Когда выгодно рефинансирование ипотеки

Цена вопроса перекредитования имеет большое значение. Выгодно ли рефинансирование ипотеки? Отзывы клиентов подтверждают, что за переоформление комиссия не взимается. Однако первоначальный банк может взять деньги за выдачу каждой из справок. Средняя стоимость таких документов составляет 1 тыс. руб.

Рефинансирование ипотеки в 2019 году продолжает набирать обороты. За первый квартал 2019 года доля рефинансированных займов составила 15% от общего объёма жилищного кредитования – это в два раза больше, чем за аналогичный период прошлого года. Тем не менее перед тем как оформлять ипотечное перекредитование, необходимо разобраться с множеством нюансов и взвесить все плюсы и минусы.

Причём тот факт, что банк работает с повторным рефинансированием, ещё не гарантирует стопроцентного согласия. Для того чтобы претендовать на рефинансирование, заёмщик и объект недвижимости должны полностью соответствовать требованиям, которые предъявляются к заёмщикам и объектам по новым ипотечным кредитам данного банка.

Переходя на более выгодный кредит, вам нужно заново собирать все документы и нести соответствующие издержки. В общих чертах — это все равно что брать ипотеку сначала: справки с работы, с БТИ, управляющих компаний об отсутствие задолженности, оценка квартиры и прочие. У некоторых банках до сих сохранилась плата за выдачу кредита, переоформление и всякая другая финансовая обдираловка.

Конечно по старой ипотеке вы уже переплатили часть средств в виде начисленных процентов и можете претендовать на получении 13% с них. Поэтому, перед тем, как затевать всю эту процедуру переоформления кредита нужно все просчитать и взвесить. И как может оказаться овчинка выделки не стоит, когда на первый взгляд более выгодные условия не дадут вам существенной экономии на которую вы рассчитываете.

Так или иначе, в рамках программы с начала 2019 года снизить кредитную нагрузку на сумму до 200 тысяч рублей смогли свыше 22 тысяч заемщиков (под действие господдержки попадали ипотечники, чьи доходы с момента взятия кредита упали на 30% и более). Желающих было намного больше, однако банки по одним им ведомому алгоритму затягивали рассмотрение заявок одним и пропускали других.

Очень важно! Надо понимать, что вашу платежеспособность будут оценивать заново. Есть достаточно большой риск получить отказ, если у вас снизилась зарплата или супруга ушла в декрет. Перекредитация также будет проблематична, если у вас есть проблемы с кредитной историей.

Выгода от снижения процентов по ипотеке минимальна.
Появления обязательства страховать свою жизнь по ипотеке забирает из семьи дополнительно более 100 тыс. рублей.
Переуступка ипотеки сопряжена с большим количеством бюрократических проволочек и дополнительных трат из бюджета. Вместо того чтобы работать и приносить в семью доход, папа будет вынужден отпрашиваться с работы и тратить свое время и нервы на взаимодействие с банками.

Однако зачем банкам улучшать условия ипотечников? Может быть, здесь кроется какой-то подвох? В современныхусловиях банкам все сложнее привлекать заемщиков, особенно, в таком сегменте, как кредитование ипотеки. Высокая степень закредитованности населения и снижение платежеспособности, обусловленное непростой экономической ситуацией, заставляет кредитные организации повышать привлекательность своих продуктов.

Рефинансируем ипотеку под 11,5% и сокращаем общий срок выплат за счет сохранения прежней суммы ежемесячного взноса. В результате общий срок кредитования уменьшается на 6,5 лет, и, благодаря уменьшению срока сокращаются процентные отчисления. Сумма переплаты сократится аж на 3 597 498 р.

Понижение процентной ставки по кредиту. Это наиболее популярный способ, который используется во время такой процедуры. Связано это с тем, что в течение нескольких лет ставка по кредитам может уменьшаться в 0,5 – 2 раза, а, следовательно, банк имеет возможность уменьшить этот показатель для своих клиентов. Например, в России за последние три года ставка по ипотеке уменьшилась с 14% до 9%, и на 2019 прогнозируют дальнейшее уменьшение данного показателя;
Уменьшение ежемесячного платежа по кредиту. Главное понимать, что уменьшение ежемесячного платежа должно происходить не только за счет увеличения срока кредитования, но и за счет уменьшения ставки, комиссий и т.д. Если клиенту необходимо просто изменить срок кредитования без изменения условий, то тогда ему необходимо не рефинансировать займ, а просто пролонгировать или реструктуризировать;
Уменьшение обшей стоимости ипотеки. Клиент по результатам сделки должен уменьшить размер процентов, которые он должен уплатить, размер комиссий за выдачу, обслуживание и т.д. Если такого результата не ожидается, то целесообразность дальнейших действий под вопросом.

Рефинансирование ипотечного кредита потребует проведения процедуры с нуля. Но наибольшая опасность кроется в моратории на досрочное погашение ссуды, такое табу может ввести новый банк. Да и воспользоваться предложением часто смогут только идеальные клиенты.

