Семейный Кодекс РФ (пункт 2, статьи 34) говорит о том, что все, что нажито в браке – является СОВМЕСТНЫМ имуществом. Соответственно, если ипотека бралась в браке, то ипотечная квартира является ОБЩИМ имуществом супругов.
И делиться при разводе и разделе имущества она будет также между супругами.
Вопрос только в том, в каких пропорциях будет этот раздел, и кто будет дальше платить за неё?
В данной статье мы рассмотрим все варианты раздела и подробно расскажем, кому и какая часть квартиры достанется.
Начнем с главного. Какие, вообще, возможны варианты раздела?
Их всего четыре:
- Разделить ипотечный кредит пополам и далее каждый платит сам за себя
- Перевод долга на одного из супругов
- Продать квартиру, погасить долг банку и разделить оставшиеся деньги
- Продать квартиру и (. ) использовать деньги в качестве первого взноса на две новых ипотечных квартиры – мужу и жене
Первый вариант: Разделить ипотечный кредит пополам и далее каждый платит сам за себя.
Подходит для тех пар, где каждый работает или имеет доход, достаточный для погашения своей части кредита. Поскольку в браке, по закону, все долги и кредиты делятся пополам – то, каждый из супругов будет оплачивать ровно половину.
Второй вариант: Перевод долга на одного из супругов
Подходит тогда, когда после расторжения брака один из супругов будет не в состоянии оплачивать свою часть кредита. В этом случае, производится перевод долга на того, кто в состоянии дальше оплачивать ипотеку. Например, жена переводит долг полностью на мужа.
Но! Вместе с тем, она лишается и права претендовать далее на эту квартиру.
Третий вариант: Продать квартиру, погасить долг банку и разделить оставшиеся деньги.
Подходит он в двух ситуациях:
Пример: Супруги купили однокомнатную квартиру. Прожили в браке 3 года. Но отношения настолько испортились, что было принято решение развестись.
Четвёртый вариант раздела: Продать квартиру при разделе имущества и использовать деньги в качестве первого взноса на две новые ипотечные квартиры – мужу и жене. В том же банке.
Банк – будет главным действующим лицом при разделе квартиры.
При попытке перевода долга на одного из супругов (даже, если вы с мужем договорились
Это зависит от множества факторов. Доход должен быть, как минимум в два раза больше ежемесячного платежа банку. А, если у человека есть еще и алиментные обязательства, или с ним остаются дети, то доход должен быть еще выше.
При разделе кредита между супругами, действия банка будут аналогичны вышеперечисленным.
А при разделении кредита на два – риски невозврата и просрочки повышаются. Один, например, выплатит свою часть ипотеки, а второй нет. И что, прикажете, делать банку? Подавать в суд, продавать квартиру, гасить долг. Одним словом, проблема на проблеме.
Поэтому на раздел кредита банк идет крайне неохотно. А, если, и соглашается, то только после тщательной проверки финансового состояния обоих супругов.
А, если банк откажется разделять кредит?
Либо взять кредит в другом банке, чтобы погасить долг по ипотеке (называется рефинансирование или реструктуризация долга).
А, если банк запретит Вам продавать квартиру до полного погашения ипотеки?
Гипотетически, эта ситуация может быть. Но, крайне маловероятна. Банк, как и вы, пытается найти способ решения проблемы. Ему нужно возвращать свои деньги.
Но, если, все-таки, он запретит вам продавать квартиру до полного погашения кредита, то нужно будет, как и в вышеперечисленном случае, гасить долг другим кредитом.
За внесение изменений в ипотечный договор – нужно доплатить банку.
В случае, если вам удалось договориться с банком об изменении ипотечного договора – банк потребует с Вас доплатить за внесение изменений — от 0.5 до 1% от оставшейся суммы.
Пример: Ипотека стоила 2 500 000 руб. На момент развода и раздела имущества, кредит был погашен на сумму в 1 млн. Т.е. банку вы должны были еще 1 500 000 руб. С этой суммы банк попросит заплатить 1% за исправление договора. Т.е. 15 000 руб.
За какую сумму продать квартиру – решает банк!
Тут два момента.
- Банк продает квартиру сам за просрочку платежей
- Или же банк согласовывает с вами сумму, за которую вы сможете продать квартиру покупателю, если такового нашли и банк одобрил Вам эту сделку
Для выбора наиболее оптимального варианта – рекомендуем посоветоваться с адвокатом. Плюс нужно будет посмотреть ваш кредитный договор с банком.