С одной стороны, для банков пересмотр действующих условий ипотеки фактически будет означать потери прибыли, и немалые. С другой стороны, рынок и конкуренция диктуют свои правила, которые невозможно игнорировать. Если сам банк не пойдет на корректировки или не сделает клиенту более выгодное предложение, это сделает другой банк – предложит такую программу рефинансирования, от которой заемщик вряд ли откажется из-за ее очевидных выгод и преимуществ. Чтобы сохранить клиентов, многие банки уже сейчас готовы рассматривать варианты пересмотра условий ипотеки. Необходимость в снижении процентных ставок – объективная необходимость для банковского сектора. Иначе можно потерять клиентов, которые уйдут к конкурентам.
Кроме того, сегодня при реструктуризации долгов можно изменить и список гарантий, сменив поручителя, залог объекта строительства и договор страхования. Разницы в том, является ли поручитель физическим или юридическим лицом, нет. Однако для таких изменений необходимо, чтобы перспектива их внесения была обговорена в начальном договоре. И тогда все, что требуется от заемщика — это предоставить нужное заявление. Но специалисты советуют перед этим обязательно проконсультироваться с работником банка.
Если заявление удовлетворено положительно, то заемщику необходимо принять новые условия и договоренности. И хоть этот способ является самым правильным и удобным клиенту, он не всегда возможен, так как часто банк не идет на уступки и не позволяет снизить процентную ставку. Причина отказа в рефинансировании может вовсе не озвучиваться.
- Требования к гражданам, желающим приобрести жилье с помощью ипотеки, стали более суровыми. Любое несоответствие установленным нормам дает банку основание для отказа в выдаче займа.
- Рост процентных ставок продолжается, хотя его скорость замедлилась.0
Кроме того, выражаются сомнения в отношении быстрого экономического восстановления страны. Что выдвигается экспертами в качестве аргументов: - Зависимость экономики России от нефтяных и газовых цен.
- Политическое воздействие других государств, подорвавшее нашу экономику.
- Неустойчивость курса российского рубля.
- Банки, участвующие в госпрограмме, получают бюджетные средства. Источником является Пенсионный фонд.
- Это позволяет им снижать ипотечную ставку на квартиры в новых домах, которые строятся при участии государственных финансов – ипотека становиться доступней для населения.
С одной стороны проценты по ипотеке в банках зависят исключительно от состояния экономики России и политики Центробанка, которая основывается опять же на экономике, с другой стороны политики и кремлевские прогнозисты каждый год обещают только хорошее, только то, что хотят услышать Россияне. На деле же с течением времени все только ухудшается, а не улучшается.
Если же говорить серьезно, адекватно, проанализировав текущие события, то небольшое снижение процентной ставки по ипотеке возможно, но только небольшое, и расценивать его можно только с точки зрения политической пропаганды. На более длительное время ждать следует только повышение процентных ставок, падения доходов, падения курса рубля и уровня жизни россиян.
По словам Германа Грефа, главы Сбербанка, произошедшее с 7 июля 2019 г. понижение на 0,5% процентных ставок по ряду ипотечных продуктов является только одним из шагов на пути к более доступной для населения ипотеке. Понизить процентные ставки Сбербанк был вынужден в связи с увеличением с 01.08.2019 г. Центробанком норматива обязательных резервов по обязательствам кредитных организаций.
Итоги 2019 г. показывают, что только с января по апрель было выдано 446,1 млрд. руб. ипотечных ссуд. Если сравнить эти данные с аналогичным периодом 2014 г., то налицо снижение на 10%, но в сравнении с тем же периодом 2015 г. – прирост почти в 1,5 раза. Немалую роль в приросте объемов выдачи сыграла государственная программа субсидирования пониженных ипотечных ставок, действие которой было продлено до 01.01.2019 г.
По обещаниям президента РФ Владимира Путина в ближайшие годы ставки по ипотеке будут составлять 6,5 процента годовых. Следует напомнить, что еще в то время когда Путин был кандидатом в президенты, он подсчитал, что ипотечные ставки по кредитам реально смогут снизиться до 6,5 процента годовых. Весной прошлого года президент указал новые цифры. Так, к 2019 году ставки составят плюс 2,2 процента к уровню инфляции.
Для того, чтобы банк пересчитал параметры кредита, вам необходимо написать заявление, приложив к нему доказательства увеличившегося дохода: приказ о повышении вас в должности, справку 2НДФЛ, сведения о стабильном дополнительном доходе, справку о назначении пенсии или пособия и прочие дополнительные гарантии.
