Когда вносить аванс за квартиру по ипотеке

Добрый день! Намереваемся приобрести 2к кв на вторичном рынке посредством ипотеки. Собственник просит аванс в размере почти 10% от суммы квартиры.

Будет ли данная сумма вычтена с первоначального взноса, если да, то как правильно оформить передаче денег.

Ответы юристов ( 4 )

Формально, да. Однако, у разных банков довольно различные требования. Вам лучше проконсультироваться у кредитного специалиста, чтобы банк признал эти деньги. По общему правилу вам надлежит заключить договор и в рамках договора (купли-продажи (по форме банка или с учётом его требований) или предварительного договора купли-продажи). Желательно эти деньги передавать как задаток (это способ обеспечения исполнения обязательств). При задатке, если продавец откажется от заключения или исполнения договора, он должен будет выплатить вам двойную сумму задатка.


Иван, добрый день. Лучше заключить соглашение о задатке, поскольку в случае прекращения обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения, задаток должен быть возвращен. То есть, если сделка не состоялась, задаток должен быть возвращен в зависимости от того, по чьей вине это произошло. Если вина продавца (не хочет продавать, нашел другого покупателя или передумал), то он обязан вернуть задаток в двойном размере: задаток и штраф.

Иван здравствуйте! Безусловно внесенный аванс ситается пред.оплатой за квартиру и входит в общую стоимость квартиры. Но прежде чем решать вопрос о передаче аванса, рекомендую обратиться в банк на получение одобрения суммы ипотеки. Для получения одобрания необходимо предоставить ряд документов, также вам озвучат требования к документам на покупаемую квартиру. Одно из требований будет наличие у вас первоначального взноса на квартиру. Как правило в качестве подтверждения наличия у вас денег на первоначальный взнос банк требует чтобы денежные средства находились на вашем расчетном счете. Если согласование пройдет успешно решение о выдаче вам ипотеки будет действовать в течение определенного времени, как правило порядка 2-3 месяцев. Поэтому если вы сейчас отдадите аванс, а затем начнете оформлять документы на одобрение ипотеки, можете не уложиться в сроки оговоренные с продавцом или начнутся разногласия с банком, что может привести к нарушению условий предварительного договора. Аванс или задаток как правило выдаются при заключении предварительного договора. Стандартные формы предв. договора в достаточном количестве есть в интернете. Различия между авансом и задатком в том, что задаток в случае неисполнения договора по вашей вине вам возвращен не будет, аванс возвращается.

  • 7,0 рейтинг
  • 2556 отзывов эксперт

При оформлении кредитного договора на покупку жилья заемщик должен предоставить в банк не только сам договор купли-продажи объекта недвижимости, но и все документы по приобретаемому объекту недвижимости, а также дополнительные документы, необходимые согласно требованиям законодательства.

К документам по приобретаемому объекту недвижимости, которые должен предоставить заемщику продавец, относятся:

  • документ-основание возникновения права собственности на продавца объекта недвижимости (договор дарения, договор купли-продажи, свидетельство о праве на наследство, приватизация и т. д.);
  • свидетельство о государственной регистрации права собственности на объект недвижимости (если право возникло до 15.07.2016 г.);
  • актуальная выписка из Единого государственного реестра недвижимости;
  • квитанции об оплате коммунальных услуг либо справки об отсутствии задолженности по платежам за месяц, предшествующий тому, в который представляются документы.

Кроме того, заемщик должен представить в банк оценку рыночной стоимости покупаемого жилья. И подтверждение наличия собственных средств у заемщика, поскольку кредит выдаётся только на часть стоимости ипотечного объекта.

В Вашем случае подтверждением собственных средств будет являться расписка продавца в получении денежных средств. А ещё лучше — оформить с ним предварительный договор купли-продажи.


Откроется во всплывающем окне.»> ПОШАГОВАЯ ИНСТРУКЦИЯ – продолжение:

На практике предоплату за квартиру вносят либо в виде Откроется в новой вкладке.»>задатка, либо в виде Откроется в новой вкладке.»>аванса. Суть того и другого, а также принципиальная разница между ними описана в Глоссарии, по соответствующим ссылкам.

Задаток, конечно, более выгоден Покупателю, т.к. в случае отказа Продавца, тот должен вернуть его Покупателю в двойном размере.

