Кто платит за оформление документов при ипотеке

Основная графа издержек ложится на продавца, т.к. он должен, по негласным правилам рынка недвижимости, подготовить недвижимость к продаже (хотя бы по документам).

Разберем, какие несет продавец при продаже квартиры, список нужных бумаг зависит от:

Что оплачивает покупатель квартиры (документы, услуги):

При приобретении квартиры в ипотеку покупатель платит за несколько видов страхования, которые ненавязчиво предлагает банк, взамен на уменьшения процентной ставки. Это можно назвать финансовым шантажом в рамках законодательства — не хочешь, не плати, но тогда получи кредит с повышенной ставкой и расплачивайся за свое решение долгих 15-20 лет. Сумма ежегодной страховой выплаты, в совокупности может составлять 15 — 30 и более рублей в год, в зависимости от количества страховок.

Каждый покупатель решает самостоятельно, я бы рекомендовал перед принятием решения вооружиться калькулятором и посчитать, сравнить две суммы:

  • первая — растраты на выплаты по страховке за весь период кредита;
  • вторая — разницу конечной выплаты по пониженной ставке и по повышенной (без оплаты страховок).

Некоторые банки предлагают составить ДКП (договор купли-продажи), естественно за оплату (3- 5 тысяч). Отказываться не имеет смысла, но проверять необходимо очень тщательно, как и остальные документы по сделке.

При наличии долгов по коммунальным платежам домоуправление не выдаст копию лицевого счета и справку на продажу — оба документа не нужны для регистрации сделки в Росреестре, но важны для покупателя.

Как выйти из ситуации? Покупатель вносит задаток продавцу в размере долга и покрывает этот долг, затем оформляется сделка, либо идут на сделку с долгами, но стоимость квартиры снижается на сумму долга. Затем, после того, как покупатель становится собственником квартиры, он оплачивает все долги по коммунальным услугам.

Налог с продажи недвижимости оплачивается физлицами — 13% от суммы, указанной в ДКП (договоре купли-продажи).

В каких случаях:

  • владения квартирой менее 3 лет (до 01.01.2016);
  • владение недвижимостью менее 5 лет (с 01.01.2016 года).

Не платит налог в случае:

  • приобретения в дар, наследства, приватизации, ренты

Дата отсчитывается с момента внесения записи в единый государственный реестр прав на недвижимое имущество.

При продаже квартиры, приобретенной в браке, бывший собственник оплачивает нотариусу оформление согласия супруга (-ги) на сделку продажи жилья. Этот документ обязателен для Росреестра. Стоимость, в зависимости от тарифа нотариуса.

Справка с ПНД (психо-неврологического диспансера), иногда требуется, если продавец пожилой человек или маргинал, а так же по просьбе банка, выдающего ипотечный займ покупателю.

Я поделил эти расходы при покупке и продаже квартиры на покупателя и продавца поровну. Но, сделка оформляется договором, поэтому как договоритесь. Размер оплаты услуг нотариуса варьируется от 0,5 — 1% от стоимости квартиры.

Сегодня вы узнали о том, кто, за что и сколько платит из участников сделки (покупатель и продавец): риэлтору, банку, государству, нотариусу. Берегите свои деньги и нервы!

Ипотечный кредит, как правило, имеет достаточно привлекательную ставку, если сравнивать с другими видами кредита. Но вместе с тем, нужно быть готовым к дополнительным расходом, связанным с оформлением и обслуживанием ипотеки. В среднем расходы, которые далеко не каждый заемщик учитывает при оформлении ипотеки, ориентируясь лишь на ставку по кредиту, могут достигать десятой части от стоимости приобретаемой квартиры.

Вы учли все расходы при оформлении ипотечного займа?