Рефинансирование собственных кредитов стандартной линейкой продуктов Сбербанка не предусмотрено, но вполне возможно. Стандартная ставка по этой программе составляет 13,9%. Для заёмщика выгоднее рефинансировать жилищные займы именно в своём банке, так как не придется заново готовить документы, оценивать жильё, страховаться т.д. Затрат никаких – а результат может порадовать сэкономленными процентами.
Предлагается также предусмотреть право кредитора-залогодержателя страховать финансовый риск возникновения убытков, связанных с недостаточностью денежных средств от реализации заложенного имущества либо с недостаточностью стоимости оставленного за залогодержателем заложенного имущества. Страховой случай будет определяться по договору страхования финансового риска кредитора. При этом минимальный размер страховой суммы по ипотечному страхованию устанавливается в размере 10% от основной суммы долга. Законопроект также предусматривает возможность прекращения обязательств заемщика в случае недостатка не только стоимости оставленного залогодателем за собой купленного в ипотеку объекта недвижимости, но и вырученных от его реализации средств.
По слухам в 2019 году процент на ипотеку будет составлять шесть с половиной годовых. Но что-то мало верится. Тем не менее, снижение ставки хотя до десяти процентов должно расширить круг пользователей и составить неплохую конкуренцию всем остальным банкам. Также управляющие филиалами Сбербанка обещают пересмотреть и ставки на ту ипотеку, которая уже была взята клиентами, то есть может быть и такой вариант, что платить придётся немного меньше.
Как было отмечено экспертами, в 2014 году процент на ипотеку изрядно поднялся из-за рисков, которые по мнению банков могут быть, если клиент не сможет гасить его дальше. Если быть точнее, то при продаже внесённой в залог квартиры, её сумма будет составлять на тридцать процентов ниже первоначальной стоимости. В связи с повышением ставки снизился спрос на приобретение жилья примерно на пятнадцать процентов. Оказалось, что квартиры за это время успели подешеветь, в то время как сама ипотека повысилась.
Что может оказать влияние на изменение ставок?
Процентная ставка по ипотеке может подняться вследствие снижения в январе 2014 года ВВП по сравнению с декабрем прошлого года на 0,5%. Однако если сравнивать показатели первого месяца этого года с январем прошлого, то в нынешнем году ВВП вырос на 0,7%. То есть этот фактор пока принимать во внимание не стоит. А вот снижение доходов населения должно однозначно должно вызывать снижение спроса на ипотеку. Следовательно, и стоимость заемных денег должна снижаться. Но и этот фактор не оказал негативного влияния, и за первые месяцы 2014 года спрос ничуть не уменьшился.
Также будут зависеть ипотека, процентная ставка и общая доступность кредитов от роста рынка новостроек. Пока существенного снижения объемов строительства не наблюдается. Это значит, что совместные программы застройщиков и банкиров по снижению процентных ставок должны принести свои плоды. Ожидается, что девелоперы и дальше будут пытаться заманить новых покупателей именно низкими ставками по кредитам, а снижать цены торопиться не будут. Но будет ли достаточно только их усилий, сказать достаточно сложно.
Стоимость привлекаемых банками средств дает все основания говорить о повышении ставок. Приток дешевых ресурсов из-за рубежа и в прошлом году не был достаточным, а в 2014 году политическая ситуация привела к дополнительному уменьшению фондирования. Все больше банков вынуждены формировать ресурсную базу за счет вкладов, что должно привести к повышению ставок.
Что происходит с процентными ставками сегодня?
На сегодняшний день оснований для снижения процентных ставок гораздо меньше, чем для подорожания кредитов. Некоторые банки уже заявили о повышении стоимости ипотеки. Пока процентная ставка Сбербанка по ипотеке осталась на прежнем уровне, говорить о глобальных изменениях рано. Но учитывая то, что среди банков поднявших ставки есть Газпромбанк, можно говорить, что государственные банки также будут вынуждены повысить ставки, чтобы не работать себе в убыток.
Предлагаем ознакомиться с минимальными ставками по ипотечным займам в рублях, которые обнародовали крупнейшие банки страны на 15.04.2014. Ранжирование произведено по возрастанию ставки.
