Какую сумму можно получить от переплаченных процентов за ипотеку

В июне 2014 года я взяла ипотечный кредит на 5 млн рублей. Срок — 20 лет, ставка — 13,25%. В сентябре 2017 года я начала гасить этот кредит досрочно, полностью закрою его в декабре 2018 года. То есть я закрою кредит за четыре с половиной года и заплачу банку примерно 2,5 млн рублей процентов.

Но если в кредитном калькуляторе посчитать кредит 5 млн на четыре с половиной года с той же ставкой 13,25%, то переплата по процентам составит всего 1,7 млн! Получается, я заплатила банку лишние 800 тысяч рублей процентов.

Я читала в интернете, что если вернуть кредит досрочно, то можно через суд заставить банк пересчитать график платежей и вернуть переплаченные проценты.

Подскажите, возможно ли это?

И еще я хочу взыскать с банка упущенную выгоду. Тут претензия вот в чем. Когда я впервые решила погасить часть долга досрочно, выяснилось, что банк уменьшает только платеж, а сократить количество лет, чтобы снизить переплату по кредиту, нельзя.

Позже я случайно узнала, что банк все-таки разрешил выбирать между уменьшением платежа и срока, но мне об этом никто не сообщил. В итоге первый досрочный платеж на уменьшение срока я внесла на полгода позже, чем могла бы. Начни я досрочно гасить кредит раньше, сильно сэкономила бы.

Ольга, предлагаю разобраться с такими вопросами:

  1. Есть ли вообще в вашем случае переплата по процентам при досрочном погашении и что говорят суды.
  2. Где искать информацию об условиях досрочного погашения.

Разберемся сначала с вопросом о переплате. Я посмотрела судебную практику, разобралась в цифрах, и мне кажется, что переплаты по процентам у вас нет, а поэтому и вернуть ее нельзя.

Вы взяли кредит на 20 лет — при этом ежемесячный платеж составлял примерно 60 тысяч рублей. Если бы вы взяли кредит на четыре с половиной года, ваш ежемесячный платеж был бы намного больше — порядка 123 тысяч рублей. Фактически с июня 2014 по сентябрь 2017 года вы отдавали банку в два раза меньше, чем должны были бы при кредите на четыре с половиной года.

В таблице я посчитала, на что ушел ваш первый платеж по кредиту со сроком 20 лет — и на что он ушел бы в случае с кредитом на четыре с половиной года.

Срок кредита Сумма платежа Сумма уменьшения основного долга Начисленные проценты Остаток задолженности
20 лет 59 472 Р 4263 Р 55 208 Р 4 995 737 Р
4 года и 6 месяцев 123 419 Р 68 210 Р 55 208 Р 4 931 789 Р

По таблице видно, что за первый месяц пользования кредитом банк начисляет одинаковое количество процентов. Банк каждый месяц начисляет проценты только на ту сумму, которую вы по факту ему должны, — и сумма процентов не зависит от того, на какой срок вы взяли кредит.

Оставшаяся часть платежа направляется на погашение основного долга. С платежом 60 тысяч основной долг уменьшается всего на 4263 рубля, а с платежом 123 тысячи — на 68 210 рублей.

В следующем месяце банк так же начислит проценты только на оставшуюся сумму долга. При платеже 123 тысячи основной долг уже стал меньше — на него начислится меньше процентов, а остаток платежа пойдет на уменьшение основного долга.

И так с каждым месяцем основной долг при большом платеже уменьшался бы быстрее.

Фактически 800 тысяч рублей процентов, которые вы считаете переплатой, — это плата за те 63 тысячи в месяц, которые вы недоплачивали банку с июня 2014 по сентябрь 2017 года. Вы не возвращали эти деньги банку, а пользовались ими, а банк на них справедливо начислял проценты.

В целом ситуация схожа с досрочным погашением: если бы при кредите на 20 лет вы начали с первого месяца досрочно платить еще 63 тысячи рублей каждый месяц, сумма процентов у вас до копейки совпала бы с кредитом на четыре с половиной года, потому что структура платежей была бы одинаковой и основной долг уменьшался бы равномерно.

Вот если бы вы взяли кредит на 20 лет, изначально гасили бы его платежами как за кредит на четыре с половиной года, но банк все равно насчитал бы вам процентов как за 20 лет — тогда был бы смысл обратиться в суд и требовать компенсации. Это подтверждает судебная практика.

