- Как избежать мошенничества при продаже квартиры через ипотеку
- Как получить деньги при продаже квартиры
- Как купить квартиру в новостройке
Схемы обмана при покупке или продаже квартиры на рынке новостроек и вторичного жилья с помощью ипотеки с каждым годом совершенствуются. В недвижимости могут быть прописаны несовершеннолетние дети, недееспособные граждане, неправоспособные лица. Мошенники могут продать и арендованную квартиру по поддельным документам или объект, на который наложен арест. На первичном рынке больше всего пострадавших, подписавших договор на жилье, находящееся на стадии строительства.
Продавцы тоже часто страдают от неправомерных действий покупателей. Большинство мошеннических действий происходит в момент передачи денег.
Защитить себя покупателю можно, если уделить внимание двум главным факторам:
- состоянию отчуждаемого объекта;
- правоустанавливающей документации.
До заключения договора собственник должен предоставить справки о задолженностях по коммунальным платежам, доказать отсутствие прописанных лиц, в том числе несовершеннолетних. Самостоятельно или с помощью риелтора получите справку из ЕГРП, в которой указаны точные сведения о том, кто является собственником, не наложено ли ареста на объект.
Несмотря на то что со стороны банка, выдающего ипотеку, тоже проверяется юридическая чистота квартиры, можно столкнуться с многократной продажей недвижимости и подделкой документов. Особенно такие ситуации распространены, если сделка проводится напрямую с собственником. Дополнительным гарантом правомерности совершаемых действий может стать обращение за помощью в агентство по недвижимости. Единственное требование: заключить с ними договор до решения финансовых вопросов, в котором будут прописаны обязательства и гарантии, предоставляемые АН.
Посетите сайты разных застройщиков, внимательно изучите отзывы. По последним можно сделать вывод о добросовестности компании. Популярные схемы мошеннических действий:
- подписание соглашения без заключения ДДУ;
- участие в сделки посредников, позволяющих переложить ответственность на третью сторону;
- участие в ЖСК.
Из-за последнего придется вносить крупные взносы, длительное время ожидать возможность въезда в квартиру.
Если многоквартирный дом уже построен, то проверьте: соответствуют ли характеристики объекта тем, что указаны в договоре. Вам пригодятся уставные документы продавца и разрешение на проведение строительных работ по указанному адресу.
При ипотечном кредитовании часто часть суммы за объект вносится не банком, а непосредственно покупателем. При работе с наличкой внимательно проверяйте деньги. Самое простое – совершать все операции через сотрудника банка, который автоматически проверяет купюры на подлинность.
При заключении сделки указывайте реальную стоимость квартиры. Мошенники могут попросить указать меньшую сумму для снижения оплаты по налогам. При расторжении договора через суд вы сможете вернуть только то количество средств, которое было указано в договоре.
Осторожным нужно быть и с задатком. Нельзя расслабляться, если оба договора остаются на руках у продавца. Аферисты могут заплатить часть средств, сказав, что остальное внесут не с помощью ипотеки. За время между сделками они могут обратиться к нотариусу, попросить у него копию договора, зарегистрировать сделку в БТИ.
Одним из классических способов обмана является использование банковской ячейки, куда покупатель перед подписание договора помещает нужную сумму. Схема работает так: сначала в ячейке находится полная сумма. Когда происходит передача средств в МФЦ, приостанавливают регистрацию, по истечении месяца забирают свои финансы из сейфа. Защитить себя от таких ситуаций можно, если внимательно читать договор. Если собственник не обратил внимание на то, что подписано в доверенности и других документов, вернуть квартиру нельзя, а забрать средства не получается.
В банке никогда не требуют предоставить справку из психоневрологического диспансера о том, что продавец является дееспособным. В дальнейшем это может привести к тому, что прошлый хозяин вернет себе квартиру через суд, а выплачиваться деньги могут годами. Поэтому обязательно требуйте такой документ.
Проверяйте все документы на квартиру, паспорт. Проще всего это сделать через агентство недвижимости. Если продавец имеет супруга/супругу, потребуется разрешение этого человека на приобретение или отчуждение объекта.
Если продавец действует по доверенности, проверьте подлинность документа. Оптимальный вариант – встретиться с настоящим собственником. Дополнительно уточните у нотариуса: имеет ли юридическую силу бланк на момент предъявления. Доверенность прекращает свое действие после истечения срока давности, отмены доверенности, в случае смерти собственника квартиры и в некоторых других случаях.