Расходы по оплате оценки приобретаемой квартиры лежат на заемщике. Оценка недвижимости является обязательным этапом при оформлении ипотеки. В первую очередь она нужна банку для того, чтобы знать, что в случае невыплаты квартиру можно будет продать по определенной стоимости и погасить вырученными средствами долг заемщика. Теоретически, стоимость квартиры фигурирует и в договоре купли-продажи, но на нее нельзя ориентироваться, так как она не является среднерыночной. Продавец и покупатель могут договориться между собой о практически любой цене, как заниженной (ради ухода от налогов), так и завышенной.

Читайте также:  Дадут ли военную ипотеку если есть кредиты

Оценка проводится сторонними организациями, которые сотрудничают с банком. Как правило, клиенту предлагают несколько вариантов оценочных компаний на выбор. Но стоимость их услуг примерно одинаковая, около пяти тысяч рублей, если объект не стандартный – то дороже.

Сэкономить на оценке возможно лишь в том случае, если она проводится внутренним подразделением банка самостоятельно и бесплатно. Не очень часто, но такое встречается.

Так же, если заемщика не устроят цены (допустим, объект сложный и стоимость оценки на рынке разнится), можно попробовать согласовать с банком проведение оценки в той компании, с которой удобнее работать (устраивает цена), даже если ранее оценка для этого банка не проводилась. Это может привести к затягиванию процедуры, и при покупке стандартной квартиры имеет смысл просто согласиться на условия банка.

Важным моментом является то, что если оценщики решат, что стоимость квартиры по договору купли-продажи завышена, заемщику придется изыскивать средства для увеличения первоначального взноса. Если он минимален, это может стать проблемой, а еще поводом задуматься, почему квартира продается по цене выше рыночной.

Обязательным видом страхования при ипотечной сделке является страхование недвижимого имущества. Если в ипотеку приобретается стандартная квартира, то это обычно не дорого: от 0,09% до 0,16% от суммы кредита . Страхование жилого дома может обойтись в 1-2% в зависимости от его возраста, износа, наличия деревянных перекрытий, газа.

Дополнительно банки чаще всего настаивают на страховании жизни и здоровья клиента, стоимость такой страховки может составлять от 0,10% до 2% от суммы кредита в зависимости от возраста, состояния здоровья и профессии заемщика.

Можно ли сэкономить на страховке при оформлении ипотеки?

Несмотря на то, что навязывание страхования жизни было признано незаконным еще в 2008 году, сэкономить на оплате данной го вида страхования не получится. Практически в каждом банке, политика которого требует страхования жизни, есть дифференциация ставок по ипотеке (и по другим видам кредитов) в зависимости от того, получено ли согласие заемщика на страхование или нет.

Ставка при отказе от страховки будет выше на 3-5 п.п., очевидно выгоднее оплатить не настолько дорогую страховку, которая все же имеет смысл, учитывая длительный срок ипотечного кредита, чем значительно повысить ежемесячный платеж и увеличить переплату по кредиту на несопоставимую со стоимостью страховки сумму.

Страхование титула является обязательным во многих банках. Некоторые из них просят застраховать риск утери права собственности на три года, некоторые на весь срок кредита, стандартный страховой тариф 0,2%. Если квартира часто перепродавалась или есть какие-то проблемные бывшие собственники – страховка подорожает.

В случае если заемщик сам сомневается в отсутствии риска, он может дополнительно оформить добровольное страхование титула на разницу между оценочной стоимостью и суммой кредита. Это позволить обезопасить себя, если сделку признают неправомерной и квартиру отберут по суду. При приобретении квартиры у единственного собственника, который не совершал с ней никаких сделок в течение трех последних лет, на этом виде страхования вполне можно сэкономить.

Уберечь себя от лишних трат можно, если рассчитать стоимость страховки в максимально возможном количестве страховых компаний, сотрудничающих с банком. Страховые тарифы могут существенно разниться, хоть и считается, что комплексное страхование всех рисков дешевле, возможно страхование имущества будет выгоднее в одной страховой, а страхование жизни – в другой.

