Налоговики правы
В рассматриваемой ситуации (при условии, что регистрационная палата оформила переход права собственности на объект недвижимости с выдачей свидетельства о собственности с обременением) требование налогового органа, настаивающего на бухгалтерском учете приобретенного объекта недвижимости покупателем, правомерно.
Государственная регистрация перехода права собственности недвижимости является для налоговиков неоспоримым подтверждением возникновения обязанности у покупателя поставить приобретенное имущество на баланс в качестве основного средства и уплачивать налог на имущество (ст. 374 НК РФ). Это объясняется тем, что право собственности на недвижимое имущество, а также его переход к другим лицам подлежит госрегистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). Именно с момента госрегистрации возникает право собственности на недвижимость (п. 1 ст. 131, ст. 219 и п. 2 ст. 223 ГК РФ).
Ошибка регистратора?
Можно назвать две причины, по которым результат сделки не соответствует ожиданиям сторон. Во-первых, в договоре четко не сформулировано условие об особом порядке перехода права собственности на продаваемое имущество (после полной оплаты). Во-вторых, регистрирующий орган не в полной мере учел условия договора и, по нашему мнению, допустил нарушение при регистрации сделки купли-продажи и перехода прав по ней.
Как следует из вопроса, стороны намеревались заключить договор купли-продажи недвижимости не просто с рассрочкой платежа (ст. 489 ГК РФ), а с особым порядком перехода права собственности на имущество — после полной оплаты по договору. На такой вывод косвенно указывает приведенное в вопросе условие договора: имущество передается после полной оплаты продажной стоимости. Указанный порядок допустим в силу ст. 491 ГК РФ.
Справочно
В случаях, когда договором купли-продажи предусмотрено, что право собственности на переданный покупателю товар сохраняется за продавцом до оплаты товара или наступления иных обстоятельств, покупатель не вправе до перехода к нему права собственности отчуждать товар или распоряжаться им иным образом, если иное не предусмотрено законом или договором либо не вытекает из назначения и свойств товара.
Но возможность использовать особую конструкцию определения момента перехода права собственности (после полной оплаты) поставлена в зависимость от наличия в договоре условия о сохранении за продавцом права собственности до какого-либо момента. Подобного условия в договоре нет. В нем указан только момент передачи имущества, а не момент перехода права собственности.
Скорее всего регистрирующий орган решил, что особые условия ст. 491 ГК РФ в данном случае неприменимы, и расценил договор как сделку купли-продажи с рассрочкой платежа (ст. 489 ГК РФ) с переходом права собственности к покупателю до момента полной оплаты.
Чтобы использовать конструкцию перехода права собственности, предусмотренную ст. 491 ГК РФ, в договор следовало включить такое условие: право собственности на переданный покупателю товар сохраняется за продавцом до полной оплаты товара. Оно позволило бы регистрирующему органу однозначно определить момент перехода права собственности и правильно выполнить регистрационные действия.
Вместе с тем отсутствие акта приема-передачи указывает на неисполнение договора продавцом. При таких обстоятельствах регистрирующий орган должен был лишь зарегистрировать саму сделку (договор купли-продажи), а переход права собственности — только после исполнения сторонами условий договора. Со стороны покупателя это полная оплата (подтверждением служат платежные поручения либо иные доказательства, дозволенные условиями договора), со стороны продавца — передача имущества (подтверждается актом приема-передачи, подписанного обеими сторонами договора).
Регистрация ипотеки в силу закона
При наличии подписанного сторонами акта приема-передачи регистрирующий орган вправе регистрировать переход прав с обременением (ипотеку), несмотря на отсутствие отдельного договора о залоге (ипотеке) и соответствующих заявлений сторон сделки. Поясним.
По договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя недвижимое имущество (п. 1 ст. 130 и п. 1
ст. 549 ГК РФ). Переход к покупателю права собственности на недвижимость по такому договору подлежит госрегистрации. С момента ее осуществления у приобретателя возникает право собственности на недвижимое имущество (п. 1 ст. 551 и п. 2 ст. 223 ГК РФ).
Договор купли-продажи недвижимости может быть заключен на условиях оплаты в рассрочку (п. 1 ст. 488 и п. 1 ст. 489 ГК РФ). В пункте 3 ст. 489 ГК РФ предусмотрено, что к договору о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа применяются правила, предусмотренные п. 2, 4 и 5 ст. 488 ГК РФ.
В пункте 5 ст. 488 ГК РФ сказано, что, если иное не закреплено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.
В пункте 2 ст. 20 Закона об ипотеке говорится, что ипотека в силу закона подлежит госрегистрации без представления отдельного заявления и без уплаты пошлины. Госрегистрация ипотеки в силу закона проводится одновременно с госрегистрацией права собственности лица, чьи права обременяются ипотекой, если иное не оговорено федеральным законом. Права залогодержателя по ипотеке в силу закона могут быть удостоверены закладной. При госрегистрации ипотеки в силу закона сведения о залогодержателе вносятся в ЕГРП на основании договора, по которому возникло обеспечиваемое ипотекой обязательство. Истребование у заявителя иных касающихся залогодержателя документов и сведений не допускается.
В пункте 24 Инструкции о порядке государственной регистрации ипотеки объектов недвижимого имущества, утвержденной приказом Минюста России от 15.06.2006 № 213, отмечается, что ипотека в силу закона возникает при отчуждении объекта недвижимости по договору купли-продажи объекта недвижимости в кредит, в том числе с условием о рассрочке платежа, если иное не предусмотрено договором (ст. 488 ГК РФ). В пункте 25 инструкции сказано, что госрегистрация ипотеки в силу закона осуществляется одновременно с госрегистрацией права залогодателя (покупателя, плательщика ренты и т.д. — п. 2 ст. 20 Закона об ипотеке).
Кроме того, исходя из параграфа 1 главы 30 ГК РФ договор купли-продажи считается заключенным, если стороны в требуемой форме достигли соглашения по всем существенным условиям.
В ситуации, когда отчуждение имущества подлежит госрегистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 223 ГК РФ).
Согласно п. 1 ст. 2 Федерального закона от 21.07.97 № 122-ФЗ госрегистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним — юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Госрегистрация — единственное доказательство существования зарегистрированного права на недвижимое имущество. Такое право может быть оспорено только в суде.
В рассматриваемом случае договором предусмотрено, что товар не передается покупателю до его полной оплаты, следовательно, его нельзя считать находящимся в залоге, учитывая приведенные выше нормы. Таким образом, регистрация перехода прав собственности с обременением произведена с нарушением норм действующего законодательства.
На заметку продавцу
Несогласие лица с актом госрегистрации следует расценивать как наличие у продавца самостоятельного требования относительно объекта регистрации. Адекватным способом защиты прав продавца на объект недвижимости является предъявление в установленном порядке иска о признании права к лицу, указанному в акте регистрации (см. постановления ФАС Центрального округа от 15.06.2007 по делу № А35-5767/06-С11, Северо-Кавказского округа от 06.06.2007 № Ф08-2930/2007 по делу № А32-23817/2006-36/551, от 22.05.2007 № Ф08-2437/2007 по делу № А32-17490/2006-41/464, Дальневосточного округа от 24.04.2007, 17.04.2007 № Ф03-А73/07-1/883 по делу № А73-6497/2006-36).