Таким образом, при продаже квартиры через ипотеку необходимо внимательно изучить документы покупателя. Интересы последнего частично соблюдаются благодаря самому финансовому учреждению, которое проверяют юридическую чистоту объекта.
Схема обмана продавца предполагает его согласие на внесение ложной информации в договор в надежде на быструю продажу.
Каждая ипотечная сделка предполагает внесение первого взноса как демонстрации серьезных намерений покупателя и готовности к частичному финансированию покупки за счет личных сбережений. Часто оказывается, что у человека нет средств, а с нулевым первым взносом банки давно не работают. На этом этапе возникает соблазн изменить сумму в договоре на большее значение, чтобы заставить банк профинансировать покупку жилья полностью.
Величина кредитной линии окончательно определяется, когда человек сообщает, что готов оплатить некоторую часть от стоимости недвижимости из личных сбережений, и банк вычитает эту сумму из цены жилья. Сумма жилищного займа будет равна стоимости объекта за вычетом первого взноса. Если все участники честны, в дальнейшем проблем не возникает. Но если покупатель сообщает, что не имеет нужной суммы сбережений и предлагает указать в договоре цену повыше, продавец серьезно рискует, соглашаясь на обман.
Чтобы состоялась продажа, продавец подписывает расписку в получении первой суммы, и ждет получения остатка средств от кредитора. Однако этого может не произойти, а сделка срывается. Стороны остаются каждый при своем, но на руках у покупателя остается расписка в получении собственником жилья первого взноса. С этого момента продавец рискует оказаться должником покупателя, который при разрыве договоренности требует возврата якобы переданной по расписке суммы.
Налицо обычное мошенничество, связанное с легкомыслием и доверчивостью продавца, который хотел быстро и выгодно продать недвижимость. Дальнейшее обращение в суд со стороны покупателя с требованием вернуть деньги по расписке приведет к большим неприятностям. Вместо денег за проданную квартиру человек получит солидный долг и обязательство его погасить.
Попытки доказать неправоту покупателей могут только усугубить ситуацию, ведь когда заемщик сообщал банку о получении первого взноса, он также участвовал в обмане.
Чтобы не попасть в руки мошенников, не стоит соглашаться на изменения договора. Если у покупателя нет средств даже на первый взнос и готов на обман кредитора, вряд ли имеет смысл надеяться на его порядочность и честность. Есть масса других вариантов получения денег для первого взноса, и при желании серьезный покупатель найдет выход из положения, не вовлекая в мошенничество других.
Ипотечная сделка менее рискованна, поскольку банк заинтересован в соблюдении законности и юридической чистоты. Главное, чтобы сам продавец понимал важность каждого нюанса сделок с недвижимостью и не соглашался на участие в подозрительных мошеннических схемах.
На кризисном рынке процент криминальных сделок всегда выше, чем в спокойной экономической ситуации.
Одна из главных причин — в том, что многие желающие приобрести жилье экономят на собственной безопасности.
Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь к консультанту:
+7 (812) 317-50-97 (Санкт-Петербург)
ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.
Это быстро и БЕСПЛАТНО!
Из этой статьи вы узнаете, какими схемами пользуются аферисты, чтобы оставить несведущих покупателей без денег и без квартиры.
Существует множество видов мошеннических схем, выявить которые не так-то просто даже опытным специалистам по правовым вопросам.
Прежде всего, стоит помнить — обычно мошенники завлекают доверчивых покупателей необычайно низкой ценой.
Второй важный фактор — отношения с агентствами. Известно, что мошенники как огня боятся профессиональных агентств недвижимости, способных вывести их на чистую воду еще при первом знакомстве.
Поэтому криминальные квартиры никогда не продаются по эксклюзивным договорам с серьезными агентствами. Мы предлагаем ряд рекомендаций, которые помогут обезопасить сделку.
Банк проверяет подлинность документов и сведений, которые в них значатся, но и только. К моменту оформления кредита и регистрации сделки риски заемщика уже не являются проблемами банка — его риски перекрывает страховая компания.
А кредит заемщику придется выплачивать независимо от того, насколько удачной оказалась покупка. Поэтому надежная защита от рисков мошенничества возможна только со стороны покупателя, его собственными силами.
В последние годы риски при покупке первичного жилья сократились, но не исчезли.
Поэтому при подборе новостройки через серьезные агентства недвижимости проводится такая же проверка, как и на вторичном рынке. Но объектами проверки являются сами застройщики.
