Индивидуальным предпринимателям в отличие от простых граждан получить ипотечный кредит в банке бывает намного сложнее. Банковские учреждения совсем неохотно выдают денежные средства данной категории граждан и на это есть свои весьма оправданные причины. Однако в некоторых организациях все же есть отдельные кредитные программы для индивидуальных предпринимателей.
Банки обосновывают свое нежелание выдавать кредит для индивидуального предпринимателя тем, что определить платежную способность такого заемщика и его постоянный доход бывает практически невозможно. При этом вовремя уплаченные налоги и уже имеющаяся за плечами клиента положительная кредитная история не являются гарантией его платежеспособности. Именно поэтому для получения ИП ипотеки придется потратить немало сил и времени, но попытаться все же стоит.
Ипотека для предпринимателей может выдаваться банком для приобретения, как жилой, так и коммерческой недвижимости. Если заемщик планирует приобрести жилую недвижимость, то здесь есть два нюанса:
- чтобы получить одобрение от банка не всегда одной заполненной налоговой декларации будет достаточно;
- имущество должно быть чистым с юридической точки зрения.
Чтобы банк вынес положительное решение по ипотеке для ИП, заемщику помимо заполненной декларации необходимо предоставить дополнительные бумаги, которые будут свидетельствовать о стабильности дохода.
Еще одна причина, по которой ипотечный кредит для ИП может быть не одобрен – плохая кредитная история, образовавшаяся в результате просрочки по платежам предыдущих займов или вообще невыплаченных долгов.
Если предприниматель решил приобрести коммерческую недвижимость, то здесь все проще, ведь подобная недвижимость подвержена меньшему количеству юридических рисков. Проблемы в данном случае возникают, когда:
- ИП не гражданин РФ;
- предприятие не принадлежит заемщику на единоличных правах.
Помимо того, что предпринимателю необходимо доказывать банку свою платежеспособность и иметь положительную кредитную историю, на решение банка также влияет и система налогообложения, по которой он работает. Всего есть 3 системы налогообложения:
- УСНО – упрощенная система.
- ЕНДВ – единый налог на вменяемый доход.
- Патент.
Если ипотека берется индивидуальным предпринимателем с упрощенной системой (УСНО)
У ИП с УСНО возникают сложности при обращении в банк за предоставлением кредита. Это связано с особенностями формирования самого налога:
- налог формируется согласно обороту предпринимательской деятельности, то есть в декларации не указывается прибыль;
- налог формируется по прибыли, то есть ИП указывает свою ежегодную прибыль;
- формирование в зависимости от площади торгового помещения.
Если у ИП налог формируется в зависимости от суммы его ежегодного дохода, то получить одобрение банка проще, так как в налоговой отчетности будет видна его прибыль, что является важным аспектом для банка.
Если ипотека берется индивидуальным предпринимателем на ЕНДВ и работающему по патенту
Здесь нюанс заключен в том, что налог выплачивается не с фактической прибыли ИП, а с возможной. Таким образом в декларации ИП указывает незначительные суммы, чтобы размер налогового платежа был меньше, а, соответственно, банку также сложно получить реальное представление о платежеспособности и доходности своего потенциального клиента.
В случае с патентом, ситуация схожа, только в декларации указывается доход за 1 календарный год, что также не дает полного представления о финансовом положении предпринимателя.
Чтобы ипотека для ИП, работающего по патенту или ЕНДВ была одобрена, заемщик может предоставить банку доказательства своего благополучного финансового состояния в виде:
- бумаг, которые показывают, что ИП платит взносы в социальные фонды;
- выписки по расчетному счету, которые подтвердят интенсивность деятельности;
- договора с контрагентами;
- книгу приходов и расходов.
Возможно, также потребуется наличие других бумаг у индивидуального предпринимателя для банка, которые будут говорить об успешной предпринимательской деятельности.
Ипотека для ИП выдается под определенные условия:
- Ипотечный кредит выдается для приобретения жилой или коммерческой недвижимости.
- Имущество до момента погашения кредита является залоговым, то есть принадлежит банку.
- Бизнес ИП должен успешно функционировать в России более полугода.
- Банками повышаются ставки на 2-3 %.
- Предприниматель вносит авансовый платеж и подтверждает, что на его счету имеется сумма, которая равна от 15 до 50% стоимости приобретаемого имущества.
- Приобретаемый объект подвергается страхованию за счет заемщика.
Погашать ипотеку для ИП можно аннуитентными или дифференциальными платежами. Аннуитентная система подразумевает фиксированные ежемесячные выплаты, дифференциальная – позволяет уменьшить объем выплат ближе к завершению срока кредита.
