Когда лучше вносить частичное досрочное погашение по ипотеке

При оформлении любого кредита каждый заемщик стремится как можно раньше закрыть долг, чтобы не переплачивать лишние проценты банку. Особенно остро вопрос экономии семейного бюджета стоит при получении долгосрочных кредитов в крупных размерах – как правило, это ипотечные займы на покупку квартиры, дома, земельного участка или таунхауса. При появлении некоторой суммы свободных средств добросовестный клиент задумается, когда лучше делать досрочное погашение ипотеки – в начале срока кредитного договора или спустя несколько лет? О том, как и когда выгоднее делать досрочное погашение ипотеки, поговорим в статье.

При выдаче заемных средств банки традиционно предлагают два варианта графиков платежей:

Аннуитетные платежи. Их особенность состоит в том, что ежемесячно уплачивается одна и та же сумма по договору. Из преимуществ такого графика можно отметить удобство (человеку достаточно один раз запомнить размер платежа, чтобы не допустить просрочку в будущем), а также приемлемый размер взносов. Минусом является более значительная сумма переплаты за весь срок действия кредита. Также первые аннуитетные платежи практически полностью состоят из процентов, и лишь малую часть составляет тело кредита.
Дифференцированные платежи представляют собой уменьшающиеся взносы. В начале кредита дифференцированные платежи больше по сравнению с аннуитетом, но в целом дифференцированный график платежей более выгоден.

Большинство кредиторов оформляют ипотечные займы с аннуитетным графиком платежей, однако некоторые учреждения дают своим заемщикам право получения и дифференцированного графика. Когда выгоднее делать частичное досрочное погашение ипотеки?

Важно! Независимо от вида платежей, максимальной экономии можно добиться в начале срока кредита. Причем при аннуитетных платежах эффект будет большим по сравнению с дифференцированными.

Почему так происходит? Дело в том, что проценты по кредиту в обоих случаях начисляются на остаток долга. Благодаря досрочному погашению основной задолженности проценты пересчитываются, исходя из новой суммы долга, и уменьшаются в своем размере. В связи с тем, что первые платежи по аннуитету содержат в своей структуре практически одни проценты, то и эффект от досрочного погашения будет больше. Чтобы на практике рассчитать пример досрочного погашения и наглядно выяснить, когда лучше делать досрочное погашение ипотеки, можно воспользоваться любым онлайн калькулятором.

Далее разберемся, как делают пересчет ипотеки при частичном погашении. На выбор заемщику предлагают два варианта будущих платежей:

Сократить срок с сохранением размера платежа.
Сократить платеж, оставив срок кредитования прежним.

Разберем каждую ситуацию подробнее. К примеру, при ипотечном кредите с ежемесячным платежом в 10 000 рублей и периодом кредитования до 2030 года клиент решил внести сумму досрочно. В первом варианте ежемесячный платеж в 10 000 рублей сохранится, а срок кредита уменьшится с 2030 года до, допустим, до 2020 года. Во втором варианте платеж сократится, к примеру, до 5000 рублей, а дата закрытия так и останется 2030 год.

Какой вариант предпочтительнее? Единого ответа нет, все зависит от ситуации. Поэтому рекомендации следующие:

Когда ежемесячный платеж по ипотеке забирает большую часть свободных денежных средств, значительно ухудшая качество жизни заемщика и его членов семьи, целесообразно направлять свободные деньги в счет уменьшения размера взноса.
Платеж по кредиту является необременительным и есть возможность погашать задолженность досрочно — лучше сократить срок кредитования. Так экономия будет больше.
Вы уверены, что с вашим трудовым доходом ничего не изменится в ближайшие несколько лет – уменьшайте срок.
Если же в будущем возможно сокращение семейного дохода (например, планируется рождение ребенка, допускается сокращение или увольнение) – лучше гасить досрочно, уменьшая ежемесячные взносы.
Сокращение срока кредитования также более ощутимо и эффективнее по сравнению с уменьшением размера платежа в случае, если уже выплачена большая часть долга или прошло несколько лет с момента выдачи кредита.

Таким образом, выбор варианта погашения долга во многом зависит от личной финансовой ситуации и дальнейших перспектив в карьере заемщиков.

