Какую квартиру лучше купить в ипотеку вторичку или новостройку в

Приобретение недвижимости возможно двумя путями. Первый – за счет собственных накоплений. Второй – с помощью профильного ипотечного займа. Первый вариант для многих россиян достаточно часто является неподходящим. Ведь для сбора требуемой суммы необходимо много времени, а улучшение жилищных условий встает острым вопросом здесь и сейчас. Соответственно, приходится оформлять ипотеку. Изначальный выбор, возникающий после решения взять деньги в долг на покупку жилья – какую недвижимость приобретать? Вторичную или новостройку? Личные преимущества есть у обоих вариантов жилых помещений. Они опираются на приоритеты самого покупателя. Особняком стоит отличие выгоды долговых обязательств для покупки одной и другой недвижимости. Поэтому мы решили определить: что лучше в 2019 году – ипотека на вторичку или новостройку.

Взяты условия для одного типа клиентов – впервые обратившегося. Без использования дополнительных опций, которые будут рассмотрены отдельно. Проще говоря – рассматриваются стандартные предложения. Во внимание принимаются отличия только по первоначальному взносу. Это выполнено для охвата максимальной аудитории, так как одни граждане могут оплатить только минимальную сумму, например, в 15% цены покупаемой квартиры, а другие – 30-40.

Уровни процентных ставок на ипотеку для новостройки и вторичного жилья в 2019 году

Название банка	Процентные ставки на новостройку, в зависимости от первоначального взноса	Процентные ставки на вторичное жилье, в зависимости от первоначального взноса
Банк ДОМ.РФ	11,75% годовых – 15-20%; 10,90% годовых – 20-30%; 10,75% годовых – 30-50%; 10,50% годовых – более 50%.	11,75% годовых – 15-20%; 10,90% годовых – 20-50%; 10,50% годовых – более 50%.
Сбербанк	10,7% годовых – 15-20%; 10,5% годовых – более 20%.	10,9% годовых – 15-20%; 10,7% годовых – более 20%.
Банк ВТБ	10,6% годовых – 10-20%; 10,1% годовых – более 20%.	10,6% годовых – 10-20%; 10,1% годовых – более 20%.

Программы ипотечного кредитования новостройки и вторичной недвижимости в рассматриваемых банках схожи. В то же время есть отличия. Например, при первоначальном взносе 30-50% от цены жилья в Банке ДОМ.РФ выгоднее все же выбрать финансирование на новый объект недвижимости. В таком случае ставка будет на 0,15% годовых меньше. В случае со Сбербанком четко прослеживается более дорогостоящая услуга по предоставлению денег в долг для покупки вторичной квартиры. Она предусматривает ставку больше на 0,2% годовых.

Можно отметить, что незначительные, на первый взгляд, отличия – в итоге существенны. Чтобы продемонстрировать реальную разницу стоит применить расчет к фактическим суммам и срокам. Для этого можно взять среднестатистические параметры ипотеки в России:

• Сумма – 2,19 млн рублей;
• Срок – 196 месяцев.

При заключении договора в Сбербанке с данными параметрами и условии первоначального взноса более 20%, итоговая переплата по новостройке составит приблизительно 2 397 641 рубль. Для расчета взят аннуитетный график выплаты, который будет четко соблюдаться (без просрочки и досрочного возврата). При тех же параметрах, но по программе финансирования вторичного жилья, переплата составит около 2 452 267 рублей.

Итого разница – 54 626 рублей. Если вывести соотношение итоговой переплаты в проценты, то данный параметр составит не 0,2%, как при сопоставлении ставок, а будет в 10 раз больше – приблизительно 2,28%. Хотя, важно учитывать – такое сравнение применимо к отдельно взятому банку и его общим условиям финансирования по двум конкретно взятым программам.

Отдельно стоит учитывать расходы на оформление и обслуживание долгового обязательства. Здесь есть отличия между ипотечными программами на новостройку и вторичное жилье. Самых первых два:

1. Оценка объекта недвижимости. При покупке квартиры у собственника она может потребоваться. При заключении сделки по приобретению от застройщика не нужна (цена устанавливается в момент аккредитации объекта банком).
2. Титульное страхование. По новостройкам претензий относительно права собственности не происходи. Кредитные организации не требуют покупки данной дополнительной услуги. С вторичкой противоположная ситуация. Хотя, в обязательном порядке заключать такой договор страхования заставлять заемщика не будут, но предложенные условия без него окажутся значительно менее выгодными, чем с ним.

