Одним из важнейших этапов является внесение задатка при покупке квартиры в ипотеку. В результате продавец жилья получает уверенность в том, что клиент готов его приобрести.
Когда при покупке квартиры вносится задаток, об этом извещается банк. После этого кредитная организация вычитает его сумму из объема первоначального взноса. Передача денежных средств осуществляется либо наличными, либо через безналичный перевод.
Задаток при ипотеке оформляется идентично задатку без ипотеки:
- Договор подписывается в двух экземплярах, один из которых отдается продавцу, а другой покупателю.
- Снимается копия для предоставления в банк.
- Покупателем передаются финансовые средства в оговоренном в договоре размере.
- Продавец пишет официальную расписку, подтверждая передачу.
- Для банка снимается копия расписки от продавца, в которой тот подтверждает получение всех денежных средств, предусмотренных задатком.
- Договор вступает в силу.
С юридической точки зрения, договор вступает в силу в случае, если в нем есть следующие необходимые сведения:
- указаны владельцы той квартиры, которая выставлена на продажу;
- указаны покупатели;
- отмечены сведения, подтверждающие личности участников сделки;
- указана стоимость сделки;
- задаток должен быть написан как цифрами, так и прописью;
- отмечены сведения, касающиеся квартиры;
- обозначена ответственность за несоблюдение договора.
Кроме того, опытные риэлторы советуют вместе с договором прикладывать справку от психиатра, которая подтверждает, что сделка участниками была совершена в здравом уме и памяти. Это позволяет в случае неблагоприятного развития событий, избежать судебного разбирательства по этому вопросу.
Договор задатка является видом Предварительного договора. В нем отдельно содержится информация, касающаяся утраты или возврата средств, оставленных в качестве задатка.
Связано это с тем, что задаток является специальным инструментом, который обеспечивает полное выполнение всех предварительных договоренностей, касающихся квартиры. Сторона, нарушающая их, теряет задаток в полном объеме.
Скачать образец соглашения о задатке (скачать в формат .doc):
Есть рекомендация, касающаяся этого вопроса. Нужно составлять сразу два документа:
- Предварительный договор купли-продажи
- Соглашение о задатке
Важно! Необходимо тщательно составить расписку, касающуюся получения денежных средств. Ее отсутствие чревато проблемами при возможном судебном разбирательстве. Образец представлен ниже.
Образец расписки, за получение задатка (скачать в формат .doc):
- объект договора, под которым понимается квартира;
- точное время и дата, когда были внесены денежные средства;
- размер внесенных финансов.
Кроме того, регламентируются ситуации, при которых аванс не будет возвращен.
При разрыве договора, в том случае, если это аванс, несется материальная ответственность в частичном размере от всего объема внесенных денежных средств. При соглашении о задатке, вопросы, касающиеся его расторжения, регулируются законодательно. На практике, чаще используется именно аванс, по причине большей гибкости и меньших потенциальных санкций.
Образец расписки за аванс:
Покупка квартиры в ипотеку в Сбербанке имеет некоторые отличия, от других кредитных организаций. После получения кредитного решения, банком дается срок длительностью 4 месяца, в течение которого требуется найти квартиру.
Следует найти подходящую жилую площадь, проверить все вопросы юридического характера, собрать весь пакет документов и подписать договор кредитного характера.
В Сбербанке не имеется жестких ограничений, касающихся дома, в котором находится покупаемая квартира. Единственный запрет касается перепланировки. Она должна быть узаконена или же хозяин жилплощади должен подтвердить, что он вернет все в первоначальный вариант. Кроме того, Сбербанк требует официально оформленного предварительного договора.
Подписывается договор аванса или задатка, где подробно описываются условия, а также предварительного договора по форме Сбербанка, что является формальным требованием.
Покупатель должен перечислить первоначальный взнос на собственный счет в этой кредитной организации. В случае, когда некоторая сумма уже перечислена продавцу он предоставляет расписку. Это защищает от сделок сомнительного характера.