Аванс, естественно, выгоден Продавцу, т.к. он может в любой момент отказаться от сделки, ничем не рискуя, просто вернув аванс Покупателю (например, если вдруг нашелся другой покупатель, предложившей цену чуть выше).

Читайте также:  Можно ли вернуть страховку по ипотечному кредиту в сбербанке через

Вообще, задаток подразумевает взаимный контроль и взаимную финансовую ответственность, поэтому Покупателю имеет смысл настаивать именно на задатке. Продавцы же, с подачи риэлторов, любым способом стараются уйти от этой ответственности, и чаще принимают предоплату в виде аванса, но с дополнительными штрафными санкциями для Покупателя: если тот отказывается от сделки, то теряет сумму своего аванса.

Практика рынка такова, что чаще все-таки используется аванс, но с некоторыми дополнительными условиями, как со стороны Покупателя, так и со стороны Продавца (см. ниже).

Порядок внесения аванса при покупке квартиры ничем не отличается от порядка внесения задатка за квартиру. Разница возникает только в описанных выше финансовых последствиях (ответственности сторон) в случае срыва сделки.

Для начала определяемся со сроком внесения аванса и его суммой.

Срок аванса при покупке квартиры считается от момента внесения аванса до момента совершения сделки, т.е. подписания Откроется в новой вкладке.»>Договора купли-продажи квартиры (ДКП) и подачи документов на Откроется в новой вкладке.»>регистрацию.

Этот срок будет зависеть от готовности квартиры к продаже (готов ли весь пакет документов), от времени поиска альтернативной квартиры для Продавца (если Откроется в новой вкладке.»>сделка альтернативная), и от времени, необходимом Покупателю для проверки документов (как объекта – квартиры, так и субъекта – Продавца).

Торопиться здесь Покупателю не стоит. Меньше двух недель на сбор и проверку документов, обычно, не берут. Разумно будет внести аванс на срок с некоторым запасом времени – например, на месяц. А если сделка альтернативная, то может быть и полтора-два месяца. Этого времени достаточно и для сбора всего пакета документов Продавцом, и для их проверки Покупателем, и для контрольной Откроется в новой вкладке.»>консультации с юристом по поводу собранных документов.

Сумма аванса при покупке квартиры, вообще-то, может быть любой. Но на практике она, обычно, не превышает 1-2% от стоимости квартиры, либо выбирают примерно сопоставимую круглую сумму, например, 50 или 100 тыс. руб. (суммы для рынка типового жилья Москвы). Торг здесь вполне уместен.

Важный момент! Перед тем, как вносить аванс за квартиру, нам следует убедиться в том, что эта квартира действительно принадлежит Продавцу, и его право собственности на нее зарегистрировано государством. Для этого нам заранее нужно заказать Откроется в новой вкладке.»>Выписку из реестра ЕГРН (что это такое – см. по ссылке).

И только сверив данные паспорта и Выписки из ЕГРН, и убедившись, что перед нами действительно владелец нужной нам квартиры, можно подписывать с Продавцом Договор об авансе и передавать ему деньги.

Если по данным ЕГРН мы видим, что собственников квартиры двое или несколько, то принимать аванс и подписывать договор должны они все. Возможен вариант, когда все собственники выдают доверенность одному (например, главе семейства), и тогда он один может принимать деньги и подписывать авансовое соглашение от имени всех владельцев квартиры.

На практике бывает, что квартиру продает риэлтор от имени Продавца, и пытается принять сумму аванса на свое имя или на имя агентства недвижимости. Можно ли ему отдавать деньги? Можно. Но тогда помимо данных о владельце, нам еще нужно убедиться, что этот владелец действительно поручил этому риэлтору или агентству продажу своей квартиры. Риэлтор должен нам представить агентский договор с собственником, где помимо прочего должно быть указано, что агент уполномочен принимать аванс за квартиру.

В этом случае Договор аванса за квартиру мы будем подписывать с агентом. Смотрим его паспортные данные, фиксируем их в договоре, и оставляем себе копию агентского договора с собственником (как основание передачи аванса постороннему лицу).

Правда, вряд ли агентство недвижимости готово будет взять на себя хоть какую-то финансовую ответственность в случае срыва сделки по вине Продавца или по вине самого агентства. Максимум, мы можем рассчитывать на возврат суммы нашего аванса. В то время как в договоре непосредственно с Продавцом мы можем резонно предусмотреть штрафные санкции за срыв сделки по его вине.

