Какой процент от дохода должен составлять платеж по ипотеке

Давний опыт зарубежных стран говорит, что классически доля платежа по ипотечному кредиту не должна превышать 30-35% дохода семьи. В нашей стране в погоне за клиентом многие банки (точнее, подавляющее большинство) допускают возможность использования для погашения кредита 45-50% дохода заемщика. Более того, клиента «заманивают» этим, обещая ему б о льшую сумму кредита. Понятное дело, чем больше платеж по кредиту, тем выше сумма кредита.

Допустим, семья получает доход в 50 000 рублей (господа, мы не рассматриваем Москву. ) и накопила 400 тысяч рублей. Пусть небольшая квартирка стоит 2 млн.рублей (все условно), т.е. семье не хватает 1,6 млн. Если рассматривать классический платеж по кредиту, то семья не должна платить в месяц больше 17 500 рублей. При сроке кредита 15 лет и ставке 15% годовых максимальная сумма кредита получится примерно 1,2 млн. рублей. Не хватит на квартиру? Не хватит. А вот, если допустить, что семья будет платить 50% своего дохода, т.е. 25 000 рублей, то сумма кредита существенно возрастет, до 1,7 млн.рублей. Вполне себе ничего. Куда семья обратиться? Конечно, туда, где ей такое предложат.

Давайте посмотрим, что происходит в кризис. Мы приняли, что семья платит по кредиту 50% своего дохода, а 50% оставляет себе на жизнь. Но в последнее время «жизнь», мягко говоря, подорожала. За год цены выросли точно не менее, чем на 30%. Выросли ли наши доходы? Все мы знаем ответ на этот вопрос.

Что происходит с семьей, которая платила 50% своего дохода в счет погашения кредита?

Она, по прежнему, должна платить банку 50% дохода. Но на жизнь теперь уходит на 30% больше — 50%*1,3=65%. 50%+65%=115%. 115% дохода. Но доход то не вырос, резервов нет, есть только прежние 100%. Хорошо, если есть возможность физически сократить свои расходы, чтобы по стоимости они не вышли «за берега» и не превысили прежние 50%. А если нет? Если после кредита, на жизнь денег и так оставалось в обрез? К чему это приведет? Конечно, к финансовым трудностям и к просрочкам.

Ничего не напоминает эта ситуация? Это те же самые ипотечные риски, как и риски с валютной ипотекой, с ипотекой с плавающими ставками. Принимая на себя дополнительные риски в погоне за большей суммой кредита, мы не думаем о последствиях.

Почему это особенно важно для ипотечного кредита?

Потому что это «долгий» кредит. Он берется в среднем на 15 лет. За 15 лет с нами может произойти все, что угодно. И не стоит переоценивать свои возможности.

Будут ли новые семьи также активно брать кредиты в сегодняшних условиях?

Не будут. Это подтверждает и негативная статистика ипотечного рынка. И далеко не дорогая ипотека тут виной. Доходов нам не хватает. Сейчас не каждый может позволить себе отдавать банку 50% заработка. А на классические 35% от дохода далеко «не разбежишься», не хватит этой доли на нормальный по сумме ипотечный кредит среднестатистическому гражданину. Да и даже 35% своего дохода теперь сложнее отдавать, пусть даже за свое собственное жилье.

Какие же перспективы для снижения рисков населения в ипотеке?

Все просто: стимулирование занятости населения и повышение его доходов (и не только в крупных городах), а также снижение стоимости жилья, что впрямую влияет на сумму ипотечного кредита. Тогда банкам не потребуется исскуственно повышать привлекательность ипотеки и перекладывать риски на гражданина.

Как рассчитать свои возможности: потянешь ты кредит или нет. Общее правило: ежемесячные выплаты не должны превышать половины дохода вашей семьи. Если подходить к делу более осторожно, то специалисты рекомендуют ограничиться 30 процентами месячного дохода.

Однако необходимо также учитывать другие регулярные платежи (например, за квартиру, учебу, за коммунальные услуги). По этому методу ежемесячный платеж по кредиту не должен превышать 70 процентов за вычетом обязательных платежей.

Копить или занять?

Сегодня банки, как правило, предоставляют четыре вида кредитов: ипотечные, автомобильные, потребительские и кредитные карты.

В категории потребкредитов есть кредиты с обеспечением. Это когда приобретенный товар становится залогом по кредиту. Есть кредиты без обеспечения, когда залога нет.

Для людей с небольшим доходом выгоднее брать кредит с обеспечением, так как ставка по нему, как правило, ниже.

