Шумные акции валютных ипотечников — приковывание себя к батареям отопления в банках, перекрытие улиц — привлекают общественное внимание. Благодаря этому про их жизнь нам многое известно: что они брали валютные кредиты, чтобы сэкономить на процентах, что сейчас выплаты по кредиту у некоторых из них превышают доход и что некоторые из них ходят на акции в норковых шубах. За всем этим шумом часто остается скрытым, что потеряли и что получили от девальвации банки, выдававшие эти валютные кредиты. Но понять это необходимо — хотя бы для того, чтобы определить, какую часть общего финансового бремени они могут взять на себя.
Если посмотреть на долю ипотечных кредитов в валюте у российских банков, она составляет около 1,5% совокупного банковского ипотечного портфеля. Заметим — это доля таких кредитов уже после прошедшей после девальвации валютной переоценки (на балансах российских банков валютные кредиты отражаются, конечно, в рублях по текущему курсу). Это означает, что в масштабах совокупной банковской системы России валютная ипотека не является заметной проблемой. И для большинства банков валютная ипотека не представляет угрозы. Даже если те малочисленные валютные кредиты, которые они выдали, вообще не вернутся, на их финансовый результат это заметно не повлияет.
Здесь мы плавно переходим к вопросу, какова структура валютного фондирования в прочих банках. Ипотечный кредит выдается на весьма длительный срок — 10 лет и больше. Таких длинных валютных ресурсов нет ни у одного российского банка, я даже подозреваю, что и у большинства иностранных. Если банк российский, с российскими учредителями, нет никаких оснований считать, что валютных депозитов у них много. И говорить о том, что валютная ипотека выдается за счет длинных валютных депозитов, бессмысленно. В некоторых банках как источник могут использоваться короткие валютные депозиты. Но, скорее всего, по моему опыту, для финансирования длинных ипотечных кредитов банки использовали рублевые депозиты относительно небольшой срочности.
В этом случае сразу же возникает проблема управления валютными рисками. Центральный банк как регулятор занимается тем, что контролирует допустимую максимальную величину валютных рисков, чтобы неожиданная девальвация не подорвала устойчивость банковской системы. Делает он это через контроль так называемой открытой валютной позиции. Открытая валютная позиция возникает тогда, когда сумма требований банка в валюте (в частности, выданных валютных кредитов) не совпадает с суммой валютных обязательств банка. Если бы у банков против валютной ипотеки стояли бы просто рублевые депозиты, банк нарушил бы требования ЦБ в части открытой валютной позиции. Чтобы этого избежать, банки корректируют свою валютную позицию с помощью продажи форвардных контрактов на валюту (обязательство продать валюту в определенную договором дату) или биржевые фьючерсы.
По факту, против валютной ипотеки в балансе и за балансом банка стоят рублевые депозиты плюс проданные форварды на валюту. Есть очень важный нюанс: что за контрагенты участвуют в сделке. Если это биржевой фьючерс, то он заключается на рыночных условиях. Срок до экспирации (даты исполнения) фьючерса составляет несколько месяцев, и против длинных ипотечных кредитов у банка за балансом висят эти короткие фьючерсы. Их надо обновлять, обязательства исполняются — и банк заново должен продавать эти фьючерсы по актуальному форвардному курсу. Так как банк делает это регулярно, убытки по обесценению рубля он несет в процессе заключения и исполнения этих контрактов. Причем это не какая-то валютная переоценка, а реальные убытки. При завершении очередного срочного контракта банк живыми деньгами платит своим контрагентам. В такой ситуации раз уж банк понес эти убытки, он хочет вернуть эти деньги — и пытается получить их у ипотечных заемщиков, которые умудрились взять валютные кредиты.
