Коммерческая ипотека какие документы нужны

Несмотря на то, что в последнее время наблюдается тенденция к увеличению объемов выданных коммерческих кредитов, потребности бизнеса полностью не удовлетворены. Кроме того, как отмечают исследователи, объем просроченных задолженностей этой категории заемщиков растет гораздо быстрее, чем объем кредитования [1] . В таких условиях коммерческая ипотека как долгосрочная инвестиция залогодержателя в недвижимость залогодателя является одним из самых выгодных инструментов экономического развития.

Коммерческая ипотека, так называемая бизнес-ипотека, сегодня является выгодным инструментом поддержания малого и среднего бизнеса. Приобретая недвижимость в ипотеку, предприниматели размещают на ее территории офисы, склады, места оказания услуг, с которых впоследствии получают прибыль, например, от сдачи объектов в аренду. Суть бизнес-ипотеки в том, чтобы кредитовать покупку коммерческой недвижимости под ее же залог. Таким образом, коммерческую ипотеку можно определить как кредит, предоставляемый кредитными организациями для покупки нежилых помещений с целью использования их в коммерческой деятельности собственников, залогом по которому выступает приобретаемый объект.

В связи с тем, что коммерческая ипотека, в отличие от потребительской, ориентирована на представителей бизнеса и является важным условием получения юридическими лицами и предпринимателями прибыли, банки выдвигают более жесткие требования к:

сроку кредитования;
первоначальному взносу;
процентной ставке;
характеристике заемщика;
объему предоставляемых первичных документов.

На заметку

Обзор актуальных требований банков России позволяет утверждать, что максимальный срок погашения коммерческой ипотеки составляет 5–10 лет [2] [3] .

Данный вид кредитования ориентирован в большинстве своем на юридических лиц, в роли которых выступают коммерческие организации и учреждения, однако многие банки готовы предоставить подобную ипотеку и индивидуальным предпринимателям.

Чаще всего к заемщику, залогодателю и поручителю (юридическому лицу) выдвигаются следующие требования:

резидентство Российской Федерации;
наличие государственной доли в уставном капитале не более чем 25%;
отсутствие просроченных задолженностей перед государственными органами и контрагентами.

Кроме этого, юридическое лицо не должно быть вовлечено в процедуру банкротства и иметь просроченные векселя [4] .

Что касается физических лиц, то в отношении них выдвигаются требования к гражданству (только граждане Российской Федерации) и возрасту (от 21 до 65 лет).

Соблюдение этих условий должно подтверждаться пакетом предоставляемых документов. В обязательном порядке: заявление на получение кредита и заполненная анкета, а также учредительные и регистрационные документы юридического лица или индивидуального предпринимателя. Для подтверждения благоприятного состояния предприятия также просят предоставить финансовую отчетность.

Обзор актуальных требований банков России позволяет утверждать, что процентные ставки по коммерческому кредитованию пока достаточно высокие и составляют не менее 12%.

Это интересно!

Средняя ставка по коммерческой ипотеке колеблется от 10 до 20%. При этом окончательная процентная ставка и размер ежемесячного погашения кредита зависят от суммы запрашиваемых средств и срока погашения займа [5] [6] .

Наличие первоначального взноса, как показывает практика, является обязательным условием. Его размер в среднем составляет 20–25% [7] . Некоторые банки готовы предоставить ипотеку для бизнеса без первоначального взноса, однако при наличии дополнительного залога. Как же оформляется коммерческая ипотека на практике? Рассмотрим несколько вариантов организации этого процесса в следующем блоке.

Согласно требованиям законодательства Российской Федерации залоговое обременение на объект коммерческой ипотеки может быть наложено только после передачи права собственности на него покупателю. Такой промежуток времени для банка является зоной риска. Для того чтобы не потерять свои деньги, кредитные организации применяют различные схемы. В первую очередь речь идет о возможности оформить ипотеку с первоначальным взносом и без такового. При наличии первоначального взноса заемщику могут быть предложены минимум три варианта организации:

Оформить договор купли-продажи, внести первоначальную сумму, получить от банка гарантию на передачу остальных денег продавцу после оформления залога на недвижимость. В этом случае между банком и покупателем коммерческой недвижимости заключается залоговый договор на приобретенный объект.
Выплатить продавцу первоначальный взнос и заручиться гарантией банка на получение остальной суммы после оформления залога. В этом случае приобретаемый объект передается в залог кредитной организации, регистрируется смена права собственности и оформляется договор купли-продажи.
Зарегистрировать на себя юридическое лицо и получить в его собственность коммерческий объект, а также кредитные средства от банка и выкупить на них право владения этим юридическим лицом. Далее покупатель погашает кредит и оформляет недвижимость на себя [8] .