Отдельно можно выделить использование дополнительных льгот. Как государственных, так и непосредственно банков. Они склоняют потребителя именно к ипотеке на новостройку. Так, государственная программа субсидирования займов на покупку квартиры для семей со вторым и третьим детьми позволяет получить скидку на процентную ставку только в случае приобретения жилья от застройщика. Тот же Банк ДОМ.РФ устанавливает комиссию за пользование заемными средствами многодетным семьям на уровне 10,25% годовых, что приводит к значительной экономии.

Итог: что лучше – новостройка или вторичка в ипотеку в 2019 году

В текущем 2019 году фактически были стерты ранее четко прослеживаемые грани того, что выгоднее оформить в ипотеку – вторичку или новостройку. Да, второй вариант за счет дополнительных компенсаций остается более привлекательным, но все в итоге зависит от персональных приоритетов человека и его личных параметров. Даже при рассмотрении примененных для примера условий, можно увидеть, что некоторые банки на ту же вторичную недвижимость предлагают более выгодные процентные ставки, позволяющие покрыть сопутствующие оформлению договора затраты, чем другие на новостройку. Поэтому выбирать предложение по ипотеке стоит только тогда, когда четко определен тип приобретаемой недвижимости. Именно от этого и необходимо дальше отталкиваться – в каком банке оформлять заем, какие программы будут наиболее подходящими, есть ли возможность получить скидку или субсидирование и т.д.

Первичное жилье – это квартира, которая ранее не была ни на кого оформлена. Фактически в качестве первичного жилья часто пытаются продавать квартиры, которые даже не построены.

Отметим, что продажа квартир в домах, которые только строятся или планируются к застройке, регулируется законом №214-ФЗ. Этот закон обязывает застройщика построить дом и ввести его в эксплуатацию, передав участникам программы (покупателям) зафиксированные в договоре квартиры (объекты строительства).

После введения дома в эксплуатацию под актом приема-передачи объекта ставится подпись. Покупатели при этом должны будут зарегистрировать право собственности на квартиру в новострое. После того как будет получено свидетельство о государственной регистрации, статус жилья автоматически сменится с первичного на вторичное.

Что касается муниципальных квартир, то там могут проживать люди посредством договора социального найма. Они не имеют свидетельства о государственной регистрации, но жилье, где они проживают, все равно считается вторичным, так как у них собственник все равно есть – муниципалитет.

Однако на рынке вторичного жилья тоже имеют место риски. Они связаны с оформлением договора купли-продажи. Этот договор может быть расторгнут в судебном порядке после того, как покупатель заплатил все деньги. Также бывают случаи, когда появляются третьи лица с законным правом собственности на недвижимость. В таком случае договор купли-продажи вновь может быть расторгнут, а сделка будет признана недействительной. В таком случае вы потеряете свои деньги и останетесь без квартиры. К счастью, все эти риски можно нивелировать с помощью грамотного юриста, но его услуги могут быть недешевыми.

Квартиры в новостройках обладают такими достоинствами:

1. Они выполнены из современных материалов. Это косвенно означает, что они более долговечны и надежны.
2. Они хорошо спроектированы и почти всегда просторные.
3. Планировка удобная и выполненная в соответствии с современными нормами.
4. Лестничные площадки чистые и большие. То же самое касается подъездов.
5. Во всех квартирах установлены стеклопакеты.
6. Счетчики на воду и газ есть везде.
7. Есть рабочие лифты, в некоторых домах предусмотрены даже грузовые лифты.
8. Есть парковка под землей и во дворе.

Также при покупке квартиры в новостройке есть шанс попасть в часть города с плохо развитой инфраструктурой. Обычно застройщик сдает в эксплуатацию изначально жилой дом, и только спустя годы вокруг него появляются магазины, школы, детские сады и другие объекты. Поэтому, покупая такое жилье, необходимо понимать, что первое время придется ездить за продуктами. Хотя если новострой возводится в центре города, то там стоимость квартиры будет очень высокой.

