Но как взять его с наиболее выгодными условиями, где его взять и какие документы понадобятся? Об этом — в настоящей статье.
Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-46-18 . Это быстро и бесплатно !
Первичным жильем квартира считается только в том случае, если в ЕГРН еще нет никаких записей о правообладании. Таким образом, если застройщик уже достроил дом и зарегистрировал свои права на него, дом, даже фактически абсолютно новый, все равно переходит в категорию вторичного жилья.
Таким образом, невозможно сказать, сколько лет дом считается новостройкой, потому как в разных ситуациях это может быть от одного месяца до десяти и больше лет.
Банки предъявляют к новостройкам следующие требования:
-
Компания-застройщик была аккредитована банком. В противном случае у банка нет никакой уверенности, что дом будет достроен и успешно сдан в эксплуатацию, а значит, ипотечный займ в неаккредитованном доме не выдадут.
Аккредитация и кредитование строительства дома происходит в разных банках по-разному, но часто этот этап наступает лишь после определенных отчетностей: например, крупные банки готовы кредитовать и аккредитовать надежных застройщиков на этапе котлована, а вот банки поменьше (или в том случае, если застройщик пока не приобрел твердую репутацию) готовы аккредитовать дом лишь на этапе постройки второго-третьего этажа.
Например, ДельтаКредит аккредитовывает застройщика только после 20% готовности здания, если возводимое здание выше четырех этажей.
Помимо этого к первичному жилью имеется ряд стандартных требований, которые тоже нужно учитывать заемщику:
Кухня и санузел должны находиться отдельно от остальных квартир.- В доме должно присутствовать подключение к газовому, электрическому и водоснабжению, причем водоснабжение должно быть не только на кухне, но и в санузле.
- Для квартир, находящихся на самых верхних этажах, выдвигается особое требование – крыша должна быть ровной и без повреждений. Также в квартире должны быть в полностью исправном состоянии все двери, окна и сантехническое оборудование.
- У дома должен быть крепкий фундамент:
- цементный;
- каменный;
- кирпичный.
Первичное жилье подразумевает высокие риски: застройщику может не хватить финансирования, чтобы достроить дом, или он может попросту перестать исполнять свои обязанности, дом может не пройти аттестацию гос. органами и так далее.
Из-за этого условия к такому виду ипотечного займа иногда бывают жесткими:
- Первоначальный взнос, как правило, держится на уровне 15-20% от стоимости квартиры.
- Высокая процентная ставка — от 9,1% годовых в ВТБ-24 и Банке Москвы, средняя банковская ставка по регионам России — от 11,2% годовых.
- К документам, подтверждающим платежеспособность заемщика, банк предъявит особенные условия по сравнению с ипотекой на вторичное жилье — общий рабочий стаж заемщика должен быть от трех до шести лет, в зависимости от банка, принимаются только официальные справки о доходах по форме 2-НДФЛ.
- Максимальная сумма займа, как правило, не превышает 30 млн рублей.
- Заемщик должен быть, во-первых, гражданином России, во-вторых, должен быть прописан в том же регионе, где зарегистрировано отделение банка и где находится приобретаемое первичное жилье.
- В связи с высоким качеством нового жилья, а также благодаря новым методам аттестации построек, банки уверены, что даже спустя 30-50 лет данное жилье не обветшает. В результате максимальный срок кредитования редко опускается ниже 30 лет.
Необходимо отдельно отметить, что перечисленные ниже документы — не все, что может потребовать банк. Это лишь основной список; в зависимости от сложившейся ситуации могут потребоваться дополнительные бумаги. Именно поэтому заемщику рекомендуется перед сбором документов и подачей первичной заявки прийти к сотрудникам банка за консультацией.
Они в индивидуальном порядке подскажут и помогут, какие еще документы могут понадобиться, а также помогут определиться с наиболее выгодной ипотечной программой.
- Первичная заявка на получение ипотеки. Ее можно заполнить сразу в отделении, а можно послать через личный кабинет на официальном сайте банка. Неопытным в ипотечном кредитовании заемщикам желательно заполнять ее в отделении выбранного банка, т.к. сотрудники проконсультируют по основным вопросам и не дадут совершить какие-либо ошибки.
- Оригинал и копию внутреннего паспорта РФ; после того, как сотрудники увидят оригинал документа, его возвращают заемщику, а копию вместе с остальными документами отправляют на рассмотрение.
В таком случае банк будет точно уверен в отсутствии подлога, в серьезности намерений заемщика и его лояльности к банку.
Помимо этого стоит отметить: если заемщик является зарплатным клиентом банка-кредитора, ему обычно подразумевается преференция в виде сниженной процентной ставки; к тому же таким клиентам чаще одобряют ипотечные займы. Более того, шансы и преференции увеличиваются еще больше, если заемщик согласится оформить комплексное страхование в банке-кредиторе.
