Именем Российской Федерации
05 июля 2011 года Черемушкинский районный суд г. Москвы в составе:
судьи — Мищенко О.А.,
при секретаре — Бережной Е.В.,
о прекращении ипотеки (залога),
Представитель истцов в судебное заседание явилась, исковые требования по доводам, изложенным в исковом заявлении, поддержала.
Представители ответчика в судебное заседание явились, исковые требования истцов не признали.
Третьи лица в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещались надлежащим образом.
Суд, выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав письменные материалы дела, полагает исковые требования истцов обоснованными и подлежащими удовлетворению.
Судом установлено, что между истцами и ответчиком в качестве обеспечительных мер был заключен договор залога недвижимого имущества — , расположенной по адресу: , принадлежащей Истцам на праве обшей долевой собственности (л.д. 4-7). Залогодержателем по договору залога является Ответчик.
В соответствии со ст. 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом. В случаях и в порядке, которые установлены законами, удовлетворение требования кредитора по обеспеченному залогом обязательству (залогодержателя) может осуществляться путем передачи предмета залога в собственность залогодержателя.
Залогодержатель имеет право получить на тех же началах удовлетворение из страхового возмещения за утрату или повреждение заложенного имущества независимо от того, в чью пользу оно застраховано, если только утрата или повреждение не произошли по причинам, за которые залогодержатель отвечает.
2. Залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества (ипотека) регулируется законом об ипотеке. Общие правила о залоге, содержащиеся в настоящем Кодексе, применяются к ипотеке в случаях, когда настоящим Кодексом или законом об ипотеке не установлены иные правила.
3. Залог возникает в силу договора. Залог возникает также на основании закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, если в законе предусмотрено, какое имущество и для обеспечения исполнения какого обязательства признается находящимся в залоге.
Правила настоящего Кодекса о залоге, возникающем в силу договора, соответственно применяются к залогу, возникающему на основании закона, если законом не установлено иное.
В соответствии со ст.352 ГК РФ залог прекращается: в случае реализации (продажи) заложенного имущества в целях удовлетворения требований залогодержателя в порядке, установленном законом, а также в случае, если его реализация оказалась невозможной.
2. О прекращении ипотеки должна быть сделана отметка в реестре, в котором зарегистрирован договор об ипотеке.
3. При прекращении залога вследствие исполнения обеспеченного залогом обязательства либо по требованию залогодателя залогодержатель, у которого находилось заложенное имущество, обязан немедленно возвратить его залогодателю.
Учитывая, что решением Черемушкинского районного суда г. Москвы от 01.06.2010 года отказано Газпромбанк (ОАО) отказано в удовлетворении исковых требований об обращении взыскания на предмет залога, в настоящее время отсутствуют основания для принудительного обращения на предмет залога, следовательно, реализация предмета залога в настоящее время невозможна, суд полагает исковые требования истцов обоснованными и подлежащими удовлетворению.
На основании изложенного, и руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд,
Решение может быть обжаловано в Московский городской суд в течение 10 дней со дня принятия решения в окончательной форме через Черемушкинский районный суд г. Москвы.
Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» № 122-ФЗ от 21.07.1997 (далее — Закон о регистрации) которым руководствуется Управление при внесении и погашении регистрационных записей, не содержит положений, позволяющих осуществлять действия по аннулированию внесенных в реестр записей при одностороннем обращении в Управление с заявлением о погашении регистрационной записи об ипотеке.
В пункте 4 статьи 29 Закона о регистрации предусмотрено, что регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Федеральным законом от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее — Закон об ипотеке).
На основании статьи 25 Закона об ипотеке регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав: заявления владельца закладной; совместного заявления залогодателя и залогодержателя; заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда или третейского суда о прекращении ипотеки.
Таким образом, ст. 25 Закона об ипотеке прямо предусмотрен способ защиты нарушенного права залогодателя (рентоплательщика): предъявление в суд, арбитражный суд требования о прекращении ипотеки, что соответствует абз. 11 ст. 12 Гражданского кодекса РФ.
Между тем, в силу ст. 2 Закона об ипотеке ипотека, как обременение имущества возникает с момента государственной регистрации права собственности на это имущество, если иное не установлено договором.
В соответствии со ст. 12 Закона о регистрации только внесение записи в ЕГРП об ипотеке в силу закона является подтверждением государством возникшего на основании закона обременения недвижимого имущества.
Поэтому принятие судом предусмотренного законодательством решения о прекращении договорной ипотеки (о признании обременения отсутствующим), регистрационная запись о которой не погашена вследствие уклонения залогодержателя от подачи заявления в регистрирующий орган (в том числе ввиду его смерти), не может рассматриваться как прекращение уже прекращенного в соответствии с п. 1 ст.605 ГК РФ залогового обязательства.
