Ипотека с долей ребенка
Жизненная ситуация
Семья уже выросла из маленького жилья. Имеющуюся квартиру надо продать, оформить ипотечный кредит и купить большую квартиру, о которой мечтает вся семья! Но вот незадача: в той маленькой квартире один из собственников – Ваш ребёнок. А это означает, что в приобретаемой с использованием ипотечного кредита квартире ребёнок также должен стать собственником. Причём должен быть наделён долей в праве собственности не меньшей, чем имеет сейчас.
На первый взгляд, ситуация – обычная, а позиция родителей направлена только на благо семьи и детей. Давайте разберемся, как эту ситуацию видят банки и органы опеки и попечительства.
Банки
1. Многие банки не предоставят ипотечный кредит для покупки квартиры, в которой Ваш ребёнок будет наделён правом собственности.
Почему? В случае, если заёмщики-родители не смогут выплачивать кредит, квартиру придётся продавать для погашения долга перед банком. Но реализация квартиры, где ребёнок наделен правом собственности – очень трудная процедура. Позиция таких банков – заранее не создавать себе трудности.
2. Некоторые банки готовы выдать кредит в такой ситуации. Но сумму одобренного кредита существенно уменьшат.
Например: Вы проанализировали, за какую цену возможно продать свою квартиру, за какую – приобрести новую. Поняли, что Вам необходима сумма кредита 2 млн. руб. Посчитали, что с Вашей зарплатой такой кредит получить можно. Собрали документы, подали заявку в банк, получили одобрение на 2 млн. Но перед сделкой банк говорит, что предоставить кредит может лишь 1,6 млн. руб. – на 20% меньше одобренной суммы.
Причина: таковы правила предоставления ипотечного кредита для покупки квартиры с наделением доли несовершеннолетнего ребёнка в этом банке. Для покупки новой квартиры необходимо увеличить сумму первоначального взноса.
3. Ряд банков предоставит ипотечный кредит в полном (одобренном) объёме. Попросили Вы 2 млн. руб. – если доходы позволяют, банк выдаст такой кредит. И, конечно, разрешит оформить на Вашего ребёнка право собственности.
Совет
При выборе банка делайте акцент на расчетах банка при выдаче ипотечного кредита и на возможности наделения несовершеннолетнего ребёнка правом собственности в приобретаемой квартире.
Органы опеки и попечительства
Их позиция неоднозначная, зачастую они не разрешают оформлять залог на квартиру, в которой ребёнок имеет (или будет иметь) право собственности. А без их разрешения невозможно продать квартиру, где собственником любой доли является несовершеннолетний. И, соответственно, невозможно улучшить жилищные условия семьи – купить новую квартиру.
Отказывают органы опеки по той же причине: если родители-заёмщики не смогут выплачивать кредит, то придётся продавать квартиру, где несовершеннолетний ребёнок наделён правом собственности.
Какова процедура рассмотрения органами опеки и попечительства заявления о продаже квартиры с долей ребенка и одновременной покупке другой квартиры в кредит?
1. Органы опеки определяют величину доли в праве собственности в приобретаемом жилье, которую необходимо оформить на ребёнка.
Для этого обычно нужно предоставить:
- письмо-ходатайство из банка о возможности наделения несовершеннолетнего долей в квартире, приобретаемой на кредитные средства;
- документы на продаваемую квартиру, в которой ребёнок является собственником, и на приобретаемую квартиру.
2. Оценивают возможность выплаты родителями ипотечного кредита.
Для этого у Вас попросят:
- справки о заработной плате (аналогичные тем, что Вы предоставили в банк);
- копии трудовых книжек или трудовых договоров;
- документы, подтверждающие наличие у семьи автомобиля, недвижимости, вкладов в банках и других активов.
3. Определяют рыночную стоимость приобретаемой квартиры.
Органs опеки могут потребовать:
- отчёт о рыночной стоимости квартиры, который нужно заказать в независимой оценочной компании;
- предоставить информационные источники (различные прайсы, газеты, ссылки на сайты), где можно увидеть информацию о цене приобретаемой квартиры;
- справки из БТИ об инвентаризационной стоимости продаваемой и приобретаемой квартир.
4. Органы опеки и попечительства обычно рассматривают заявления о продаже, приобретении и залоге жилья с долей ребенка в течение 2-3 недель (максимум – 30 календарных дней). По истечении этого срока Вы можете получить как разрешение на сделку, так и отказ. В случае отказа аргументы, что все это делается в интересах семьи и ребенка (ребёнок будет жить в более комфортных условиях), органы опеки не убедят.
Чтобы повысить шансы на получение разрешения органов опеки, на практике работает следующая схема:
- желательно увеличить сумму первоначального взноса;
- уменьшить сумму кредита;
- оформить большую долю в праве собственности на приобретаемую квартиру на ребенка.
Рассмотрим конкретный пример из нашей практики.
Семья продавала свою квартиру за 2,5 млн. руб.
Ипотечный кредит был одобрен банком в размере 2 млн. руб.
Приобреталась квартира за 4,5 млн. руб.
В продаваемой квартире ребенок имел 1/3 доли в праве собственности. Вроде бы логично, что и в приобретаемой квартире ребёнок будет собственником 1\3 доли. Однако органы опеки и попечительства эта логика не устроила. Их требования:
- увеличить первоначальный взнос за счёт собственных средств, чтобы первоначальный взнос был сформирован не только средствами от продажи квартиры. Семье пришлось собрать 500 тыс. руб., чтобы первоначальный взнос увеличился до 3 млн. руб.;
- уменьшить сумму кредита с 2 млн. до 1,5 млн. руб. Пришлось брать новое письмо из банка о предоставлении кредита в размере 1,5 млн. руб.;
- увеличить долю ребёнка в праве собственности на приобретаемую квартиру до 2\3 доли (вместо предполагаемой 1\3). Также пришлось взять письмо из банка о том, что банк не возражает против оформления на ребёнка большей части квартиры.
В итоге разрешение на сделку было получено, и теперь семья живет в новой большой квартире. Желаем и Вам терпения, настойчивости и успехов!