Позиция тех, кто предлагает взыскать с банка переплату по процентам, основывается на нескольких судебных решениях, в том числе на определении Верховного суда Российской Федерации. В Алтайском крае в 2015 году заемщик подал иск о взыскании с банка суммы переплаченных процентов. Суды нескольких инстанций ему отказали, но он подал жалобу в Верховный суд, и тот ее в 2016 году удовлетворил. Но Верховный суд не разрешил ее по существу, а только направил дело на новое рассмотрение и попросил суд проверить правильность расчетов уплаченных процентов.

При новом рассмотрении суд апелляционной инстанции повторно отказал заемщику: он указал, что положения кредитного договора не предусматривают авансовый порядок оплаты процентов за пользование средствами. Независимо от того, на какой срок заемщик взял кредит, каждый месяц он платит только те проценты, которые начислились в этом месяце. Если в этом месяце заемщик должен миллион под 12% годовых, он заплатит 10 тысяч рублей процентов — независимо от того, на какой срок он взял кредит.

Поскольку заемщик выплатил банку только фактические проценты за пользование кредитом и не выплачивал проценты за будущие периоды, переплаты как таковой не было.

Существуют и другие решения судов — как в пользу заемщиков, так и в пользу банков. В каждом случае суд разбирается индивидуально в материалах дела и смотрит расчеты. Если он приходит к выводу, что с заемщика взяли больше процентов, чем он по факту был должен, суд выносит решение в пользу заемщика. Если нет — в пользу банков.

Дела в пользу заемщиков:

Дела в пользу банков:

Если вы сможете доказать, что в какой-то из месяцев заплатили больше процентов, чем по факту должны были банку, вы также можете подать иск и попробовать взыскать переплату. Но из расчетов выше видно, что стандартный аннуитетный платеж включает проценты только за фактическое пользование кредитом, поэтому переплаты нет — а значит, взыскивать тоже нечего.

Условия частичного досрочного погашения банк оговаривает в самом договоре. Вам следовало попросить менеджера объяснить их отдельно, но предполагается, что раз вы подписали договор, значит, вы с ними ознакомились и согласились.

Если банк меняет правила частичного досрочного погашения — например, разрешает уменьшать не только размер ежемесячных платежей, но и срок кредитования, — он не сообщает об этом каждому клиенту, а публикует информацию в открытых источниках или представляет клиенту по запросу. Подпишитесь на соцсети и новостную рассылку вашего банка, спрашивайте у кассиров при внесении платежа и следите за изменениями в условиях обслуживания самостоятельно, чтобы не пропустить выгодное предложение.


В договоре всегда есть информация о порядке досрочного погашения кредита. Здесь, например, она указана в индивидуальных условиях на второй странице, в пункте 7. Этот документ заемщик подписывает в обязательном порядке — и надо обязательно внимательно с ним ознакомиться, перед тем как подписывать

К слову, при досрочном погашении снижение ежемесячного платежа может быть таким же выгодным, как сокращение срока кредита. Достаточно в следующем месяце разницу между старым и новым ежемесячным платежом снова вносить как досрочное погашение — разницы между уменьшением срока и снижением платежа не будет.

Расчет переплаты по ипотеке

Как рассчитать переплату по ипотеке, взять заем с минимальной переплатой? Для этого можно воспользоваться онлайн-калькулятором (такая функция есть на некоторых сайтах банков или на сторонних ресурсах).

Заключительная сумма ипотечного кредита состоит из таких частей:

  • сумма займа, предоставляемая банком;
  • проценты, начисляемые на весь срок ипотечного кредитования;
  • расходы на оформление страхового полиса, регистрацию прав собственности, сделки, связанной с обременением, комиссия банка и др.

На величину переплаты по ипотеке влияют такие факторы, как:

  • срок действия ипотеки;
  • возможность досрочного погашения займа;
  • сумма ипотеки;
  • величина процентной ставки;
  • тип платежей (аннуитетный или дифференциальный).

В зависимости от того, какой тип платежа предусмотрен в ипотеке, формула для аннуитетного и дифференциального своя:

Оформив ипотеку под такой тип платежа, в самом начале заемщику придется платить сумму значительно больше, чем в конце, потому что с каждым разом проценты начисляются на остаточную сумму ипотеки.

Для расчета суммы долга, который нужно вернуть, подходит следующая формула:

ОД – сумма основного долга для возврата;

СИ – общая сумма ипотеки;

КП – количество периодов, за которые заемщик погашает задолженность.


