Кто может быть владельцем облигаций по ипотечному покрытию

Ипотечные облигации – это облигации обязательства, по которым обеспечиваются правами требования по ипотечным кредитам.

Банк, выдавший некое количество ипотечных кредитов, получает в свое распоряжение некое количество прав требования. А банку понадобились деньги. И банк решает получить в долг, выпустив облигации. Но банку хочется прокредитоваться по низкой ставке. Ставка ниже, когда ниже риски. Поэтому банк решает оставить что-то в залог, тем самым снизив риски кредиторов.

И так имеем следующую цепочку:

1. Банк кредитуется, выпустив облигации, и реализовав их среди держателей.
2. Права требование по ипотечным договорам выступают обеспечением обязательств банка перед держателями облигаций.
3. Сами права требование обеспечены недвижимым имуществом.

Еще отвлекусь на пояснения понятие ипотеки и ипотечного кредитования. И так, ипотека – это недвижимое имущество заемщика, которое становится залогом у кредитора, выдающего заемщику ипотечный кредит. При этом это имущество остается в пользовании у заемщика. Так же ипотечный кредит может быть выдан как для целей покупки этого самого недвижимого имущества, так и для других целей… Ну и соответственно, в случае не исполнения заемщиком кредитного договора, у кредитора имеется право реализации залоговой недвижимости с целью возврата суммы долга. А, в целом, кредитный договор составляет право требования, обеспеченное залогом. Так же важно, что права требования по договорам могут передаваться, продаваться и так далее.

Выпускать облигации, обеспеченные ипотечными кредитными договорами могут два вида организаций – это, естественно, кредитные организации, а также ипотечные агенты.

К кредитным организациям регулятором устанавливаются специальные требования. В общем можно сказать так — на момент выпуска ипотечных облигаций, у кредитной организации не должно быть финансовых проблем.

Если по каким-то причинам банк не соответствует всем требованиям, закон позволяет учредить для выпуска облигаций специальную организацию — ипотечного агента. В этом случае схема будет выглядеть так:

Ипотечный агент — организация в форме акционерного или общества с ограниченной ответственностью, учреждаемая банком исключительно для выпуска ипотечных облигаций. Учреждаемой организации передаются права требования, которые будут обеспечением выпускаемых облигаций.

На деятельность ипотечного агента накладывается ряд ограничений. Функции управления и ведения бухгалтерского учета этой организацией возлагаются на две различных специализированных организации. А сам ипотечный агент не может нанимать сотрудников. Все это сделано для увеличения прозрачности отчетности и упрощения возможных юридических споров.

В западной практике такая процедура передачи активов и получения под их залог финансирования называется секьюритизация. Используется для спасения кредитных учреждений, оказавшихся на грани банкротства.

Теперь, что касается надежности этих облигаций. Как уже было сказано, вся сумма обязательств банка перед держателями облигаций обеспечена активами в виде прав требования по ипотечным кредитам. На эти активы накладываются определенные ограничения так, чтобы эти активы не могли быть отчуждены в пользу каких-бы то иных требований, отличных от требованиям по облигациям. С этой целью ведется реестр залога по ипотечным облигациям.

В реестр включаются права требование, они должны минимум на 80 % покрывать обязательства по облигациям. Так же в реестр могут быть включены другие активы (недвижимость в собственности банка, ОФЗ).

Собственно, реестр нужен по следующим причинам. Поскольку ипотечные заемщики регулярно погашают задолженность перед банком, сумма задолженности (права требования) уменьшаются, т.е. уменьшается стоимость залогового имущества.

Тут также важно заметить, что вносимые в счет погашения кредитов денежные средства не могут быть включены в реестр, так как денежные средства не могут выступать залогом .

При этом требование об обязательном полном покрытии обязательств пред держателями облигаций должно соблюдаться. Поэтом в замен выбывших прав требования в реестр включаются или другие права требования, или надежные облигации (закон разрешает только ОФЗ), или недвижимость.

В случае признания эмитента этих облигаций банкротом, происходит следующее:

1 конкурсный управляющий НЕ включает все имущество, числящееся в реестре прав требования, в конкурсную массу;

2 держатели облигаций не попадают в очередь кредиторов;

3 конкурсный управляющий в течении 9 месяцев после признания эмитента банкротом, обязан реализовать залоговое имущество, а вырученными средствами рассчитаться с держателями облигаций.

И если после выплаты всех средств, полученных от реализации залогового имущества, останутся не погашены некоторые обязательства перед держателями облигаций, то они имеют права встать в очередь кредитора и претендовать на погашение своих требований (в размере не удовлетворённых) от реализации остального имущества эмитента. И наоборот, после удовлетворения требования всех держателей облигаций. Если останутся лишние средства от реализации залогового имущества, они включаются в конкурсную массу для погашения требований других кредиторов.

Помимо самого плохого, что может случится с банком или ипотечным агентом, выпустившим облигации, держатели облигаций имеют права досрочно требовать погашения ипотечных облигаций в нескольких случаях.

Первое. Нарушения порядка исполнения обязательств, например, просрочка выплаты очередного купона.

Второе. Нарушения правил ведения реестра ипотечного покрытия или нарушение правил замены или размера ипотечного покрытия.

О каждом случае возникновения права требовать досрочного погашения облигаций эмитент обязан сообщить на странице раскрытия информации в сети интернет, с описанием порядка и срока предъявления таких требований.

Также проспектом выпуска облигаций могут быть установлены и другие (в дополнение к перечисленным) случаи при наступлении которых, у держателей облигаций появляется право требовать досрочного погашения.

На московской бирже торгуются ипотечные облигации четырез банков ЮниКредит Банк, ДельтаКредит, ВТБ24 и Газпромбанк. Но по облигациям с ипотечным покрытием, что ВТБ24, что Газпромбанка ситуация такая: с момента размещения не было не одной сделки купли-продажи. То есть те, кто приобрел бумаги этих банков при размещении, не продают их. Поэтому на этих бумагах этих организаций останавливаться не будем.

ЮниКредит Банк – один из крупнейших банков в России, полностью принадлежит UniCredit Bank Austria AG, Вена, Австрия, входит в финансовую группу UniCredit.

У ЮниКредита торгуется один выпуск — облигации неконвертируемые процентные документарные с ипотечным покрытием серии 02-ИП (ЮнКр 02-ИП). Погашение — 16.09.2020. Номиналом 1000 рублей. Доходность – чуть больше 10 % годовых. Документы по выпуску этих облигаций можно найти вот здесь — листать вниз.

Банк ДельтаКредит – тоже крупный банк (входит в топ 50 по активам), специализируется на ипотечном кредитовании. Принадлежит РосБанку, который в свою очередь принадлежит французской Societe Generale. Торгуется 8 выпусков ипотечных облигаций. Дельта09ИП (погашение 06.12.2017), Дельта10ИП (погашение 04.07.2018), Дельта12ИП (погашение 30.08.2018), Дельта16ИП (04.02.2018) – торгуются с доходность около 9 % годовых.

Выпуски Дельта14ИП, Дельта15ИП, Дельта16ИП будут погашены в 2024 году. Текущая доходность – чуть больше 10 %.

Дельта17ИП с погашение 30.03.2019 также имеет доходность около 10 %.

Все документы по выпускам облигаций ДельтаКредит банка можно найти на этой странице.

Здесь все просто. Это разновидность ипотечных облигаций, имеющая только одно отличие. Покрытием могут выступать только требования по тем ипотечным кредитам, залогом в которых выступают жилые помещения. То есть в общем случае договор ипотеки с обеспечением в виде объекта незавершённого строительства (недостроенной квартиры) может выступать обеспечением по ипотечным облигациям, по жилищным НЕ может.

Ипотечные облигации являются одним из самых распространенных финансовых инструментов в Европе и Соединенных Штатах Америки. Российский рынок находится на зачаточной стадии развития, поскольку данный инвестиционный актив был стал доступен здесь сравнительно недавно.

Первые новости о выпуске облигаций ипотечного займа просочились в СМИ лишь в 2016 году. На текущий момент, несмотря на хорошие перспективы, долговые расписки не пользуются существенным спросом у российских инвесторов.

Ипотечные долговые бумаги представляют собой активы, стоимость которых обеспечивается объектами недвижимости. Недвижимость является одним из лучших финансовых активов, так как она полностью застрахована от финансовых кризисов и обесценивания национальной валюты.