В большинстве случаев банком потребуется внесение первоначального взноса, чтобы обезопасить себя от финансовых рисков.
Документы на ипотеку для ИП, которые необходимо предоставить в банк:
- личный паспорт ИП;
- справка о составе семьи;
- декларация о погашении налогов;
- регистрационные бумаги, подтверждающие предпринимательскую деятельность;
- бухгалтерская отчетность;
- право собственности на недвижимость или денежную сумму;
- бумаги на покупаемую недвижимость (договор купли-продажи, оценка стоимости, выписка из ЕГРП, кадастровые бумаги, техпаспорт объекта и т.д.).
- В выбранную банковскую организацию ИП предоставляет полный собранный пакет документов, где пишет заявление, в котором указывает параметры ипотечного кредита.
- Проверка банком и службой безопасности всех предоставленных бумаг, которая может занять от 2 до 14 дней.
- Банком выносится решение для индивидуального предпринимателя. После этого банковская организация перечисляет на счет заемщика необходимую сумму, составляется график погашения платежей.
Важно знать, что ипотечный кредит согласно ст. 10 ФЗ№102 необходимо зарегистрировать, обратившись в Росреестр в режиме онлайн или посредством личного посещения территориального отделения.
Индивидуальные предприниматели в силу особенностей налогового учета часто не могут официально подтвердить свой реальный доход. Нахождение ИП на вмененной системе налогообложения подразумевает уплату фиксированной суммы налогов в месяц, независимого от финансового результата деятельности. Поэтому банки осторожно предоставляют кредиты ИП. Наиболее популярными методами кредитования являются программы с наличием обеспечения, в т. ч. ипотека.
Вероятность одобрения заявки на ипотечный кредит выше у тех ИП, которые соответствуют следующим условиям:
- Время ведения бизнеса от 6–12 месяцев;
- Наличие оборотов по расчетному счету, открытому в банке, куда предприниматель обращается за кредитом;
- Отсутствие задолженности в бюджет и внебюджетные фонды, подтвержденные документально;
- Достаточный реальный доход, подтвержденный справками и другими документами;
- Наличие оборотов по расчетному счету в банке.
В некоторых банках существуют специальные программы ипотечного кредитования предпринимателей. В других кредитных организациях ИП кредитуются на общих условиях, но под повышенный процент.
Чтобы оформить ИП ипотеку в банке, предприниматель должен предварительно привести в порядок документарное подтверждение своих реальных доходов. Банки охотнее оформляют сделки с предпринимателями, которые находятся на общей или упрощенной системе налогообложения, желательно с уплатой налогов с прибыли. В этом случае, собственник бизнеса обязан вести учет доходов и расходов, и подтверждать каждое поступление денежных средств и направление расходования.
При упрощенной системе с товарооборота, ИП не обязан вести учет расходов, подтверждая их направление, но он полностью учитывает собственный доход, что является для банка подтверждением его платежеспособности.
Во вмененной системе налогообложения, величина налога зависит от количества квадратных метров площади, на которой осуществляет свою деятельность ИП, рода занятий, других дополнительных факторов. Точным подтверждением платежеспособности могут быть только обороты по расчетному счету, предоставление контрольно-кассовой ленты, заверенной сотрудниками налоговой службы.
Вторым по значимости показателем, который влияет на решение банка, является положительная кредитная история заявителя. Если предприниматель раньше не обращался в банк за кредитами, ему следует оформить небольшой потребительский заем в том банке, где открыт расчетный счет. Погасив его своевременно, ИП заработает хорошую КИ, которая сыграет положительную роль при оформлении ипотеки. Если заемщик ранее допускал просроченную задолженность, то прежде чем обращаться за ипотекой, следует оформлять и погашать небольшие займы неоднократно, чтобы улучшить КИ.
Вероятность одобрения заявки увеличивается, когда заемщик вносит первоначальный взнос собственными средствами в размере 50% и более. Дополнительно банки принимают во внимание наличие в собственности заемщика другой недвижимости, дорогого автомобиля, земельных наделов, частоту поездок га границу и т. д., т. е. доказательства состоятельности заявителя.
Для предпринимателей условия ипотечного кредитования жестче, чем по стандартным ипотечным предложениям банков. Процентная ставка выше средней на 1-2 п., срок уменьшается до 15-20 лет, может быть затребовано дополнительное привлечение созаемщиков или поручителей, которые могут подтвердить доход справками. Увеличивается сумма первоначального взноса, она составляет от 20–25%.
Предприниматели могут оформить ипотеку в коммерческих банках и в банках с государственным участием:
Иметь свой бизнес становится модно. Открыть ИП – один из наиболее простых способов попробовать себя в предпринимательстве.