Читайте также:  Когда можно подать на имущественный вычет при ипотеке

Договор страхования многолетний, сэкономив даже немного на ежегодном платеже, можно существенно сэкономить на реальной переплате.

Нужно помнить и о различных банковских комиссиях: за перевод денег, снятие наличных, аренду ячейки. Некоторых подобных трат можно избежать, просто заранее проконсультировавшись со специалистом банка. Аренду ячейки, конечно, не отменят, но тарифы банка часто предусматривают отмену или снижение комиссии за снятие наличных, если снимается сумма не выше определенной. Или комиссия будет существенно ниже, если деньги пролежали на счете месяц.

Зная такие особенности, можно хорошо сэкономить на оплате лишней комиссии лишь за то, что сняли деньги на день раньше или не разбили сумму снятия на два дня.

Какие еще могут быть расходы при оформлении ипотеки?

К прочим расходам, которых не удастся избежать, можно отнести нотариальные. Часто банки просят нотариального заверения:

  • договора купли-продажи;
  • согласия супруги или супруга на сделку;
  • копий документов;
  • доверенностей.

Эти расходы стоит учесть на стадии подачи заявки на ипотечный кредит. При прочих равных условиях, выгоднее работать с банком, который не требует обязательного порядка нотариального заверения множества документов.

Можно хорошо сэкономить на услугах брокеров и риелторов, но лишь в том случае, если вы сами хорошо ориентируетесь по рынку недвижимости и готовы самостоятельно разбираться в условиях разных банков. В ситуации, когда средства ограничены, может иметь смысл заниматься сделкой самостоятельно и сэкономить на услугах посредников от 4% до 12% от суммы кредита.

Важно знать, что если приобретаемый объект нестандартен (дом, доля, комната), или заемщик имеет проблемы с подтверждением дохода (ИП, серая зарплата), обойтись без посредников будет сложно.

Прочими расходами можно считать и комиссии за внесение изменений в кредитный договор, и взимание платы за выдачу банком справок и выписок. Рассчитать все возможные расходы практически нереально, поэтому при оформлении ипотеки стоит рассчитывать свой бюджет и включать в него небольшие непредвиденные траты даже, если кажется, что абсолютно все уже учтено.

Какие расходы несет покупатель при покупке квартиры – таким вопросом задаются все, кто намерен оформить сделку с недвижимостью. Разумеется, главный расход – это оплата стоимости жилья, но и на оформление документов тоже придется отложить определенную сумму.

Эта категория затрат полностью ложится на плечи продавца, который намерен сразу же после того, как найдется покупатель, приступить к оформлению сделки купли-продажи. Этот момент очень важен, так как нехватка нужных бумаг на момент подписания купчей может застопорить процесс продажи на неопределенный срок.

Чаще всего требуются такие документы:

  1. Справки БТИ (поэтажный план, оценка, экспликация). Если с момента последней поверки не прошло более года, то за получение этих справок придется заплатить сумму около 400-500 руб.
  2. Если оценка квартиры не производилась, либо устарела, то за выезд техника БТИ на дом придется заплатить 1200 руб.
  3. Дополнительные справки БТИ о соответствии адреса, а также о соответствии площади жилья обойдутся еще в сумму около 400-500 руб.
  4. Если в квартире имеется перепланировка (неузаконенная), то в зависимости от ее характера придется потратить сумму от 30 тыс. руб.
  5. Справка из ФНС об отсутствии задолженности по оплате налога – бесплатно.
  6. Выписки из домовой книги, справки об отсутствии задолженности по ЖКХ – бесплатно.

Сбором справок можно заниматься самостоятельно, либо поручить это риелтору, стоимость услуг которого обойдется в сумму от 3 тыс. руб.