Ипотечное покрытие – это требование погасить задолженность по кредитным соглашениям.

Для того, чтобы недвижимость вошла в состав покрытия, она должна соответствовать таким параметрам:

• остаток долга заемщика не превышает 80% рыночной стоимости недвижимости;
• недвижимость, оговоренная в договоре, не может быть заменена без согласия кредитора;
• квартира, дом или земельный участок застрахован от утраты;
• дивиденды держателю облигаций выплачиваются деньгами.

Основными участниками эмиссии бондов служат:

1. Банковские организации.
   Финансовые компании выдают кредиты на приобретение недвижимости и выпускают определенное число облигаций, равное выданному займу.
2. Инвесторы.
   Вкладчики покупают облигации ипотечного фонда и используют их в качестве ценных бумаг.
3. Страховые компании.
   Страхуют недвижимое имущество, приобретенное за кредитные средства.

Особенности бондов, обеспеченных недвижимостью:

1. Основной долг по кредиту погашается периодически, а не единоразово, как с другими ценными активами.
2. Количество платежей и величина выплат могут меняться в зависимости от того, вносит заёмщик средства досрочно или нет.
3. Из-за высокой номинальной стоимости активы имеют достаточно низкую ликвидность.
4. Доход от облигаций полностью зависит от кредитной ставки. Как правило, пассивная прибыль от таких активов значительно выше, чем от банковских депозитов или государственных ценных бумаг.

Простая схема выпуска ипотечных облигаций.

Эмиссия облигаций с ипотечным покрытием может быть трех видов:

1. Закладная.
   Именная ценная бумага, дающая право на владение определенной суммой денежных средств, обеспеченных недвижимостью. Закладная способствует быстрому обороту залога и дает возможность инвестору заработать.
2. Активы с ипотечным покрытием.
   Такой вид бондов выпускается в документарной или бездокументарной форме. Обеспечение облигаций производится при помощи ипотечного покрытия, а конкретно суммой средств, которые клиенты обязаны выплатить банковской организации на основании действующих договоров.
3. Ипотечный сертификат участия.
   Такой актив не имеет своей номинальной стоимости и призван уточнить долю вкладчика в ипотечном покрытии. Выдача таких бондов возможна лишь организациями, имеющими лицензии на работу с паевыми инвестиционными фондами и НПФ.

Главная цель бондов состоит в том, чтобы помочь банку привлечь капитал, который можно направить на кредитование рядовых граждан.

Простейшая схема работы кредитных облигаций состоит в следующем:

1. Банк выдает кредит на покупку жилья под 13% годовых, но свободных средств для выдачи большого числа займов недостаточно.
2. Выпускаются облигации под залог выполнения обязательств по ипотечным кредитам.
3. Активы распродаются инвесторам и приносят 5-6% годовых.
4. Банк получает необходимый капитал, а благодаря высокому проценту на ипотеку, еще и получает приличную прибыль.

Производить эмиссию займовых бондов могут только банковские организации и ипотечные агенты. Выплаты дивидендов по данному виду активов выполняется ежемесячно.

На текущий момент приобрести облигации, обеспеченные недвижимостью, можно на различных фондовых биржах.

Каждый участник сделки при покупке кредитных облигаций получает свою выгоду:

1. Банк привлекает средства и выдает больше кредитов под крупные проценты.
2. Инвестор может получать пассивный доход, зависящей от текущей стоимости недвижимости и кредитной ставки.
3. Заёмщики имеют возможность постепенно снижать процентную ставку по ипотеке, так как рост оборота средств в банке позволяет последнему потихоньку улучшать условия кредитования.

Единственным риском для инвесторов в бонды является досрочное погашение ипотеки заемщиком. В таком случае, по российскому законодательству, банк вынужден досрочно выкупить облигации, что существенно снижает прибыль от капиталовложения.

Первые сведения о вхождении ипотечных активов на российский рынок стали поступать еще в далеком 2003 году. В период с 2006 до 2012 год финансовыми организациями было выполнено лишь 16 эмиссий ценных бумаг. По итогам продажи, банки смогли выручить порядка 122 миллиардов рублей.

