Оценка недвижимости в новостройке является довольно востребованной услугой. В связи с этим у многих возникает ряд вопросов по данной теме. Интернет просто переполнен вопросами, а вот действительно адекватных ответов мало.
Мы решили исправить ситуацию и показать, что оценка квартиры в новостройке – не такая уж и сложная процедура. Далее – ответы на самые частые вопросы по теме.
Если квартира покупается полностью за собственные средства (без ипотеки) , то по закону в этом случае оценка не обязательна.
Если же квартира покупается/продается с привлечением средств от банка (по ипотеке), то в таком случае закон обязывает делать оценку.
На данный вопрос можно посмотреть сразу с трех сторон:
Во-первых это положено по закону “Об ипотеке”. Закон – есть закон.
Во-вторых бывает так, что квартира в ипотеку берется в этом году, а дом сдается 2-3 года спустя. Естественно стоимость за это время может измениться, а банку нужна стоимость именно на дату оценки.
В-третьих в договоре долевого участия при его заключении может быть прописана определенная площадь квартиры, а после сдачи в эксплуатацию выяснилось, что площадь немного увеличилась или уменьшилась (такое бывает). И естественно это также отражается на цене. Поэтому как ни крути, а оценка все равно обязательна.
Здесь есть два варианта:
Вариант 1: если квартира покупалась еще на этапе строительства, то ждем пока дом достроится и оцениваем сразу после сдачи дома в эксплуатацию и получения ключей. В разных банках сроки отличаются. Например Сбербанк сейчас дает на оценку и страхование квартиры 3 месяца с момента выдачи ключей (раньше давал 3 года).
Вариант 2: если квартира приобретается в уже готовой сданной в эксплуатацию новостройке (не на этапе строительства). В этом случае оценка делается сразу после покупки.
Если вы переводите ипотеку в другой банк, то для него вы – новый клиент. Что касается квартиры, то хоть она и располагается в новостройке и у вас уже есть оценка выполненная для вашего текущего банка, её все же попросят сделать повторно.
У каждого банка – свои стандарты и требования относительно оценки. Поэтому старый отчет об оценке для нового банка может быть просто неактуален. Да и оценка нужна свежая. Так что да, оценку для рефинансирования все же делать обязательно.
В целом сама процедура одинакова независимо от того, в каком банке у вас ипотека. Отличие заключается лишь в том, что у многих банков есть свои списки доверенных (аккредитованных) оценщиков.
Такие списки есть у Сбербанка, ВТБ, Альфа-Банка и других крупных банков.
По закону банки обязаны принимать оценку от любой оценочной компании, но все же часто рекомендуют обращаться именно к оценщикам из своих списков.
Поэтому, обращаясь к оценщику, уточняйте – работает ли он с вашим банком.
- Вызываете оценщика на осмотр квартиры.
- Производится осмотр, фотографирование, передаете копии необходимых документов.
- Делается расчет стоимости, составляется и оформляется отчет об оценке.
- Забираете отчет и передаете в банк.
Для ипотеки в различных банках, список документов для оценки может незначительно различаться.
Однако обычно хватает следующих:
– договор долевого участия;
– паспорт заказчика оценки (ваш).
В большинстве случаев этого набора документов уже достаточно. Однако в некоторых случаях банк может требовать чтобы к отчету оценщика также были подшиты копии:
– выписки из ЕГРН (выписка о праве собственности);
– технического паспорта (или технического плана).
В любом случае документы для оценки новостройки для ипотеки для каждого конкретного банка лучше на всякий случай уточнять у оценщика.
Закладная по ипотеке является именной ценной бумагой, удостоверяющее право банка на получение исполнения по кредиту, а также право собственности на вашу квартиру. Оформление этого документа обязательно по закону.
Оценка квартиры в новостройке для закладной делается сразу после сдачи дома и передачи квартиры от застройщика – вам (после подписания акта приема-передачи).
После оценки вы также оформляете страховку квартиры. Затем собираете все документы вместе, несете в банк и оформляете закладную. Причем страховка для ипотеки Сбербанка не может быть сделана раньше чем оценка поскольку без оценки она не делается.
Сроки для обязательного оформления закладной в разных банках могут быть разными.
Например оценка квартиры в новостройке для закладной Сбербанка на данный момент должна быть сделана не позже 3-х месяцев после подписания вами акта приема-передачи квартиры.
