Ипотечные облигации – это облигации обязательства, по которым обеспечиваются правами требования по ипотечным кредитам.
Банк, выдавший некое количество ипотечных кредитов, получает в свое распоряжение некое количество прав требования. А банку понадобились деньги. И банк решает получить в долг, выпустив облигации. Но банку хочется прокредитоваться по низкой ставке. Ставка ниже, когда ниже риски. Поэтому банк решает оставить что-то в залог, тем самым снизив риски кредиторов.
И так имеем следующую цепочку:
- Банк кредитуется, выпустив облигации, и реализовав их среди держателей.
- Права требование по ипотечным договорам выступают обеспечением обязательств банка перед держателями облигаций.
- Сами права требование обеспечены недвижимым имуществом.
Еще отвлекусь на пояснения понятие ипотеки и ипотечного кредитования. И так, ипотека – это недвижимое имущество заемщика, которое становится залогом у кредитора, выдающего заемщику ипотечный кредит. При этом это имущество остается в пользовании у заемщика. Так же ипотечный кредит может быть выдан как для целей покупки этого самого недвижимого имущества, так и для других целей… Ну и соответственно, в случае не исполнения заемщиком кредитного договора, у кредитора имеется право реализации залоговой недвижимости с целью возврата суммы долга. А, в целом, кредитный договор составляет право требования, обеспеченное залогом. Так же важно, что права требования по договорам могут передаваться, продаваться и так далее.
Выпускать облигации, обеспеченные ипотечными кредитными договорами могут два вида организаций – это, естественно, кредитные организации, а также ипотечные агенты.
К кредитным организациям регулятором устанавливаются специальные требования. В общем можно сказать так — на момент выпуска ипотечных облигаций, у кредитной организации не должно быть финансовых проблем.
Если по каким-то причинам банк не соответствует всем требованиям, закон позволяет учредить для выпуска облигаций специальную организацию — ипотечного агента. В этом случае схема будет выглядеть так:
Ипотечный агент — организация в форме акционерного или общества с ограниченной ответственностью, учреждаемая банком исключительно для выпуска ипотечных облигаций. Учреждаемой организации передаются права требования, которые будут обеспечением выпускаемых облигаций.
На деятельность ипотечного агента накладывается ряд ограничений. Функции управления и ведения бухгалтерского учета этой организацией возлагаются на две различных специализированных организации. А сам ипотечный агент не может нанимать сотрудников. Все это сделано для увеличения прозрачности отчетности и упрощения возможных юридических споров.
В западной практике такая процедура передачи активов и получения под их залог финансирования называется секьюритизация. Используется для спасения кредитных учреждений, оказавшихся на грани банкротства.
Теперь, что касается надежности этих облигаций. Как уже было сказано, вся сумма обязательств банка перед держателями облигаций обеспечена активами в виде прав требования по ипотечным кредитам. На эти активы накладываются определенные ограничения так, чтобы эти активы не могли быть отчуждены в пользу каких-бы то иных требований, отличных от требованиям по облигациям. С этой целью ведется реестр залога по ипотечным облигациям.
В реестр включаются права требование, они должны минимум на 80 % покрывать обязательства по облигациям. Так же в реестр могут быть включены другие активы (недвижимость в собственности банка, ОФЗ).
Собственно, реестр нужен по следующим причинам. Поскольку ипотечные заемщики регулярно погашают задолженность перед банком, сумма задолженности (права требования) уменьшаются, т.е. уменьшается стоимость залогового имущества.
Тут также важно заметить, что вносимые в счет погашения кредитов денежные средства не могут быть включены в реестр, так как денежные средства не могут выступать залогом .
При этом требование об обязательном полном покрытии обязательств пред держателями облигаций должно соблюдаться. Поэтом в замен выбывших прав требования в реестр включаются или другие права требования, или надежные облигации (закон разрешает только ОФЗ), или недвижимость.
В случае признания эмитента этих облигаций банкротом, происходит следующее:
1 конкурсный управляющий НЕ включает все имущество, числящееся в реестре прав требования, в конкурсную массу;
2 держатели облигаций не попадают в очередь кредиторов;
3 конкурсный управляющий в течении 9 месяцев после признания эмитента банкротом, обязан реализовать залоговое имущество, а вырученными средствами рассчитаться с держателями облигаций.
И если после выплаты всех средств, полученных от реализации залогового имущества, останутся не погашены некоторые обязательства перед держателями облигаций, то они имеют права встать в очередь кредитора и претендовать на погашение своих требований (в размере не удовлетворённых) от реализации остального имущества эмитента. И наоборот, после удовлетворения требования всех держателей облигаций. Если останутся лишние средства от реализации залогового имущества, они включаются в конкурсную массу для погашения требований других кредиторов.