Больше всего привлекли капитал:

1. Агентство ипотечного жилищного кредитования – 59.2 миллиарда рублей.
2. Банк ВТБ – 45.3 миллиарда рублей.
3. ГПБ Ипотека – 22.8 миллиарда рублей.

В ближайшее время крупнейшие компании планируют выпуск дополнительной порции бондов на российский рынок ценных активов.

Сегодня существует два варианта торговли займовыми бондами – это американская и франко-скандинавская системы.

Различия между данными концепциями показаны в таблице:

Особенности	Рынок США	Франко-скандинавский рынок
Количество бондов в процентах	52% от всего числа ипотечных кредитов	4-20% в зависимости от страны европейского союза
Процент оборота бумаг относительно всех активов	22%	25%
Общий оборот бондов	1 670 000 $	2 000 000 000 €
Участники	Государственные и полугосударственные организации	Частные компании и банки при участии госучреждений.

Развитый рынок ипотечного кредитования серьезно уменьшил последствия финансового кризиса 2008 года в США. Практически все кризисные потери были компенсированы государством и частными инвесторами.

Главными недостатками займовых активов являются:

1. Преждевременное погашение займа. При быстром возврате долгов держатели облигаций сталкиваются с тем, что банк выкупает их активы, не принесшие должной прибыли.
2. Постоянно плавающая популярность кредитования не позволяет инвесторам получать стабильный пассивный доход.
3. Низкая доходность активов.

На текущий момент наиболее выгодными компаниями, выпускающими ипотечные долговые бумаги, можно назвать:

Долговые расписки под залог недвижимости пока мало распространены в РФ. Это объясняется тем, что граждане неохотно скупают кредитные активы из-за их непопулярности и нестабильности.

Множество финансовых компаний планируют в ближайшее время выпустить облигации на крупные суммы, но будет ли это выполнено покажет лишь время.

Что такое ипотечное покрытие?

В статье речь пойдет о том, что такое ипотечное покрытие. Ипотечное покрытие представляет собой разное недвижимое имущество и имущественные права, служащие обеспечением по облигациям эмитента, которые при обострении ситуации станут источником исполнения финансовых обязательства перед владельцами закладных, облигаций, сертификатов участия.

Надежность инвестиций в ценные бумаги определяется различными факторами, в том числе сохранением ликвидности во время финансовых кризисов. К примеру, облигации с ипотечным покрытием неоднократно выдерживали такие испытания с помощью обеспечения залоговой недвижимости.

Разберем особенности ипотечного покрытия, требования к эмитентам, ипотечным агентам, а также узнаем, кто может быть владельцем облигаций по ипотечному покрытию.

Ипотечное кредитование – целостный механизм реализации отношений, которые возникают по поводу организации, продажи и обслуживания ипотечных кредитов.

Ипотечное покрытие — общая сумма средств, которые должны быть оплачены банку-кредитору всеми его ипотечными заемщиками по кредитным договорам. Сюда же следует отнести платежи по основному долгу и проценты. Банк использует данный показатель для расчетов возможного объема эмиссии (выпуска) ипотечных ценных бумаг. Ипотечное покрытие позволяет гарантировать возврат инвестиций.

Если клиент банка решил купить ценные бумаги, ипотечное покрытие — это право требовать выплаты процентов по кредитным договорам и возврата вложенной в бумагу суммы. Невозврат денег предполагает наложение взыскания на недвижимость.

Требование, которое входит в ипотечное покрытие, обязательно подтверждают определенными документами: зарегистрированным договором по ипотеке, регистрационным свидетельством прав на недвижимость, договором займа. Недвижимость страхуется на весь срок действия обязательств в пользу займа. Право требования подтверждают закладной.

На рынке облигаций с ипотечным покрытием придерживаются следующих правил (ст.3, 152-ФЗ):

• объем обязательств по облигациям, которые имеются в обороте у инвесторов, не должен превышать общую стоимость ипотечного покрытия;
• оценка залоговой недвижимости должна быть не менее 80% цены номинала облигаций;
• при предъявлении требований также ограничиваются 80-процентной стоимостью залогового имущества (оценку осуществляет независимый оценщик).

