Банки снижают ставки по ипотечным кредитам на жильё до исторических минимумов. Если у вас уже есть ипотека, взятая под высокий процент, то сейчас наступил хороший момент, чтобы её рефинансировать. Кто имеет право на рефинансирование, кому выгодно рефинансирование, как выполнить рефинансирование, какие нужны документы — подробный лайфхак в статье.
Не имеет смысла рефинансировать кредит, если по нему предусмотрены аннуитетные платежи (сначала выплачиваются проценты, а потом тело кредита), и с момента оформления прошло больше половины срока. Если оформить новую ипотеку, то придется выплачивать проценты заново. Если сомневаетесь, проведите простой эксперимент. Необходимо взять свой текущий график платежей и сложить все оставшиеся взносы по ипотеке, затем зайти на ипотечный калькулятор и ввести туда прогнозируемые условия рефинансирования: срок (тот, что осталось платить по текущему кредиту), ставку и сумму (остаток задолженности на сегодня). Калькулятор выдаст объём ежемесячного платежа. Эту сумму нужно умножить на количество месяцев, на которые вы собираетесь взять кредит на рефинансирование. Затем нужно сравнить результат первого расчёта со вторым. Если разница существенная, значит рефинансирование смысл имеет.
На самом деле банк не желает рефинансировать ранее выданную ипотеку даже не потому, что потеряет в процентной ставке. Изменение условий по кредиту в сторону смягчения формально расценивается Центробанком как признак ухудшения положения заемщика. Соответственно, банк будет вынужден еще раз создать под такой кредит резервы, что крайне болезненно для банковских нормативов. Кроме того, есть определенные трудности с включением данных ссуд в портфель кредитов для целей секьюритизации. Вот банковские работники и убеждают своих заемщиков на все лады не подавать заявку на рефинансирование.
В необходимый пакет документов обычно входят: копия паспорта гражданина РФ.
Документы, подтверждающие доход:
заверенная копия трудовой книжки/трудового договора/соглашения/контракта;
справка о доходах за последние 12 месяцев по форме 2 НДФЛ или по форме банка.
Правоустанавливающие документы по объекту недвижимости, передаваемому в залог банку.
Документы по первичному кредиту:
копия кредитного договора и дополнительные соглашения к кредитному договору (если заключались);
справка об остатке задолженности;
справка об отсутствии текущей просроченной задолженности и о количестве дней просрочки (при наличии) по рефинансируемому кредиту;
справка о реквизитах счета клиента, с которого производится погашение кредита.
Важное условие — отсутствие просрочек, задолженностей, непогашенных пеней и штрафов. Если таковые имеются, то их лучше погасить до подачи заявления на рефинансирование кредита в банк.
- Заемщик допускал просрочки и подпортил кредитную историю.
- Заемщик не успевал выплачивать кредит определенный отрезок времени. У банков этот показатель различается – от трех до шести месяцев. Но в любом случае они настаивают, чтобы клиент какое-то время исправно выплачивал проценты, демонстрируя хорошую платежную дисциплину. Так что, например, получить одобрение рефинансирования и буквально на следующий день подать новую заявку (потому что ставки упали еще ниже) не получится.
- В заявке фигурирует недостроенный частный дом. Во всех других случаях – земельные участки, достроенные жилые дома, объекты в новостройках и даже коммерческая недвижимость – готовый рефинансировать такую ипотеку банк найти можно.
- Ипотека бралась с привлечением средств материнского капитала. Но подход банков смягчается. И велика вероятность, что к новому году этот факт перестанет быть причиной для отказа.
Банк за рефинансирование комиссий не берёт. Однако дополнительные расходы все же могут возникнуть. Например, первичный банк-кредитор может взять деньги за каждую из необходимых справок. Их стоимость каждый банк устанавливает самостоятельно. В среднем каждая справка обойдётся в 1 тыс. рублей. В некоторых банках эти справки могут быть и бесплатными.
Также заёмщику может потребоваться оформить нотариально заверенное согласие супруга (если жильё приобреталось в браке) на проведение сделки, а также понадобятся услуги оценочной компании. Средняя стоимость оформления первого документа составит в среднем 1500–2000 рублей. Услуги оценки будут стоить в районе 4 тыс. рублей.
Любой банк, который будет рефинансировать кредит сторонней кредитной организации, затребует документы по залогу. И в перечень этих документов входит актуализированный отчет об оценке, который стоит несколько тысяч рублей. Не обойтись без государственной регистрации смены залогодержателя, соответственно, придется платить госпошлину. Параллельно требуется оформление комплексного ипотечного страхования. И еще какие-либо расходы возможны в индивидуальном порядке – это зависит от жизненных ситуаций. В целом заемщику со среднестатистическим кредитом нужно ориентироваться на разовую трату 10-20 тыс. руб.
