Когда будет перекредитация по ипотечному кредиту

Главная особенность ипотечного кредита – длительный срок погашения, поэтому за это время и у вас и у банка может поменяться финансовое положение.

Каждый из сторон будет искать выгоду для себя. Для заемщика более выгодным предложением со временем может стать перекредитация. В какой-то мере это то самое рефинансирование или простой метод получить новый займ, но при более выгодных условиях (залог в виде недвижимости также должен быть обязательно). Возможно, вы и так сможете погасить ипотеку со временем, но вас привлекают более выгодные программы, по которым меньше годовая ставка, размер обязательного платежа и дата погашения вам подходит больше.

Глупо отказываться от экономии своих денег и продолжать дальше переплачивать. К тому же, это мероприятие можно проводить не один раз – как только появляется новая возможность вы в праве ею воспользоваться. Новый займ, каким бы он ни был выгодным, всегда обяжет вас к новым расходам по оформлению, страхованию и т. д. Чтобы просчитать целесообразность, многие банки предлагают воспользоваться виртуальным калькулятором.

Если при пересчете новый кредит будет на 3% дешевле существующего, то его действительно можно назвать выгодным. Даже снижение годовой ставки на 1% может обернуться для вас успехом, ведь стоимость недвижимости постоянно движется вверх, поэтому даже эта незначительная разница часто выливается в суммы достигающие 1 млн рублей и больше.

  • Если существующая ставка выше рыночной.
  • Если займ привязывается к индексу инфляции.
  • У банка происходят постоянные сбои в работе, и это мешает вам погашать ипотеку вовремя.
  • Некорректное поведение банка относительно своего клиента.
  • Комиссия по платежу постоянно растет и уже увеличилась в несколько раз от первоначальной суммы.

Новый займ может получить гражданин, который официально подтвердит свой доход, необходимый для погашения желаемой суммы. Чаще всего выгодная перекредитация будет утверждена для обладателей хорошей кредитной историей. Что понадобится для оформления такого займа:

  1. вы должны прийти в банк и обратиться к специалисту, с просьбой выдать заявление на предоставление кредита со списком прилагаемых документов;
  2. еще до прихода в банк обратитесь в бухгалтерию своего предприятия и попросите представить справку о размере вашей заработной платы за последнее полугодие;
  3. дальше придется перечитать существующий договор об ипотеки, а лучше сразу направиться к своему кредитору, чтобы выяснить, возможно ли досрочное погашение займа или нет (часто банк изначально прописывает в соглашении пункт о том, что досрочный возврат денег будет наказываться в денежном эквиваленте и при таких больших ссудах эта сумма может перекрыть всю выгоду от новой программы);
  4. если досрочное погашение возможно, вы берете официальное подтверждение этому и отправляетесь к новому кредитору, с которым хотите заключить новое соглашение о перекредитации.

Нередко старым и новым кредитором оказывается один банк, вам просто нужно следить за появляющимися финансовыми продуктами, чтобы не упустить возможности воспользоваться выгодным предложением. Если настоящий кредитор может предложить вам реструктуризацию долга, можно и подождать с перекредитацией.

Нередки и случаи, когда банк предоставляет в качестве перекредитации сумму намного больше самого долга по ипотеке. Тогда заемщик в праве использовать эту разницу в своих целях, но при этом он не должен забывать вносить обязательные платежи в установленную дату.

Суть ипотечного перекредитования – это оформление нового кредита под меньший процент для погашения старого займа. Перекредитование является законным правом заёмщика, закреплённым законодательством. Однако на практике часто бывает по-другому. В договоре по ипотеке банки указывают условие, запрещающее рефинансирование на весь период кредитования. Поэтому прежде чем подписать договор, необходимо внимательно с ним ознакомиться.