Для тех, кто стремится распрощаться с ипотечным бременем в максимально короткий срок, подойдет следующая схема. Итак:

При досрочном погашении ипотеки делают уменьшение размера платежа (возьмем для примера, уменьшение взноса с 10 000 рублей до 5 000 рублей), срок кредитования остается прежним.
Далее ежемесячно вносится сумма, равная старому платежу в 10000 рублей. На сумму сверх платежа оформляется заявление на досрочное погашение ипотеки.
В результате ежемесячного пересчета сумма ежемесячного взноса будет уменьшаться и с каждым периодом досрочное погашение будет все более и более эффективным. К примеру, в первый раз платеж уменьшился до 4 800 рублей, во второй раз – до 4 500 и т.д.
Через несколько платежей размер основного платежа существенно уменьшится. Когда остаток по кредиту станет небольшим можно закрыть ипотеку полностью.

Важно! Экономия в такой схеме достигается за счет уменьшения суммы уплачиваемых процентов за весь период кредитования.

Для каждого досрочного погашения необходимо оформлять заявление. Раньше для этого необходимо было каждый раз обращаться в отделение банка. Сегодня многие кредиторы позволяют делать это с помощью мобильных приложений онлайн.

Использование средств материнского капитала – одна из возможностей для семей, воспитывающих двух и более детей. Средства материнского капитала направляются Пенсионным фондом РФ на ссудный счет заемщиков, при этом есть несколько особенностей погашения материнским капиталом. Как делают перерасчет ипотеки с материнским капиталом:

Сумма материнского капитала погашается досрочно в дату поступления. Иными словами, этот день может быть любым рабочим, независимо от плановой даты в графике кредитного договора.
Сумма материнского капитала направляется на погашение основного долга.
Пересчет графика происходит по желанию клиента — уменьшается срок или платеж.

На втором пункте хотелось бы остановиться более подробно. Дело в том, что в сложных жизненных ситуациях и возникновении просрочки некоторые заемщики опрометчиво думают, что использование средств МК позволит погасить им всю просроченную задолженность и вновь войти в плановый график платежей. Однако это большая ошибка!

Внимание! Если по кредиту существуют неуплаченные вовремя проценты, неустойки и штрафы, то после погашения МК они так и остаются, погашается только основной долг.

В будущем, при неспособности должников погасить просрочку, банк обращается в суд и реализует недвижимость. Таким образом, клиенты теряют и квартиру, и право на маткапитал, и остаются еще должными банку. Поэтому использовать средства материнского капитала при неспособности платить ипотеку крайне нецелесообразно!

О распоряжении средствами материнского капитала в период финансового кризиса мы уже рассказали. Однако, это не единственная ошибка, которую могут допустить физические лица при обслуживании долга. Для того чтобы не столкнуться с неприятностями, внимательно изучите кредитный договор на предмет:

комиссий за досрочное погашение долга;
возможной даты досрочного погашения (в некоторых банках допускается частичная досрочка только в дату платежа);
необходимости уведомления банка о намерении (как правило, существует требование о формировании заявления);
наличия моратория или минимальной суммы платежа для досрочного погашения долга.

Существует 5 частых ошибок и упущений, которые допускают заемщики:

В заключение еще один совет – после досрочного погашения кредита возьмите в банке новый график платежей. А при полном закрытии кредита – справку об отсутствии задолженности. Это позволит избежать возможных проблем с банком в будущем.

Ипотечные платежи отнимают приличную часть бюджета человека. Иногда они равняются половине совокупного ежемесячного дохода семьи.

Чтобы уменьшить долговое бремя, люди пользуются частично досрочным гашением ипотеки. Рассмотрим подробнее, что это за опция, и в каких случаях она поможет поправить финансовое положение заемщика.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-46-18 . Это быстро и бесплатно !

Частично досрочное гашение – это разовый платеж за ипотеку. Он подразумевает внесение значительно большей суммы по оплате ипотечного кредита.

Данная опция позволяет уменьшить сумму основного долга. При этом клиенту дается на выбор две программы по гашению долга:

С уменьшением сроков. После внесения частично досрочного гашения сумма ежемесячного платежа не пересчитывается.
С уменьшением ежемесячного платежа. Внесенные денежные средства уменьшают сумму долга, при этом сокращается ежемесячный платеж.

Как правило, банки дают возможность выбрать программу гашения самостоятельно. Но эта практика распространяется не на всех.

Прямая выгода от данной программы – снижения долговой нагрузки. Такой вариант возможен, если человеку попал в тяжелую финансовую ситуацию, и не может продолжать вносить высокий ежемесячный платеж. Вторая выгода – на перспективу. Она заключается в долгосрочном планировании. Например, человек хочет купить машину в кредит через 2 года, но ипотечные платежи будут идти еще три. В этом случае он может воспользоваться частично досрочным гашением, для уменьшения сроков кредитования.

