Механизм предоставления льготной ипотечной ставки на покупку вторичного жилья Минстрой и Минфин разрабатывали, чтобы стимулировать продажи новостроек. Дело в том, что существенная часть сделок представляет собой обмен жилья: квартира продается, чтобы на вырученные деньги с доплатой купить лучшее жилье либо, наоборот, получить деньги, приобретя вместо старой квартиры более дешевую новостройку. Поэтому чиновники предполагали, что льготой смогут воспользоваться только в тех случаях, когда продавец квартиры намерен вложить вырученные деньги в новостройку.
Проценты по кредиту на покупку жилья на вторичном рынке из-за отсутствия субсидий (см. врез) не выдерживают конкуренции со ставками на новостройки, люди не могут продать жилье, которым обладают, чтобы купить новое, объясняла зампред комитета Госдумы по жилищной политике и ЖКХ Елена Николаева.
Если экономика не начнет восстанавливаться, государству стоит продлить действующую льготную ипотеку, считает Репченко. Недавно Моисеев сообщал, что продлевать ее не будут, так как проект должен был предотвратить резкий провал на рынке ипотеки, а не поддерживать его искусственный уровень.
Как помогали строителям
В марте правительство для поддержки строителей решило стимулировать покупку жилья в новостройках. Из федерального бюджета выделено 20 млрд руб. на субсидирование в 2015 г. ставок по ипотечным кредитам, чтобы они обходились заемщикам не дороже 12% годовых в рублях (в целом по стране ставка составила 13,9%). Программа действует до 1 марта 2016 г.
В ожидании спроса
Российские аналитики продолжают размышлять — что же будет после отмены ипотеки с господдержкой. Напомним, что поводом для подобных разговоров стало заявление министра строительства РФ Михаила Меня о том, что в следующем году ключевая ставка может снизиться настолько, что необходимость в субсидировании отпадет сама собой. Масла в огонь подлили словесные интервенции президента РФ Владимира Путина и главы Сбербанка России Германа Грефа о том, что сейчас лучшее время для приобретения квартиры в ипотеку.
Тезис, с которым соглашаются практически все эксперты и участники рынка — слухи об отмене господдержки приведут к высокому спросу на ипотечные продукты в конце текущего года.
— Повышенный спрос на ипотечные кредиты в рамках госпрограммы в 4-м квартале 2016 года ожидаем, что объясняется как традиционным сезонным повышением спроса на квартиры в конце года, так и тем, что с 2017 года программа государственного субсидирования ипотеки может быть не продлена, — считает управляющий филиала банка ВТБ24 в Татарстане Михаил Марин.
С этим мнением сложно не согласиться. Стоит вспомнить февральский ажиотаж на первичном рынке, когда активно эксплуатировались слухи об отмене господдержки с 1 марта 2016 года. Тогда застройщики приложили немало усилий, чтобы на фоне этих разговоров склонить к покупке сомневающихся клиентов. Вероятно, совсем скоро девелоперы вновь прибегут к этой тактике и начнут размещать на своих сайтах объявления о грядущей отмене господдержки самыми незамысловатыми способами. К примеру, весной некоторые застройщики устанавливали таймеры, отсчитывающие, сколько осталось до 1 марта с точностью до секунды.
Однако гораздо более интересный вопрос, что же будет в 2017 году, если на сей раз господдержку действительно отменят. А на него эксперты не торопятся давать категоричного ответа.
— Загадывать, что будет со ставками к 2017 году пока преждевременно. Важно понимать, что главным ориентиром для рынка по стоимости кредитов является ключевая ставка Банка России. Соответственно, изменение ставок по ипотечным кредитам будет зависеть от выбранной регулятором политики и его шагов по изменению ключевой ставки, — говорит Марин.
Как мы уже отмечали, в российском Минстрое надеются на снижение ключевой ставки, при котором необходимость в субсидировании отпадет. Но здесь нужно иметь ввиду, что вряд ли ключевая ставка к 1 января 2017 года снизится настолько, что ставки на ипотеку не превысят 12%. Тем более что снижение ключевой ставки не приведет к мгновенному автоматическому снижению ипотечных ставок.
Таким образом, разница между субсидируемой и несубсидируемой ставками остается весьма существенной. Ни в одном из опрошенных нами банков о краткосрочном изменении ипотечной ставки не сообщили.
Сложный январь 2017-го
По данным аналитического центра Национального агентства финансовых исследований (НАФИ), к концу 2016 года снижение ключевой ставки может привести к тому, что ставка по ипотеке без господдержки составит примерно 13%. Конечно, этот показатель ниже, чем сейчас. Но в то же время он будет на 0,5–1 п.п. выше субсидируемой ставки.
Однако вероятно в следующие месяцы банки, теряющие клиентов, все же снизят ставки на ипотеку.
Правда, не так давно Михаил Мень уже пообещал, что государство все же будет поддерживать застройщиков. Однако теперь субсидирование будет иметь новую форму.
Сейчас на ипотеку с субсидируемой ставкой, по оценкам самих застройщиков, приходится до 50-70% сделок на первичном рынке. Фото mynewsonline24.ru
Довольно высоким является и объем кредитов, выданных в Татарстане банком ВТБ.