Помимо самого плохого, что может случится с банком или ипотечным агентом, выпустившим облигации, держатели облигаций имеют права досрочно требовать погашения ипотечных облигаций в нескольких случаях.
Первое. Нарушения порядка исполнения обязательств, например, просрочка выплаты очередного купона.
Второе. Нарушения правил ведения реестра ипотечного покрытия или нарушение правил замены или размера ипотечного покрытия.
О каждом случае возникновения права требовать досрочного погашения облигаций эмитент обязан сообщить на странице раскрытия информации в сети интернет, с описанием порядка и срока предъявления таких требований.
Также проспектом выпуска облигаций могут быть установлены и другие (в дополнение к перечисленным) случаи при наступлении которых, у держателей облигаций появляется право требовать досрочного погашения.
На московской бирже торгуются ипотечные облигации четырез банков ЮниКредит Банк, ДельтаКредит, ВТБ24 и Газпромбанк. Но по облигациям с ипотечным покрытием, что ВТБ24, что Газпромбанка ситуация такая: с момента размещения не было не одной сделки купли-продажи. То есть те, кто приобрел бумаги этих банков при размещении, не продают их. Поэтому на этих бумагах этих организаций останавливаться не будем.
ЮниКредит Банк – один из крупнейших банков в России, полностью принадлежит UniCredit Bank Austria AG, Вена, Австрия, входит в финансовую группу UniCredit.
У ЮниКредита торгуется один выпуск — облигации неконвертируемые процентные документарные с ипотечным покрытием серии 02-ИП (ЮнКр 02-ИП). Погашение — 16.09.2020. Номиналом 1000 рублей. Доходность – чуть больше 10 % годовых. Документы по выпуску этих облигаций можно найти вот здесь — листать вниз.
Банк ДельтаКредит – тоже крупный банк (входит в топ 50 по активам), специализируется на ипотечном кредитовании. Принадлежит РосБанку, который в свою очередь принадлежит французской Societe Generale. Торгуется 8 выпусков ипотечных облигаций. Дельта09ИП (погашение 06.12.2017), Дельта10ИП (погашение 04.07.2018), Дельта12ИП (погашение 30.08.2018), Дельта16ИП (04.02.2018) – торгуются с доходность около 9 % годовых.
Выпуски Дельта14ИП, Дельта15ИП, Дельта16ИП будут погашены в 2024 году. Текущая доходность – чуть больше 10 %.
Дельта17ИП с погашение 30.03.2019 также имеет доходность около 10 %.
Все документы по выпускам облигаций ДельтаКредит банка можно найти на этой странице.
Здесь все просто. Это разновидность ипотечных облигаций, имеющая только одно отличие. Покрытием могут выступать только требования по тем ипотечным кредитам, залогом в которых выступают жилые помещения. То есть в общем случае договор ипотеки с обеспечением в виде объекта незавершённого строительства (недостроенной квартиры) может выступать обеспечением по ипотечным облигациям, по жилищным НЕ может.
Ипотечные облигации являются одним из самых распространенных финансовых инструментов в Европе и Соединенных Штатах Америки. Российский рынок находится на зачаточной стадии развития, поскольку данный инвестиционный актив был стал доступен здесь сравнительно недавно.
Первые новости о выпуске облигаций ипотечного займа просочились в СМИ лишь в 2016 году. На текущий момент, несмотря на хорошие перспективы, долговые расписки не пользуются существенным спросом у российских инвесторов.
Ипотечные долговые бумаги представляют собой активы, стоимость которых обеспечивается объектами недвижимости. Недвижимость является одним из лучших финансовых активов, так как она полностью застрахована от финансовых кризисов и обесценивания национальной валюты.
Ипотечное покрытие – это требование погасить задолженность по кредитным соглашениям.
Для того, чтобы недвижимость вошла в состав покрытия, она должна соответствовать таким параметрам:
- остаток долга заемщика не превышает 80% рыночной стоимости недвижимости;
- недвижимость, оговоренная в договоре, не может быть заменена без согласия кредитора;
- квартира, дом или земельный участок застрахован от утраты;
- дивиденды держателю облигаций выплачиваются деньгами.
Основными участниками эмиссии бондов служат:
- Банковские организации.
Финансовые компании выдают кредиты на приобретение недвижимости и выпускают определенное число облигаций, равное выданному займу. - Инвесторы.
Вкладчики покупают облигации ипотечного фонда и используют их в качестве ценных бумаг. - Страховые компании.
Страхуют недвижимое имущество, приобретенное за кредитные средства.
Особенности бондов, обеспеченных недвижимостью:
- Основной долг по кредиту погашается периодически, а не единоразово, как с другими ценными активами.
- Количество платежей и величина выплат могут меняться в зависимости от того, вносит заёмщик средства досрочно или нет.