Коммерческая ипотека без первоначального взноса — явление достаточно редкое. Она может быть актуальна в случае приобретения недвижимости высшей категории ликвидности. Однако чаще всего отсутствие требования к первоначальному взносу свидетельствует о том, что покупателю будет необходимо оформить дополнительный залог на движимое или иное недвижимое имущество либо выплатить финансовые обязательства максимально быстро. То есть условия для покупателя будут самые невыгодные из возможных.

Таким образом, процесс оформления ипотеки на коммерческую недвижимость имеет свои специфические особенности. В первую очередь это обусловлено недостаточным законодательным регулированием, в связи с чем у банка есть возможность организовать надежный процесс самостоятельно. С другой стороны, банки постоянно сталкиваются с проблемой подтверждения благонадежности должника, что заставляет их усложнять схемы и таким образом снижать свои риски. Несмотря на это, количество заявок на получение коммерческой ипотеки постоянно растет. Что же привлекает заемщиков в коммерческой ипотеке, рассмотрим в следующем блоке.

Несмотря на все сложности, с которыми могут столкнуться предприниматели и юридические лица при оформлении коммерческой ипотеки, существуют неоспоримые преимущества этого варианта кредитования. К ним, как правило, относят:

получение нежилого помещения в собственность;
независимость от роста цен на аренду коммерческой недвижимости;
возможность получения дополнительного дохода от предоставления приобретенного помещения или его части в пользование другим лицам;
сохранение высокого уровня доходности компании;
сохранность собственного капитала в обороте (используется лишь малая часть собственных средств для внесения первоначального взноса). Однако данное условие применимо лишь к тем компаниям, чья рентабельность выше стоимости кредита;
возможность расширения бизнеса в любой момент.

Итак, преимущества очевидны. Притом стоит учесть, что различные банки предоставляют разные условия кредитования юридических лиц, соответственно, требования могут быть менее и более выгодны для каждого конкретного заемщика. Обзор актуальных условий коммерческой ипотеки рассмотрим в следующем разделе.

Особое внимание мы уделили таким наиболее существенным условиям кредитования, как:

срок;
процентная ставка;
размер первоначального взноса;
сумма кредита;
период возможной отсрочки погашения основного долга.

Таблица. Программы коммерческой ипотеки в различных банках

Наименование банка

Срок, лет

Процентная ставка

Размер первонача-льного взноса (аванса)

Сумма, млн руб.

Отсрочка, мес.

Зависит от сроков и размера первоначального взноса, устанавливается индивидуально

Миллионы граждан по всей стране ежедневно оформляют жилищный кредит — ипотека помогает решить людям насущный квартирный вопрос. На то есть объективные причины: каждый человек хочет обеспечить себя и свою семью наиболее комфортными условиями для жизни. А для чего оформлять ипотеку индивидуальным предпринимателям и бизнесменам, почему бы им не вести бизнес в арендованных помещениях и зданиях?

Коммерческий кредит на недвижимость не пользуется большим спросом. По статистике, этот заем составляет всего 10% от общей суммы ипотечных кредитов в стране. Несмотря на это, некоторые банки предоставляют коммерческую ипотеку, пусть и на более жестких условиях по сравнению с обычным жилищным кредитом. Что из себя представляет ипотечный кредит на коммерческую недвижимость для физических лиц, ИП и организаций — рассмотрим далее.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 450-39-61 . Это быстро и бесплатно !