Рефинансирование ипотеки – распространенная в мировой практике услуга, которой за время сотрудничества с банками смогли воспользоваться тысячи людей во всем мире. Популярность она приобрела после мирового кризиса, что грянул в 2008 и 2014 годах. Именно нестабильная экономическая ситуация стала тем самым фундаментом, который запустил и укрепил на рынке финуслуг именно такой продукт, как перекредитование ипотеки. Именно такой продукт позволит заемщикам получать от банковской сферы определенную выгоду и преференции. Новый кредит позволяет экономить по 2–5% ежегодно в сравнении с невыгодными условиями предыдущего договора.

Желание рефинансирования ипотеки возникает у заёмщика в том случае, когда другие кредитные учреждения предлагают программы кредитования на более выгодных условиях. Немаловажную роль в вопросе перекредитования играет изменение экономической обстановки в стране. Например, остаточный долг по ипотеке, оформленной в иностранной валюте, за счёт роста курса может значительно увеличиться. В свою очередь, стабилизация кризисного периода приводит к снижению процентных ставок по рублёвым кредитам, в связи с этим ранее оформленные займы под более высокий процент становятся попросту менее выгодными.

снижение процентной ставки на 2-3 пункта
изменение срока возврата основного долга в меньшую сторону, а следовательно, снижение переплаты по процентам
снижение ежемесячной финансовой нагрузки за счёт удлинения срока кредитования
изменение стоимости залогового имущества или предоставление в виде обеспечения менее ценной недвижимости
изменение валюты заёмных средств с целью исключения привязки к курсу

Несмотря на то, что рефинансирование долговых обязательств наиболее часто производится с целью снижения затрат, далеко не все программы замены одного кредитного договора на другой являются выгодными с точки зрения рентабельности. Сравнительный анализ процентных ставок различных финансовых учреждений стимулирует заёмщиков искать наиболее выгодные варианты ипотечного кредитования. Однако, перед тем как решиться на подписание нового долгового обязательства необходимо изучить возможные риски и сопоставить их с планируемой платёжеспособностью.

Для того чтобы решиться на замену существующего долгового обязательства, достаточно просто проанализировать рентабельность настоящих платежей и сравнить действующие условия с другими банковскими ипотечными программами. Также стоит учесть, что процедура рефинансирования ипотеки может быть проведена при условии долгосрочности займа. Если в итоге перекредитования заёмщику удастся снизить процентную ставку на пару пунктов, то это приведёт к значительной экономии денежных средств.

Перед тем как принять решение о перекредитовании ипотечного займа необходимо точно удостовериться в том, что плюсы от проведения такой операции значительно перевесят минусы. Преимуществом рефинансирования ипотеки можно считать следующие показатели:

снижение процентной ставки на 2-3 пункта
изменение срока возврата основного долга в меньшую сторону, а следовательно, снижение переплаты по процентам
снижение ежемесячной финансовой нагрузки за счёт удлинения срока кредитования
изменение стоимости залогового имущества или предоставление в виде обеспечения менее ценной недвижимости
изменение валюты заёмных средств с целью исключения привязки к курсу

Снижение процентной ставки по ипотеке не всегда приводит к уменьшению финансовых затрат. Довольно часто процедура рефинансирования займа связана с дополнительными расходами, которые нередко перекрывают полученную выгоду. Повторный сбор документации, оплата новой страховки и комиссионных сборов могут сделать перекредитование абсолютно бессмысленным. Поэтому, для того чтобы рефинансирование имело смысл, необходимо соблюдение ряда условий:

Если при проведении сравнительного анализа прогнозируемых условий рефинансирования у заёмщика возникают сомнения на счёт целесообразности таких действий, то процедуру перекредитования проводить не стоит.

Для того чтобы образовавшуюся задолженность по ипотечному кредиту сделать менее затратной, можно обратиться как в свой банк, так и в любое другое финансовое учреждение. При обращении за рефинансированием в сторонний банк процедура перекредитования будет похожа на первичное оформление ипотеки, в то время как в своём финансовом учреждении к клиенту будут предъявлены менее строгие требования. Поэтому при переоформлении ипотеки в первую очередь следует получить консультацию в кредитном отделе.

Если условия ипотечного договора позволяют заёмщику провести процедуру переоформления займа в собственном банке, то для рефинансирования потребуется:

оформить новое заявление на кредит
обновить некоторые документы из ранее предоставленного пакета
подтвердить свою платёжеспособность

При принятии положительного решения банк заключает с клиентом договор на новых условиях и повторно регистрирует обременение собственности в Росреестре.

Довольно часто при переоформлении кредита возникает вопрос о том, нужно ли вносить первоначальный взнос повторно. В связи с тем, что рефинансирование по сути является переоформлением ранее взятого кредита под более выгодные условия, то в большинстве случаев повторная уплата взноса не требуется. Однако при переходе в стороннее финансовое учреждение показатель отношения собственных средств к заёмным может быть другим. Каждый банк имеет свои параметры оценки имущества, поэтому при расчёте стоимости залога и пересчёте остаточного долга некоторых заёмщиков обязывают повторно вносить дополнительные суммы взноса.