1. НОМОС-Банк
- Программа: На покупку квартиры
- Ставка годовых: 10,9%
2. Юникредит Банк
- Программа: Покупка квартиры
- Ставка годовых: 11%
3. Промсвязьбанк
- Программа: Вторичный рынок
- Ставка годовых: 11,5%
4. Райффайзенбанк
- Программа: Квартира на вторичном рынке
- Ставка годовых: 11,5%
5. Банк Москвы
- Программа: Приобретение жилья на вторичном рынке
- Ставка годовых: 11,5%
6. Альфа-банк
- Программа: Приобретение квартиры на вторичном рынке
- Ставка годовых: 11,7%
7. ВТБ24
- Программа: Покупка готового жилья
- Ставка годовых: 11,8%
- Программа: Приобретение готового жилья
- Ставка годовых: 12%
9. Росбанк
- Программа: Начни с малого
- Ставка годовых: 12%
10. Россельхозбанк
- Программа: Ипотечное жилищное кредитование
- Ставка годовых: 12,5%
Последние два года отмечается замедление темпов роста ипотечного рынка. Ожидается, что в 2013 году объем ипотечного кредитования вырастет на 26%, в то время, как годом раньше прирост за первое полугодие составил 57%. В следующем году снижение роста ипотеки продолжится, и по прогнозам прирост за 2014 год составит 15%-20%. Сегодня в статье мы рассмотрим:
• Прогнозы по процентным ставкам
• Причины снижения объема ипотечного кредитования
• Структуру рынка ипотечного кредитования
• Позиции банков на рынке ипотечного кредитования
Причины снижения объема ипотечного кредитования – в росте процентных ставок начиная с 2012 года и неопределенность на мировых финансовых рынках. Только во втором полугодии ставки немного понизились. Первым понизил процентные ставки Сбербанк потом ВТБ 24 и АИЖК. В условиях конкуренции многие банки снизили требования к заемщикам и к первоначальному взносу по ипотеке.
Динамика изменений процентной ставки
В июне 2011 года процентная ставка составляла 12,3%, в июне 2012 года произошло снижение ставок по ипотеке до 12% годовых, а в июне 2013 года ставка поднялась до 12,7% годовых. К концу 2013 года процентные ставки немного понизились, и кредит можно получить под 12% годовых.
Некоторые аналитики прогнозируют снижение ставок в 2014 году за счет того, что банки сейчас нуждаются в заемщиках больше, чем во вкладчиках. Об этом говорит снижение ставок по депозитам в 2013 году.
Однако многие специалисты считают, что ставки могут и увеличиться, в зависимости от ситуации на экономическом рынке. Банки закладывают в кредит все виды рисков, которые возросли. Предпосылками к снижению ставок выступают экономическая стабильность, прозрачность рынка и прогнозируемость инфляции, но пока данных предпосылок нет, а ситуация с инфляцией остается неясной.
Однако российские власти постоянно высказываются о необходимости снижения процентных ставок по ипотеке. Представители Центрального Банка считают, что в 2014 году инфляция будет замедляться до уровня 5% и ниже. После того, как инфляция снизится до уровня 3%, можно будет говорить о снижении ставок до желаемых 6% годовых.
Структура ипотечного рынка
С середины 2012 года структура ипотечного рынка существенно изменилась. Все больше растет доля кредитов на приобретение жилья на первичном рынке. По итогам первой половины 2013 года доля ипотеки на первичном рынке составила более 30% от общего объема кредитов на жилье.
Увеличение объемов выдачи кредитов на покупку первичного жилья связано с ростом строительной отрасли. Начиная с 2011 года, наблюдается постоянный рост ввода в эксплуатацию нового жилья. Особой популярностью пользуются новостройки Новой Москвы, в которой планируется построить до конца 2013 года 1,1 млн. квадратных метров жилья.
Скорее всего, при сохраняющихся темпах роста жилищного строительства, темп прироста выдачи ипотеки в 2014 году сохранится, и до конца года составит 40% общего объема ипотечных кредитов. Увеличение объемов строительства и ипотечного кредитования в направлении первичного жилья способствует увеличению предложения, и как следствие, повышению доступности жилья.
Однако при этом к кредитным рискам добавляются высокие риски строительной отрасли. На фоне высоких темпов строительства и повышения спроса на недвижимость банки существенно снизили требования к объектам недвижимости. В случае экономического спада в 2014 году это может привести к временной остановке объектов с низкой долей готовности, что отразится на спросе на ипотеку в недостроенных домах и на качестве уже выданных кредитов.
Позиции крупнейших банков
Государственные банки продолжают доминировать на рынке ипотечного кредитования. За первое полугодие 2013 года Сбербанк, ВТБ24 и Газпромбанк увеличили свою долю выдачи ипотеки с 65% до 68% всего объема ипотечного рынка. В целом доля государственных финансовых институтов, таких как Сбербанк, ВТБ 24, Газпромбанк, Связь-Банк, Банк Москвы, превысила 74% общего рынка.