Также расчет может проводиться по следующей формуле:

НП = ОИ х (ПС/12), где

НП – начисленные проценты;

ОИ – остаток по ипотеке в текущем месяце;

ПС – процентная ставка годовых;

12 – количество месяцев в году.

Для более точного расчета некоторые банки используют формулу, где вместо 12 месяцев берут 365 дней в году:

НП = ОИ х ПС х (ЧДМ/365), где

НП – начисленные проценты;

ОИ – остаток по ипотеке в текущем месяце;

ПС – процентная ставка годовых;

ЧДМ – число дней в месяце.

При таком типе оплаты заемщик выплачивает ипотеку равными платежами на протяжении всего срока ипотечного кредитования. В первые месяцы заемщик платит проценты по ипотеке, а впоследствии и основной долг.

Величина аннуитетного платежа рассчитывается по такой формуле:

АП = СК х (1–/ (1 + ПС) КП

АП – аннуитетный платеж;

СК – изначальная сумма ипотеки;

ПС – процентная ставка по ипотеке;

КП – количество периодов.

Для простого человека, не сталкивающегося с финансовыми расчетами, тяжело посчитать платеж по такой схеме. Поэтому лучший способ сделать точный расчет – воспользоваться ипотечным калькулятором в режиме онлайн.


Для снижения размера переплаты заемщик может досрочно погасить ипотеку, если у него есть такая возможность. Для этого нужно воспользоваться онлайн-калькулятором досрочного погашения.

Для правильного расчета нужно внести такие данные:

  • дата оформления ипотеки;
  • сумма;
  • процентная ставка годовых;
  • срок кредитования;
  • тип платежа;
  • сумма досрочного погашения;
  • дата досрочного погашения.

Рассмотрим на примере: заемщик взял ипотеку в 2005 году на срок 20 лет, на сумму 1 миллион рублей под процентную ставку 13%. Тип платежа – аннуитетный, сумма досрочного погашения – 200 тысяч рублей, срок досрочного погашения – февраль 2019 год.

После проведенных расчетов, калькулятор покажет следующие данные:

  • остаток долга после досрочной выплаты – 409 000 рублей;
  • общая экономия по ипотеке – почти 296 тысяч рублей.

Чтобы знать, на какой срок оформлять ипотеку, чтобы переплата была наименьшей, стоит рассмотреть пример при одних и тех же условиях.

Например, человек оформил ипотеку на 2,5 миллионов рублей при ставке 13% годовых. После предварительных расчетов на онлайн-калькуляторе выходит, что переплата за 10 лет составит около 80% от общей суммы ипотеки. Переплата за 15 лет составит 130%. А какая же тогда переплата за ипотеку за 20 лет? Она составит свыше 185%.

Получается, что чем выше срок кредитования, тем большая и переплата по ипотеке. Выходит, что выгоднее всего оформлять договор на минимальный срок.


Чтобы не переплачивать за ипотеку, уменьшить сумму переплаты, можно воспользоваться одним из следующих способов:

  1. Оформить ипотеку на срок до 10 лет. Заемщикам, которые хотят быстрей выплатить ипотеку, банки идут навстречу – предлагают меньшие процентные ставки, отсюда и значительно меньшая переплата.
  2. Досрочно погасить задолженность.
  3. Оформить ипотечный кредит в том банке, где заемщик получает заработную плату. Для своих клиентов нередко банки предлагают выгодные условия.
  4. По возможности провести максимальную оплату первоначального взноса. Оплатив сразу кругленькую сумму в качестве первого взноса и выбрав дифференцированный тип платежа, заемщик в итоге сможет снизить размер конечной переплаты.

Можно воспользоваться следующими инструментами, позволяющими снизить переплату по ипотечному кредиту:

  1. Рефинансировать заем. Такая программа позволяет помогает клиентам получить ипотеку на более выгодных условиях за счет переоформления ипотеки.
  2. Получение налогового вычета. Каждый заемщик имеет право снизить переплату по ипотеке, оформив налоговый вычет. Это право появляется у него при регистрации права собственности на жилье или при выдаче акта приема-передачи (если он приобретает строящееся жилье).

Здесь речь идет о досрочном погашении ипотеки. Если заемщик будет вносить суммы ежемесячных платежей больше установленных в договоре, тогда остаток по ипотеке будет уменьшаться быстрее.