Сделка обычно проходит один день. После подписания кредитного договора заёмщику потребуется снять обременение с закладной и зарегистрировать обременение по новому договору ипотеки в Регпалате
Кстати, в основном жалобы заемщиков, решившихся на рефинансирование, сводятся к тому, что, сменив банк, они не полностью получили ожидаемую выгоду. Например, из-за более высоких страховых тарифов. Таким образом, условиям будущего страхования следует уделить особое внимание.
В заключении. Рефинансирование – выгодное мероприятие, особенно если ипотека оформлена лет на 20-30. Судите сами: в 2000 году средняя процентная ставка составляла 30%, в 2005 – 15-19%, в 2007 – около 12-13%, а сегодня некоторые банки предлагают от 7 до 9%. А здесь каждый процент на счету – разница в итоговой переплате может достигать миллионы рублей. Но будьте готовы к длительной процедуре оформления.
Что такое рефинансирование?
Для начала важно разобраться в терминологии. Фактически, рефинансирование — это приобретение физическим лицом нового кредитного продукта с более низкой ставкой. Такая услуга довольно популярна среди банковских клиентов. И если несколько лет назад люди традиционно рефинансировали потребительские кредиты, то последние два года на волне популярности — перекредитования по ипотеке. Только в 2017 году каждый пятый займ касался улучшения условий по жилищным кредитам. У некоторых банков этот показатель превысил 40%.
Эксперты уверены: рефинансирование ипотеки наиболее популярно в периоды снижения ставок, то есть в настоящий момент. Однако собираясь рефинансировать ипотеку, важно понимать, какой из способов окажется подходящим именно для вас.
Какие способы рефинансирования ипотеки существуют?
Таковых всего два. Первый — это смена банка-залогодержателя. Второй — радикальный вывод квартиры из-под залога.
К классическому рефинансированию относится именно первый. В этом случае клиент отказывается от услуг одного банка и берет жилищный кредит в другом под более низкий процент. Новый банк, соответственно, становится держателем залога, то есть квартиры. Главный плюс этого способа — удешевление ежемесячного платежа по ипотеке.
Второй же вариант рефинансирования предполагает единовременный выкуп квартиры в собственность путем получения большого беззалогового потребительского кредита. Таким образом, недвижимость переходит в полную собственность владельца, которому остается только выплачивать проценты по новым ставкам и правилам. Один из плюсов этого вида рефинансирования — это то, что после оформления всех документов лицо, ставшее полноправным собственником квартиры, может решать ее дальнейшую судьбу самостоятельно. Банку о его намерениях знать не обязательно.
Существуют ли минусы рефинансирования?
Безусловно. К самым существенным нужно отнести два.
Первый — клиенту придется заново проходить все этапы кредитования: сбор документов, проведение новой оценки, заключение страхового договора, причем это необходимо будет сделать даже в том случае, если старый еще не истек. Дело в том, что страховка, всегда связана договором кредитования, и при рефинансировании вы заключаете новый договор. Старая страховка перестает действовать автоматически (часть оплаченных средств по предыдущей страховке могут вернуть, но нужно писать заявление в страховую компанию).
Второй минус логично вытекает из первого: человек, решившийся на рефинансирование, понесет дополнительные расходы — на новую страховку, оформление справок (например, каждый запрос ЕГРН — около 400 рублей, госпошлина — 500 рублей), проведение оценки имущества (от 2 тысяч рублей), иногда могут потребоваться нотариально заверенные доверенности и заявления (1-3 тысячи рублей).
Важно иметь в виду, что многие банковские операции по рефинансированию проходят в рабочие часы и придется брать отгул, чтобы без проблем подписать договоры, взять справки и так далее.
Что надо сделать, чтобы рефинансировать ипотеку?
1. Обратиться в выбранный банк за консультацией.
2. Если вас все устраивает, приступать к сбору документов.
4. Отдать документы в банк и ожидать положительного решения.
5. После его принятия как минимум за 90 дней необходимо собрать и принести в кредитную организацию еще один пакет документов:
— Реквизиты счета, на который будут перечислены деньги для погашения ипотеки.
— Выписка из ЕГРН.
— Кадастровый паспорт.
— Выписка из домовой книги (форма 10).
— Новая оценка объекта недвижимости.
— Справка с банка, где у вас оформлена ипотека, об остатке долга.
6. Подписать новый договор. После того, как стороны ставят на нем подпись, на счет первого банка будут перечислены средства в счет погашения вашего кредита. Как правило, вместе с кредитным договором заключают и новый страховой договор.