На данный момент ипотечные программы, ориентированные на первично жилье, предоставляют практически все крупные и средние банки. Однако, существует целый ряд банковских организаций, выдающих ипотеку только на вторичное жилье; это особенно свойственно небольшим банкам.
Так происходит по двум причинам:
Это значит, что, аккредитовав и тем более инвестировав в их проект деньги, банк может стать банкротом, ведь нет совершенно никаких гарантий о добропорядочности и финансовой благополучности застройщика.
Поэтому за первичным жильем заемщикам рекомендуется обращаться в первую очередь к крупным банковским организациям к:
- Сбербанку;
- Альфа-Банку;
- ВТБ-24;
- Россельхозбанку и так далее.
Как видим, выбирать, где самые низкие ставки и проценты банков по ипотеке на новостройки и иное первичное жилье, только вам.
Средние условия кредитования в крупных банках выглядят следующим образом:
Минимальный первоначальный взнос — 15% от стоимости выбранной квартиры.- Процентная ставка — от 9,1% годовых.
- Максимальная сумма займа — от 30 млн до 100 млн рублей (в зависимости от политики и масштаба банка).
- Срок кредитования чаще всего — до 30 лет.
Более того, крупные банки зачастую предлагают гибкие условия: возможно субсидирование от застройщика, привлечение сертификата о получении жилищной субсидии, использование материнского капитала и так далее.
Просто в первом случае сделка заключается между застройщиком, банком и клиентом, а во втором — между владельцем собственности, банком и заемщиком. Однако, условия кредитования этих двух видов ипотеки отличаются, поэтому заемщику перед подачей документов и первичной заявки необходимо обстоятельно обдумать все плюсы и минусы такого вида ипотечного кредитования.
Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.
Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:
+7 (499) 938-46-18 (Москва)
Это быстро и бесплатно !
По каким критериям жилье можно отнести к первичному рынку?
Казалось бы, что за вопрос? Новостройка – есть новостройка. Однако дискуссия, состоявшаяся в рамках заседания Клуба главных редакторов, наглядно продемонстрировала – единства во мнениях на эту тему нет даже у самих девелоперов, не говоря уже об аналитиках. Попробуем разобраться в данной проблеме.
Понимание насущности вопроса возникло после того, как аналитики двух независимых компаний, считая новые жилые комплексы, выдали совершенно разное их количество. И речь идет не о расхождениях на 1-2 позиции – различия пошли уже на десятки.
Самый понятный, вроде бы, вариант – посчитать проекты, в которых жилье реализуется самим застройщиком. Однако как считать проекты еще на стадии строительства, в которых квартиры перепродаются физическими лицами, купившими их ранее. Что это, уже вторичка? А в случае, когда девелопер сознательно и сразу отдает немалую часть квартир крупному инвестору? Считать ли такое предложение как предложение на первичном рынке, либо факт перепродажи автоматически переводит его на вторичный рынок?
Многие профессионалы сходятся на том, что относить жилье к тому или иному классу имеет смысл, исходя из его юридического статуса. К первичке можно однозначно отнести все квартиры, реализуемые застройщиком. В этом случае не важно, идет ли речь о договоре купли-продажи, либо же долевого участия. Но как рассматривать перепродажу?
Если физическое лицо продает свою квартиру в еще строящемся доме по договору о переуступке прав (то есть право собственности на квартиру еще не оформлено), то данное жилье можно отнести к первичке. Как только право собственности получено – квартира автоматически попадает во вторичную категорию.
Но тут возникает другой вопрос – сколько квартир должно быть продано, чтобы сам дом по-прежнему считался новостройкой? Предположим, у застройщика осталось не реализовано 5 квартир из более чем сотни. Можно ли такой дом отнести к ЖК на первичном рынке с открытыми продажами? Формально – да. Но по сути всем ясно, что речь идет о несущественных остатках.
В такой ситуации отсутствие четких критериев приводит к тому, что у каждого аналитика появляется возможность трактовать принадлежность дома к новостройкам по своему желанию. Предположим, 5 оставшихся квартир – не существенно. А 6? А 10? А 15? Как видим, когда каждый решает сам, получается, сколько людей – столько и мнений.
Кроме того, число оставшихся в экспозиции квартир – лишь один из факторов. Встает также вопрос – считать ли срок, прошедший с момента сдачи дома в эксплуатацию? Скажем, если прошло уже более двух лет, дом частично заселен, но продажи все еще идут – можно ли такой ЖК по-прежнему считать новостройкой? И уж тем более не ясно, как считать в том случае, если квартиры продает не сам застройщик, а некое другое лицо. Пусть даже и юридическое.
Еще сложнее ситуация с реконструируемыми зданиями. Никому же не придет в голову назвать предложением на первичном рынке квартиру, в которой хозяин сделал качественный ремонт, и она выглядит как новая. А если такой же хозяин купил, к примеру, все квартиры в доме, и сделал ремонт в каждой из них – становится ли такой дом новостройкой? Очевидно, нет.
Но многие реконструируемые дома часть аналитиков относят именно к новостройкам. При том, что принципиальной разницы между реконструкцией и ремонтом может и не быть. Как же считать? Многие эксперты склоняются к тому, что нужно смотреть, во-первых, изменилось ли после реконструкции число квартир. Либо идти еще дальше и смотреть изменена ли запись о доме в ЕГРП? Присвоен ли новый кадастровый номер? Если нет – предложение по формальному признаку относится к вторичному рынку.
У кого-то может возникнуть вопрос – а так ли вообще важно, ко вторичке или первичке отнести каждую конкретную квартиру? В действительности, да – важно. Потому что именно эта информация позволяет изучить рынок и принять правильное решение как о запуске новых проектов, так и о ценообразовании. И с этой точки зрения, любое сколько-нибудь существенное по объему предложение, появляющееся на рынке и мешающее других девелоперам реализовывать свои проекты, можно отнести к новому предложению. Но что это, первичка или вторичка? А, может, так называемый таинственный полуторный рынок, о существовании которого рядовые покупатели недвижимости даже и не задумываются.
Речь идет о том, что на первичном рынке существуют и вторичные предложения. И такие вторичные предложения первичного рынка не равны предложениям вторичного рынка. Со стороны же простых покупателей все выглядит намного проще. Новостройка – это то, что в скором времени вырастет в цене, и которую на определенном этапе можно купить дешевле. А если роста цены на предвидится – какая же это новостройка? Тогда уже как угодно называй – дешевле-то все равно не будет.
Иван Татаринов, коммерческий директор компании Glincom:
Прежде чем относить объект редевелопмента к новострою необходимо понять какой объем работ проводится в рамках реконструкции объекта. Например, если говорить о нашем проекте Apartville, то в рамках его реновации осуществляются работы по полной замене всех инженерных сетей как внутри комплекса, так и всех наружных подводящих сетей, проводится полное внутренне перепланирование пространства, замена лифтов, создается система центральной вентиляции и кондиционирования, у здания появляются новые современные фасады, абсолютно новые качественные места общего пользования с отделкой из натуральных материалов. Также полностью преображается и прилегающая к комплексу территория: появятся газоны, тротуары из брусчатки, детские площадки, скамейки, деревья и кустарники.
То есть, по сути, объект полностью обновляется, неизменным остается только конструктив здания, который выполнен из железобетона и имеет огромный запас прочности, так как строился с расчетом использования здания как фабрики, нагрузка на перекрытия вдвое больше чем в современных жилых комплексах. Разумеется, при таком объеме работ объект ничем не уступает новостройкам, а в некоторых аспектах даже превосходит их. Но, как вы понимаете, реконструкция бывает разной, поэтому далеко не все реконструируемые здания можно отнести к новостройкам.
На рынке новостроек первичным рынком принято считать недвижимость, которую реализует застройщик, а покупатель впоследствии становится первым собственником этого жилья. Возможен также вариант, когда застройщик уступает пул квартир в строящемся доме инвестору, который впоследствии реализует эти квартиры на этапе строительства.
Также на первичном рынке недвижимости максимально снижена вероятность возникновения в дальнейшем нескольких собственников одной квартиры, как это часто бывает в случае с куплей-продажей на вторичном рынке, где оспариваемые сделки не редкость.
В случае с апартаментами есть два основных вида недвижимости, которую можно относить к первичному рынку. Первый – когда все происходит по аналогии с квартирами в новостройках, т.е. комплекс апартаментов возводится с котлована (с нуля), и в этом случае продажи идут по 214 ФЗ. Второй – когда в бывших промышленных или административных зданиях (нежилые помещение), которые уже существуют, застройщик меняет планировку, концепцию, инженерию, отделку и прочее. В этом случае апартаменты реализуются по уже существующему плану этажей. Застройщик, который уже имеет право собственности на помещения, в свою очередь, переуступает их конечному покупателю при продаже.
Как видите, единых критериев отнесения новостройки к первичному рынку сегодня нет. Но это – не единственная проблема. Еще менее ясно, в какой момент новостройку можно считать вышедшей на рынок. Когда начались продажи среди сотрудников девелоперской компании? Когда стартовали закрытые продажи? Или когда предложение появляется на открытом рынке? Парадокс заключается в том, что если рассматривать третий вариант, то некоторые успешно построенные и проданные новостройки, выходит, никогда не существовали вовсе…
С юридической стороны, новостройка перестаёт быть новостройкой в тот момент, когда застройщик завершает строительство и передает ключи собственникам. Отсюда вытекает 2 основных вывода:
- C момента сдачи дома в эксплуатацию прошло не более 2-3 лет;
- В доме до сих пор есть приличное число не проданных застройщиком квартир (не заселенных реальными жильцами);
- Дому не более 3-5 лет, а вы будете первым жильцом в покупаемой квартире;
Эти моменты нельзя зафиксировать на бумаге или в каком-либо документе, но в обычной беседе нет ничего зазорного упомянуть данные факты.