Обязательство прекращается исполнением. Поэтому нельзя прекратить ипотеку на квартиру, если она полностью не оплачена. Но все не так однозначно, показывает пример дела Полуниных. Верховный суд принял во внимание встречный иск залогодержателя, который требовал обратить взыскание на квартиру. Результат его рассмотрения может прекратить залог. Пусть Гражданский кодекс этого прямо не предусматривает, но это соответствует смыслу его норм и самого обременения, считают в ВС.
До Верховного суда дошла несостоявшаяся покупательница квартиры Элина Полунина*. В декабре 2011 году они с мужем и его сыном Игорем Полуниным* продали свою трехкомнатную квартиру за 2,2 млн руб. А в 2012-м она договорилась купить у последнего однокомнатную в два раза дешевле. 28 апреля 2012 года в Росреестре зарегистрировали право собственности за новой владелицей и ипотеку в силу закона – поскольку деньги, согласно договору, перечислялись через день после регистрации. Но были ли они выплачены полностью, однозначно неизвестно: версии участников событий разошлись.
Но Верховный суд исправил коллег по вопросу прекращения залога. Раз залогодержатель пропустил срок исковой давности и получил отказ в требованиях, у него нет возможности обратить взыскание на квартиру в судебном порядке. Других сценариев в договоре стороны не предусмотрели. Значит, залог утратил свою обеспечительную функцию и теряет силу, пусть даже в п. 1 ст. 352 ГК нет такого основания его прекращения, написано в определении Верховного суда. А Полунина, заявляя об отсутствии долга, и стремилась прекратить залог – потому что обратить на него взыскание было уже невозможно. При этом очередность требований (первого и встречного иска) значения не имеет, на всякий случай уточнил ВС и отправил вопрос об ипотеке на пересмотр в Новгородский областной суд.
Прекращение ипотеки в силу отказа залогодержателя
Банку дважды предлагали забрать нереализованный предмет ипотеки, но после отказа, поручитель решил прекратить поручительство и ипотеку и даже нашел для этого неплохое основание. Вот только ВАС РФ отметил, что норму о прекращении ипотеки нельзя трактовать расширительно.
Определение о передаче дела № А55-3964/2011 в Президиум ВАС РФ от 29.11.2013 г.
Из материалов дела.
Общество выступило поручителем по кредитному договору. Когда Банк обратился с требованием к поручителю, тот уже находился на стадии добровольной ликвидации. Требования Банка были включены в четвертую очередь кредиторов. После чего объекты залога по кредитному договору Общество выставило на торги. Торги были проведены дважды, но оба раза признаны несостоявшимися. Тогда Общество предложило оставить за собой нереализованные объекты недвижимости, от чего Банк отказался. Вновь были назначены торги уже со снижением стоимости на 20 % от цены, определенной независимым оценщиком и с разделением объектов по лотам. Однако после того, как данные торги также были признаны несостоявшимися, Банк вновь не проявил желание оставить помещения за собой.Общество, посчитав наличие оснований для применения п. 5 ст. 58 Закона об ипотеке, обратилось в суд за признанием залога прекращенным. Но ВАС РФ посчитал, что в данном деле указанная статья применена быть не может.
Позиция ВАС РФ.
1. П. 5 ст. 58 Закона об ипотеке предусматривает прекращение ипотеки, если залогодержатель не воспользовался своим правом оставить предмет ипотеки за собой после признания повторных торгов несостоявшимися.
2. Однако данная норма применяется только когда, обращение взыскания на предмет ипотеки осуществляется в установленном порядке (судебном или внесудебном) и при проведении публичных торгов.
3. В данном же деле торги проводились не в связи с обращением взыскания на предмет залога, а в связи с необходимостью удовлетворения требований кредиторов ликвидируемого Общества.
4. В договоре стороны согласовали, что порядок обращения взыскания и реализация предмета ипотеки будут осуществляться в порядке, предусмотренном законодательством РФ. Следовательно, условий об обращении взыскания во внесудебном порядке в договоре не содержится. А в судебном порядке взыскание на помещения не обращено.
5. Следовательно, предложение Общества об оставлении Банком нереализованного имущества можно расценивать как предложение об отступном, что не позволяет расширительно толковать норму п. 5 ст. 38 Закона об ипотеке.
Комментарий.