Что касается автомобильных кредитов, то здесь надо обратить внимание на то, что машина должна быть застрахована комплексно (КАСКО), то есть от всех напастей сразу: от угона, пожара, ДТП и порчи.

А эти платежи составляют примерно 6—10 процентов от цены авто. Тоже и с ипотечным кредитованием. По условиям договора квартира и жизнь заемщика должны быть застрахованы. В среднем это обходится в 1,5 процента от суммы кредита.

Так что лучше: самому копить деньги, например на холодильник или машину, либо взять кредит? Здесь все зависит от двух моментов. Первый — соотношение ставки по кредиту и темпа инфляции. Если ставка ниже ожидаемого темпа инфляции, тогда кредит однозначно выгоден.

Второй момент связан с необходимостью, которую вы испытываете в данном товаре. Если, допустим, машина или холодильник вам по каким-то причинам нужны здесь и сейчас и для вас эта срочность перевешивает проценты, которые придется выплачивать, тогда потребительский кредит — для вас.

Считаем проценты

Как мы уже упомянули, с 1 июля Банк России обязал банки указывать эффективную ставку кредита. Конечно, для заемщика более удобно наглядно увидеть суммы, которые надо будет платить для погашения основной суммы кредита и процентов по нему. Однако очень немногие банки предоставляют эту информацию в момент заключения договора. Кроме того, сегодня банки используют различные формулы для расчета эффективной ставки. Кстати, Банк России закрепил единую методологию расчета эффективной ставки. Но как это будет выглядеть на практике, мы поймем после 1 июля, когда банки, работающие в секторе потребительского кредитования, будут вынуждены информировать своих клиентов об этом.

Кстати

Банки, которые дорожат своей репутацией, как правило, не отказывают заемщику в рассрочке кредита, если, например, он потерял работу или серьезно заболел. Главное, соблюсти все формальности: вовремя подать заявление. Можно попросить банк увеличить срок погашения кредита, тогда размер месячного платежа автоматически сократится. В любом случае банк должен предупредить клиента о своем решении.

АиФ.ru: — Зачастую первоначальный взнос оказывается неподъемной суммой для потенциальных заемщиков. Возможно ли взять ипотеку с минимальными первоначальными затратами?

Для получения ипотечного кредита на хороших условиях необходимо накопить хотя бы 10%, а лучше не менее 20-30% от стоимости квартиры – тогда условия банка могут быть более лояльными. В счет первоначального взноса могут идти и жилищные субсидии от государства, на которые имеют право некоторые категории граждан, например, средства материнского капитала.

АиФ.ru: — Как решиться взять кредит?

М.М: — Оцените размер собственных сбережений. Они должны составлять хотя бы 10% от стоимости жилья, которое вы собираетесь приобрести. Для увеличения своих возможностей, поинтересуйтесь, на какие льготы вы можете претендовать: специальные программы господдержки — такие, как материнский (семейный) капитал, жилищные сертификаты, программы для работников бюджетной сферы и военнослужащих, различные региональные программы поддержки молодых семей.

Следующее, на что нужно обратить внимание — доступность ежемесячного платежа, уровень доходов должен позволять обслуживать ипотечный кредит. Платеж не должен превышать 40-50% дохода семьи, иначе поддерживать привычный уровень жизни — невозможно.

Соотнесите срок период кредитования со своим возрастом. По стандартной практике заемщик или самый старший из созаемщиков должен полностью погасить кредит до того, как ему исполнится 55–65 лет. Максимальный срок ипотечного кредита, как правило, составляет 30 лет.

АиФ.ru: — Можно ли вернуть часть процентов при досрочном возврате аннуитетного ипотечного кредита?

М.М: — При досрочном погашении кредита плановая сумма процентов уменьшается, т.к. снижается основной долг, а проценты начисляются только на остаток основного долга. Погашая кредит досрочно, например, частями, вы можете уменьшить общую сумму выплаченных процентов относительно изначально рассчитанных.

АиФ.ru: — Как продать квартиру, если она находится в залоге у банка?

М.М: — Поскольку жилье находится в залоге у банка, теоретически есть два варианта оформления сделки: либо договориться с покупателем жилья, объяснив, что с квартиры снимется залог сразу после сделки купли-продажи. Но не факт, что покупатель захочет покупать заложенное жилье, даже при наличии гарантии погашения залога после сделки. Другой способ – обратиться в банк-залогодержатель за разрешением на продажу. Если Вы аргументировано объясните необходимость продажи, банк может пойти навстречу, но это – не его прямая обязанность. Существует несколько схем, по которым можно реализовать жилье, находящееся под залогом. Придется согласовать схему продажи с банком и потенциальным покупателем. Чаще всего, стоимость квартиры разбивается на две суммы (остаток по кредиту и деньги, получаемые продавцом), которые закладываются в две разные банковские ячейки. После того, как задолженность заемщика погашена в полном объеме, с квартиры снимается обременение, и проводится сделка. Продавец получает доступ к ячейке с остатком суммы только после регистрации права собственности нового владельца.