Существуют ситуации, когда отсутствуют необходимые денежные средства на внесение первоначального взноса. Несмотря на это, покупатель может обратиться в кредитную организацию и подписать ипотечное соглашение. Клиент получит более высокие проценты на заключаемый кредитный договор. Этим, банковская организация страхует себя от потенциальных потерь. Претендовать на ипотеку без первоначального взноса могут исключительно физические лица, являющиеся гражданами Российской Федерации.
Существует серьезный риск того, что банковская организация откажет в получении кредита. Исходя из этого, вопрос, касающийся возврата задатка, если банк не одобрил квартиру по ипотеке, выходит на первый план. Универсального средства защиты от этого нет. Однако при грамотном подходе, можно обезопасить себя.
В рамках осуществления ипотечной сделки следует тщательно подойти к вопросу составления предварительного соглашения. В нем нужно точно указывать сумму, которая будет выплачена за квартиру из своих финансовых накоплений, а какая сумма будет взята у кредитной организации. Должны быть указаны все гарантии, а при их несоблюдении, размер выплат компенсаций за понесенные убытки.
Также отмечается отсутствие законодательно несогласованной перепланировки жилой площади. В противном случае, продавец должен самостоятельно решить данные вопросы и внести необходимые изменения в документы, при походе в БТИ.
Если он должен представить банковской организации документы, подтверждающие владение жилым помещением, то следует обозначить точный срок. При необходимости, указывается согласие со стороны супруга.
Необходимо обязательно указывать, чтобы задаток был возвращен покупателю, если банк откажется оформлять ипотечный договор.
Важно! На законодательном уровне, согласно ГК РФ, задаток следует вернуть в полном размере, если обязательства по договору были прекращены до того, как он фактически начал исполняться. К этому можно отнести и отказ банка в выдаче кредита на покупку квартиры в ипотеку.
Ипотека от 10%
ЖК Счастье в Вешняках
от 28 800 руб/мес
Срок сдачи
сдан
Покупка квартиры в ипотеку происходит в несколько этапов. Обычно заемщики выясняют, даст ли банк им ссуду на выгодных условиях в принципе, а потом изучают рынок, чтобы подыскать подходящий объект. Понравившийся вариант должен пройти много этапов согласований с банком, поэтому из опасения упустить выгодную сделку, покупатели идут на передачу задатка продавцу, удостоверяя свою готовность купить именно эту квартиру.
Купить квартиру с использованием договора задатка в ипотеку можно, но только при этом следует заранее поставить о своем намерении в известность кредитодателя. Банк вычитает сумму задатка из суммы первоначального взноса, но данная операция требует обязательного согласования.
Чтобы договор приобрел юридическую силу, в нем обязательно должна быть указана следующая информация:
- Перечислены все совладельцы квартиры, выступающей объектом сделки, а также все покупатели.
- Приведены паспортные данные всех участников сделки, а также адреса их постоянной регистрации.
- Указана цена, за которую покупатель согласен купить, а продавец продать данную квартиру.
- Сумма задатка, вписанная не только цифрами, но и прописью.
- Все важные характеристики квартиры: этаж, площадь, адрес, кадастровый номер.
- Ответственность обеих сторон за неисполнение любого из обязательств по договору.
Настоятельно рекомендуется приложить к договору задатка справку из психоневрологического диспансера о том, что стороны не находились в момент совершения сделки на учете. Это поможет в будущем избежать судебных разбирательств на почве того, что продавец или покупатель находился в недееспособном состоянии при подписании договора о задатке.
Закон позволяет составлять договора задатка в простой письменной форме. Однако, учитывая юридическую значимость договора, а также размеры передаваемых сумм, рекомендуется обратиться к юристу, чтобы он помог правильно сформулировать документ, указав все, что требуется вносить в договора такого рода по закону.
Также следует уделить внимание и расписке в получении денег. Эту бумагу, напротив, продавец обязан написать собственноручно в присутствии покупателя. Подпись – это не достаточное заверение, так как потом продавец может сказать, что подпись подделана. Доказать подделку документа, написанного от руки, намного труднее. В расписке указываются:
- стороны (включая паспортные данные);
- сумма;
- дата;
- обязательно должно быть написано, что деньги передаются именно как задаток, со ссылкой на договор о задатке;
- собственноручная подпись продавца, идентичная той, что в паспорте.
Можно напечатать расписку. Но в этом случае потребуется обязательно заверить ее у нотариуса.
Продавец квартиры может попросить не только задаток, но и аванс. Правильно оформленный задаток (ст. 380 и 381 ГК РФ) является обеспечением будущей сделки. Но аванс таким обеспечением не является. При отказе покупателя от подписания договора купли-продажи, продавец вернет аванс, но не вернет задаток. Задаток вернет продавец и столько же еще сверху, если от сделки откажется именно он.
Добрый день! Намереваемся приобрести 2к кв на вторичном рынке посредством ипотеки. Собственник просит аванс в размере почти 10% от суммы квартиры.
Будет ли данная сумма вычтена с первоначального взноса, если да, то как правильно оформить передаче денег.
Ответы юристов ( 4 )
Формально, да. Однако, у разных банков довольно различные требования. Вам лучше проконсультироваться у кредитного специалиста, чтобы банк признал эти деньги. По общему правилу вам надлежит заключить договор и в рамках договора (купли-продажи (по форме банка или с учётом его требований) или предварительного договора купли-продажи). Желательно эти деньги передавать как задаток (это способ обеспечения исполнения обязательств). При задатке, если продавец откажется от заключения или исполнения договора, он должен будет выплатить вам двойную сумму задатка.
Иван, добрый день. Лучше заключить соглашение о задатке, поскольку в случае прекращения обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения, задаток должен быть возвращен. То есть, если сделка не состоялась, задаток должен быть возвращен в зависимости от того, по чьей вине это произошло. Если вина продавца (не хочет продавать, нашел другого покупателя или передумал), то он обязан вернуть задаток в двойном размере: задаток и штраф.
Иван здравствуйте! Безусловно внесенный аванс ситается пред.оплатой за квартиру и входит в общую стоимость квартиры. Но прежде чем решать вопрос о передаче аванса, рекомендую обратиться в банк на получение одобрения суммы ипотеки. Для получения одобрания необходимо предоставить ряд документов, также вам озвучат требования к документам на покупаемую квартиру. Одно из требований будет наличие у вас первоначального взноса на квартиру. Как правило в качестве подтверждения наличия у вас денег на первоначальный взнос банк требует чтобы денежные средства находились на вашем расчетном счете. Если согласование пройдет успешно решение о выдаче вам ипотеки будет действовать в течение определенного времени, как правило порядка 2-3 месяцев. Поэтому если вы сейчас отдадите аванс, а затем начнете оформлять документы на одобрение ипотеки, можете не уложиться в сроки оговоренные с продавцом или начнутся разногласия с банком, что может привести к нарушению условий предварительного договора. Аванс или задаток как правило выдаются при заключении предварительного договора. Стандартные формы предв. договора в достаточном количестве есть в интернете. Различия между авансом и задатком в том, что задаток в случае неисполнения договора по вашей вине вам возвращен не будет, аванс возвращается.
- 7,0 рейтинг
- 2556 отзывов эксперт
При оформлении кредитного договора на покупку жилья заемщик должен предоставить в банк не только сам договор купли-продажи объекта недвижимости, но и все документы по приобретаемому объекту недвижимости, а также дополнительные документы, необходимые согласно требованиям законодательства.
К документам по приобретаемому объекту недвижимости, которые должен предоставить заемщику продавец, относятся:
- документ-основание возникновения права собственности на продавца объекта недвижимости (договор дарения, договор купли-продажи, свидетельство о праве на наследство, приватизация и т. д.);
- свидетельство о государственной регистрации права собственности на объект недвижимости (если право возникло до 15.07.2016 г.);
- актуальная выписка из Единого государственного реестра недвижимости;
- квитанции об оплате коммунальных услуг либо справки об отсутствии задолженности по платежам за месяц, предшествующий тому, в который представляются документы.
Кроме того, заемщик должен представить в банк оценку рыночной стоимости покупаемого жилья. И подтверждение наличия собственных средств у заемщика, поскольку кредит выдаётся только на часть стоимости ипотечного объекта.
В Вашем случае подтверждением собственных средств будет являться расписка продавца в получении денежных средств. А ещё лучше — оформить с ним предварительный договор купли-продажи.