Залог – это способ обеспечения обязательств между должником (залогодателем) и кредитором (залогодержателем). Залог может быть первичным или вторичным. В первом случае залог передается в Банк как залог первой очереди. Если заёмщик получает другой кредит (при этом рефинансируя первый кредит) в другом банке, срабатывает механизм залога второй очереди.
Обеспечение – это набор условий, который дает кредитору уверенность в том, что долг будет возвращен. Обеспечением по кредиту может выступать залог в виде недвижимости, движимого имущества и иных высоколиквидных средств (ценные бумаги, гарантии), а также поручительство. Кроме основного обеспечения по кредиту, в ряде стран имеется необходимость предоставления дополнительных источников дохода, потому как кредитный риск для кредитора выше.
Для того, чтобы обеспечить кредит залогом кредитный специалист сперва рассчитывает сумму обязательств должника:
Далее оценивает обеспечение по кредиту. Обеспечение должно покрывать сумму обязательств. Регистрация договоров залога происходит в соответствующих органах и заверяется в нотариусе.
Чтобы подкрепить вышеизложенный материал, давайте приведу 2 примера:
Вы взяли кредит:
| Параметры кредита 1 | |
|---|---|
| Цель | на пополнение оборотных средств |
| Сумма | 5 000 000 рублей |
| % ставка | 11% годовых |
| Срок | 60 месяцев (5 лет). |
В качестве обеспечения по кредиту предоставляете 3-х комнатную квартиру, примерной рыночной ценой 16 000 000 рублей. При расчете залоговой стоимости по недвижимости, Банками применяется коэффициент ликвидности примерно от 40-70% от стоимости имущества. В вашем случае допустим, он будет составлять 50%. Таким образом, ваша квартира будет оценена специалистом Банка в сумме 8 000 000 рублей. Теперь подсчитаем сумму обязательств:
Поздравляем, ваше обеспечение полностью и с запасом покрывает ваши обязательства, и у вас появляется отличный шанс получить кредит.
Вы получаете ипотечный кредит на покупку квартиры, стоимость которой составляет 14 000 000 рублей.
Цель — покупка квартиры
| Параметры кредита на покупку квартиры | |
|---|---|
| Сумма | 14 000 000 рублей |
| % ставка | 10% годовых |
| Срок | 120 месяцев (10 лет). |
При ипотечном кредитовании, в качестве обеспечения по кредиту требуется предоставление приобретаемой недвижимости. Каков же будет расчет залогового обеспечения? Здесь остановимся поподробнее. Коэффициент ликвидности будет также равен 50%. Теперь смотрите: Если приобретаемая недвижимость стоит 14 000 000 рублей, то после применения коэффициента её оценочная стоимость в качестве обеспечения будет равна 7 000 000 рублей. А сумма ваших обязательств перед Банком составляет:
Образовалась разница в 21 000 000 рублей. В этом случае, нужно на разницу ваших обязательств предоставить дополнительный залог. Однако, одним из условий ипотечных кредитов является собственный взнос на приобретаемое имущество. Обычно она варьируется от 30% до 70%. Детально об этом, я объясню вам в следующей теме.
Можно выявить следующие отличительные особенности ипотечного кредита:
1. Обязательность обеспечения залогом (причем в качестве залога может выступать и та недвижимость, для покупки которой берется ипотечный кредит).
Это означает, что в случае неисполнения заемщиком обязательств осуществляется обращение взыскания на жилье с последующей его реализацией, чтобы погасить задолженность заемщика по кредиту перед кредитором. Оставшаяся после погашения кредита сумма за вычетом расходов, связанных с процедурой обращения взыскания и продажи жилья, возвращается бывшему заемщику.
Заемщик и все совершеннолетние члены его семьи дают нотариально заверяемое согласие на освобождение переданного в ипотеку жилого помещения в случае обращения на него взыскания.
Передаваемое в ипотеку жилье должно быть свободным от каких — либо ограничений (обременении), не должно быть заложено в обеспечение другого обязательства.
2. Длительность срока предоставления кредита.
Долгосрочные ипотечные жилищные кредиты предоставляются на срок от 3 и более лет (оптимально 20-25 лет). Благодаря длительному сроку погашения уменьшается размер ежемесячных выплат заемщика.
3. Большинство ипотечных ссуд носят целевой характер.
4. Ипотечный кредит считается относительно низкорисковой банковской операцией. К основным требованиям можно отнести следующие:
• сумма кредита, как правило, составляет не более 60-70% рыночной стоимости покупаемого жилья;
• величина ежемесячного платежа по кредиту не должна превышать 30% совокупного дохода заемщика и созаемщиков (в том случае, если они имеются) за соответствующий расчетный период;
• при процедуре оценки вероятности погашения кредита кредитор использует официально подтвержденную информацию о текущих доходах заемщика и созаемщиков.