Еще один минус – отсутствие благоустройства. Квартира в новом доме – это бетонная коробка даже без инженерных коммуникаций. Здесь нет ничего, поэтому придется вкладывать деньги и силы в благоустройство.

1. Возможность сразу въехать в квартиру, которую только что купили.
2. В такой квартире будут инженерные коммуникации и какой-нибудь ремонт, что уже позволяет здесь жить.
3. Большой ассортимент. Рынок вторичного жилья огромен, и часто можно выбирать между разными вариантами. Причем можно подыскать квартиру, которая располагается близко к метро и имеет отличный вид из окна.

Последний критерий, который поможет выбрать вторичку или новостройку, – отзывы жильцов и покупателей! Например, если строительство нового дома производит какой-нибудь застройщик, обязательно прочитайте о нем отзывы. Покупатели могут негативно о нем отзываться, так как в прошлом он сильно затягивал процесс строительства. Если же застройщик новый, то доверять ему особо тоже не стоит, но в случае его безупречной репутации и хороших отзывов ему можно доверять.

Рассматривая возможность приобретения жилья в ипотеку, стоит определиться с выбором: будет это квартира в строящемся доме или уже готовая квартира, в которой уже кто-то жил. Есть и вариант, когда дом уже сдан, квартира оформлена в собственность застройщика.

В этом случае жилье обойдется дороже новостройки (что важно, если оно покупается с целью инвестирования), но будет иметь все другие плюсы обладания совершенно новой квартирой. Плюсы и минусы видов жилья для покупки в ипотеку стоит рассмотреть подробнее.

• Одним из главных преимуществ старого жилого фонда перед строящимся домом является то, что в квартиру можно будет въехать сразу после приобретения. Ремонт по своему вкусу будет нужен, но он не будет носить срочного характера. При оформлении ипотеки, для получения более выгодных условий (снижения ставки, уменьшения платежа) имеет смысл вложиться в первоначальный взнос.
• Если средства потребуются для ремонта, то размер свободных денежных средств, за счет которых сумма кредита могла бы быть меньше, снижается. Получается, что вторичное жилье можно оформить в ипотеку на более выгодных условиях из-за менее острой необходимости в обязательных расходах, связанных с вселением.
• Кроме того, если дом только строится, то многие банки до момента оформления квартиры в собственность заемщика, повышают ставку по ипотеке еще на 1-2%, после вступления в права собственности график платежей по ипотеке пересчитают.
• Возможность воспользоваться жильем сразу после приобретения дает еще одно существенное преимущество – квартиру можно будет сдать и за счет арендных платежей гасить долг по ипотеке.
• Если жилье единственное, то плюсом будет экономия на аренде квартиры, так как при покупке новостройки, нужно будет ждать сдачи дома и ремонта, а до тех пор платить сразу и за аренду жилья, и за ипотечный кредит.
• Местоположение можно отнести так же скорее к плюсам вторичного жилья, которое часто находится в центре города, имеет хорошую транспортную развязку, всю необходимую инфраструктуру: больницы, школы, сады.
• Покупать готовое жилье – менее рискованно, несмотря на то, что последнее время замораживают стройку не часто, никто не может быть от этого застрахован.

• При покупке готового жилья заемщика сразу видит соседей, магазины, находящиеся на первых этажах дома, людей, отдыхающих во дворе. Для покупателя новостройки все это будет сюрпризом. Нарваться на неприятных соседей можно как в новостройке, так и при покупке вторичной квартиры, но в последнем случае есть возможность заранее изучить все факторы.