Ипотечное перекредитование может понадобиться в следующих случаях:

  • Кредитозаёмщик не в состоянии обеспечивать обязательства по ипотеке на текущих условиях (рождение детей, потеря работы и т.д). В этом случае, нужно обратиться в банковское учреждение с заявлением о реструктуризации долга и отсрочки ипотечных выплат на определённое время. Если банк отказал, нужно просить об изменении условий договора;
  • Заёмщик нашёл банковскую организацию, предлагающую более выгодные ставки по займу. Даже разница в 2-3% способна сократить ипотечные выплаты за месяц на 5000 – 7000 рублей;
  • Ипотека оформлена в иностранной валюте. Из-за роста курса выплаты по займу стали слишком велики;
  • Финансовое положение заёмщика стало лучше. В этой ситуации перекредитация может помочь существенно сократить переплату. Этого можно добиться выгодными процентами по займу и уменьшением срока кредитования;
  • Иногда заёмщику нужно рефинансирование с увеличением суммы ипотеки. Если выплаты по займу погашались добросовестно, и цена залогового объекта недвижимости повысилась, банковские учреждения охотно соглашаются на подобное предложение.
Читайте также:  Как написать заявление от созаемщика на ипотеку

Не каждый ипотечный кредит можно рефинансировать. Банковскими организациями выдвигаются некоторые требования к займу:

  1. Нет реструктуризации кредита в прошлом. Она сигнализирует о финансовой несостоятельности должника.
  2. Сроки кредитования:
  • до окончания срока выплат по ссуде должно оставаться больше 3 месяцев;
  • перекредитовать ипотеку нельзя, если займ получен меньше 6-ти месяцев назад.
  1. Нет текущих задолженностей по кредиту.
  2. Хорошая история ипотечных выплат (не было задержек).

Изменение условий ипотечного кредита считается оптимальным вариантом решения проблем заёмщика. Банковские организации идут навстречу должникам, добиваясь следующих целей:

  • Качество кредитного портфеля;
  • Отсутствие разбирательств в суде;
  • Возврат денежных средств, выданных в кредит.

Чаще всего банковское учреждение бывает против перекредитования ипотеки в другом банке. Многие банки, чтобы не потерять клиента, с готовностью соглашаются на рефинансирующие ипотечные кредиты. Что предпринять в таких случаях:

  • Писать заявление в банковскую организацию с просьбой рефинансирования невыгодного займа. При проведении процедуры в старом банке можно хорошо сэкономить. Для операции внутри банка не потребуется особых затрат, ведь кредитное учреждение уже оценило недвижимость, у него находятся все необходимые документы и справки о доходах. Иногда могут попросить доказательства ухудшения положения должника. Тогда нужно будет представить новую справку о доходах, или декларацию по налогам за последний период времени;
  • В случае отказа необходимо отстаивать своё решение. Потребуется найти кредитное учреждение, где процентные ставки по рефинансированию ниже, и предоставить эту информацию своему банку. Если финансовая организация выдаст отказ и в этот раз, нужно готовиться перекредитоваться по ипотеке в другой банковской организации.

Многие банки занимаются рефинансированием на условиях пониженных процентных ставок. Список некоторых из этих банковских учреждений и их самые выгодные годовые процентные ставки на ипотечное перекредитование:

  1. Tinkoff – 8%.
  2. Газпромбанк – 9%.
  3. Открытие – 8,7%.
  4. ВТБ – 9,30%.
  5. Россельхозбанк – 9,30%.
  6. Альфа-Банк – 9,59%.
  7. Сбербанк – 9,90%.
  8. Райффайзенбанк – 10,49%.

Кредитные организации с госфинансированием используют множество льготных программ с изменением размеров процентных ставок, суммы займов, сроком кредитования и первоначальным взносом. Некоторые такие кредитные организации:

  • Сбербанк. Предлагается 8 вариантов ипотечного перекредитования военнослужащим, молодым семьям и госработникам;
  • ВТБ. Можно воспользоваться программой с государственным субсидированием или льготными условиями для заёмщиков;
  • ДОМ.РФ (До марта 2018 — АИЖК). Банк-партнёр этой компании погашает частично или полностью сумму задолженности (не больше 80% от цены недвижимости). Должник продолжает выплачивать кредитные взносы новому кредитору с минимальными переплатами. Льготными условиями можно пользоваться, если нет непогашенных долгов по графику выплат, и не имеется просрочек в течение 3-х лет;
  • Россельхозбанк. Можно рефинансировать займ с минимумом документов, предоставив только справку НДФЛ и паспорт. Есть программы госсубсидирования;
  • Газпромбанк. Можно открыть льготную ссуду на 30 лет, если остаток долга не больше 85%, не было просрочек, и ранее оформлялись ссуды в кредитных организациях РФ;
  • Райффайзенбанк. Предоставляет ипотечное перекредитование с господдержкой. Кредит выдаётся на срок до 25 лет. Первоначальный взнос 20% от размера ссуды. Это выгодный вариант для приобретения земельного участка или покупки жилья в новостройках. Возможно привлечение субсидий и семейного капитала.
Читайте также:  Каким должен быть трудовой стаж для получения ипотеки

Переоформление кредита на приобретение или улучшение жилищных условий имеет ряд возможностей и недостатков:

Возможности Недостатки
Уменьшение ежемесячных ипотечных выплат за счёт:
• увеличения срока кредитования;
• снижения процентных ставок.
Повторное прохождение всех этапов одобрения заявки, сбор необходимых документов, в том числе оценочной экспертизы недвижимости
Смена валюты (для валютных ипотечных кредитов ) Возможность расходов на дополнительные услуги (например, страхование здоровья)
Сокращение переплаты по ипотеке Спорные выгоды при перекредитовке с аннуитетными (неизменными) платежами, большинство которых заёмщик уже выплатил. В этом случае сначала гасят проценты банка, потом уже ипотечную задолженность
Смена созаёмщиков Оформление новой страховки на недвижимость
Смена банка на более удобный (к примеру, в котором открыта зарплатная карта) Расходы на государственную регистрацию и услуги нотариуса, так как потребуется новое обременение по ипотеке
В случае, если в ипотечном договоре предусмотрены штрафы за досрочное погашение текущего займа, придётся их выплачивать

Нужно знать! Переаккредитация – предоставление кредита одним банком для погашения проблемного займа, полученного в другой банковской организации. Она позволяет выгодно снизить процентные ставки и комиссии, оградить заёмщика от просрочек и штрафных санкций. Переаккредитация займа в другом кредитном учреждении оформляется гражданам РФ, достигшим 21 года.

Ипотечное перекредитование для нового кредитного учреждения является выдачей новой ссуды. В зависимости от согласия или несогласия старого банка (кредитора) на рефинансирование кредита, применяются два варианта процедуры оформления:

Вариант Порядок оформления
Если старый банк согласен Между заёмщиком, старым и новым кредитным учреждением подписывается трёхсторонний договор, который становится залогом второй очереди. Потом новым банком перебрасывается полная сумма для погашения ссуды с последующим контролем целевого использования средств. После этого старый банк снимает обременения с недвижимости в реестре запретов, и залог (дом или квартира) полностью переходят во владение к новому банку, который опять возлагает обременение на недвижимость и становится держателем залога
Если старый банк не согласен Новая банковская организация безналичным платежом переводит кредитору сумму займа в полном объёме (остаток в старом банке). Заёмщик отдаёт заявление в банк о досрочной выплате ипотеки. Старым кредитором снимаются обременения с недвижимости и оформляется закладная на нового кредитора (процедура длится 1-2 месяца). Залог переходит новому банку и оформляется новая ипотека с лучшими условиями .

Когда выбран новый банк и согласованы все условия с предыдущим, придётся заново пройти процедуру оформления кредита:

  • повторно оценить залог. Чаще всего в каждом кредитном учреждении имеются свои аккредитованные оценщики. Стоимость их услуг от 3 до 10 тысяч рублей;
  • оплатить комиссию за ипотечное перекредитование (в среднем до 1,5% от суммы остатка долга);
  • перевести денежные средства в другую банковскую организацию по безналичному расчёту (от 1 000 руб.);
  • заключить новый страховой договор (0,7% — 1,2% от суммы займа);
  • оплатить госпошлину за снятие обременений с недвижимости;
  • заверить договор ипотеки у нотариуса;
  • предоставить пакет документов: паспорт, справку о доходах, копию трудовой книжки, документы на недвижимость, документацию старого займа по ипотеке.

