В начале года не раз звучали предупреждения специалистов рынка о повышении ипотечных ставок. Но прогнозы не подтвердились, информирует «РГ» .
Евгений Миронюк, аналитика ИК «Фридом Финанс», специально для «Российской газеты» рассказал, как будут вести себя ипотечные ставки дальше, и дал рекомендации по покупке квартиры.
— Ключевым моментом по снижению ипотеки стали заявления представителей Банка России о более раннем переходе к смягчению денежно-кредитной политики (ДКП). 17 июня ставку опустили на 25 б.п, до 7,5%, а 26 июля — еще на 25 б.п. с прогнозом дальнейшего снижения.
Почти одновременное снижение ставок по ипотеке во многих банках в августе связано с высокой конкуренцией на рынке. Даже незначительное изменение условий по данному виду кредита оборачивается внушительной переплатой для заемщика, а другие факторы, такие как репутация банка, уровень сервиса, даже комиссии за возможную просрочку становятся вторичными для клиентов.
Значительный рост объема ипотечных кредитов в предыдущие годы заставил банки акцентировать внимание на новых целевых аудиториях и проявлять больше лояльности при проведении скоринга. Сейчас более половины ипотечных кредитов выдается россиянам младше 30 лет.
Более обеспеченные и возрастные клиенты в основном сильно закредитованы. Пик кредитования закончился вместе с повышением ставок во второй половине прошлого года. В то же время банки заинтересованы в сохранении темпов выдачи новых кредитов, так как процентная маржа является ключевым показателем прибыльности большинства из них. При этом более привлекательные для клиентов условия не повлияют на падение процентной маржи в банках, поскольку стоимость фондирования также упала. Для сравнения: в 2006-2008 годах лишь 20% ипотечных кредитов выдавалось клиентам младше 30 лет.
С начала месяца до 23 августа этого года 18 банков из первой двадцатки по объему ипотечного портфеля снизили процентные ставки, затем к ним присоединился Газпромбанк. Райффайзенбанк понизил их второй раз за август. Дом.РФ не стал ничего менять в августе, потому что ранее улучшил условия для клиентов сразу на 1%.
В целом ставки банков варьируются в диапазоне от 8,9% до 10,75% на вторичном рынке при условии оформления личного страхования. На первичном рынке нижняя граница ставок более размыта из-за большого количества специальных предложений.
При понижении ставок банки руководствовались комментариями центробанка в отношении дальнейшего смягчения ДКП в этом году. Однако коррективы в политику ЦБ может внести резкое ослабление рубля. По итогам августа рубль стал одной из самых волатильных валют в мире, потеряв около 5% стоимости к доллару США. Это значительно повышает инфляционные риски и уже привело к росту ставок межбанковского кредитования.
Стоит ли сейчас брать ипотеку?
Эксперты рынка недвижимости не предрекают существенного роста цен на жилье в ближайшее время. Рост цен, обусловленный изменениями в законодательстве, в частности переходом на эскроу-счета, уже состоялся.
Также учтено рынком и изменение цен на строительную технику и материалы, которое произошло из-за девальвации рубля после анонсирования санкций в отношении Русала в апреле прошлого года. В отношении санкций и в настоящий момент сохраняется неопределенность.
При отсутствии «черного лебедя» цены на недвижимость будут расти темпами, не превышающими значительно инфляцию. Мы считаем, что в отдельные месяцы может происходить и снижение цен из-за удовлетворенного сверхвысокого спроса конца 2018 — начала 2019 года, вызванного ожиданиями резкого удорожания квадратных метров после изменений законодательства.
У банков же есть простор для дальнейшего снижения ставки. Конечно же, многое будет зависеть от политики ЦБ. Сейчас большинство экономистов закладывают в свои прогнозы понижение ставки регулятором на 25 б.п. в сентябре и еще одно понижение до конца года.
Те, кто готов ждать, чтобы взять ипотеку по потенциально более выгодной ставке, могут оказаться в значительном выигрыше. На примере ситуации 2017-го — начала 2018 года видно, что значительный всплеск спроса на жилье в кредит произошел после приближения ставок к 8,5-9% годовых.
На финансирование программы «Доступная ипотека» из бюджета Пензенской области в 2020 году планируется выделить 100 миллионов рублей. Об этом сообщил глава региона Иван Белозерцев в ходе прямой линии с жителями.
ЕАО расположилась на 65 месте в рейтинге субъектов по востребованности ипотечных кредитов по итогам первой половины 2019 года. По сравнению с аналогичным периодом прошлого года число кредитов снизилось на 10,3%. Средний размер ипотечного займа в регионе составил 1,8 млн рублей.
Многие люди в России, взявшие ипотеку, называют ее рабством и болотом. Давайте разберемся, так ли это и каких ошибок можно избежать на самой первой стадии – при получении кредита.
В Белгородской области в среднем размер ипотечного жилищного кредита в 2019 году составляет 1,8 млн рублей. Жители региона с начала года взяли ссуды на 8,8 млрд руб. По сравнению с 2018 годом объём займов уменьшился, а сумма конкретного кредита увеличилась, сообщили 4 сентября в пресс-службе регионального.
В июне 2019 года Центробанк снизил ключевую ставку с 7,75% до 7,5%. Это было первое снижение за более чем год. Регулятор увидел благоприятную ситуацию по инфляции в России и затем снизил ставку ещё раз в конце июля. Теперь этот показатель, являющийся индикатором процентных ставок по кредитам для всего.