Рассмотрим подробнее ипотечный механизм. К примеру, банк выдает заемщику ипотеку на сумму 10 000 000 рублей. Деньги уходят с баланса, но появляется находящееся в залоге имущество.

Например, квартира. Банк может выпустить ценные облигации на сумму 10 000 000 (выданные деньги), обеспечение по ним – квартира, купленная заемщиками согласно ипотечному договору.

Погашение по облигациям производится за счет средств, оплачиваемых заемщиком по кредиту, иначе недвижимость будет реализована в судебном порядке.

В нашей стране эмитируются и продаются следующие виды именных ценных бумаг, которые имеют обеспечение в виде залоговой недвижимости:

1. Закладная – документ, который позволяет владельцу получить причитающиеся ему деньги в любой момент обращения.
2. Облигация обеспечивается деньгами, которые заемщик оплатит банку по ипотеке (к основному долгу добавляются проценты за весь период пользования кредитными средствами). Сумма выпуска ценных бумаг ограничивается суммой, полученной банком в виде выплаты от клиента-заемщика.
3. Сертификат участия – ценная бумага, у которой нет номинальной стоимости. На каждом документе указывают процентное участие в общем ипотечном покрытии. Выпускают такие сертификаты только финансовые организации, лицензированные на прямое сотрудничество с паевыми инвестиционными фондами (ПИФами) и негосударственными пенсионными фондами (НПФ).

Это ипотечные ценные бумаги, позиционируются именными ценными документами. Облигация подтверждает внесение денег ее владельцем, обязательство производящего эмиссию вернуть тому номинальную стоимость данной облигации, денежного дохода. Случай невыполнения эмитентом договоренности дает право ее обладателю удовлетворить требование по счету покрытия.

Ипотечные облигации дают право своим держателям получать фиксированный процент их номинальной стоимости. Выплачивают процент не реже одного раза в год. Также ипотечная облигация дает владельцу все права, которые возникают из залога ипотечного покрытия.

Если осуществляется эмиссия облигации с одним ипотечным покрытием двух и более их выпусков, их эмитент может установить очередность исполнения обязательств по облигациям с ипотечным покрытием различных выпусков.

Такая практика, как создание и выпуск ценных бумаг с обеспечением в виде залоговой недвижимости или имущества широко применяют за пределами Российской Федерации. В нашей стране подобный вид инвестирования еще не так известен и развит, но сулит инвесторам и эмитентам возможность увеличить свой доход при среднем уровне рискованности.

Подобные перспективы возможны благодаря следующим факторам:

• стоимость недвижимости постоянно растет, а обеспечение по ценным бумагам в большинстве случаев представлено недвижимостью из жилого фонда государства;
• если заемщик досрочно погашает ипотечный кредит, то автоматически погашается и ценная бумага, из-за чего снижается доходность документа для инвестора (но ипотека – досрочный кредит, и досрочно его погашают редко).

Ипотечное покрытие инвестиций оказывает значительное влияние на развитие экономики государства и является выгодным решением для всех сторон процесса:

1. Кредитное учреждение имеет возможность получить двойную выгоду. Сначала происходит оформление ипотечной сделки, затем выпускают и продают ценные бумаги под обеспечение имущества по закладным.
2. Инвестор может вкладывать свои средства в надежный актив с небольшой рискованностью, гарантирующий получение значительной прибыли. Также доход инвестора частично зависит от стоимости недвижимости, которая каждый год повышается.
3. Для заемщика большое количество сделок по долгосрочным длительным кредитам будет гарантом постепенного понижения ставки ипотечного процента, что позволяет сделать займы более выгодными, увеличить спрос граждан на подобные банковские продукты и повысить спрос на такие сделки.

Также не исключается вариант, согласно которому финансовая организация вовлекает в процесс ипотечные агентства по следующему сценарию:

• банк предоставляет агентству права требования по ипотеке (исключение – причитающиеся ипотечные проценты) и получает основную сумму кредита, которую может снова использовать в качестве заемных средств по кредитам;
• ипотечное агентство выпускает ценные бумаги на сумму прав требования и продает их по выгодной для себя ставке (процент по облигациям, закладным и т.д. на несколько пунктов ниже, чем стандартная ставка по ипотеке).

Все это значительно увеличивает оборачиваемость средств банка и количество возможных ипотечных сделок.