В этот момент платежи по ипотеке будут выше, так как обременение на недвижимость еще не оформлено. Итоговый процент по кредиту фиксируется только после передачи квартиры в залог банку.
7. После погашения кредита в материнском банке начинается подготовка к снятию обременения. Иногда требуется прийти в банк и написать заявление о закрытии ипотеки. Как правило, банк отдаёт закладную. С ней в МФЦ по месту жительства должен обратиться один из владельцев недвижимости лично, при себе необходимо иметь паспорт и закладную из банка. Сдав закладную в МФЦ, нужно подождать 5-10 рабочих дней на прохождение всех процедур по перерегистрации недвижимости. После этого МФЦ сообщит о выводе вашей недвижимости из обременения СМС или письмом.
8. Далее необходимо передать недвижимость в залог новому банку. Для этого нужно снова обратиться в МФЦ, только на этот раз его местоположение выберет банк. Надо будет обратиться в тот, где работает представитель кредитной организации, в которой прошло рефинансирование. Дело в том, что он должен участвовать в сделке и присутствовать лично. Так что банк сам скажет, в какой именно МФЦ и во сколько надо приходить.
Другой вариант — оформить договор залога или передачи недвижимости в обременение непосредственно в новом банке. Для этого оплачивается выездное обслуживание МФЦ и госпошлина за оформление (около 1 700 рублей). В этом случае дату и время кредитор выбирает сам.
Отметим, именно после передачи недвижимости в залог банк фиксирует итоговую ставку по ипотеке и выдает новый график погашений. Но процесс оформления всех документов может занять от 10 дней до полутора месяцев, поэтому все это время вам нужно делать платежи по первичному — повышенному — проценту.
Если есть непреодолимое желание вывести квартиру из-под залога, то тогда путь должен быть совсем иным. В этом случае берется потребительский кредит. Соответственно, ставка по нему, скорее всего, будет больше, но погасив за счет него свой ипотечный кредит, можно вывести свою недвижимость из обременения.
Важно помнить, что в среднем вся процедура рефинансирования занимает от двух месяцев: от встречи с банком по вопросу рефинансирования до подачи документов может пройти 5-10 дней (на сбор справок, оценки), далее 1-2 дня на принятие решения, подготовка сделки и оформление — 3-7 дней, примерно 3 дня займет перечисление средств, 5-10 дней — оформление документов в первом МФЦ, и еще 5-10 дней — во втором.
Гашение ипотеки почти всегда связано со скудностью семейного бюджета. А если ипотека была взята в валюте, курс которой растёт сегодня, как на дрожжах, бремя кредита уже становится слишком тяжёлым. Если вас не устраивает процент по ипотеке или чрезмерно большие платежи, можно ранее оформленный кредит рефинансировать. Рефинансирование ипотеки это смена одного кредита на другой. Можно в том же банке провести такую операцию, а можно и в другой банк обратиться, где и проценты меньше, и платежи скромнее. Но о нюансах забывать не стоит.
При рефинансировании можно изменить:
- размер платежей;
- годовую ставку;
- валюту ипотеки;
- срок ипотеки.
При этом можно перекредитоваться как в банке, где оформлена ипотека, так и в другом. Так как при ипотеке купленная квартира находится в залоге, то в какой-то момент рефинансирования право залога переходит к новому кредитору (если кредитор меняется).
Так же нужно учесть, что перекредитование ипотеки – это не перезайм, когда берутся кредиты на погашение платежей по ипотеке (в итоге перезайма возникает несколько кредитных обязательств). Это улучшение условий существующей ипотеки засчёт снижения ставки.
На сегодня существует тенденция снижения ставок по ипотеке, тем более, большой плюс, если есть шанс стать участником какой-нибудь государственной жилищной программы, где ставки минимальные. Поэтому ипотека, оформленная несколько лет назад, выглядит слишком дорого по сравнению с сегодняшними программами. Но, чтобы решиться на перекредитование, просчитайте, выгодно ли это вам .
Финансисты не советуют сгоряча оформлять рефинансирование, так как ипотека – дело дорогое, сначала нужно просчитать некоторые моменты:
- ваша выгода будет очевидна, если разница в процентных ставках между существующей и планируемой ипотекой будет больше 2%;
- подсчитайте переплату по обеим ипотекам, может так получиться, что существующая обойдётся дешевле (в начале ипотеки львиную долю платежа занимают проценты и мизерную – основной долг, доля процентов в платеже уменьшается по прошествии времени, а доля основного долга – растёт. Может получиться так, что вы переплатите по процентам);
- уточните сумму расходов на оформление рефинансирования, они могут перекрыть выгоду (сложите все комиссии, требуемые страховки, оплату оценщику и получите сумму расходов).