Чтобы сумма переплаты уменьшалась, нужно оформлять дифференциальный платеж, потому что тогда проценты будут начисляться на остаток.

Многие заемщики ошибаются, когда хотят рассчитать переплату по ипотеке, просто умножив сумму ипотеки на ставку и срок кредита. Формула расчета более сложная и человеку, далекому от бухгалтерского дела, тяжело рассчитать размер переплаты.

Для этого на помощь приходят онлайн-калькуляторы, позволяющие сделать предварительный расчет, значения которого можно будет сопоставить с тем, что заемщик запросит у сотрудника банка, ведущего его ипотечную историю.

Это не первая моя статья, посвященная ипотечному кредитованию, поэтому нет смысла вновь возвращаться к вопросу, что такое ипотека. Ранее мы рассматривали плюсы и минусы кредитования под залог недвижимости, но пока обходили стороной такой важный аспект, как возврат процентов по ипотеке. Я сделала это осознанно, потому что решила написать отдельную статью о такой льготе.

Внимание! Важная информация: каждый официально работающий человек имеет право вернуть от государства часть потраченных средств на:

  • приобретение недвижимости,
  • уплату % по ипотечному займу.

Другими словами, оформить имущественный вычет можно 2 раза. Во-первых, возвратить налог при покупке недвижимости. Во-вторых, вернуть часть уплаченных процентов.

Имеет смысл разобрать также возврат страховки по ипотеке, это тема будущей статьи. А сегодня поговорим, как сэкономить на выплатах банку и какие документы нужно предоставить.

Как рассчитать, сколько можно вернуть от государства денег? Вы легко сделаете это самостоятельно. К возврату подлежат 13 % от уплаченных.

Например, вы взяли ипотеку в 1 млн. руб. на 20 лет под 10 % годовых. За весь 20-летний период вы переплатите банку 1 316 052 руб. и должны требовать от государства 171 086,76 руб., т. е. 13 %.

Государство ограничило сумму процентов, лимит составляет 3 млн. руб. Например, если вы взяли 1,5 млн. руб. на 30 лет, то общая переплата составит 3 238 886 руб. Таким образом, вернуть удастся не более 390 тыс. руб. Но лимит не действует для займов, которые вы получили до 2014 года.

Вычет вы можете получать каждый год. При досрочном погашении возврат производится единовременно.

Как рассчитывается вычет при приобретении недвижимости супругами в совместную или долевую собственность? В кодексе четко прописано, что объектом может быть доля в квартире, комнате, жилом доме или земельном участке. Поэтому оба супруга при оформлении ипотеки имеют право на возмещение подоходного налога в соответствии со своей долей в собственности.

Вот кто может получить имущественный вычет:

  1. Граждане РФ и иностранцы, которые официально трудятся в нашей стране и платят налог с доходов (НДФЛ).
  2. Заемщики, которые приобрели за счет средств банка квартиру, дом, земельный участок или доли в этой недвижимости. Все объекты должны находиться на территории РФ. В расчет берется ипотечный заем не только на готовые объекты, но и на новое строительство.
  3. Заемщики, которые взяли кредит в рамках рефинансирования ранее полученных займов.
  4. Родители, а также опекуны, попечители и др., которые приобрели имущество в собственность своих несовершеннолетних детей или подопечных.
  5. Пенсионеры имеют право учесть доходы за 3 года до года выхода на пенсию.

Кому льгота не положена:

  1. Заемщикам, которые приобрели жилье или земельные участки за счет своих работодателей или других третьих лиц, а также за счет материнского капитала и государственных субсидий.
  2. Тем, кто купил жилье у близких родственников. Налоговый кодекс называет таких лиц взаимозависимыми. К ним относят супругов, детей, родителей, братьев, сестер, опекунов и подопечных.
  3. Заемщикам, которые ранее уже получали возмещение подоходного налога за уплаченные проценты.
  4. Заемщикам, которые подали документы по двум и более объектам недвижимости.
  5. Тем, кто не получает официальную зарплату.

Важный момент, который надо запомнить: в Налоговом кодексе четко указано, что повторное предоставление права на имущественный вычет не предусмотрено.

Возмещение части уплаченных банку процентов по ипотечному кредиту осуществляется по частям, пока вы не вернете всю причитающуюся сумму, или единовременно при досрочном погашении займа.

Если ваших доходов не хватает, чтобы в течение срока кредитования вернуть деньги, то процедура продлевается на следующие годы уже после того, как вы погасили ипотеку.