Рассмотрим ситуации, в которых можно выбрать ту или иную программу частично досрочного гашения. Сначала разберемся в вопросе, откуда можно взять дополнительные средства для разового взноса:

продажа недвижимости, автомобиля;
заемные средства в банке или у родственников и друзей;
личные накопления;
подарочные средства.

В зависимости от финансовой ситуации, в которой находится человек, выбирают программу гашения. Рассмотрим потенциальные варианты:

Потеря работы или болезнь. Если человек внезапно теряет работу или тяжело заболевает, его личный заработок значительно падает. В семье данную ситуацию сглаживает супруг или супруга. Однако найти новое рабочее место получается не сразу. В этот момент уместно сделать частично досрочное гашение по программе снижения платежа. Для этих целей можно продать недвижимость, либо занять денег в долг у родственников, до восстановления нормального финансового положения.
Государственная служба. Данный вид деятельности предполагает, что человек будет постоянно занят на одном рабочем месте продолжительное время. Его оклад также значительно не изменится. В этом случае можно откладывать незначительную сумму средств на сторонний счет. После чего осуществлять частично досрочное погашение с уменьшением сроков кредитования.
Премия на работе либо другое незапланированное денежное вознаграждение. Финансы, появившиеся внезапно, вкладывают исходя из заработной платы. Если ее выдают регулярно и без задержек, можно направить деньги на уменьшение сроков кредитования. Совсем другая ситуация для рабочих на сделке. Для них предпочтительней программа по снижению ежемесячного платежа.

При любых условиях необходимо учитывать одно правило – платеж должен перекрываться заработками хотя бы одного члена семьи. Если человек один, стоит найти подработку, либо держать постоянную сумму на несколько платежей. Она понадобиться в том случае, если он станет временно нетрудоспособным.

При этом нужно разграничивать понятия частично досрочного и полного гашения. Во втором случае средства спишутся в момент внесения денег на счет. При частично досрочном гашении средства поступят на счет в момент ежемесячного платежа по ипотеке.

Однако отдавать все деньги на уменьшение сроков кредитования не всегда уместно. Вообще, самая оптимальная схема – это уменьшения суммы платежа до такого размера, чтобы его было легко гасить в любой финансовой ситуации. После этого можно воспользоваться программой частично досрочного гашения по уменьшению сроков кредитования.

Выбор программы напрямую зависит от денежного благополучия заемщика, его финансовых перспектив и стабильности на рабочем месте. Также необходимо учитывать все нюансы и ограничения, которые могут быть прописаны в условиях кредитного договора.

Для данной операции заемщику потребуется проделать следующую последовательность действий:

Прийти в отделение банка и заполнить заявление на частично досрочное гашение. Эту операцию лучше проделывать в будние дни, до 21 00. Таким образом, клиент страхует себя от непредвиденных сбоев программы или закрытия клиентского сервиса по окончанию рабочего дня.
В заявление обязательно указать:

сумму денег, идущую на частично досрочное гашение;
дату списания;
номер счета.

Пополнить счет в кассе на сумму внесения гашения.

Получить чек – квитанцию об уплате.

Данный алгоритм имеет общий характер. В зависимости от банка некоторые пункты могут незначительно изменяться.

Данная программа имеет свои достоинства и недостатки. Рассмотрим плюсы частично досрочного гашения ипотеки:

уменьшение сроков платежа;
сокращение размера ежемесячного платежа;
улучшение кредитных показателей (важно для кредитной истории).

И минусы данной программы:

в большинстве банков платеж по частично досрочному гашению уходит на уменьшение суммы основного долга, а не процентов;
чаще банк готов сократить размер ежемесячного платежа, но не срок кредитования.

Также необходимо знать заранее о разных неприятных вещах, которые могут поджидать заемщика перед подачей заявления:

Дополнительная комиссия за операцию. В момент заключения кредитного договора об этом условии тактично умалчивают. Обычно, клиент узнает об этом только в момент подачи заявления.
Минимальная сумма платежа. Некоторые банки устанавливают нижний денежный порог, по которому может пройти частично досрочный платеж.
Время подачи заявления. Не рекомендуется подавать заявление под конец рабочего дня.
Дополнительные документы. Бывает, что банковские специалисты просят предъявить дополнительные документы, ссылаясь на внутреннюю политику банка.

Таким образом, стоит делать данную операцию заранее, желательно с утра. Взять с собой паспорт и еще два дополнительных документа, а также перечитать условия ипотечного договора, касающиеся досрочного погашения кредита.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

+7 (499) 938-46-18 (Москва)
Это быстро и бесплатно !