- Из-за высокой номинальной стоимости активы имеют достаточно низкую ликвидность.
- Доход от облигаций полностью зависит от кредитной ставки. Как правило, пассивная прибыль от таких активов значительно выше, чем от банковских депозитов или государственных ценных бумаг.
Простая схема выпуска ипотечных облигаций.
Эмиссия облигаций с ипотечным покрытием может быть трех видов:
- Закладная.
Именная ценная бумага, дающая право на владение определенной суммой денежных средств, обеспеченных недвижимостью. Закладная способствует быстрому обороту залога и дает возможность инвестору заработать. - Активы с ипотечным покрытием.
Такой вид бондов выпускается в документарной или бездокументарной форме. Обеспечение облигаций производится при помощи ипотечного покрытия, а конкретно суммой средств, которые клиенты обязаны выплатить банковской организации на основании действующих договоров. - Ипотечный сертификат участия.
Такой актив не имеет своей номинальной стоимости и призван уточнить долю вкладчика в ипотечном покрытии. Выдача таких бондов возможна лишь организациями, имеющими лицензии на работу с паевыми инвестиционными фондами и НПФ.
Главная цель бондов состоит в том, чтобы помочь банку привлечь капитал, который можно направить на кредитование рядовых граждан.
Простейшая схема работы кредитных облигаций состоит в следующем:
- Банк выдает кредит на покупку жилья под 13% годовых, но свободных средств для выдачи большого числа займов недостаточно.
- Выпускаются облигации под залог выполнения обязательств по ипотечным кредитам.
- Активы распродаются инвесторам и приносят 5-6% годовых.
- Банк получает необходимый капитал, а благодаря высокому проценту на ипотеку, еще и получает приличную прибыль.
Производить эмиссию займовых бондов могут только банковские организации и ипотечные агенты. Выплаты дивидендов по данному виду активов выполняется ежемесячно.
На текущий момент приобрести облигации, обеспеченные недвижимостью, можно на различных фондовых биржах.
Каждый участник сделки при покупке кредитных облигаций получает свою выгоду:
- Банк привлекает средства и выдает больше кредитов под крупные проценты.
- Инвестор может получать пассивный доход, зависящей от текущей стоимости недвижимости и кредитной ставки.
- Заёмщики имеют возможность постепенно снижать процентную ставку по ипотеке, так как рост оборота средств в банке позволяет последнему потихоньку улучшать условия кредитования.
Единственным риском для инвесторов в бонды является досрочное погашение ипотеки заемщиком. В таком случае, по российскому законодательству, банк вынужден досрочно выкупить облигации, что существенно снижает прибыль от капиталовложения.
Первые сведения о вхождении ипотечных активов на российский рынок стали поступать еще в далеком 2003 году. В период с 2006 до 2012 год финансовыми организациями было выполнено лишь 16 эмиссий ценных бумаг. По итогам продажи, банки смогли выручить порядка 122 миллиардов рублей.
Больше всего привлекли капитал:
- Агентство ипотечного жилищного кредитования – 59.2 миллиарда рублей.
- Банк ВТБ – 45.3 миллиарда рублей.
- ГПБ Ипотека – 22.8 миллиарда рублей.
В ближайшее время крупнейшие компании планируют выпуск дополнительной порции бондов на российский рынок ценных активов.
Сегодня существует два варианта торговли займовыми бондами – это американская и франко-скандинавская системы.
Различия между данными концепциями показаны в таблице:
| Особенности | Рынок США | Франко-скандинавский рынок |
| Количество бондов в процентах | 52% от всего числа ипотечных кредитов | 4-20% в зависимости от страны европейского союза |
| Процент оборота бумаг относительно всех активов | 22% | 25% |
| Общий оборот бондов | 1 670 000 $ | 2 000 000 000 € |
| Участники | Государственные и полугосударственные организации | Частные компании и банки при участии госучреждений. |
Развитый рынок ипотечного кредитования серьезно уменьшил последствия финансового кризиса 2008 года в США. Практически все кризисные потери были компенсированы государством и частными инвесторами.
Главными недостатками займовых активов являются:
- Преждевременное погашение займа. При быстром возврате долгов держатели облигаций сталкиваются с тем, что банк выкупает их активы, не принесшие должной прибыли.
- Постоянно плавающая популярность кредитования не позволяет инвесторам получать стабильный пассивный доход.
- Низкая доходность активов.
На текущий момент наиболее выгодными компаниями, выпускающими ипотечные долговые бумаги, можно назвать:
Долговые расписки под залог недвижимости пока мало распространены в РФ. Это объясняется тем, что граждане неохотно скупают кредитные активы из-за их непопулярности и нестабильности.
Множество финансовых компаний планируют в ближайшее время выпустить облигации на крупные суммы, но будет ли это выполнено покажет лишь время.