Состав этой части расходов довольно разнообразен. Обычно эту часть затрат несет покупатель, но по договоренности с продавцом сумма может быть поделена пополам. Оплатить придется:

  1. Составление купчей. Расходы потребуются в случае привлечения к оформлению юриста и/или нотариуса. За подготовку документа юрист потребует оплату в размере от 3 до 12 тыс. руб., тогда как за нотариальное заверение сделки заплатить придется в зависимости от цены квартиры:
  • Минимально 8 тыс. руб.;
  • При цене жилья от 5 млн. руб. – 40 тыс. руб.;
  • При цене жилья от 9 млн. руб. – от 75 тыс. руб.;
  • При цене жилья от 12 млн. руб. – от 105 тыс. руб.
  1. Аренду ячейки в банке. Расценки на данный вид услуг стартуют от 1200 руб./месяц.
  2. Проверка денег. Эта услуга также предоставляется банком и оценивается от 0,1% от общей суммы.
  3. Регистрацию перехода права собственности на квартиру в Росреестре. Складывается из оплаты госпошлины и стоимости непосредственной регистрационной услуги – от 3 до 6 тыс. руб.
  4. Заверение согласия супруга на сделку. За каждое согласие по нотариальному тарифу придется заплатить от 300 руб.
  5. Нотариальное заверение доверенности – от 500 руб.
Читайте также:  Как не брать ипотеку и купить квартиру в


​В эту категорию затрат входит все то, что предвидеть заранее было сложно, либо решение принималось в авральном режиме. Например, изначально намеревавшийся продавать квартиру самостоятельно владелец решает привлечь риелтора. Стоимость его услуг будет варьироваться в зависимости от того, в каком конкретно агентстве он работает, а также от списка порученных мероприятий.

Большие сложности с продажей могут возникнуть из-за противодействия родственников продавца или иных заинтересованных лиц. В таких случаях дело часто доходит до суда. Судебные расходы обычно несут обе стороны (истец и ответчик), причем истец при положительном решении суда может взыскать с ответчика ущерб и компенсацию судебных затрат.

Эту часть расходов также несет продавец, так как в результате сделки получает облагаемый налогом доход. Общая ставка для всех резидентов Российской Федерации составляет 13%, а для нерезидентов – 30%.

Однако, в ряде случаев продавец не обязан платить налог. Согласно поправкам к законодательству, вступившим в силу с 01.01.2017 г., не должны платить НДФЛ с продажи квартир те, кто стал собственником свыше 5 лет тому назад. Это правило применяется ко всем объектам жилой недвижимости, приобретенным в собственности после 01.01.2016 г. Если же вы приобрели квартиру раньше, то к ней будет применено более раннее правило, согласно которому налогом не облагаются сделки с жилой недвижимостью, находящейся в собственности дольше 3 лет.

Однако, есть еще ряд ситуаций, при которых уже после 3 лет владения квартирой, ее можно продать и не платить НДФЛ. Это относится к тем случаям, когда жилье было получено:

  1. В дар или по наследству от родственника.
  2. Приватизировано.
  3. Получено по договору ренты с иждивением.

Отсчет срока владения квартирой начинается от той даты, которая указана в выписке из ЕГРП.

Для расчета сумм возврата имеет значение, когда была приобретена продавцом квартира и за сколько продана. Максимальная сумма продажи, с которой покупателю будет осуществлен возврат средств – 2 млн. руб., для тех квартир, которые перешли в собственность продавца после 01.01.2014 г. Таким образом, покупатель сможет вернуть 13% от 2 млн. руб. – 260 тыс. руб. (Ранее с покупки до 1 млн. руб., т.е. – 130 тыс. руб.). Для квартир, приобретаемых в ипотеку, максимальная сумма возврата исчисляется от суммы покупки в 3 млн. руб. (390 тыс. руб.).

Воспользоваться таким налоговым вычетом можно только один раз, а выплата будет производиться на счет налогоплательщика ровно до тех пор, пока вся сумма (260 тыс. руб. или 390 тыс. руб.) не будет переведена на счет покупателя квартиры.

Adblock
detector