Но это не вся картина. Рубль обесценился в два с половиной раза. Понятно, что в такой ситуации большинство валютных ипотечных кредитов автоматически становятся проблемными, возникают просрочки. Когда становится проблемным обычный рублевый кредит, банк может подать в суд на заемщика, отсудить квартиру и продать ее. Но ведь и недвижимость в долларовом выражении обесценилась в два раза. Стоимость обеспечения залога теперь не покрывает кредита, номинированного в долларах. Это означает, что, как ни крути с форвардами, банк все равно в проигрыше: через суд в случае дефолта по кредиту он себе средства не вернет и понесет убытки в размере разности между стоимостью кредита и обеспечения. Банк в одном месте заработал — за счет валютной переоценки, в другом, за счет кредитных рисков, — потерял.
Что же делать банкирам, какие шаги навстречу заемщикам они могут себе позволить сделать? На мой взгляд, логика банкиров должна быть следующей. Когда ипотечный кредит выдается, стоимость недвижимости обычно несколько выше выданной суммы. Эта дельта закладывается как раз для того, чтобы покрывать убытки, связанные с колебаниями залоговой стоимости. После того как рубль обесценился, в долларовом выражении стоимость залогового обеспечения в валютном выражении также сократилась. Но с учетом заложенной дельты покрытие стоимостью залога тела кредита упало не в 2,5 раза.
Разумные банки должны поступать следующим образом. Есть квартира в залоге — приравняем ее стоимость к размеру кредита. Из этого соотношения можно получить курс, по которому этот кредит будет логично пересчитать в рубли. Например, квартира стоит 7 млн руб., а на ее покупку в 2014 году был взят кредит в размере $140 тыс. (или 4,2 млн руб. по курсу 30 руб. за доллар). Предположим, что стоимость квартиры в рублях не изменилась. То есть $140 тыс. приравниваем к 7 млн руб. и получаем курс 50 руб. за доллар.
В нашем примере потери для банка составят $140 тыс.х(80 руб. — 50 руб.) = 4,2 млн руб. Но надо помнить, что за счет валютной переоценки (при условии отсутствия хеджирования валютной позиции) банк заработал дополнительно 11,7 млн руб. Эта сумма получается, если изначальную долларовую стоимость кредита пересчитать по текущему курсу 80 руб. за доллар. Таким образом, чистый доход банка составит 11,7 — 4,2 = 7,5 млн руб. Банк остается в плюсе, а заемщик получает возможность сохранить жилье. И это тот разумный компромисс, участие банка в потерях, который может устроить все стороны.
На финансирование программы «Доступная ипотека» из бюджета Пензенской области в 2020 году планируется выделить 100 миллионов рублей. Об этом сообщил глава региона Иван Белозерцев в ходе прямой линии с жителями.
ЕАО расположилась на 65 месте в рейтинге субъектов по востребованности ипотечных кредитов по итогам первой половины 2019 года. По сравнению с аналогичным периодом прошлого года число кредитов снизилось на 10,3%. Средний размер ипотечного займа в регионе составил 1,8 млн рублей.
Многие люди в России, взявшие ипотеку, называют ее рабством и болотом. Давайте разберемся, так ли это и каких ошибок можно избежать на самой первой стадии – при получении кредита.
В Белгородской области в среднем размер ипотечного жилищного кредита в 2019 году составляет 1,8 млн рублей. Жители региона с начала года взяли ссуды на 8,8 млрд руб. По сравнению с 2018 годом объём займов уменьшился, а сумма конкретного кредита увеличилась, сообщили 4 сентября в пресс-службе регионального.
В июне 2019 года Центробанк снизил ключевую ставку с 7,75% до 7,5%. Это было первое снижение за более чем год. Регулятор увидел благоприятную ситуацию по инфляции в России и затем снизил ставку ещё раз в конце июля. Теперь этот показатель, являющийся индикатором процентных ставок по кредитам для всего.
Власти Пензенской области рассчитывают, что до конца 2019 года в регионе будут выданы льготные ипотечные займы на сумму 800 млн рублей. Об этом сообщил во вторник глава региона Иван Белозерцев на прямой линии с жителями области, которую транслировали три пензенских телеканала.
Глава правительства РФ Дмитрий Медведев определил направления развития рынка жилья, отметив существующее непростое его состояние.
В начале года не раз звучали предупреждения специалистов рынка о повышении ипотечных ставок. Но прогнозы не подтвердились.