Указанные стандарты и требования направлены на снижение рисков для кредитора и заемщика.
Соблюдение четких стандартов и требований к процедурам предоставления и обслуживания кредитов является основой для надежного функционирования вторичного рынка ипотечных кредитов и привлечения средств частных инвесторов в этот сектор, в том числе через эмиссионные ипотечные ценные бумаги или облигации.
Преимущества ипотечного кредита
Приобретая жилье в кредит, покупатель получает возможность жить в своей собственной новой квартире уже сегодня, а расплачиваться за нее постепенно в течение нескольких лет.
Одновременно покупателю предоставляется существенная льгота по подоходному налогу в размере всей суммы кредита и процентов по нему в течение всего срока кредитования. С точки зрения максимального использования льготы по подоходному налогу, более выгодно приобретать жилье в кредит, чем выплачивать всю стоимость квартиры сразу наличными. Льгота по подоходному налогу при покупке недвижимости без использования кредита ограничена 5000 минимальными размерами оплаты труда, учитываемыми в течение только 3 лет.
Еще одно преимущество жилищного ипотечного кредита в том, что кредитный договор служит подтверждением происхождения средств, направляемых Заемщиком на покупку квартиры. Такое подтверждение может быть затребовано налоговыми органами в соответствии с вступившим в силу положением нового налогового кодекса о налоговом контроле за расходами граждан.
Система ипотечного кредитования
Система ипотечного кредитования включает два направления:
1 непосредственную выдачу ипотечных кредитов хозяйствующим субъектам и населению;
2 продажу ипотечных кредитов на вторичном рынке (ипотечных обязательств), которая обеспечивает дополнительное привлечение ресурсов для кредитования.
Первым направлением занимаются в основном ипотечные банки, вторым — финансовые компании, фонды, скупающие активы ипотечных банков, обеспеченные залогом имущества, и затем от своего имени на их базе выпускающие ценные бумаги (облигации). Ценные бумаги ликвидны, поскольку обеспечены недвижимостью и позволяют получать долгосрочный и стабильный доход на инвестиции. По обязательствам некоторых финансовых компаний за рубежом гарантом выступает государство, что повышает их надежность.
Функционирование вторичного рынка ипотечного кредита на жилье обеспечивает ликвидность капитала ипотечных банков, связывает денежную массу в обороте, способствует перераспределению капитала по районам страны и экономическим сферам, стабилизирует процентные ставки по кредитам.
Банки, занимающиеся ипотечным кредитованием, в этих условиях не так ограничены кредитными ресурсами, поскольку, осуществляя операции на вторичном рынке, имеют возможность дополнительно мобилизовать необходимые средства которые снова пускают в оборот, выдавая новые кредиты. Эффективное функционирование данной системы предполагает наличие развитого вторичного ипотечного рынка
Выше было отмечено, что ипотечное кредитование – это особый род взаимоотношений между получателем кредита и лицом, предоставляющим кредит, теперь рассмотрим субъективно-объективную структуру этих отношений.
Объектами ипотечного кредитования являются:
· жилые помещения, т.е. квартиры, дома, коттеджи, дачи, здания и сооружения предприятий, занятых в социальной сфере;
· офисные помещения, торговые центры, отдельные магазины и другие объекты сервисного обслуживания коммерческой деятельности;
· производственные помещения – склады, заводские здания и научно-исследовательские институты, объекты энергетики, гаражи и другие помещения производственного назначения.
Субъектами ипотечного кредитования являются: ипотечный кредитор, заемщик (собственник недвижимости), инвестор, специализированные посредники, правительство. В качестве инвесторов могут выступать другие кредитные и финансовые организации, страховые компании, пенсионные фонды, а также население. Каждый из участников ипотечного рынка имеет свои собственные цели (табл. 1), и только при согласовании интересов всех участников система ипотечного кредитования достигает своего наилучшего развития.
Таблица 1 — Субъекты ипотечных кредитов, их функции и прямые цели
Участники рынка ипотечных кредитов
Заемщик (залогодатель) – физичес-кие лица
— физические лица, желающие улучшить свои жилищные условия и удовлетворяющие требованиям банков по уровню кредито- и платежеспособности
Заключают кредитные договоры с целью покупки или строительства жилья. Обеспечением исполнения обязательств по договорам служит залог приобретаемого жилья
Максимизация объема привлечения дешевых финансовых ресурсов для покупки или строительства жилья
— Коммерческие, сберегательные, ипотечные банки;
— ссудосберегательные ассоциации, стройсберкассы;
— — взаимосберегательные союзы и т.п.
Предоставляют заемщикам в установленном порядке ипотечные кредиты на основе оценки платежеспособности и кредитоспособности заемщика.
Обслуживание выданных ипотечных кредитов.