• Значимый плюс при покупке новостройки – цена, жилье можно купить на 20-30% дешевле на ранних стадиях строительства, кроме того, есть возможность выбора квартиры с нужной планировкой, так как пока до сдачи дома еще далеко, риски высоки, просто есть из чего выбирать. В случае со вторичкой, выбор обычно ограничен традиционной планировкой старых построек, за редким исключением.
• Вторым по значимости плюсом можно считать больший комфорт для проживания: современные материалы, новый водопровод, методы утепления, лифт, окна, электропроводка.
• Третьим очевидным плюсом можно считать то, что когда строится новый дом или новый район, то, как правило, въезжают в него люди, способные приобрести квартиру (а не только унаследовать) за собственные средства или в ипотеку, поэтому в среднем все жильцы относительно добропорядочные, как минимум занятые работой люди. Неблагополучных семей и любителей создать проблемы другим среди них практически не бывает.
• Риски утраты права собственности из-за того, что права предыдущих собственников нарушены (титульные), отсутствуют по умолчанию, а риски недостроя (про которые писали выше) отпадают, как только дом сдается. Поэтому покупать квартиру в только что сданной новостройке наиболее безопасно. Минимальны риски и при сделке с надежным застройщиком на последних стадиях строительства.

Минусы вторичек вытекают из плюсов новостроек, так как старых жилой фонд не имеет свойственных новому преимуществ, это:

1. Не современная планировка
2. Стоимость
3. Старые лифты, электрика, окна

• Планировка будет существенным минусом, только если покупатель хочет иметь нестандартное для старых построек жилье – с гардеробной, просторной лоджией и так далее. При более умеренных вкусах, можно сделать ремонт по своему вкусу в рамках традиционных планировок.
• Стоимостью в лучшую сторону отличаются лишь новостройки на ранних стадиях строительства. В дальнейшем, с учетом преимуществ нового жилья, цены выравниваются. Стоит учитывать, что цена квартиры может быть низкой не только за счет того, что покупается именно новостройка, а за счет удаленности от города и неразвитой инфраструктуры.
• При сравнении стоимости первичного и вторичного жилья стоит прибавлять к цене сумму арендных плат, которые придется потратить, до момента въезда в новую квартиру. Или сумму арендных плат, которые могут быть получены, если приобретать вторичное жилье, которое готово к использованию. После таких расчетов не всегда покупка вторичного жилья оказывается дороже покупки первичного.
• По поводу лифта, электрики, окон – здесь преимущество явно на стороне новостроек. Ремонт вторичного жилья может решить многие проблемы, но далеко не все. Стоит помнить, что многое зависит и от добросовестности заемщика, если он на всем вышеперечисленном экономил, то можно получить новое жилье со всеми минусами старого. Но это бывает не так часто, к тому же можно предъявить претензии к качеству выполненных работ. В старом доме, где новая проводка тянется поверх замурованной старой (особенно касается общедомовой), решать вопрос придется совместно с соседями.

Оценивая плюсы и минусы видов жилья важно объективно оценивать конкретную ситуацию. Для кого-то удачное расположение квартиры перекроет все минусы старого фонда, для кого-то решающей окажется стоимость, а кому-то не подойдет вариант квартиры в строящемся доме из-за его особенностей.

• Основным минусом является необходимость ждать, когда жилье будет построено. Для тех, чей бюджет не позволяет одновременно оплачивать ипотеку за новостройку и арендную плату за проживание, это весьма существенно. Нужно учитывать и необходимость трат на ремонт в приобретенной квартире.
• В случае если дом уже сдан, а квартиру в новостройке продает застройщик, преимущества в цене не будет. К тому же, все самые удачные варианты уже будут выкуплены, останутся первые и последние этажи, и квартиры, соседствующие с магазинами, банками или кафе на первом этаже, а это дополнительный шум, риски и неудобства.
• При покупке первичного жилья первые 2-3 года заемщику стоит быть готовым к постоянному ремонту у соседей, строительному мусору и пыли на площадке.
• Если сдается дом в новом районе, то, как правило, школы и детские сады находятся еще только в планах на бумаге, соответственно, при наличии детей, это будет вызывать неудобства.

Даже в этой ситуации стоит выбирать цель для инвестирования с учетом всех факторов, вплоть до развитости инфраструктуры в районе покупки до состояния общедомовой проводки. Когда потенциальный покупатель ограничен в средствах, права на ошибку практически нет.

Распространенной ошибкой является рассмотрение только самых дешевых квартир без учета стоимости ремонта и платы за аренду, пока дом не будет сдан. Эта ошибка приводит к тому, что заемщик упускает более выгодный вариант просто потому, что не рассматривает его. И в результате – страдает и без того ограниченный бюджет. Торопиться при изучении и сравнении вариантов не стоит.