АиФ.ru: — Как получить налоговый вычет за покупку жилья в кредит?

М.М: — Согласно статье 220 Налогового кодекса РФ, гражданин имеет право на получение имущественного налогового вычета в сумме расходов на покупку или строительство жилья, а также на уплату процентов по кредитам и займам, предоставленным на приобретение или строительство жилья. При этом общий размер имущественного налогового вычета за покупку жилья не может превышать 2 млн руб., а вот размер имущественного вычета за расходы на уплату процентов по ипотечным кредитам и займам не ограничен. Для получения средств потребуется взять справку о доходах по форме 2-НДФЛ в бухгалтерии по месту работы и на основе указанных в ней данных заполнить декларацию. Написать заявление на вычет. Сделать копии налоговой декларации по форме 3-НДФЛ, паспорта, свидетельства о присвоении ИНН, платежных документов, акта передачи жилого объекта, договора купли-продажи или инвестирования и составить опись всех документов в произвольной форме. Подать декларацию и пакет документов в налоговую инспекцию по месту жительства. После — дождаться письма с решением о предоставлении вычета (обычно 2 — 3 месяца). При положительном решении — подать заявление с указанием реквизитов банковского счета, на который перечислят деньги. Или же можно взять в налоговой службе уведомление о наличии у льготы и отнести его на работу, в бухгалтерию: с вас просто не будут удерживать подоходный налог на сумму, указанную в уведомлении.

М.М: — Некоторые кредиторы сейчас более лояльно подходят к проверке платежеспособности заемщика, особенно при наличии хорошей кредитной истории. Можно обратиться в тот банк, который рассматривает подтверждение дохода не только по справке 2 НДФЛ, но и, например, по форме банка. Банк не безоглядно верит заявленным доходам, а старается доступными ему способами подтверждает для себя указанные данные. В любом случае, как правило, в таких случаях процентная ставка несколько выше, чем при наличии официально подтвержденных доходов.

АиФ.ru: — Можно ли погасить ипотеку досрочно, без штрафных санкций?

М.М: — Еще 1 ноября 2011 года вступил в силу федеральный закон, который запрещает банкам вводить моратории на досрочное погашение кредита. Так что погасить кредит досрочно Вы можете в любое время, как частично, так и полностью, и никаких штрафов за это брать не имеют права. В России традиционно кредиты берут на 13-15 лет, а погашают за 6-7.

Читайте также:
Ипотека недоступна для 81% россиян
Почему ипотека дорогая?
Кому положена льготная ипотека?

АиФ.ru: — На какие пункты при заключении договора с банком следует обратить внимание?

М.М: — Советую перед подписанием проконсультироваться с юристом или хотя бы внимательно прочитать текст. Обратите внимание не то, чтобы в договоре была зафиксирована вся информация о полной стоимости кредита (включая проценты и все дополнительные ежемесячные, ежегодные и другие платежи). Ипотечный кредит выдается на длительное время, в интересах и заемщика и кредитора стоит заранее и максимально подробно оговорить все условия сделки, оценить дополнительные издержки и оценить риски, изучить права и обязанности сторон, продумать варианты действий в случае возникновения проблем, а также еще раз задуматься об ответственности этого шага.

АиФ.ru: — Период ипотечного кредитования очень длительный. Как обезопасить себя от последствий возможных финансовых трудностей, которые не позволят вовремя расплачиваться с банком?

М.М: — Варианты решения есть и в самых тяжелых ситуациях – когда по кредиту просто нечем платить. В первую очередь, нужно как можно быстрее поставить в известность кредитора о возникших затруднениях. В обращении нужно подробно описать финансовое положение, причины проблем и предпочтительный способ решения: реструктуризацию задолженности по кредиту либо реализацию жилья в досудебном порядке.

Кстати, замечу, что в России традиционно высок процент досрочного погашения. Притом, что кредиты берутся на срок 15-17 лет, гасятся они в течение 5-7. Это связано, в том числе, и с ростом доходов населении. Наверняка Ваша зарплата через 5 лет станет выше, а платеж по ипотеке (в большинстве случае платежи аннуитетные) при этом не изменится.

АиФ.ru: — С каким уровнем дохода имеет смысл брать ипотеку в Москве и области?