Если же вы приобретаете жилье самостоятельно, следует задаться следующими вопросами:
- Как давно работает данный застройщик? Что пишут в отзывах о купленном жилье?
- Соответствует ли разрешительная документация требованиям, необходимым инвестору?
- На основании каких законов проводится сделка с данным застройщиком?
- Как производятся расчеты? Сможет ли впоследствии инвестор доказать, что покупка оплачена надлежащим образом?
В этом случае покупатель приобретает не право собственности, а право требования — поскольку жилье еще не построено.
Такие сделки считаются высокорисковыми, потому что несут в себе:
И в том и в другом случае вероятность отдать деньги аферистам довольно высока, и без грамотного юридического сопровождения заключать такие сделки небезопасно.
Риск столкнуться с махинациями при операциях с недвижимостью всегда наиболее высок в крупных городах.
Более всего ему подвержены участники, не пользующиеся профессиональным юридическим сопровождением сделок. Однако минимизировать риски, можно, придерживаясь следующих правил.
Заключайте договор только с самим продавцом или его законным представителем (при ограничении или отсутствии дееспособности продавца). Любые продажи по доверенности всегда сопряжены с высокими рисками.
Именно по доверенности чаще всего приобретаются криминальные квартиры у собственников, которые такие доверенности никогда не оформляли .
Кроме того, собственник может аннулировать доверенность во время сделки или даже оформить у нотариуса, лишенного лицензии.
На рынке немало благонадежных, но несведущих участников, не понимающих рисков покупателя.
Стоит попытаться убедить доверенное лицо в необходимости присутствия доверителя при подписании договора купли-продажи.
По обычаю делового оборота в нашей стране гарантией получения денег за проданное жилье служит расписка.
Но надежной гарантией она может считаться, только если написана продавцом от руки, без исправлений и в присутствии представителя другой стороны.
Поэтому для гарантии безопасности расчетов каждая сторона должна выполнить свои обязательства по сделке одновременно с другой стороной.
Именно для этого расчеты обычно производятся через банковскую ячейку или аккредитив, на котором средства блокируются до момента регистрации перехода права собственности.
Любые перечисления средств до регистрации или на имя третьих лиц сопряжено с риском потери покупателем всех перечисленных средств.
В этом случае сделка может быть расторгнута без каких-либо шансов возместить убытки покупателя.
Зная о практике ухода продавцов от налогов, банки иногда согласны на проведение сделок с указанием неполной суммы.
Но банк в этом случае ничем не рискует, а вот заемщик может дорого поплатиться за свою доверчивость.
Известны случаи, когда неполная стоимость указывалась продавцами вовсе не ради уменьшения налогового бремени.
Под видом ухода от налогов может преследоваться цель последующего расторжения сделки по суду с возвратом покупателю суммы, указанной в договоре.
Стоимость квартиры оценивалась в 9 млн. рублей, в договоре указывалась сумма в 1 млн, которая по решению суда возвращалась пострадавшим. Остальные средства мошенники оставляли себе.
Видео: как избежать обмана
Для этого нужно заказать расширенную выписку из ЕГРН, в которой можно увидеть историю переходов права и основания для смены владельцев. Слишком частые смены владельцев квартиры насторожат даже самого доверчивого участника рынка.
Стоит насторожиться, увидев в истории одинаковые фамилии собственников, вступивших в права собственности не по дарению или наследству, а по договору купли-продажи .
Переходы права между членами семьи могут квалифицироваться как ничтожные или притворные и расторгаться без участия суда.
Приобретая такую квартиру, вы рискуете тем, что расторгнута будет даже не ваша сделка, а предыдущая по цепочке в истории. А это может лишить вас всех шансов на благополучное разрешение ситуации.
Как добросовестный приобретатель вы можете надеяться лишь на то, что продавец когда-нибудь выплатит всю сумму, положенную по решению суда.
Безусловно, все причины предусмотреть невозможно — их слишком много. Но избежать наиболее частых рисков возможно, если воспользоваться следующими рекомендациями:
Очевидно, что перечисленные схемы — далеко не весь арсенал мошенников. Поэтому при юридической проверке разумно пользоваться услугами тех, кто умеют ее проводить и успешно предотвращают риски опасных сделок.
Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!
- Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат
- Позвоните на горячую линию:
- Москва и Область — +7 (499) 110-56-12
- Санкт-Петербург и область — +7 (812) 317-50-97
- Регионы — 8 (800) 222-69-48
ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.