Эти две тенденции родили третью. В России стремительно набирает обороты совсем недавно экзотическая процедура — рефинансирование жилищных займов. Кому это выгодно, а кому — просто новая кабала, и что надо предусмотреть при оформлении рефинансирования? Об этом — наш разговор с финансовым консультантом по инвестициям в недвижимость Олегом Суховым.

Олег Владимирович, всем ли подходит рефинансирование? И в каких случаях ипотечникам стоит им заняться?

Олег Сухов: При рефинансировании, напомню, выдается новый кредит, который идет на погашение старого. Один из случаев, когда это выгодно, — давно оформленная ипотека по высоким процентам. Сейчас есть определенный курс на снижение ставок, поэтому разница может доходить до 5-6 процентов. Снижение на несколько процентов ежегодно может позволить сэкономить значительные суммы денег. В любом случае стоит подсчитать, сколько вам осталось платить по старому договору и сколько вы будете должны заплатить по новому. Если разница будет небольшой, то менять договор нецелесообразно.

При рефинансировании вы выбираете новый срок договора — можете либо увеличить его и уменьшить платежи, либо уменьшить его и тем самым сократить переплату.

Но рефинансирование еще можно использовать для снятия залога с квартиры, ведь так?

Олег Сухов: Так. Если вам необходимо продать квартиру, которая находится в ипотеке, то можно погасить задолженность потребительским кредитом и снять обременение и совершить сделку.

Однако к такому способу имеет смысл обращаться только в том случае, если вам необходимо срочно совершить сделку, а обременение этому препятствует.

Кстати, залог сам по себе не является препятствием для продажи квартиры — вы можете договориться с покупателями и банком о совершении сделки. Беззалоговый кредит вам даст свободу действий в отношении объекта недвижимости, но ставки по нему будут значительно выше. Поэтому прибегать к такому способу стоит, если выбора у вас нет и прибыль будет больше, чем расходы.

В любом случае в каждой конкретной ситуации стоит оценивать свои расходы, поскольку они могут привести к образованию еще большей задолженности. Лучше всего для расчета использовать ипотечный калькулятор, который можно легко найти в Интернете.

Какая минимальная разница должна быть в процентах, чтобы рефинансирование стало выгодным?

Олег Сухов: Выгода будет зависеть не только от разницы в процентах, но и от суммы задолженности, срока ее погашения, размера переплаты. Главный показатель — размер переплаты, вернее, его снижение. Что касается ставки, то, как правило, речь идет о разнице не менее чем в 2-3 процента при оставшемся долгом сроке погашения.

Можно ли рефинансировать ипотеку в своем же банке?

Олег Сухов: Граждане могут рефинансировать ипотеку как в своем, так и в стороннем банке (при условии, что ваш банк оказывает такую финансовую услугу). Выбор должен зависеть от условий, так как большой разницы в том, свой это будет банк или другой, нет.

Вообще сегодня кредитные организации часто идут навстречу гражданам, которые по ряду причин не могут выплачивать ипотечный кредит в полном объеме. Это объясняется просто — банкам выгоднее получить деньги, чем получить безнадежный долг.

По каким критериям банки отбирают себе клиентов для рефинансирования? Кому чаще отказывают?

Олег Сухов: Банк отбирает клиентов для рефинансирования так же, как и для предоставления кредита. Интересовать его будет уровень дохода, официальное трудоустройство, наличие недвижимости, кредитная история, нарушались ли обязательства по оплате того кредита, который вы хотите рефинансировать и прочее.

Доля «плохих» ссуд в ипотеке остается на минимальном уровне (2,4 процента на 1 октября). Высоким уровнем кредитного риска заемщика отличаются ипотечные кредиты с небольшим первоначальным взносом, отмечает Банк России. Пока доля таких кредитов минимальна, однако для предотвращения накопления рисков в будущем ЦБ РФ принял решение о повышении коэффициентов риска по ипотечным кредитам с первоначальным взносом менее 20% (до 150%) и менее 10% (до 300%). По данным за II квартал, доля выданных кредитов с первоначальным взносом менее 10% по разным банкам варьируется от 0 до 4%.

Adblock
detector