В 2013 году ВТБ24 значительно усилил позиции. В 2012 году его доля была 14%, а в 2013 году выросла до 18%, что обгоняет темп прироста рынка в 2,5 раза. Доля Сбербанка в общем объеме выдачи ипотеки в последние два года продолжает снижаться и в первом полугодии 2013 года составила 43%, в то время как в тот же период 2012 года она составляла 45%.
В усилении роли государственных банков играет роль и возвращение на рынок Банка Москвы, который за первые шесть месяцев 2013 года выдал в 15 раз больше кредитов, чем за первое полугодие 2012 года.
Государственные банки работают с первичным рынком менее активно: в банке ВТБ 24 объем кредитов на покупку первичного жилья составляет 38%, а в Банке Москвы – 30% от общего объема ипотечных кредитов.
Условия получения ипотеки
Для большинства жителей России кредит на жилье остается недоступным. Изменить ситуацию может только снижение цен на недвижимость на 30%. В тоже время требования к заемщикам значительно снизились, и оформить ипотечный кредит стало намного легче, чем несколько лет назад.
Средний возраст заемщиков становится ниже, и большее количество людей в возрасте 25-35 лет оформляют ипотеку. Чаще всего заемщики – это мужчины в возрасте до 35 лет с высшим образованием, стабильной работой, положительной кредитной историей, которые проживают в городе с населением более 500 000 человек. Ипотеку обычно оформляют супруги с высшим образованием в возрасте от 25 до 45 лет с одним ребенком и семейным бюджетом от 60 000 до 110 000 рублей.
Наиболее лояльные требования банки выдвигают при оформлении кредитов на жилье эконом-класса, потому что оно отличается минимальными рисками. Самые жесткие требования выдвигаются при покупке в кредит элитной загородной недвижимости.
В последнее время снизились требования к срокам и месту работы. Стало реально оформить кредит заемщикам творческих специальностей и клиентам с нестабильным доходом. Многие банки вводят ипотечные программы по одному или двум документам.
Например, Сбербанк, ВТБ24, Росбанк, ДельтаКредит выдают кредиты без подтверждения дохода и трудовой занятости, при условии внесения первоначального взноса от 30% стоимости недвижимости. В Альфа-Банке корпоративные и зарплатные клиенты могут получить ипотеку под 11,7% годовых при первом взносе от 40% стоимости жилья.
Для привлечения клиентов банки разрабатывают комплексный подход к ипотеке, при этом заемщики имеют доступ к кредитным картам, потребительским кредитам, вкладам и страховым услугам. Такой подход позволяет снизить стоимость ипотеки. Более демократичные требования выдвигаются к минимальному первоначальному взносу, который уменьшился до 10%.
Цены на недвижимость в Москве
Цены на жилье продолжают расти. С 1 января 2013 года до 1 мая 2013 года в Москве и Московской области стоимость новостроек увеличилась на 16,5%. В ближайшее время стоимость жилья увеличится до 20%.
На элитное жилье и недвижимость бизнес-класса цены растут ориентировочно на 10%-15% в год, а прирост цен для Подмосковья до конца 2013 года достигнет 20%. Самым большим спросом пользуется жилье эконом-класса, поэтому в 2014 году будет строиться много недвижимости небольшого метража. Это позволит снизить цену до минимума.
Стоит ли брать?
Стоит ли брать ипотеку в 2014 году? Заинтересованность в ипотечных кредитах не уменьшается. Из-за того, что многие заемщики выплачивают кредит досрочно, рост цен на недвижимость компенсирует проценты по кредиту. По статистике ипотеку чаще всего оформляют люди, у которых уже есть сбережения. Поэтому они вносят первоначальный взнос до 55% стоимости жилья, и впоследствии, стараются погасить кредит досрочно.
В усредненном значении заемщик успевает выплатить 20% ипотеки до момента досрочного погашения. С учетом того, что цены на недвижимость в Московском регионе повышаются до 10% ежегодно, а процентная ставка по кредиту в среднем 12,6%, то фактор стоимости недвижимости не играет решающей роли.
Ипотека – это реальная возможность, имея небольшую сумму денег, стать владельцем квартиры. Часто оплата аренды жилья и коммунальных услуг выходит дороже, чем выплата ипотечного кредита. К тому же это выгодное вложение средств. Ведь с учетом инфляции и роста цен на недвижимость, проценты по ипотеке практически полностью компенсируются. Особенно если есть возможность внести достаточно крупный первоначальный взнос и выплатить кредит досрочно.
Надежда Гашинская, специально для Банки Москвы