1. Задумка была хорошей, причем нижестоящие суды не приняли во внимание на то, в связи с чем были организованы торги, однако ВАС РФ указал, что право Общества, находящегося в процессе ликвидации, на реализацию имущества с целью удовлетворения требований кредиторов не может изменить порядок обращения взыскания на предмет ипотеки.
3. Однако в том случае, если бы торги были связаны с обращением взыскания, то в отсутствии согласия Банка в течение месяца после объявления торгов несостоявшимися, ипотека была бы прекращена правомерно (см. Определение ВАС РФ от 16.10.2013 N ВАС-14494/13 по делу N А13-8232/2012).
p.s 10 наиболее интересных материалов за последнее время:
Согласно ст. 352 ГК залог прекращается:
Ø с прекращением обеспеченного залогом обязательства;
Ø по требованию залогодателя при наличии оснований, предусмотренных п. 3 ст. 343 ГК, то есть при грубом нарушении обязанностей залогодержателем.
Ø в случае гибели заложенной вещи или прекращения заложенного права, если залогодатель не воспользовался правом, предусмотренным п. 2 ст. 345 ГК, то есть не заменил погибший или поврежденный предмет залога.
Ø в случае реализации (продажи) заложенного имущества в целях удовлетворения требований залогодержателя в порядке, установленном законом, а также в случае, если его реализация оказалась невозможной.
При прекращении залога вследствие исполнения обеспеченного залогом обязательства либо по требованию залогодателя (п. 3 ст. 343 ГК) залогодержатель, у которого находилось заложенное имущество, обязан немедленно возвратить его залогодателю.
О прекращении ипотеки должна быть сделана отметка в реестре, в котором зарегистрирован договор об ипотеке.
В случае перехода права собственности на заложенное имущество либо права хозяйственного ведения или права оперативного управления им от залогодателя к другому лицу в результате возмездного или безвозмездного отчуждения этого имущества (за исключением случаев реализации этого имущества в целях удовлетворения требований залогодержателя в порядке, установленном законом) либо в порядке универсального правопреемства право залога сохраняет силу.
Правопреемник залогодателя становится на место залогодателя и несет все обязанности залогодателя, если соглашением с залогодержателем не установлено иное.
Если имущество залогодателя, являющееся предметом залога, перешло в порядке правопреемства к нескольким лицам, каждый из правопреемников (приобретателей имущества) несет вытекающие из залога последствия неисполнения обеспеченного залогом обязательства соразмерно перешедшей к нему части указанного имущества. Однако если предмет залога неделим или по иным основаниям остается в общей собственности правопреемников, они становятся солидарными залогодателями.
Последствия принудительного изъятия заложенного имущества
1. Если право собственности залогодателя на имущество, являющееся предметом залога, прекращается по основаниям и в порядке, которые установлены законом, вследствие изъятия (выкупа) для государственных или муниципальных нужд, реквизиции или национализации залогодателю предоставляется другое имущество или соответствующее возмещение, право залога распространяется на предоставленное взамен имущество либо, соответственно, залогодержатель приобретает право преимущественного удовлетворения своего требования из суммы причитающегося залогодателю возмещения. Залогодержатель вправе также потребовать досрочного исполнения обеспеченного залогом обязательства.
2. В случаях, когда имущество, являющееся предметом залога, изымается у залогодателя в установленном законом порядке на том основании, что в действительности собственником этого имущества является другое лицо (статья 301), либо в виде санкции за совершение преступления или иного правонарушения (статья 243), залог в отношении этого имущества прекращается. В этих случаях залогодержатель вправе требовать досрочного исполнения обеспеченного залогом обязательства.
Уступка прав по договору о залоге
Залогодержатель вправе передать свои права по договору о залоге другому лицу с соблюдением правил о передаче прав кредитора путем уступки требования (статьи 382 — 390).
Уступка залогодержателем своих прав по договору о залоге другому лицу действительна, если тому же лицу уступлены права требования к должнику по основному обязательству, обеспеченному залогом.
Если не доказано иное, уступка прав по договору об ипотеке означает и уступку прав по обеспеченному ипотекой обязательству.
Перевод долга по обязательству, обеспеченному залогом
С переводом на другое лицо долга по обязательству, обеспеченному залогом, залог прекращается, если залогодатель не дал кредитору согласия отвечать за нового должника.
Не нашли то, что искали? Воспользуйтесь поиском:
Отключите adBlock!
и обновите страницу (F5)
очень нужно