Ипотечные облигации — ценные бумаги, обеспеченные правами требования по ипотечным кредитам, — один из самых обсуждаемых инструментов финансового рынка. Некоторые эксперты не исключают, что эти бумаги как наиболее надежный продукт с приемлемым уровнем доходности могут потеснить другие инструменты по управлению капиталом.
С точки зрения инвестирования ипотечные облигации считаются качественным продуктом. Они отвечают двум ключевым требованиям — доходности и надежности. Доходность этих бумаг находится на уровне ОФЗ плюс 1-1,25 процентных пункта, а кредитный рейтинг — на уровне странового.
Риски по таким облигациям минимальны, поскольку даже в случае банкротства банка, чей пул ипотечных кредитов обеспечивает бумаги, инвесторы за счет обособления проданного пула на ипотечном агенте продолжат получать прибыль. Эти преимущества наталкивают участников рынка на мысль о необходимости расширения секьюритизации ипотеки.
Упрощенная схема выпуска ипотечных облигаций выглядит так: банк формирует пул однородных ипотечных кредитов (примерно с одинаковыми параметрами) и выпускает ценные бумаги, обеспеченные этими кредитами. Инвестор приобретает эти бумаги и получает по ним купонный доход, который формируется за счет поступающих погашений по ипотечным кредитам.
В чем причина стагнации рынка? Основное препятствие — ужесточение условий проведения сделок по выпуску ценных бумаг, обеспеченных ипотекой.
В прошлом году рынок столкнулся с рядом сложностей: введением повышенного коэффициента риска для определенных траншей (в этом году его должны снизить почти в восемь раз); переходом с обязательных рейтингов по ИЦБ международных агентств на национальные, методика оценки которых была согласована только к концу года; повышением требований спецдепозитариев к сделкам для исключения случаев фальсификации.
Сейчас участники рынка надеются, что все сложности остались позади и в 2018 году ситуация начнет меняться в лучшую сторону. В прошлом году уже были сформированы ипотечные портфели (рост по объему выдач — 34%), и теперь для сохранения высоких темпов активные участники рынка жилищного кредитования будут заинтересованы в том, чтобы получить фондирование под новые сделки.
Причина низкой популярности ипотечных облигаций среди частных клиентов — сложность анализа такого инструмента. Далеко не каждый профессиональный участник рынка умеет считать доходность по этой бумаге и анализировать ее параметры. Например, в решении об эмиссии содержится информация о сроке погашения. Если банк проводил секьюритизацию ипотечных кредитов сроком 25 лет, то их погашение формально должно наступить только в 2043 году.
Безусловно, такая отдаленная перспектива может охладить интерес многих инвесторов к покупке бумаги. Однако с учетом заложенных опционов на досрочное погашение срок действия может оказаться значительно меньше. Расчет дюрации — это как раз одна из основных проблем. Срок погашения ипотечных кредитов может меняться в зависимости от состояния рынка.
Например, сейчас на фоне снижения ключевой ставки идет активное рефинансирование кредитов, оформленных в 2014-2015 годах. То есть размер доходности и срок обращения облигаций, выпущенных, например, в 2015-2016 годах, сократится, если на них есть опцион на досрочное погашение. Это не приведет к убыткам или потерям со стороны инвесторов, просто срок инвестирования, на который они рассчитывали, может оказаться меньше, чем ожидалось изначально.
Еще одна причина низкого спроса — небольшое количество ипотечных облигаций в свободном обращении. Профессиональные инвесторы, как правило, выкупают определенный объем бумаг и держат их у себя до погашения. Вероятно, на исполнение заявки на покупку или продажу ипотечных облигаций брокеру может потребоваться время.
Чтобы заработали рыночные механизмы, нужны большие объемы сделок. Когда рынок достигнет насыщения, тогда и возникнет вопрос, как привлечь новых потенциальных покупателей.
Аппетит к покупке ипотечных бумаги в этом году будет только расти. Есть ли шанс его удовлетворить и какие изменения помогут рынку набрать нужные объемы?
Кроме того, АИЖК берет на себя все функции организатора сделки, вплоть до юридического и налогового консультанта, что теоретически может способствовать выходу на рынок более мелких игроков, которые, не обладая необходимой экспертизой, не могли выводить на рынок свои портфели.
Рыночные размещения, когда ипотечные банки самостоятельно проводят секьюритизацию портфелей, необходимы для развития рынка. Банки получают дополнительную прибыль от сделок и экономят на комиссии АИЖК.
Кроме того, у профессиональных инвесторов тоже могут появиться сложности с приобретением фабричных бумаг в больших объемах. Поскольку выпуск бумаг осуществляется от одного имени, то у финансовых организаций, приобретающих выпуски, могут возникнуть ограничения на вложения в долговые инструменты одного эмитента.