— На 29.09.2016 объем выданных ипотечных кредитов составил 609 млн рублей, это 369 заключенных сделок. На данный момент с некоторыми застройщиками действует акционное предложение для новостроек, по которому ставка снижена до 8,8%. Мы изучаем возможность снижения ставок по продуктам для физических лиц, — прокомментировала руководитель розничного филиала банка ВТБ по РТ Ильсия Гиниятуллина.
Что касается ипотеки на вторичное жилье, ставки по ней продолжают снижаться.
Дополнительные субсидии от застройщиков
Впрочем, похоже, что для многих покупателей остается недоступной и ипотека с субсидированной ставкой. Иначе как объяснить, что сейчас практически все крупные застройщики сами дополнительно субсидируют ипотечную ставку. Что касается покупателей, то для них ощутимой и значимой кажется снижение суммы ежемесячного платежа нежели предоставление разовой крупной скидки.
На финансирование программы «Доступная ипотека» из бюджета Пензенской области в 2020 году планируется выделить 100 миллионов рублей. Об этом сообщил глава региона Иван Белозерцев в ходе прямой линии с жителями.
ЕАО расположилась на 65 месте в рейтинге субъектов по востребованности ипотечных кредитов по итогам первой половины 2019 года. По сравнению с аналогичным периодом прошлого года число кредитов снизилось на 10,3%. Средний размер ипотечного займа в регионе составил 1,8 млн рублей.
Многие люди в России, взявшие ипотеку, называют ее рабством и болотом. Давайте разберемся, так ли это и каких ошибок можно избежать на самой первой стадии – при получении кредита.
В Белгородской области в среднем размер ипотечного жилищного кредита в 2019 году составляет 1,8 млн рублей. Жители региона с начала года взяли ссуды на 8,8 млрд руб. По сравнению с 2018 годом объём займов уменьшился, а сумма конкретного кредита увеличилась, сообщили 4 сентября в пресс-службе регионального.
В июне 2019 года Центробанк снизил ключевую ставку с 7,75% до 7,5%. Это было первое снижение за более чем год. Регулятор увидел благоприятную ситуацию по инфляции в России и затем снизил ставку ещё раз в конце июля. Теперь этот показатель, являющийся индикатором процентных ставок по кредитам для всего.
Власти Пензенской области рассчитывают, что до конца 2019 года в регионе будут выданы льготные ипотечные займы на сумму 800 млн рублей. Об этом сообщил во вторник глава региона Иван Белозерцев на прямой линии с жителями области, которую транслировали три пензенских телеканала.
Глава правительства РФ Дмитрий Медведев определил направления развития рынка жилья, отметив существующее непростое его состояние.
В начале года не раз звучали предупреждения специалистов рынка о повышении ипотечных ставок. Но прогнозы не подтвердились.
С 1 января 2017 г. прекратила существование программа государственного субсидирования процентных ставок по ипотеке, с помощью которой было профинансировано свыше 25 млн. кв. м. жилья, и которая получила статус самой эффективной антикризисной мерой поддержки жилищного строительства. Это вызвало тревогу у всех участников рынка: как у девелоперов, так и у покупателей.
Сейчас наступила ситуация, когда банки и сами, без господдержки, могут делать ипотеку дешевле, чему способствует, в том числе, политика ЦБ.
«Мы вводили эту программу, когда ключевая ставка Центробанка составляла 17%, — рассказывает заместитель министра строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ Никита Стасишин. — Соответственно банки могли выдавать ипотечные кредиты только по запредельным ставкам 20-21%.
У экспертов разные прогнозы на этот счет, хотя даже пессимистические варианты не отличаются особой критичностью.
Руководитель аналитического отдела Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) Михаил Гольдберг прогнозирует, что к концу года ставки по ипотеке снизятся до 11%, а к 2018 году могут появиться ставки на уровне 10% и ниже.
В любом случае, эксперты признают, что даже при незначительном росте ставки, основной удар придется на регионы, а в Москве и Санкт-Петербурге это будет не столь ощутимо.
В настоящее время некоторые крупные банки производят оживление рынка ипотеки. Например, уже есть программы, где деньги на строящиеся объекты выдаются частями. Также вводятся программы ипотеки апартаментов с той же ставкой, что по квартирам.
Эксперты отмечают, что за последнее десятилетие отечественный рынок ипотечного кредитования вырос в 22 раза, и стал намного более доступным.
Генеральный директор АИЖК Александр Плутник сообщает, что по итогам 2016 года объем выданных ипотечных кредитов составил около 1,5 трлн. руб., а объемы ипотечного кредитования в период с 2004 по 2016 год выросли в 27 раз. Согласно прогнозам агентства, в 2017 году выдача ипотеки может достичь 1,8 трлн. руб., что превысит показатели рекордного 2014 года.
При этом Плутник называет российских заемщиков одними из самых надежных в мире, благодаря низкому уровню просрочки. Так, доля просрочки по ипотеке свыше 90 дней на 1 января 2017 года составила 2,8% по сравнению с 3,1% в прошлом году.
Кредитная история — дело не только покупателя, но и девелопера и застройщика. Сейчас при выдаче средств банки более пристально анализируют качество застройщика и изучают вопрос, будет ли акционер вкладывать собственные деньги или рассчитывает обойтись средствами банков и дольщиков. Есть и некоторые бюрократические моменты, осложняющие жизнь заемщиков.
В целом, отмена субсидированной ипотеки не несет катастрофических последствий для российского рынка недвижимости. В этом уверены многие ведущие игроки. А, значит, продажи не просядут, и застройщики смогут реализовать построенное жилье.