Власти Пензенской области рассчитывают, что до конца 2019 года в регионе будут выданы льготные ипотечные займы на сумму 800 млн рублей. Об этом сообщил во вторник глава региона Иван Белозерцев на прямой линии с жителями области, которую транслировали три пензенских телеканала.
Глава правительства РФ Дмитрий Медведев определил направления развития рынка жилья, отметив существующее непростое его состояние.
Уже в этом году ставки по ипотеке могут снизиться до рекордно низкого за всю историю уровня. Заместитель министра строительства и ЖКХ Никита Стасишин заявил, что они могут упасть до 9,7–9,8%, невзирая на завершение правительственной программы по субсидированию ипотеки. Банкиры также считают, что ставки будут снижаться.
По словам Никиты Стасишина, причин для увеличения рыночных ставок без господдержки в Минстрое не видят.
В начале февраля этого года первый вице-премьер Игорь Шувалов на совещании у президента Владимира Путина сообщил, что антикризисная мера по субсидированию ипотеки не будет продлеваться. Изначально планировалось, что программа субсидирования ставок (см. справку), которая стартовала в марте 2015 года, будет действовать до 1 января 2017 года, но затем она была пролонгирована до марта 2017-го.
Как пояснил Игорь Шувалов, с учетом стабилизации на финансовом рынке и низкой инфляции сейчас коммерческие банки уже предлагают кредиты на жилье от 12% годовых (уровень 2014 года), чего и добивалось правительство в рамках антикризисного плана.
Представители госструктур и банкиры согласны с мнением замглавы Минстроя, что ставки по ипотеке, невзирая на окончание госпрограммы, не вырастут или будут стремиться вниз.
В Сбербанке подчеркнули, что не дают прогнозов по размеру ставок (очевидно, потому, что действия банка являются определяющими для рынка), но всё же отметили, что по некоторым ипотечным продуктам на данный момент ставки уже ниже тех, что предлагались в рамках господдержки.
— Если говорить о базовых ставках по ипотеке в этом году, то возможно незначительное изменение в сторону снижения в течение года. Соответственно в 2017 году рост рынка ипотеки планируется в первую очередь за счет отложенного спроса на ипотечные кредиты, плавного восстановления экономики и роста покупательской способности. Также в текущем году мы ожидаем восстановления спроса на вторичном рынке и, как следствие, увеличения его доли, — пояснил он.
Аналитики АИЖК ожидают, что в 2017 году ставки по ипотеке будут снижаться и к концу года опустятся до 11% и ниже.
— В 2018 году ставки по ипотеке составят 10% и ниже, — прогнозируют в аналитическом центре агентства.
Старший вице-президент, директор департамента ипотечного кредитования ВТБ24 Андрей Осипов хоть и не ожидает агрессивного снижения ставок в 2017 году, но считает, что долгосрочный ориентир на уровне 7–8% годовых вполне реален, если Центробанку удастся добиться достижения цели по инфляции в 4%. И к этому же ориентиру будет стремиться и ключевая ставка.
Кстати, именно такие параметры в 2015 году прогнозировал Игорь Шувалов.
— Если инфляция будет под контролем, если среднесрочные прогнозы по инфляции к 2018 году осуществятся, мы в 2018–2019 годах увидим ставки по ипотечным кредитам на уровне 7–8%. Это всё реально, — отмечал тогда первый вице-премьер.
Решение об антикризисной поддержке продаж жилья в новостройках было принято правительством после резкого повышения ключевой ставки ЦБ до 17% в декабре 2014 года. В результате этих действий регулятора уже в начале 2015 года стоимость ипотеки возросла до 15–18% годовых на вторичном рынке и до 20% — в новостройках.
По данным АИЖК (Агентство по ипотечному жилищному кредитованию), в рамках госпрограммы субсидирования ипотечных ставок на покупку жилья в новостройках только в 2016 году выдано 304 тыс. кредитов на 556 млрд рублей, что составляет 38% от совокупного объема выданных за 2016 год кредитов на покупку жилья. В январе 2017 года ставки по ипотеке снизились на первичном рынке до 12,25–12,85%, говорится в материалах агентства.
Власти РФ подготовили законопроект, уточняющий механизмы, которые позволят кредитору и заемщику создать необходимый уровень дополнительной финансовой защиты, что будет способствовать снижению ставки по ипотеке к 2015 году до 8,6%, говорится в пояснительной записке к законопроекту Минэкономразвития, опубликованной на едином сайте раскрытия информации.
Предлагаемые законопроектом меры позволяют снизить требования банков к размеру первоначального взноса заемщиков без одновременного принятия на себя дополнительных рисков, что даст возможность банкам охватить значительно более широкий сегмент ипотечного рынка, не увеличивая системный риск внутри банковской системы.
Согласно данным социологического исследования, проведенного АИЖК, первоначальный взнос свыше 30% от стоимости жилья могут внести только 18% потенциальных заемщиков, взнос до 20% доступен для 51%, а 10-процентный первоначальный взнос могут позволить себе до 80% потенциальных заемщиков.
Также законопроект позволит увеличить в 2015 году долю ипотеки, финансируемой за счет выпуска ипотечных ценных бумаг, до 50% от общего объема ипотеки.
В частности, законопроектом предлагается ввести возможность страхования ответственности заемщиком, не являющимся залогодателем, предусмотреть возможность страхования ответственности заемщика по договору займа, а не только кредита, исключить требование о необходимости уплаты страховой премии сразу за весь срок действия договора страхования при осуществлении страхования ответственности заемщика по кредитному договору.