В зависимости от региона, города и аппетита оценочной компании, стоимость оценки квартиры может начинаться от 3 тысяч рублей и порой доходит до 7-8 тысяч рублей.
Цена может зависеть от количества комнат, площади квартиры и ценовой политики оценочных компаний в вашем городе. О стоимости оценки квартир подробнее можно почитать в ЭТОЙ статье.
Если ваша квартира расположена в Краснодаре, то мы с радостью поможем вам сделать оценку. Наша оценочная компания предоставляет качественные услуги по доступным ценам.
Для того, чтобы заказать оценку квартиры в Краснодаре или получить бесплатную консультацию, позвоните нам по телефонам:
Оценка квартиры в новостройке – востребованная услуга. Она подразумевает работу по определению рыночной стоимости жилого объекта. Её заказывают агентства, собственники жилья (настоящие и будущие), банки. Рыночная цена – самый объективный показатель, и именно она фигурирует во многих сделках.
Возможны две ситуации, когда прибегают к оценке недвижимости в новостройке:
- Многоквартирный дом построен и сдан в эксплуатацию, квартиры в ней зарегистрированы, им присвоены кадастровые номера.
- Дом только строится, и, оформляя ипотеку на квартиру в нём или покупая её за собственные средства, физическое лицо пока не становится собственником. Он является лишь соинвестором строительства. В этой ситуации тоже необходима оценка, так как нигде нет сведений о рыночной стоимости квартиры и при покупке необходимо основываться на конкретные (и, что очень важно, – объективные) данные.
Реалии таковы, что стоимость примерно одинаковых квартир разная. Это связано с тем, что цена каждого объекта зависит от множества факторов:
Мы приводим только несколько факторов. Независимые оценщики, проводящие оценку квартиры в новостройке, учитывают десятки критериев, чтобы полученный результат – рыночная стоимость объекта – был объективным. В своей работе они применяют доходный, затратный и сравнительный методы.
Оценка квартиры в новостройке осуществляется с разными целями:
- Для ипотеки.
- При регистрации права собственности.
- Для суда.
- При купле-продаже.
- Для страхования.
- При наследовании.
- При имущественных спорах, например, разделе имущества между разведёнными супругами.
- При получении нецелевого кредита.
Одной из частых ситуаций, когда необходима оценка недвижимости в новостройке, – оформление ипотеки.
Цель проведения оценки квартиры в новостройке для закладной – это определение ликвидности объекта. Оценщику необходимо выехать на объект, чтобы осмотреть, сфотографировать его и придомовую территорию. Если многоэтажный жилой дом ещё не построен, то оценка ещё не существующих или недостроенных объектов – это сложная процедура. По сути, определяется рыночная стоимость не самой квартиры, а имущественного права на неё. Оценщики тщательно подбирают квартиры-аналоги, расположенные в схожих домах. В ситуации с недостроенными квартирами факторы, влияющие на цену, которые мы привели выше, применяются частично, а специалист определяет стоимость с учётом коэффициентов. Так, рыночная цена определяется с учётом инфляционных рисков. Не остаётся в стороне и риск банкротства компании-застройщика. Год завершения строительства и период ввода в эксплуатацию тоже имеют значение.
Проводить оценку квартир в новостройке и другой жилой недвижимости может не каждый специалист, работающий в сфере оценочной деятельности. При заказе оценки, собственники должны определить, соответствует ли специалист следующим требованиям:
- Числится в СРО.
- Его гражданская ответственность застрахована на сумму 300 000 рублей.
- Имеет высшее образование и опыт работы не менее года в этой сфере.
Список документов довольно обширный. Он необходим, чтобы, с одной стороны, определить юридический статус недвижимости, а с другой – сформировать полное представление об объекте. Оценщику необходимо предоставить:
- Документ, показывающий, как была приобретена недвижимость в новостройке (например, договор о долевом участии, купли-продажи и др.).
- Копии учредительных документов компании-застройщика.
- Кадастровый паспорт квартиры, выписка из ЕГРН (их копии).
- Копия техпаспорта, выданного в БТИ (со сведениями об экспликации и поэтажном плане).
- Акт приёма-передачи (копия).
- Удостоверение личности заказчика оценки.
Этот список примерный, и в каждой конкретной ситуации может быть дополнен.
После выезда на объект, изучения всей документации, независимый оценщик проводит расчёты с применением одного или комплекса методов:
- Доходный подход – учитывает возможность увеличения стоимости объекта в будущем.