Помните главное: сумма возмещения не может быть больше начисленного подоходного налога за отчетный год. Поэтому, если вы получаете большую зарплату, то и подоходный налог платите большой. А значит, и возмещение его при выплате кредита тоже будет немаленькое. Таким образом, причитающуюся вам сумму, вы вернете значительно быстрее, чем при маленькой зарплате.

Получать имущественный вычет вы можете через налоговую или своего работодателя. Рассмотрим оба механизма.

В первую очередь вы должны заполнить декларацию 3-НДФЛ. Часто возникает вопрос, можно ли вернуть % за прошлые годы? Обращаю внимание, что совсем не обязательно бежать в инспекцию сразу, как только получили документы о праве собственности. Например, вы не знали о такой льготе или не имели официальных доходов. Подавайте сразу, как узнаете или трудоустроитесь. Срока давности никакого нет.

Женщина взяла квартиру за счет заемных средств, пару лет исправно платила по кредиту и даже возмещала от государства часть уплаченных %. Через какое-то время ушла в декретный отпуск. В этом случае выплаты ей больше не положены, т. к. нет официальных доходов. При выходе из декрета она снова может подать декларацию, заявление и возобновить получение денег.

Вы могли взять ипотечный кредит, например, в 2012 (или в любом другом году) и не подать заявление на возмещение. Вспомнили или узнали о такой возможности только в 2018 г. Оформляйте документы, составляйте декларации за 3 последних года, т. е. 2015 – 2017 годы, и возвращайте часть уплаченных %.

Какие понадобятся документы? Вот что говорит об этом Налоговый кодекс:

  1. Декларация по форме 3-НДФЛ.
  2. Заявление, в котором указываются реквизиты счета, куда будут перечислены деньги.
  3. Кредитный договор на приобретение дома, квартиры, комнаты или доли в них.
  4. Документы, подтверждающие ваше право собственности на недвижимость.
  5. Договор о долевом участии в строительстве и передаточный акт от застройщика заемщику.
  6. Если недвижимость приобретается вами в собственность детей или подопечных, то надо подготовить свидетельства о рождении и разрешение органов опеки.
  7. Документы, которые подтвердят произведенные вами расходы по покупке объекта и уплаты банку взносов по ипотечному займу.

Срок рассмотрения заявления – 3 месяца. В течение следующего 4-го месяца ждите перечисления денег на счет. Таким образом, вы получаете часть уплаченных банку процентов обратно один раз в год до того момента, пока не вернутся 13 % со всей суммы переплаты. Документы придется оформлять ежегодно.

Но есть и другой вариант, когда деньги можно получать ежемесячно. Оформите документы через своего работодателя.

В этом случае заемщик оформляет заявление на имущественный вычет на имя работодателя. Право работника на возврат подтверждает налоговый орган, выдав специальное уведомление. Нюансы оформления:

  1. Работодатель может быть не один, а несколько.
  2. Право заемщика на получение возврата подтверждается налоговой инспекцией в течение 30 дней после подачи заявления. Документы по рассмотренному нами списку подаются не работодателю, а в налоговую.
  3. Если в текущем периоде вы не смогли вернуть все, что положено, то сделаете это в последующие годы.

Поясню механизм, по которому работодатель возвращает часть уплаченных процентов. Допустим, вы ежемесячно получаете зарплату в сумме 30 000 руб. Работодатель перечисляет за вас налог на доходы в размере 13 %. На руки вам выдают 26 100 руб.

Вы взяли ипотечный кредит в сумме 1 млн. руб. на 20 лет под 10 % годовых. Банк предоставил график погашения кредита. Посмотрите фрагмент.

В сентябре платеж по % составит 8 333 руб. Государство возвращает 13 % с этой суммы. Таким образом, ваша “чистая” зарплата в сентябре составит 27 183,29 руб.

Уверена, что не все заемщики знают о тонкостях процедуры возврата от государства части уплаченных банку процентов по ипотеке. Постаралась все разложить по полочкам. Надеюсь, стало понятнее. И обязательно воспользуйтесь своим правом. Я ежегодно возвращаю часть уплаченного подоходного налога, но не за ипотеку, а за образование детей. И каждый раз испытываю положительные эмоции, когда на банковскую карточку приходят деньги. Они точно никогда не бывают лишними.

Читайте также:  Ипотечные облигации могут выпускать ипотечные агенты
Adblock
detector