Когда есть риск невыплаты по ипотеке, связанные с финансовыми трудностями, можно обратиться в банк-кредитор с просьбой об изменении условий ипотечного договора. В большинстве случаев банки идут на рефинансирование, ведь так им легче получить деньги с должника.
Особенно актуально рефинансирование, если у банка среди ипотечных программ появится та, что смягчит условия существующей ипотеки. Такие программы разрабатываются из-за высокой конкуренции среди финансовых организаций, в борьбе за клиента, скорее всего, рефинансирование будет одобрено.
Если же банк не станет перекредитовывать клиента, он может его вовсе потерять, а с ним и проценты по ипотеке. Ведь клиент может обратиться в другой банк, который согласится на рефинансирование и получит выгоду.
Понятно, если кредитор идёт на уступки должнику, то он хочет без проблем получить свои деньги, даже смягчая условия ипотеки. Но зачем конкурентам помогать должнику, рефинансируя его долг?
В любом случае, они преследуют чисто практическую цель – помогая заёмщику, они помогают себе. Рефинансирование – это чистое переманивание клиентов к себе. Предоставляя более лояльные условия ипотеки, банк, по сути, выдаёт ипотечный кредит, который клиент будет погашать с процентами, к тому же и залог к нему переходит.
Конечно, банк, который готов рефинансировать кредит, тоже будет страховаться:
- проследит кредитную историю клиента;
- потребует подтверждение его платёжеспособности;
- затребует оценки и страхования квартиры.
Чтобы перекредитоваться в другом банке, нужны те же документы, что и при оформлении ипотеки:
- документы заёмщика, созаёмщика или поручителей (паспорта, справки о зарплате, копии трудовых книжек);
- документы на квартиру (свидетельство о собственности и техпаспорт).
Дополнительно нужно приложить действующий ипотечный договор с графиком платежей и платёжные квитанции (возможно, потребуется справка из банка о погашении ипотеки).
Между тем, вариантов рефинансирования несколько, а выбор варианта будет зависеть от требований существующего и потенциального кредитора.
Такой вариант подойдёт, если имеется другая недвижимость, которую можно заложить. Конечно, жильё должно удовлетворять требованиям кредитора (быть ликвидным, стоить не дешевле суммы кредита).
Это тот самый путь, который принято называть чистым рефинансированием. Отлично, если при первой ипотеке вы подписывали закладную. Что такое закладная? По 13-й статье закона об ипотеке – это ценная бумага, которая содержит всю информацию о залоге и об условиях договора. А 48-я статья этого закона говорит о том, что кредитор имеет право передавать закладную, сделав пометку о новом её владельце.
Имеет право – это не обязан, поэтому согласие первого банка обязательно.
Банки передают закладную друг другу, делая уточняющую запись на ней. При этом все три стороны рефинансирования остаются в выигрыше:
- первый банк возвращает деньги;
- второй получает нового клиента;
- клиент – новые условия ипотеки.
Это такой вариант рефинансирования, при котором уже заложенная квартира передаётся в залог повторно, другому банку. При этом первый банк может быть только уведомлен о повторном залоге, а согласие второго банка обязательно.
В случае недобросовестности клиента (прекращении платежей по кредиту), квартира может быть продана, как залог. Тогда сначала из продажной суммы гасится долг первого банка, а что останется, идёт на погашение долга второму.В таком случае можно предположить, что второму банку ничего не достанется, поэтому на такие условия финансисты идут крайне редко.
На такой вариант также нужно согласие второго банка. При таком варианте рефинансирования ипотека оформляется, но с условием, что до определённой даты заёмщик предоставит залог ипотечной квартиры (Сбербанк, например, даёт срок 120 дней).
Так как рефинансирование ипотеки это оформление нового ипотечного кредита, условия договора зависят от банков, и они различаются. Тем более, не все банки идут на рефинансирование. Вы можете подобрать подходящий, сравнив предложения, размещённые на официальных сайтах.
Самые популярные банки, проводящие рефинансирование, предлагают такие условия (сумма ипотеки почти везде 80% от стоимости залога):
текущие ставки на рефинансирование:
- Сбербанк – на 30 лет по ставке от 12,25%;
- ВТБ24 – до 50 лет по ставке от 12,15%;
- Россельхозбанк – на 5 лет по ставке от 15%;
- Газпромбанк – на 7 лет по ставке от 12%;
- Абсолют банк – до 25 лет по ставке от 10,5%.
проверять при обращении
А вот что говорят специалисты: