(1).jpg)
Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с ЗАО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.
Программа, разработана совместно с ЗАО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.
Обзор документа
Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации
в составе председательствующего — Председателя Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации Иванова А.А.;
членов Президиума: Амосова С.М., Валявиной Е.Ю., Витрянского В.В., Вышняк Н.Г., Горячевой Ю.Ю., Завьяловой Т.В., Иванниковой Н.П., Исайчева В.Н., Маковской А.А., Першутова А.Г., Сарбаша С.В., Слесарева В.Л., Юхнея М.Ф. —
Заслушав и обсудив доклад судьи Горячевой Ю.Ю., Президиум установил следующее.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Михеев Олег Леонидович и Управление Федеральной регистрационной службы по Волгоградской области (далее — регистрирующий орган).
Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 18.11.2009 в удовлетворении искового требования отказано.
Федеральный арбитражный суд Поволжского округа постановлением от 22.03.2010 решение суда первой инстанции оставил без изменения.
В отзыве на заявление банк просит оставить названные судебные акты без изменения как соответствующие действующему законодательству.
Проверив обоснованность доводов, изложенных в заявлении и отзыве на него, Президиум считает, что оспариваемые судебные акты подлежат отмене, дело — направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции по следующим основаниям.
Договор об ипотеке зарегистрирован регистрирующим органом 29.12.2007, номер регистрации 34-34-01/561/2008-135.
Ответ от банка получен не был, и заявление о прекращении ипотеки банк в регистрирующий орган не направил.
Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции исходил из следующего.
Залог прекращается по основаниям, указанным в пункте 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации, в том числе с прекращением обеспеченного залогом обязательства.
О прекращении ипотеки должна быть сделана отметка в реестре, в котором зарегистрирован договор об ипотеке.
Банком была выдана истцам справка от 17.03.2009 № 51/ДО-14 об отсутствии обязательств по кредитному договору.
Направленное названными обществами письмо банку о представлении в регистрирующий орган документов, необходимых для погашения ипотеки, не соответствует предусмотренной нормами закона процедуре погашения записи об ипотеке, факт уклонения банка от погашения регистрационной записи истцами не доказан.
Между тем судами не учтено следующее.
Пункт 1 статьи 25 Закона об ипотеке предусматривает погашение регистрационной записи об ипотеке при поступлении в регистрирующий орган заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда или третейского суда о прекращении ипотеки. Представление иных документов не требуется.
Таким образом, из системного толкования указанных норм права следует, что в отсутствие возможности подачи в регистрирующий орган совместного заявления залогодателя и залогодержателя запись об ипотеке может быть погашена на основании решения суда.
Следовательно, если ипотека по предусмотренным законом основаниям прекратилась, но значится в реестре как существующая для всех третьих лиц, что нарушает права залогодателя, он вправе обратиться в суд с надлежащим требованием, направленным на прекращение зарегистрированного обременения.
Поскольку законодательством не предусмотрен обязательный досудебный порядок урегулирования таких споров, предварительное обращение к государственному регистратору с соответствующим заявлением не требуется (пункт 55 постановления № 10/22).
При рассмотрении подобных дел суд обязан проверить возражения залогодержателя относительно прекращения ипотеки, если они заявлены, а также факты регистрации ипотеки по указанным в иске объектам недвижимости на основании выписок из государственного реестра.
В данном случае эти обстоятельства судом не исследованы и не установлены.
Таким образом, оспариваемые судебные акты нарушают единообразие в толковании и применении арбитражными судами норм права, поэтому в соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отмене.
Дело подлежит направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
При новом рассмотрении дела суду следует учесть, что в силу пункта 3 постановления № 10/22 сама формулировка, в которой заявлено требование по настоящему делу, не может служить основанием к отказу в его удовлетворении.
Содержащееся в настоящем постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации толкование правовых норм является общеобязательным и подлежит применению при рассмотрении судами аналогичных дел.
Учитывая изложенное и руководствуясь статьей 303, пунктом 2 части 1 статьи 305, статьей 306 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации постановил:
решение Арбитражного суда Волгоградской области от 18.11.2009 по делу № А12-17188/2009 и постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 22.03.2010 по тому же делу отменить.
Дело направить в Арбитражный суд Волгоградской области на новое рассмотрение.
| Председательствующий | А.А. Иванов |
Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 12 октября 2010 г. N 6267/10
Текст постановления официально опубликован не был
Компании-залогодатели обратились в суд с иском к банку-залогодержателю о прекращении ипотеки.
Как указали истцы, договор ипотеки был заключен для обеспечения обязательств по погашению кредита физлицом. Заемщик полностью исполнил обязательства, что подтверждается справкой от банка. Однако последний уклоняется от погашения регистрационной записи об ипотеке.
Компании обращались в регистрирующий орган для погашения записи. Между тем рассмотрение заявления было приостановлено до получения аналогичного документа от залогодержателя.
Президиум ВАС РФ не согласился с нижестоящими судами, посчитавшими требование необоснованным. Он отправил дело на новое рассмотрение и разъяснил следующее.
Закон об ипотеке предусматривает погашение регистрационной записи об ипотеке при поступлении в регистрирующий орган документов: заявления владельца закладной; совместного заявления залогодателя и залогодержателя; заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства; решения суда о прекращении ипотеки. Представление иных материалов не требуется.
Таким образом, в отсутствие возможности подать в регистрирующий орган совместное заявление залогодателя и залогодержателя запись об ипотеке может быть погашена на основании решения суда.
Следовательно, если ипотека по предусмотренным законом основаниям прекратилась, но значится в реестре как существующая, что нарушает права залогодателя, он вправе обратиться в суд. В этом случае заявляется требование, направленное на прекращение зарегистрированного обременения.
Поскольку законодательством не предусмотрен обязательный досудебный порядок урегулирования таких споров, предварительное обращение к госрегистратору с соответствующим заявлением не требуется.
При рассмотрении подобных дел суд обязан проверить возражения залогодержателя относительно прекращения ипотеки (если они заявлены), а также факты регистрации ипотеки по указанным в иске объектам (на основании выписок из реестра).
регистрационной записи об ипотеке
Ипотека прекращается в следующих случаях:
— прекращение обеспеченного залогом основного обязательства (уплатой долга, соглашением об отступном, зачетом встречного требования, новацией и др.);
— прекращение обстоятельств, с которыми закон связывает возникновение залога (полная оплата имущества, приобретенного с рассрочкой платежа, возврат суммы кредита на приобретение жилья);
— гибель заложенного имущества;
— прекращение права собственности залогодателя на предмет ипотеки по установленным законом основаниям, в том числе при изъятии имущества у залогодателя на том основании, что в действительности собственником имущества является другое лицо (виндикация) (ст. 42Закона об ипотеке);
— продажа объектов с публичных торгов (ст. 57Закона об ипотеке);
— приобретение заложенного имущества залогодержателем для себя или третьих лиц с зачетом в счет покупной цены требований залогодержателя к должнику, обеспеченных ипотекой (пп. 2 п. 3 ст. 55Закона об ипотеке);
— продажа объектов залогодателем залогодержателю при объявлении торгов несостоявшимися (п. 2 ст. 58Закона об ипотеке);
— отказ залогодержателя оставить за собой заложенное имущество после повторных публичных торгов (п. 5 ст. 58Закона об ипотеке);
— передача закладной законным владельцем закладной в орган по государственной регистрации или нахождение ее у залогодателя либо должника по основному обязательству, если иное не доказано или не установлено Законом об ипотеке (п. 7 ст. 17Закона об ипотеке);
— иные предусмотренные законом случаи.
В соответствии со статьей 25Закона об ипотеке регистрационная запись об ипотеке погашается на основании:
— совместного заявления залогодержателя и залогодателя о прекращении залога;
— заявления законного владельца закладной;
— решения суда, арбитражного суда или третейского суда.
Независимо от оснований прекращения ипотеки представление на регистрацию документов, подтверждающих прекращение ипотеки, не требуется.
Записи о погашении регистрационных записей об ипотеке вносятся в подразделы III-2иIII-4в порядке, установленномразделом VIПравил ведения Единого государственного реестра прав.
В случаях когда права залогодержателя удостоверялись закладной, для погашения записи об ипотеке должен быть представлен подлинный экземпляр закладной. После погашения регистрационных записей об ипотеке орган по государственной регистрации прав аннулирует закладную.
Если в свидетельство о государственной регистрации права, выданное правообладателю (залогодателю), была внесена запись о зарегистрированной ипотеке, после прекращения ипотеки правообладателю по его ходатайству может быть выдано новое свидетельство о государственной регистрации права, не содержащее записи о наличии зарегистрированной ипотеки.
Цель настоящей главы — кратко познакомить читателя с теми расходами, которые ожидают его при совершении сделок с недвижимостью в зависимости от их заключения в нотариальной или простой письменной форме.
Признание задолженности по ипотеке погашенной, при оставлении банком квартиры за собой
Долгое время суды неохотно применяли данную правовую норму и не спешили освобождать должников от остатка долга после передачи заложенной квартиры банку, ссылаясь на то, что освобождение от долга возможно только в том случае, если банк оставил за собой квартиру по соглашению с заемщикам зафиксированному в кредитному договоре, а не по итогам исполнительного производства, да и правовая норма была введена уже после заключения кредитного договора.
В настоящее время, судебная практика поменялась и заемщики имеют возможность требовать в суде признания задолженности погашенной, если в ходе исполнительного производства банк оставил квартиру за собой, но при этом продолжает требовать погасить оставшийся долг по кредиту.
Причиной изменения судебной практики послужило ряд судебных постановлений Верховного Суда РФ, в которых ВС РФ указал:
— во-первых, что положения данной правовой нормы применяются и к кредитным договорам, заключенным до ее введения, главное, чтобы решение об оставлении квартиры за собой было принято в период ее действия;
— во вторых, что положения закона распространяются не только на тех лиц, которые при заключении договора об ипотеке установили положение о том, что залогодержатель вправе оставить заложенное имущество за собой при обращении взыскания на предмет ипотеки, но и на тех заемщиков, у которых, банк забрал квартиру в ходе исполнительного производства.
Таким образом, Верховный Суд РФ подтвердил, что если банк оставил за собой квартиру по итогам, исполнительного производства, то оставшаяся задолженность считается погашенной, и другим судам следует руководствоваться таким же подходом.
Однако, для признания задолженности по ипотеке погашенной есть важное условие: стоимость квартиры на момент получения кредита, должна быть выше или равняться размеру кредита без начисленных процентов и пени.
Что делать если банк забрал квартиру и продолжает требовать погашения долга?
Признание задолженности погашенной является очень актуальным по валютной ипотеке, поскольку в результате резкого роста курса доллара размер долга в один момент мог значительно превысить стоимость квартиры. Поэтому, если вы является валютным заемщиком, банк уже забрал у вас квартиру и при этом продолжает требовать погасить оставшуюся сумму долга, то не спешите признавать себя банкротом, для начала обратитесь в суд с заявлением о признании задолженности по валютной ипотеке погашенной.
При этом, как уже было ранее сказано, для подачи такого заявления необходимо, чтобы стоимость квартиры превышала или балы равной размеру кредита на момент заключения ипотечного договора, т.е. по существовавшему на тот момент курсу.
В настоящее время у нас имеется положительная практика по признанию задолженности по ипотеке погашенной, а обязательств по кредитному договору прекращенной, в связи с чем будем рады помочь Вам в решении Ваших проблемы.