Имеет возможность в случае невыполнения должником своих обязательств получить удовлетворение денежных требований из стоимости заложенного жилого помещения преимущественно перед другими кредиторами залогодателя
— Максимизация доходности активных операций;
— ограничение рисков и обеспечение возвратности ссудного капитала
Юридические и физические лица
Продают жилые помещения, находящиеся в их собственности или принадлежащие другим физическим лицам, по их поручению
— Максимизация денежных средств за продаваемое жилое помещение;
— минимизация рисков, связанных с продажей
Создание благоприятных условий для развития рынка ипотечного капитала
— Капитализация недвижимого имущества и обеспечение его оборотоспособности;
— не инфляционная поддержка сферы жилого строительства;
— решение жилищной проблемы в отдельном регионе и в стране в целом;
— уменьшение разрыва между производительным и финансовым капиталом;
— пополнение доходной части бюджета и обслуживание внутреннего долга
Государственные органы, регулирующие и контролирующие деятельность участников ипотечного рынка
— Органы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;
— органы опеки и попечительства; юридические консультации
— Регистрация сделок купли-продажи жилых помещений;
— оформление перехода прав собственности к новому собственнику;
— регистрация договоров об ипотеке и права ипотеки;
— хранение и предоставление информации по правам собственности и обременению залогом жилья всем участникам ипотечного рынка
Государственная поддержка участников ипотечного рынка и контроль за их деятельностью
Операторы вторичного рынка ипотечного кредитования
Специализированные агентства ипотечного кредитования, ипотечные фонды
— рефинансирование кредитов на основе установленных нормативов и требований, предъявляемых к процедурам ипотечного кредитования;
— выпуск эмиссионных ипотечных ценных бумаг;
— привлечение средств инвесторов сферу жилищного кредитования;
— оказание кредиторам содействия рациональной практики проведения операций ипотечного кредитования;
— разработке типов ипотечных кредитов, более доступных для заемщика и менее рискованных для кредиторов
Создание системы ипотечного кредитования в стране
Страховые компании, имеющие лицензии на данные виды страхования
— Страхования рисков ипотечного кредитования;
— создание совместных проектов с ипотечными кредиторами;
— разработка собственных программ кредитования покупки жилья на основе накопительного страхования
Получение прибыли, расширение круга своих операций, повышение рейтинг
Юридические и физические лица, имеющие право на осуществление профессиональной оценки жилых помещений
Осуществляют оценку жилых помещений, являющихся предметом залога при ипотечном кредитовании
Получение прибыли, расширение круга своих операций, повышение рейтинга
Юридические лица, получившие лицензии как профессиональные посредники на рынке купли-продажи жиль
— Подбор вариантов купли-продажи жилья для заемщика;
— организация продажи жилья по поручению других участников рынка жилья;
— участие в организации проведения торгов по реализации жилья, бывшего в залоге, на которое судом обращено взыскание
Получение прибыли, расширение круга своих операций, повышение рейтинга
-юридические лица: инвестиционные банки, пенсионные фонды, страховые компании, паевые инвестиционные фонды и другие кредитные и финансовые институты
Приобретают ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами, эмитируемые ипотечными кредиторами или операторами вторичного рынка
— Максимизация прибыли капитала, вкладываемого в закладные или ипотечные ценные бумаги;
— обеспечение надежности вложени
Нужно отметить, что перечисленные выше субъекты ипотечного кредитования преследуют различные цели.
Основной целью заемщика является максимизация объема привлечения дешевых финансовых ресурсов для организации или реконструкции действующего производства товаров. Если осуществляется кредитование покупки жилья для физических лиц, то основная цель заемщика заключается в приобретении по возможности лучшего и более дешевого жилья, при этом заемщик должен производить ежемесячные выплаты по кредиту.
Задача банка, т.е. кредитора, заключается в максимизации прибыли и дивидендов своих акционеров. Таким образом, целями банка при ипотечном кредитовании являются максимизация доходности активных операций, ограничение рисков и обеспечение возвратности ссудного капитала.
Инвестор также стремится получить наибольшую прибыль, вкладывая свои средства в закладные или ценные бумаги, обеспеченные закладными. Таким образом, целью инвестора при использовании механизма залогового кредитования, является максимизация прибыли капитала, вкладываемого в закладные или ценные бумаги.
Одним из субъектов кредитования является правительство. В организации и развитии кредита роль правительства заключается в создании условий, позволяющих банкам эффективно заниматься ипотечным кредитованием без неоправданных рисков. Собственными же целями правительства на рынке ипотечных кредитов являются:
· капитализация недвижимого имущества и обеспечение его оборотоспособности;
· неинфляционная поддержка сферы материального производства;
· пополнение доходной части бюджета и обслуживание внутреннего долга;
· создание условий для надежного и эффективного функционирования системы ипотечного кредитования.
Сравнение целей основных субъектов рынка ипотечного кредитования позволяет сделать вывод об их разнонаправленности.