Планируем брать квартиру по ипотеке(одобрение есть).
Продавец согласен продавать по ипотеке, сейчас его риэлтор вместо него оформляет документы на собственность, т.к новостройка, дом сдан, ключи у него есть на руках.
Продавец предлагает делить расходы пополам(по 25т.р.):
т.е. риэлтор получит деньги за юридическое сопровождение сделки.
Есть ли мне смысл соглашаться на эти условия(учитывая что риэлтор со стороны продавца)и платить, т.к. мне нужна помощь только в составлении договора купли-продажи.
Кто обычно при ипотечной сделке составляет ДКП, продавец или покупатель? Может ли сделать это банк, который выдает ипотечный кредит?
- Подписание договора было назначено после обеда, поэтом с утра я съездил в банк и забрал из банковской ячейки первоначальный взнос. После чего мы с женой поехали в страховую компанию для заключения договора, можно было договориться, чтобы они приехали в банк к моменту заключения сделки, но мне показалось, что будет удобнее, если мы приедем в офис страховой компании, где сможем спокойно все сделать.
- За страхование трудоспособности и имущества мы внесли оплату за год, вышло чуть больше 3000 рублей. Нам вручили все документы, рассказали, куда в случае чего звонить. Весь процесс занял не больше 15 минут, ничего особенного, все быстро, просто и понятно.
- Затем мы поехали в банк на подписание договора. Там нам дали договор по ипотеке, прочитав и подписав который мы пошли рассчитываться с продавцом в кассу банка. Перед этим на меня открыли счет, на который я должен в последствии вносить ежемесячные платежи по ипотеке. Продавцы также открыли счет, чтобы не носить с собой деньги, а снять полную сумму после регистрации сделки. Подписание договора купли-продажи и кредитного договора заняло примерно 1,5-2 часа, если бы подписывали все с утра, то в этот же день можно было бы попробовать подать документы на государственную регистрацию права собственности, но так как был уже вечер, то решили не бегать, а спокойно отдать документы в другой день.
Важный момент, если покупаете квартиру с черновой отделкой и хотите в дальнейшем получить налоговый вычет с ремонта в данной квартире, то в договоре должно быть прописано, что квартира покупалась без отделки, иначе в налоговой откажут в получении вычета.
Заранее узнайте, где будет проводиться оформление права собственности, у нас в городе три места, к каждому относится свой район, также уточните график работы и необходимые документы, но мы взяли на всякий случай все. К тому же еще потребовалось сделать копии некоторых из них, например оплаченных пошлин. Оплатить пошлины можно в любом банке.
Покупатель платит:
- 200 рублей – выписка из государственного реестра о зарегистрированных правах на квартиру
- 1000 рублей – регистрация договора ипотеки
- 500 рублей – регистрация договора об отчуждении недвижимого имущества (договор купли-продажи)
Продавец платит:
- 500 рублей – регистрация договора об отчуждении недвижимого имущества.
Последний из перечисленных платежей составляет 1000 рублей для физ. лиц и делится поровну между всеми участниками сделки, у нас два, поэтому платили по 500 рублей.
Не забудьте это сделать, иначе документы на регистрацию ипотеки и купли-продажи не примут.
После этого ждем.
Регистрация ипотеки длится 5 дней, нам выдали на 6-й, но при этом, когда мы приехали с утра документы были не готовы, поэтому лучше заранее позвоните, прежде чем ехать. При получении документов внимательно проверяйте все данные, иначе в случае ошибки придется переделывать. На регистрацию отдаются кредитный договор и договор купли-продажи, их нужно иметь в вроде бы в 4-х экземплярах, так как один останется у банка, другой у вас и третий в регистрирующем органе и еще один у продавца.