Здесь уже после второго частичного погашения 16.10.2023 аннуитет уменьшится до 282,43, и необходимость в последующих накоплениях отпадет. Клиент может закрыть кредит полностью в ноябре 2023 года, внеся 2957,94 (основной долг 2928,10 + проценты 29,84). Итоговая переплата составит 353917,74 руб.

Обратите внимание на ставку. Если по кредиту она 10-12%, а по депозиту 6-8%, то лучше предпочесть досрочное погашение. Если же доход от инвестиций выше, например, от собственного дела, то стоит пустить деньги именно на них. Однако, при этом существуют определенные риски, к примеру, потеря денег в результате банкротства организации.

Уведомить банк о своем желании (лично посетить отделение, отправить заказное письмо).
Выбрать дату полного расчета по кредиту. Это обязательно должен быть рабочий день.
Связаться с менеджером банка, согласовать дату оплаты, уточнить полную сумму долга с процентами, способ оплаты – наличными в кассе банка, по безналичному расчету. В последнем случае необходимо заранее выбрать способ безналичной оплаты и уточнить плату за услугу перевода денежных средств на счет банковской структуры – кредитора. На счет банка должна поступить полностью вся сумма задолженности до копейки, в противном случае кредит будет считаться непогашенным.
Оплатить сумму долга.
Связаться с менеджером банка, уточнить, произошло ли погашение ипотечного займа. В некоторых случаях можно вытребовать от банка соответствующую справку о полном расчете по кредиту.

Таким образом, досрочное погашение выглядит привлекательным. Но чтобы погасить долг побыстрее, нужно где-то взять недостающие деньги. Можно, конечно, сократить расходы, на всем начать экономить, но качество жизни будет явно хуже. Поэтому, прежде чем затягивать пояс, лучше оценить свою ситуацию и понять, есть ли возможности для досрочного погашения и какую сумму можно откладывать в этих целях.

Получение финансового кредита в банке на различные цели (приобретение жилья, авто, лечение, открытие бизнеса) присутствует в жизни многих людей. Расчеты по ипотеке делают на определенный период времени (1 год, 5, 10 и т. д. лет). Досрочное погашение кредита по ипотеке имеет свои нюансы и особенности.

Во всяком случае, не стоит забывать о том, как выгоднее платить, потому, что за счёт более медленного уменьшения неоплаченного остатка тела кредита, общая сумма на его обслуживание значительно (нередко на десятки процентов) больше, чем при дифференцированной схеме.

Допустим, Ваш кредит взят сроком на 10 лет (120 месяцев) под 10% годовых. Чтобы закрыть ипотеку, извольте каждый месяц вернуть 0,833 процента от величины тела кредита. Это – во-первых. А, во-вторых, будьте добры заплатить проценты. В самый первый месяц это двенадцатая часть процентной ставки от тела кредита. Во второй месяц – такая же часть, но от тела кредита, за минусом той его части, которую Вы уже вернули при первом платеже, то есть от 99,177 процентов суммы кредита. В последний месяц вы заплатите, в порядке возврата тела долга, те же 0,833 процента тела кредита плюс месячный платёж за пользование этим последним кусочком тела долга, что составит незначительную сумму.

Стоит отметить, что даже если кредитная организация допускает погашение ипотеки в любой день, то вносить платежи лучше в оговоренную дату. Поэтому следует рассчитывать свои средства. Например, если человек платит очередной платеж 20 числа, а внеочередной — 5, то уже через 15 дней ему потребуется совершить очередное погашение, на которое может не хватить денег. В результате из-за расходов на досрочную оплату, очередная может быть просрочена, что приведет к начислению штрафных санкций.

1. Сейчас дают ипотеку практически без первоначального взноса. Вроде бы звучит заманчиво, взял кредит, сразу купил квартиру, но…… Как правило, размер ежемесячных взносов в таков случае просто огромен. Да и переплата будет просто громадная. Отсюда совет – все-таки постарайтесь накопить первоначальный взнос хотя бы 20-30%.

Если воспользоваться методом уменьшения ежемесячных платежей, то тогда срок кредитования банк не изменяет. Он составляет 10 лет. Но после внесения 400 тыс. рублей, банк пересчитает график платежей и уменьшит ежемесячный платеж по такому кредиту. Теперь он составит около 9 тыс. рублей. Разница с первоначальным платежом составит 6 тыс. 800 рублей. Конечная дата платежа составит октябрь 2023 год. Сумма переплаты будет составлять 613 тыс. рублей.