При этом до погашения записи об ипотеке указанное обременение значится в реестре, существует для всех третьих лиц и прекращенным не считается.
В силу ст. 2 Закона о регистрации прав государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок и ним — юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения) , перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.
Исходя из смысла положений вышеназванного Закона, следует, что пока зарегистрированное обременение не оспорено в судебном порядке, регистрирующий орган не вправе погасить в ЕГРП соответствующую запись.
В статье 25 Закона об ипотеке определены условия погашения регистрационной записи об ипотеке.
Кроме того, Верховный Суд Российской Федерации и Высший Арбитражный суд Российской Федерации разъяснили возможный способ защиты права рентоплательщика в данном случае.
Так, согласно абзацу четвертому пункта 52 совместного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – Постановление № 10/22) в случаях, когда запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения, оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.
Поскольку законодательством не предусмотрен обязательный досудебный порядок урегулирования таких споров, предварительное обращение к государственному регистратору с соответствующим заявлением не требуется (пункт 55 Постановления № 10/22).
Таким образом, из вышеизложенного следует, что в отсутствие возможности подачи в регистрирующий орган совместного заявления залогодателя и залогодержателя запись об ипотеке может быть погашена только на основании решения суда.
Так, решения регистрирующего органа об отказе залогодателю (рентоплательщику) в государственной регистрации погашения регистрационной записи об ипотеке вследствие непредставления заявления со стороны залогодержателя (рентополучателя) признаны законными Определением ВАС РФ от 30.11.2010 N ВАС-6209/10 по делу № А12-17190/2009, Постановлениями ФАС Центрального округа от 06.06.2007 по делу №, ФАС Московского округа от 30.03.2009 N КГ-А41/949-09-П.
Исходя из указанных судебных актов, арбитражные суды учли факты отсутствия судебных решений о прекращении ипотеки и не приняли во внимание, что залогодателями были представлены доказательства исполнения обеспеченных ипотекой обязательств.
Таким образом, в настоящее время преобладает судебная арбитражная практика, придерживающаяся подхода, что погашение регистрационной записи об ипотеке, возникшей в силу закона (договор ренты) по заявлению одной стороны (рентоплательщика) с приложением копии свидетельства о смерти рентополучателя, без представления соответствующего решения суда о признании обременения отсутствующим неправомерно.
2. По вопросу возможности участия в рассмотрении споров данной категории Управления в качестве ответчика сообщаем следующее.
Ответчиком по иску, направленному на оспаривание зарегистрированного права или обременения, является лицо, за которым зарегистрировано спорное право или обременение.
Государственный регистратор не является ответчиком по таким искам, однако может быть привлечен к участию в таких делах в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.
Если иск, направленный на оспаривание зарегистрированного права или обременения, предъявлен к государственному регистратору, суд осуществляет замену ненадлежащего ответчика в соответствии с частью 1 статьи 41 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации или частями 1, 2 статьи 47 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Вместе с тем, если лицо полагает, что государственным регистратором допущены нарушения при осуществлении государственной регистрации права или сделки, оно вправе обратиться в суд с заявлением по правилам главы 25 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации или главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с учетом подведомственности дела.
Учитывая то обстоятельство, что по спорному вопросу вторая сторона отсутствует (в случае смерти), полагаем возможным применить разъяснения данные в п. 62 Постановления № 10/22. Как предусмотрено пунктом 62 Постановления № 10/22, на основании статей 58, 1110 и 1112 ГК РФ обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (статья 551 ГК РФ) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца.
Главный специалист-эксперт отдела правового обеспечения Петросян Н.А.
В [наименование суда, в который подается иск]
Истец: [Ф. И. О. полностью]
адрес: [вписать нужное]
Ответчик: [Ф. И. О. полностью]
адрес: [вписать нужное]
Третье лицо: [наименование органа, осуществляющего
государственную регистрацию прав]
адрес: [вписать нужное]
о прекращении обременения в виде ипотеки в силу закона в отношении жилого дома (квартиры)
По договору купли-продажи жилого строения — индивидуального жилого дома и земельного участка от [число, месяц, год] я приобрел в собственность жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: [вписать нужное].
Согласно пункту [значение] вышеназванного договора стоимость продаваемых объектов недвижимости составляет [цифрами и прописью] рублей, из них [цифрами и прописью] рублей — стоимость жилого дома и [цифрами и прописью] рублей — стоимость земельного участка.
В соответствии с пунктом [значение] названного договора расчет за указанные объекты недвижимости производится частями: [цифрами и прописью] рублей в момент подписания договора, оставшаяся сумма из средств [вписать нужное] в размере [цифрами и прописью] рублей в течение [значение] дней с момента государственной регистрации договора купли-продажи в [наименование органа Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии].
На момент подписания вышеназванного договора мною полностью выплачен ответчику первоначальный взнос в размере [цифрами и прописью] рублей, что подтверждается [указать документ, подтверждающий выплату первоначального взноса].