Если вы захотите купить квартиру в новом статусе, то у вас возникнут вопросы. Дают ли ипотеку для ИП? Какие банки выдают? Есть ли дополнительные требования? Будут ли сложности с оформлением?
Индивидуальный предприниматель (ИП, частный предприниматель) – особый статус, который позволяет заниматься бизнесом без юридического лица. Для него действуют более простые правила по созданию, организации бизнеса и налогам. Преимущества сочетаются с недостатками. Например, по своим обязательствам ИП отвечает всем своим имуществом.
Взять кредит или ипотеку ИП труднее, чем обычному физическому лицу, работающему в компании по найму. Бизнес всегда связан с риском, а значит такой заемщик потенциально менее надежный. Поэтому условия ипотеки для ИП более жёсткие, чем для обычных людей.
Если у вас открыто ИП, и вы одновременно работаете по найму, то стоит попробовать взять ипотеку как обычное физическое лицо. Конечно, при условии, что вашего дохода хватает для кредита. Вы не обязаны раскрывать банку, что являетесь ИП.
Индивидуальный предприниматель может получить ипотеку в большинстве банков. Среди них:
Общим для большинства банков является требование о минимальном сроке существования ИП. Он составляет от 12 месяцев до 2 лет в зависимости от банка. Чем дольше существует ИП, тем больше вероятность получить одобрение.
Кредитные организации часто выдвигают особые условия для предпринимателей. Например, увеличивают процентную ставку или первоначальный взнос.
К сожалению, не всегда условия явно прописаны на официальном сайте банка. Например, Сбербанк даже по телефону не консультирует по размеру ставок – только при личном визите в офис.
Кредитные организации придирчиво относятся к ИП. Банкам необходимо понимать, что лицо сможет выплачивать ипотечный кредит на протяжении длительного времени. Для этого доходы должны быть стабильными.
Налоговую отчетность и другие документы банк будет оценивать с точки безубыточности вашего бизнеса. Давать прогноз сложно, но банки тщательно изучают всю совокупность документов, чтобы обезопасить себя.
Необходимые документы ипотеки для ИП отличаются в зависимости от конкретного банка.
Типичные документы, которые требует банк:
- паспорт;
- свидетельство о регистрации ИП (нотариально удостоверенная копия);
- налоговая декларация;
- выписка о движении денежных средств по расчетным счетам;
- справка об отсутствии задолженности из налоговой;
- справка о доходах и расходах;
- лицензии (если предусмотрены для вашего вида деятельности);
- выписка по счету у обслуживающего банка.
Получение ипотеки для ИП упрощается, если ваша деятельность прозрачна, поэтому стоит собрать максимальное количество документов. О дополнительных справках и выписках может проконсультировать менеджер в банке.
Налоговая декларация при ипотеке для ИП – важнейший документ для анализа. Содержание декларации зависит налогового режима ИП.
Основные виды деклараций:
- для общей системы налогообложения (форма 4-НДФЛ, декларация по НДС);
- по единому налогу на вмененный доход;
- для упрощенной системы налогообложения (форма 3-НДФЛ);
- по единому сельскохозяйственному налогу.
Банки обычно требуют налоговую отчетность за один или два налоговых периода.
Процесс оформления ипотеки для ИП практически ничем не отличается от ипотеки для обычных граждан.
1. Подача заявки на предварительное одобрение
На сайте, по телефону или в офисе банка необходимо подать заявку и получить предварительное одобрение. Для этого вам потребуется минимум документов. Через несколько дней после заявки вам сообщат об одобрении или отказе.
2. Подача заявки на окончательное одобрение
После предварительного согласия соберите полный комплект документов. Сотрудники банка вручную проверят сведения о вас и вашем бизнесе, могут отправить запрос в налоговую или Пенсионный фонд. В случае положительного ответа согласие банка действует в течении 3-6 месяцев.
3. Выбор недвижимости
Подберите застройщика и недвижимость: это могут быть новостройки Санкт-Петербурга или жилье на вторичном рынке. Ранее мы рассказывали, как выбрать надежную строительную компанию и какие застройщики находятся в ТОП-10 на 2019 год.
4. Заключение договоров
Решающий момент – подписание кредитного договора в офисе банка. Как правило, его подписывают практически одновременно с договором купли-продажи (для вторичного жилья) или договором долевого участия (для новостроек).
5. Регистрация договоров
Переход права собственности и ипотека регистрируются в Росреестре. После регистрации недвижимость становится вашей собственностью и одновременно она оказывается в залоге у банка, который предоставил кредит.