- Затратный – определяется сумма расходов на строительство аналогичной квартиры.
- Сравнительный – учитывает опыт продажи квартир, схожих с оцениваемым объектом.
Все расчёты, фотографии, выводы отражаются в отчёте об оценке – документе, имеющем юридическую силу и принимаемом банком в качестве весомого аргумента. Он действителен в течение 6 месяцев . Его составление оплачивает будущий собственник, то есть тот, кто оформляет ипотеку.
На заметку! Часто в оценочные компании обращаются за оценкой квартиры в новостройке, которая ещё не прошла госкомиссию и потому не введена в эксплуатацию. Такая квартира не зарегистрирована в Росреестре, на неё нельзя получить свидетельство о праве собственности, а банк, в свою очередь, не может внести в реестр пометку о наличии обременения. Значит ли это, что невозможно оценить такую недвижимость. Как показывает практика, можно. Банк даёт ипотеку и получает право требования на будущую недвижимость.
После получения акта приема-передачи квартиры, также необходимо получить в управляющей компании или у застройщика выписку из технического паспорта (обязательно с поэтажным планом и экспликацией).
Оформление собственности в новостройке можно разделить на три основных части:
— оценка квартиры в новостройке для Сбербанка;
— оформление закладной в Сбербанке;
— регистрация права собственности на квартиру.
Отчет об оценке квартиры является официальным документом, выполненным в строгом соответствии с требованиями Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ Об оценочной деятельности в Российской Федерации и Федеральных стандартов оценки ФСО обязательных к применению субъектами оценочной деятельности.
Объем отчета об оценке квартиры составляет от 50 до 70 страниц.
Отчет об оценке квартиры содержит следующие основные разделы:
- Основные факты и выводы, в которых указывается сводная общая информация, идентифицирующая объект оценки, результаты оценки, полученные при применении различных подходов, а также итоговая стоимость оценки квартиры;
- Задание на оценку, содержащее следующую информацию: объект оценки, имущественные права на объект, цель оценки, предполагаемое использование результатов оценки и связанные с этим ограничения, вид стоимости, дата оценки, срок проведения оценки;
- Применяемые стандарты оценочной деятельности;
- Краткие сведения о Заказчике оценки и об Оценщике;
- Допущения и ограничительные условия, использованные Оценщиком при проведении оценки;
- Описание оцениваемого объекта с приведением ссылок на документы, устанавливающие количественные и качественные характеристики;
- Цветные фотографии оцениваемого объекта,
- Анализ рынка жилой недвижимости, и отдельный анализ того сегмента рынка, к которому относится оцениваемый объект;
- Описание процесса оценки в части применения стандартных подходов к оценке с приведением расчетов;
- Оценка стоимости для закладной Сбербанка на основе затратного, доходного и сравнительного подходов (или аргументированный отказ от применения одного или двух подходов к оценке);
- Подробное обоснование всех применяемых методик и коэффициентов;
- Оценка для оформления закладной — согласование результатов, полученных с применением различных подходов;
- Приложение к отчету, в котором содержатся копии документов, используемых Оценщиками и устанавливающих количественные и качественные характеристики оцениваемого объекта, в т.ч. правоустанавливающие документы, а также документы технической инвентаризации.
Оценка квартиры для закладной Сбербанка производится основным подходом при проведении оценки Сравнительным подходом – это анализ предложений рынка с внесением поправочных корректировок к стоимости каждого из объектов сравнения с учетом его индивидуальных характеристик. Оценка квартиры для закладной в Новой Москве или Оценка квартиры для закладной в Московской области производится по единым стандартам и требованиям вне зависимости от местоположения оцениваемой квартиры. Тем не менее, выборка объектов – аналогов в рамках сравнительного подхода производится непосредственно с учетом индивидуальных параметров, в том числе и района или города, в котором расположена квартира.
Мы передаем вам 2 экземпляра отчета об оценке квартиры — один из них вы предоставляете вашему кредитному менеджеру для оформления закладной, второй передается в регистрационную палату для оформления собственности на квартиру.
Оценка квартиры для закладной в банк оформляется в виде оценочного альбома. К каждому отчету об оценке в обязательном порядке мы подшиваем копии наших документов подтверждающих право оценочной деятельности на территории РФ (лицензии, свидетельства СРО, разрешения, сертификаты, дипломы об оценочном образовании, страховые свидетельства оценщиков, а также копию официальной аккредитации Сбербанка).