[Число, месяц, год] [наименование органа Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии] была произведена регистрация вышуказанного договора купли-продажи и права собственности истца на указанный жилой дом и земельный участок, о чем выдано свидетельство о государственной регистрации права.
В соответствии с п. 5 ст. 488 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту — ГК РФ) с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.
Согласно ст. 11 Федерального закона от 01.01.2001 г. N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» государственная регистрация договора, влекущего возникновение ипотеки в силу закона, является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о возникновении ипотеки в силу закона. Ипотека как обременение имущества, заложенного по договору об ипотеке, или при ипотеке, возникающей в силу закона, возникает с момента государственной регистрации ипотеки.
В силу ст. 77 Федерального закона от 01.01.2001 г. N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» жилое помещение, приобретенное либо построенное полностью или частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство указанного жилого помещения, находится в залоге с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Кроме того, ст. 64.1. Федерального закона от 01.01.2001 г. N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» установлено, что земельный участок, приобретенный с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение этого земельного участка, считается находящимся в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на этот земельный участок.
В связи с чем в свидетельстве о государственной регистрации права от [число, месяц, год] N [значение] право собственности на жилой дом и земельный участок было установлено с ограничением (обременением) права в виде ипотеки (залога), о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним [число, месяц, год] сделана запись о регистрации N [значение].
[Число, месяц, год] в счет исполнения обязательств по договору купли-продажи от [число, месяц, год] N [значение] денежные средства в размере [цифрами и прописью] рублей были переведены с банковского счета истца на банковский счет ответчика, что подтверждается [вписать нужное].
Таким образом, свои обязательства перед ответчиком по договору купли-продажи от [число, месяц, год] N [значение] я выполнил в полном объеме.
Однако, [указать причины, препятствующие сторонам по сделке обратиться в регистрационную службу с совместным заявлением о погашении регистрационной записи об ипотеке].
В силу п. 1 ст. 352 ГК РФ залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства.
О прекращении ипотеки должна быть сделана отметка в реестре, в котором зарегистрирован договор об ипотеке (ч. 2 ст. 352 ГК РФ).
Однако, в соответствии со ст. 21 Федерального закона от 01.01.2001 г. N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» прекращение государственной регистрации ипотеки по заявлению одной из сторон сделки не допускается.
Согласно ст. 25 Федерального закона от 01.01.2001 г. N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», если иное не предусмотрено федеральным законом или настоящей статьей, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда или третейского суда о прекращении ипотеки.
В соответствии с п. 4 ст. 29 Федерального закона от 01.01.2001 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» регистрационная запись об ипотеке погашается на основании заявления законного владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя или на основании вступившего в законную силу решения суда.
С учетом анализа указанных норм закона, для погашения регистрационной записи об ипотеке на жилой дом и земельный участок, являющихся предметом договора купли-продажи между истцом и ответчиком, необходимо совместное заявление залогодателя и залогодержателя-продавца по договору, представление которого невозможно в силу вышеназванных причин.
Как указывалось выше, договор купли-продажи от [число, месяц, год] N [значение] полностью исполнен, деньги за проданные объекты недвижимости ответчику переданы, тем самым обязательство, обеспеченное ипотекой, исполнено в полном объеме, что в силу закона является основанием для прекращения данной ипотеки.
Однако, несмотря на фактическое прекращение залога, в Едином государственном реестре прав зарегистрировано обременение (ипотека) недвижимого имущества.
До настоящего времени я не имею возможности в одностороннем порядке снять обременение с принадлежащих мне на праве собственности жилого дома и земельного участка, что послужило основанием для обращения с исковым заявлением в суд.
Согласно п. 1 ст. 17 Федерального закона от 01.01.2001 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» одним из оснований для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются вступившие в законную силу судебные акты.
На основании изложенного и руководствуясь ст. 352 ГК РФ, ст. ст. 21, 25, 29 Федерального закона от 01.01.2001 г. N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», ст. 17, 29 Федерального закона от 01.01.2001 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», ст. ст. 131, 132 ГПК РФ, прошу:
1) Прекратить обременение в виде ипотеки в силу закона в отношении жилого дома, общей площадью [значение] кв. м, кадастровый номер [значение] и земельного участка, общей площадью [значение] кв. м, кадастровый номер [значение], расположенных по адресу: [вписать нужное].
2) Возложить расходы по оплате госпошлины в размере [сумма] рублей на ответчика.
3) копия договора купли-продажи от [число, месяц, год] N [значение];
4) копия свидетельства о государственной регистрации права от [число, месяц, год] серия [значение] N [значение];
5) копии документов, подтверждающих произведенную оплату по договору купли-продажи;
6) [документы, подтверждающие обстоятельства, изложенные в исковом заявлении].