Отличительные черты коммерческой ипотеки для физических и юридических лиц заключаются в следующем:

специфичный объект недвижимости. Если при стандартной ипотеке объектом залога чаще всего выступает жилая квартира или дом, то при коммерческом кредите объект залога — недвижимость, которая используется не для проживания, а с целью извлечения прибыли. Как правило, это торговые площади, павильоны, склады, офисы и т.д.;
оценивать такие объекты сложнее, чем жилую недвижимость. Также нужно определять их ликвидность и рыночную стоимость (весьма относительные понятия);
длительность оформления кредита;
банки редко соглашаются на оформление такого кредита. Чаще всего ипотеку одобряют гражданам, которые уже ранее являлись клиентами той или иной банковской организации и имеют в ней хорошую кредитную историю;
спрос на коммерческую ипотеку невелик. Такая недвижимость востребована лишь в узком кругу предпринимателей;
заем подходит для граждан, которые уверены в величине и стабильности своего дохода;
дороговизна продукта по сравнению с обычным жилищным кредитом;
выплаты по коммерческому займу чаще всего идентичны выплатам по арендным правоотношениям. Именно поэтому многие бизнесмены берут ипотечный заем. Плюсом является тот факт, что отсутствует вероятность увеличения ежемесячных выплат, в то время как арендодателю ничего не помешает сделать это;
банковские организации предъявляют высокие требования с потенциальному заемщику;
высокие процентные ставки по сравнению с обычной ипотекой.

Основные преимущества коммерческой ипотеки заключаются в следующем:

возможность расширения своего бизнеса с помощью площадей и увеличения прибыли;
получение помещения в собственность. Вы имеете право пользоваться недвижимостью сразу после подписания договора об ипотеке;
возможность получения дополнительного дохода. Например, вы приобрели офисное здание, половину которого сдаете в аренду другим лицам;
при росте цен на коммерческую недвижимость ваши денежные средства останутся в сохранности.

Важно! Некоторые кредиторы предусматривают такие плюсы, как досрочное погашение займа, увеличение сроков коммерческого кредитования либо финансирование под залог уже имеющегося объекта недвижимости.

Потенциальный заемщик должен подходить под основные требования:

Если это коммерческая ипотека для юридических лиц, то компания должна быть резидентом РФ.
Возрастные ограничения для заемщика — от 21 до 65 лет. Некоторые кредиторы иногда повышают предельный возраст до 70 лет.
Заемщик должен предоставить полную финансовую отчетность и документы о хозяйственной деятельности.
Лицо обязано предоставить правоустанавливающие документы на занятие той или иной деятельностью.
Хорошая кредитная история.
Отсутствие обременительных обязательств.
Наличие страховки.

Необходимые документы:

анкета банка-кредитора;
заявка на кредит;
учредительные документы;
финансовая отчетность;
регистрационные бумаги;
документы, подтверждающие чистую кредитную историю заемщика.

Важно! Некоторые документы должны быть нотариально заверенными. Позаботьтесь об этом заранее и обратитесь к нотариусу.

Также следует уделить отдельное внимание требованиям к объекту недвижимости:

Юридическому или физическому лицу купить недвижимость в коммерческую ипотеку возможно по одной из представленных схем.

Схема первая:

Схема вторая:

Схема третья:

Происходит регистрация юридического лица, в его собственность передается недвижимость.
Банк предоставляет покупателю деньги, на которые последний выкупает права владения этой организацией.
Покупатель выплачивает заем.
Покупатель переоформляет объект недвижимости на собственное имя.

Важно! Перед началом оформления займа банковская организация тщательно проверяет заемщика: чистоту его бизнеса и наличие хорошей кредитной истории.

Не забывайте, что вы всегда можете воспользоваться помощью ипотечного брокера. Это физическое или юридическое лицо, которое поможет выбрать наиболее подходящую схему оформления кредита именно для вас. Специалист проанализирует ситуацию на рынке недвижимости, поможет подготовить пакет необходимых документов, проконсультирует заемщика по всем возникающим вопросам. Брокер сопровождает лицо на всех этапах сделки: от выбора банковской организации до подписания договора.

Также брокер помогает наладить сотрудничество с иными лицами сделки: страховщиками, оценщиками, продавцами недвижимости. Услуги специалиста платные, с брокером заключается договор на оказание услуг. Как показывает практика, услуги брокера оцениваются в сумму от 1 до 5% от общей стоимости жилья. С одной стороны, мало кто захочет нести дополнительные расходы, а с другой, брокер сделает основную часть работы за вас и поможет сэкономить силы и время.

Возможно ли оформить коммерческую ипотеку для ИП без первоначального взноса? Выдача займа на таких условиях возможна, при этом объект недвижимости должен иметь высокую рыночную стоимость и ликвидность.

Например, банк, скорее всего, не согласится дать средства на малоизвестный склад в промышленной черте города, а вот приобрести внушительный бизнес-центр в деловом районе города кредитор вам поможет. Конечно, если вы соответствуете всем необходимым требованиям.

Такая недвижимость — своеобразный гарант как для кредитора, так и для заемщика. Также на практике распространены случаи, когда банк дает заем без первоначального взноса, при этом объектом залога должно служить также иное имущество, принадлежащее заемщику. К примеру, это может быть земельный участок или автотранспортное средство индивидуального предпринимателя.

Еще одна ситуация, при которой банк не требует выплаты первоначального взноса, — сокращение срока предоставления займа. Например, вместо 10 лет кредитор потребует выплатить кредит в течение 7 лет. Тем самым он избавляет себя от дополнительных рисков.

Оформление коммерческой ипотеки — мероприятие весьма сложное. Важно определить, какая сумма нужна заемщику, на что он желает ее потратить и каков размер ежемесячного платежа. Чтобы взять кредит, необходимо оценить уровень своей платежеспособности. Коммерческая ипотека предъявляет к заемщикам высокие требования, соблюсти которые могут далеко не все.

С одной стороны, заем — это отличная возможность расширить свой бизнес и привлечь дополнительный доход, а с другой стороны, на протяжении долгого времени каждый месяц вы будете отдавать значительную часть своего дохода на погашение ипотеки. Оформлять ипотеку на приобретение коммерческой недвижимости нужно только тогда, когда вы уверены в стабильности и значительном уровне вашего финансового положения.

Не нашли ответа на свой вопрос?
Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

Ипотека вошла в жизнь отечественного потребителя относительно недавно, однако с каждым годом она становится все более распространенной. Несмотря на то, что последнее время видна тенденция к увеличению кредитования, потребности бизнеса на данный момент полностью не удовлетворены.

При таких условиях коммерческая ипотека (бизнес-ипотека) как долгосрочная инвестиция в недвижимость считается одним из самых выгодных механизмов развития экономики. Опыт западных стран демонстрирует, что при должной эксплуатации коммерческой недвижимости ее доходность практически полностью сравнима с любой другой сферой деятельности.

Смысл коммерческой ипотеки заключается в том, чтобы кредитовать приобретение коммерческой недвижимости под ее же залог. Отличий от жилищного кредитования практически нет, кроме того, что коммерческая ипотека имеет меньшее время погашения кредита и достаточно высокие процентные ставки. В остальном же процедура оценки заемщика и объекта, требования о наличии первоначального взноса сохраняются.

Еще одним принципиальным отличием бизнес-ипотеки от обычной является то, что законодательство не позволяет компаниям подписывать закладную на недвижимое имущество до заключения сделки купли-продажи. Так, заемщику необходимо сначала приобрести объект, а потом его закладывать, чтобы получить деньги.

Коммерческая ипотека дает возможность представителям малого и среднего бизнеса, а также индивидуальным предпринимателям приобретать складские помещения, торговые, производственные или офисные объекты недвижимости в короткие сроки и на достаточно выгодных условиях.

Основными плюсами коммерческой ипотеки являются:

возможность отсрочки по уплате основного долга в некоторых банках;
сравнительно небольшая переплата за пользование заемными средствами за счет небольшого срока возврата;
вероятность получения кредита в виде кредитной линии, что для многих предпринимателей считается оптимальной формой расчета пониженной кредитной ставки по сравнению с обычными оборотными займами для юридических лиц.

По причине того, что коммерческая ипотека, в отличие от потребительской, больше подходит для представителей бизнеса и является важным условием получения юридическими лицами прибыли, банки выдвигают более серьезные условия к сроку кредитования, первоначальному взносу и процентной ставке.