После получения документов еще нужно будет получить выписку о праве собственности, хотя зачем это банку не понимаю, так как они берут нотариально заверенную копию свидетельства о регистрации, которую лучше сразу сделать после получения свидетельства. Эту выписку берем в том же регистрирующем органе, также берем талончик и ждем очереди, подаем документы, а затем в назначенное время приезжаем и получаем, после чего едем в банк с продавцом, где все проверяют и отдают продавцу деньги.
Продавец квартиры отдает ключи, документы, на этом все.
Почему это важно?
Во-первых, продавцу ипотечной квартиры может понадобиться просто для временного хранения денег арендовать свою личную ячейку после завершения сделки. Во-вторых, если вдруг по каким-то причинам вам придется разорвать альтернативу, банк может отказаться проводить сделку по покупке квартиры вашим продавцом в своих стенах.
Рекомендация: рассчитайте количество денег, которые вам будут необходимы на сделке. Собственные средства, все платежи и комиссии банку за выдачу кредита, деньги на страховку, оплата договора аренды банковской ячейки, оплата регистраторам — «специально обученным людям», которые будут заниматься регистрацией перехода права собственности.
Немаловажный вопрос — каким образом вы покажете банку внесение собственных средств за ипотечную квартиру. Варианты могут быть следующие:
А вот если аванс был внесен в агентство недвижимости, получить оформленные правильно документы от юридического лица на внесение наличных денег практически нереально (надеюсь, у вас нет иллюзий по поводу того, что ваш аванс за ипотечную квартиру в кассу фирмы не поступит?). А если еще сумму порядка 2-5% от стоимости квартиры, которые агентство получает за продажу, надо довнести либо под гарантийное письмо или в отдельную ячейку (в том же Сбербанке арендовать ячейку под комиссию риэлторов нереально)?
Практически для вас будет необходимо изыскать эти деньги в дополнение к тем средствам, которые составляют ваш личный вклад в оплату ипотечной квартиры. Понятно, что на сделке вы их заберете обратно, но для того, чтобы забрать деньги из кассы, их туда надо сначала положить…
Я уже писал о том, что все документы для ипотеки должны быть подготовлены и вычитаны заранее. Почему? На сделке надо будет проверить и подписать большое количество бумаг. Кредитный договор, закладная, Договор аренды банковского сейфа, Договор страхования, Договор купли-продажи недвижимости. На работу с каждым документом, по-хорошему, требуется от 1 до 2 часов в спокойной обстановке. Но спокойной обстановки в день сделки не будет.
Вы получили свидетельство о собственности ( с обременением в виде ипотеки), зарегистрированный договор купли продажи ипотечной квартиры.
Что надо не забыть, поддавшись эйфории обладателя жилья?
Надо проследить, чтобы в банк была предоставлена закладная (ценная бумага, регистрируется одновременно с договором купли продажи ипотечной квартиры).
Надо не забыть предоставить в банк копию свидетельства о государственной регистрации права собственности на ипотечную квартиру, в котором отражен тот факт, что вы стали собственником, а банк — держателем закладной.
Надо проследить, чтобы в банк была предоставлена выписка из домовой книги, подтверждающая, что предыдущие хозяева сняты с регистрационного учета по данному адресу. Имейте в виду, что в Москве регистрация по новому месту жительства происходит в течение 7-15 дней, а снимут людей с учета только тогда, когда по почте в паспортный стол придет корешок формы 6, подтверждающей факт регистрации по новому месту жительства. Особо интересные варианты возможны, когда люди уезжают далеко из столицы, и корешок путешествует долго.
Теперь осталось принять квартиру по передаточному акту и выслать его копию в банк. И платить, платить, платить деньги до погашения кредита.
Вопрос о сдаче купленного жилья в найм или в аренду. Согласно кредитного договора, есть некий оговоренный список лиц, который будет проживать в приобретаемой квартире. Сдача квартиры в аренду, согласно положениям договора, должна производиться строго с разрешения банка. Санкции за сдачу в аренду без согласования с банком — вплоть до расторжения кредитного договора и выплаты всей оставшейся суммы задолженности. Рисковать или нет — решать вам.