Читайте также:  Что такое сопровождение закладной по ипотеке

Форма Откроется в новой вкладке.»>Договора об авансе, вообще говоря, может быть произвольная (в т.ч. рукописная), но она должна быть составлена юридически грамотно. Там обязательно должны быть отражены существенные условия, а именно:

  • адрес квартиры,
  • ее полная стоимость,
  • срок аванса,
  • сумма аванса,
  • условия возврата и невозврата аванса,
  • штрафные санкции (если о них договорились),
  • ФИО и паспортные данные Продавца и Покупателя (а также ФИО и данные агента, если аванс принимает он).

Следует также предусмотреть там будущие условия подписания Договора купли-продажи (нотариальный или Откроется в новой вкладке.»>в простой письменной форме), условия взаиморасчетов (например, через Откроется в новой вкладке.»>банковскую ячейку), и условия, как будут распределяться между участниками расходы на саму сделку.

Не забываем также указать, что сумма аванса входит в стоимость квартиры.


А чтобы нам (Покупателю) подстраховаться на случай, если после внесения аванса, мы обнаружим какие-либо нестыковки в документах – следует в Договоре об авансе прописать условие, подобное этому:

То же касается и случая, когда Продавец отказывается представлять какие-либо документы, которые не обязательны для Откроется в новой вкладке.»>регистрации сделки с квартирой, но важны для Покупателя. Например, Откроется в новой вкладке.»>справку из ПНД.

Грамотно составить формулировки Договора об авансе, предусматривающие его возврат в случае чего, можно, например, с помощью Откроется в новой вкладке.»>специализированных юристов (в т.ч. дистанционно).

Авансовый договор нигде не регистрируется, составляется в двух экземплярах (для Продавца и для Покупателя), и подписывается в момент передачи аванса.

При желании, договор можно составить, подписать и заверить у Откроется в новой вкладке.»>нотариуса, тогда условия возврата или невозврата суммы аванса можно будет описать более подробно и грамотно.

Допустимо также прописать в договоре штрафы для Продавца, если он передумает продавать или продаст квартиру кому-то другому (например, за чуть большую цену – такое случалось в практике).

Но надежнее передавать деньги в Откроется в новой вкладке.»>нотариальной конторе, когда нотариус, помимо прочего, выступает свидетелем факта принятия денег Продавцом. В этом случае Продавцу сложнее будет уйти от ответственности.

Если же квартиру продает риэлтор (на основании агентского договора с собственником), то аванс мы можем внести в самом агентстве недвижимости.


На вторичном рынке жилья грамотная поддержка юриста особенно важна для Покупателя.
Проверить Продавца и документы на квартиру, снизить риски и сопроводить сделку помогут профильные юристы — Откроется в новой вкладке.»>ЗДЕСЬ.


Итак, о сумме и сроке предоплаты мы договорились, паспорт Продавца и регистрацию его права собственности проверили, с нотариусом определились. Договор об авансе (или задатке) подготовили и подписали. Деньги передали лично в руки. Проследили, куда он их положил, и запомнили это место.

Верно мыслите, договор надо какой-то составить. Заверять такой договор никто не должен.

Вот-вот, именно авансовый договор. Только кто бы его еще составил? Продавец вам будет собирать все документы -без аванса, а вы и откажетесь покупать. И чего ему делать? У продавца нет риэлтора и у покупателя нет. И как чего делать, чтобы ничего не потерять? Может в интернете кто напишет)))))

. вот внесете продавцу аванс, а он алкоголик-наркоман!? Или вообще мошенник! И все ваши деньги -тю-тю.
Вот так еще ничего не купив -уже чего-то потеряв.

Все правильно вы говорит. для этого вам необходим риэлтор

Александр, Марина, это у вас только первый вопрос из последующих. Для нас , специалистов, он вызывает улыбку. Помочь вам сможет только специалист. Слишком много надо знать, чтоб было все так, как надо: что подписывать и как прописывать, какой составить договор (аванса, задатка или соглашение)., сроки, условия. стоит ли вносить аванс вообще с учетом информации по квартире и условиям банка.