Коммерческий вид кредитования ориентирован в основном на юридических лиц, которыми могут выступать коммерческие организации или учреждения, но многие банки готовы предоставить такой вид ипотеки и для ИП. При этом на данный момент в некоторых банках предоставляется услуга коммерческой ипотеки и для физических лиц.

Как правило, к заемщику, залогодателю или поручителю предъявляются следующие требования:

резидентство Российской Федерации;
наличие государственной доли в уставном капитале предприятия не более 25%;
отсутствие задолженности перед государственными органами или контрагентами;
отсутствие процедуры банкротства юридического лица или просроченных векселей.

Ипотека на коммерческую недвижимость предполагает наличие особых требований не только к заемщику, но и к приобретаемому помещению. Самым важным условием выступает требование, по которому оно должно иметь статус нежилой недвижимости для организации офиса, склада или торговой точки. Помещение должно быть полностью построено, введено в эксплуатацию, оформлено как капитальная постройка, при этом площадь его не должна превышать 150 м кв.

Еще одним существенным условием для получения коммерческой ипотеки является отсутствие обременения недвижимости.

Поскольку банки предъявляют более жесткие требования для получения коммерческой недвижимости, юридическому лицу придется собрать полный пакет документов, подтверждающих благонадежность и платежеспособность предприятия. В их число входят:

Документы, подтверждающие личность учредителей бизнеса.
Правоустанавливающие документы компании – свидетельство о регистрации и постановке на налоговый учет.
Документы по основной деятельности заемщика (налоговые декларации, отчетность).
Ведомости и справки, подтверждающие наличие активов в собственности у заемщика.
Подтверждение положительной кредитной истории заемщика.
Документы с подтверждением наличия у компании расчетного счета в банке.

Для коммерческого кредитования применяют несколько наиболее прозрачных и удобных способов.

Способ 1. Оформление залога после регистрации купли-продажи.

Способ 2. Заключение договора о залоге с действующим владельцем недвижимости.

Способ 3. Создание нового юридического лица для оформления залога.

Кроме очевидных преимуществ коммерческого кредитования для юридических лиц на него могут влиять специальные условия отдельных банков. На данный момент в России существует множество кредитных организаций, которые выдают бизнес-ипотеку.

первоначальный взнос – 20% для малого сельхозбизнеса, 25% — для остальных заемщиков;
ставка – от 11,8%;
валюта – российский рубль;
срок – до 10 лет.

Банк ВТБ 24 дает возможность купить коммерческое помещение для любых целей. При этом ипотека выдается в форме разового кредита без первоначального взноса при дополнительном залоге.

первоначальный взнос от 15%;
валюта – российский рубль;
срок до 10 лет;
ставка от 16, 5%.

Так как данный вид ипотеки предусматривает выдачу средств для развития бизнеса, заемщик обязательно должен являться индивидуальным предпринимателем.

ставка от 18%;
сроки кредитования до 25 лет;
валюта – российский рубль.

Поскольку коммерческая ипотека – это новомодное веяние для отечественного банковского рынка, полный спектр услуг для данной категории найти пока сложно. Однако уже появились банки, которые предполагают возможность рефинансирования. Такими кредитными организациями являются Альфа-Банк и Сбербанк.

Таким образом, коммерческая ипотека для юридических лиц дает приобретать недвижимость для осуществления коммерческой деятельности за довольно короткие сроки с минимальными затратами. Жесткий подход банка к данному виду кредитования обуславливается высокими рисками, которые присущи бизнес-ипотеке, однако, несмотря на это, любой заемщик может найти для себя оптимальные условия кредитования.

Уважаемые читатели! Если вы нуждаетесь в консультации специалиста по вопросам кредитов, долгов и банкротства, рекомендуем сразу обратиться к нашим квалифицированным практикующим юристам:

Москва и область: +7 (499) 110-71-84

Санкт-Петербург и область: +7 (812) 407-15-68

Москва и область: +7 (499) 110-71-84

Санкт-Петербург и область: +7 (812) 407-15-68