Процедура переоформления ипотечного кредита может быть проведена различными способами. В зависимости от того, как переоформляется залоговая недвижимость и в какой форме денежные средства поступают для погашения предыдущего кредита, варианты рефинансирования ипотеки могут быть следующими:

Перекредитование ипотеки по закладной. Такой вариант рефинансирования возможен если имущественный залог оформлен в виде именной ценной бумаги. В этом случае на закладной делается передаточная надпись о переуступке займа. При трёхстороннем подписании документов двумя банками и заёмщиком процедура перекредитования считается выполненной. Сделка по такой схеме наиболее привлекательна для финансовых учреждений
Погашение первого кредита под залог другой недвижимости. Для осуществления такой схемы заёмщику придётся получить деньги в стороннем банке под залог необременённой собственности и погасить ими первый долг. Единственным препятствием могут стать условия кредитного договора о запрете досрочного погашения займа. К сожалению такой схемой могут воспользоваться немногие, так как этот вариант требует наличия дополнительного залога
Ипотечный договор с отлагательным условием. Права и обязанности по такому договору появляются с наступлением определённых событий. Например, сторонний банк выдаёт денежные средства и подписывает с новым клиентом договорные обязательства о том, что заёмщик обязуется в течение определённого времени освободить ипотечную недвижимость от обременения и оформить её в виде залога в новом финансовом учреждении
Погашение займа последующей ипотекой. Российское законодательство в некоторых случаях разрешает использовать в виде залога имущество, уже обременённое кредитными обязательствами. Последующую ипотеку можно применять в том случае, если предыдущий договор не запрещает использование имущества для повторного залога. При такой схеме кредитования первый договор имеет приоритетное значение по обязательствам

Каждый способ рефинансирования ипотеки имеет свои плюсы и минусы. Поэтому перед тем как выбрать тот или иной вариант переоформления займа рекомендуется тщательно изучить все условия перекредитования и проконсультироваться со специалистами банков.

Ипотечные клиенты являются для банков наиболее предпочтительной категорией заёмщиков, поэтому финансовые организации стараются создавать кредитные продукты максимально удобные для заявителя. В случае возникновения у клиента необходимости в рефинансировании займа банк чаще всего идёт на уступки, а также прилагает массу усилий для того чтобы переманить клиентов у конкурентов.

При переоформлении ипотечного кредита практически нет ограничений. Банки предлагают клиентам займы сроком до 30 лет с минимальным первоначальным взносом и доступной процентной ставкой от 10,7% годовых. Возрастная группа людей, имеющая право на получение ипотеки, находится в пределах от 21 до 65 лет. Причём на одобрение заявки могут рассчитывать только те граждане, кто имеет хорошую кредитную историю. В зависимости от дохода заёмщика размер займа может составить до 30 млн. рублей.

Если клиент при рефинансировании займа пожелает получить часть суммы наличными или в процессе сделки будут объединены ипотечные и потребительские кредиты, то банк может увеличить процентную ставку. Такая ставка будет действовать до момента заключения нового ипотечного договора.

С точки зрения выгоды наиболее интересным для заёмщика является рефинансирование кредита в собственном банке. Такая схема освобождает должника от лишнего сбора дополнительной документации и страховых платежей. Отсутствие в первичном ипотечном договоре ограничений на досрочное погашение займа предоставляет заёмщику более широкий выбор вариантов снижения финансовой нагрузки.

Никто еще не оставлял комментариев. Вы можете стать первым!

По мере снижения ипотечных ставок банковское предложение по рефинансированию кредитов становятся все более заманчивыми. Однако переход в другой банк не всегда означает экономию, а иногда оборачивается пустой тратой времени.

Когда это выгодно

По мнению специалистов, оптимальная разница в ставках должна составлять около 2%. При этом в первую очередь лучше ориентироваться на свой банк. Такой ход выгоден обеим сторонам: банки получают готового клиента с хорошей кредитной историей, заемщики – скидку.

Впрочем, знание этих нюансов все равно не избавляет от трудностей.

В некоторых случаях лучше не поддаваться желанию сбросить с себя хотя бы часть финансовой нагрузки, а подождать полтора-два месяца, изучить все предложения и только, когда выгода будет очевидной, подавать заявки.

Максим, Московская область

Недостоверная реклама

Странные расчеты

Екатерина К., Москва

Такое тоже бывает

Случается, что несмотря на быстрый перевод денег в старый банк, условия рефинансирования продолжают действовать до тех пор, пока заемщик не предоставит новому банку справку о полном погашении ипотеки и закладную. Лучше подстраховаться и дополнительно оповестить департаменты банка о рефинансировании, указать номер кредитного договора и заранее подготовить закладную. Не секрет, что банковские сотрудники иногда, чтобы поскорее отделаться от клиента успокаивают его, заверяя, что банк все сам подготовит к сроку.