Согласна со всеми ответами коллег!
и еще, уж простите за любопытство, интересные какие документы на квартиру, при Справке о выплаченном пае еще и разрешение опеки. Ведь в ЖСК только взрослые собственники, если не было других сделок последующих ( продажи, дарения, наследства или др). Откуда же там дети в собственниках?
Ну, это просто любопытство профессиональное, извините , оно не по существу.
А по существу, покупка квартиры требует глубоких профессиональных знаний. Этому не научить ни за час, ни за неделю.
Для этого годы требуются . вдумчивой сложной учебы.

Читайте также:  Военная ипотека при увольнении после 10 лет кто платит

Дом жск 9ти этажка,поэтому Справке о выплаченном пае, опека не по детям, опека дана дочери матери,а мать является супругой владельца квартиры, короче семья,дочь мать отец он же и владелец, мать парализована.

кстати. банки проверяют ТОЛЬКО НАЛИЧИЕ необходимых для сделки документов. и всё.
Банки НЕ проверяют историю квартиры, и не оценивают степени рисков при покупке.
Все риски ложатся на покупателя.
Так что в любом случае, мое мнение, всегда, особенно при ПОКУПКЕ, необходим риэлтор.
Тем более уже на такой простой вопрос, (по сравнению с дальнейшими), на какой стадии и при подписании какого договора продавец должен предоставить пакет документов в банк , нет ответа у самих покупателе, требуются подсказки и советы со стороны.
Впрочем, никому ничего НЕ советую, каждый человек сам решает в разных жизненных ситуациях, как ему поступать и действовать.
Можно ли приобрести квартиру, не обладая риэлторскими знаниями, и не прибегая к услугам профессионального риэлтора?
Коротко если, скажу так : «Можно, если не интересует результат. «

то есть СУПРУГА владельца ( а если пай выплачивался В ПЕРИОД БРАКА, то и фактически совладелица) парализована и НЕдееспособна? то есть она и не говорит толком. если под опекой, дело сеоьезное.
Она под опекой своей взрослой дочери?
Ой, друзья, страховая не пропустит, да и правильно сделает.
Я бы своим клиентам посоветовала искать другой вариант.

Обычно на СТАДИИ ОБЗВОНОВ, еще ДО просмотров,
профессионал, подбирающий клиенту квартиру , особенно для ипотеки,
ОТСЕИВАЕТ подобные варианты, экономя время своих клиентов.
Как образно и емко говорила одна моя клиентка » Что зря ноги бить»

а если ВДРУГ какая нибудь страховая и пропустит, я бы не купила подобную квартиру ни себе, ни клиентам, я человек осторожный, люблю надежность и основательность во всем.
Это сливы можно немного перезрелые подешевле по случаю купить, да джема наварить вкусного и замечательного, и недорого. а это же КВАРТИРА!
Помню, директор Агентства, сотрудники которого и он сам начинали с начала 90-х. ( агентства, в котором я начинала, это были 1997-1998 года), нам, новичкам, пришедшим к нему после окончания курсов, повторял:»В квартире главное- НЕ стены, в квартире ГЛАВНОЕ- ДОКУМЕНТЫ»

извините, пожалуйста, если возможно, резко и не очень приятно отвечаю, прошу прощения.
Но по существу и образно все так.
С Уважением

Коллеги, мы все тут настоятельно рекомендуем ( и не только в этой теме) обращаться к специалистам.
Я тоже активно это и часто объясняю .
Но прихожу к выводу в последнее время, что каждый человек может и должен решить самостоятельно, нужны ли ему специалисты -помощники , или сам будет делать.
Мы отчасти правильно делаем, что рассказываем, почему все таки нужны специалисты.
А дальше как действовать- самим людям решать.
Никому ничего не советую, просто рассказала эмоционально.

Вы с банком можете даже КУПИТЬ КОТА В МЕШКЕ, не только аванс внести, не знамо как и не понимая последствий, если не проверите досконально с экспертом покупаемую квартиру. То, что Вы хотите сделать самостоятельно-это целое действо, которое, без должного опыта, хорошо Вы сделать не в состоянии по определению..Нужен опыт.
А опыт, это Сын ошибок трудных. (А.С.Пушкин) Если чего не понятно-обращайтесь

Согласен, вряд ли кто-то по этой квартире возьмется страховать титул.. а значит — не купить ее в ипотеку.. только время потеряете..

«Мать парализована» — опека над ней.
. а кто-то должен договор заверить. А продавец (вот ведь некузявый кузяка. ) даже документа не дает!
Ребята, ищите другую квартиру — раз, и специалиста — два.

Adblock
detector