Материнский капитал коварен. Вернее, коварно законодательство, которое по недосмотру чиновников может привести к большим неприятностям. О том, какие риски могут быть связаны с «материнским капиталом» — мы расскажем в этой статье.
Материнский капитал на покупку квартиры получить не сложно. Начиная с 2007 года, размер капитала ежегодно индексируется, и в 2015 году он составил 450.878 рублей. У нас еще одна «образовательная» статья о материнском капитале, ознакомиться с которой можно перейдя по этой ссылке. Там — общеизвестная информация. А тут — интересные нюансы, о которых нужно быть в курсе.
Не все знают, но существует правило, согласно которому, жилое помещение, купленное с использованием материнского капитала, должно быть оформлено в общую долевую собственность родителей и детей. При этом обязательно должны быть определены размеры долей детей.
Ведет реестр и выдачей денег по сертификатам на материнский капитал занимается Пенсионный фонд РФ, соблюдением законных интересов несовершеннолетних детей – органы опеки и попечительства, а регистраций прав собственности на недвижимое имущество третье ведомство – Управление федеральной службы государственной регистрации. Соответственно, соблюдение закона об обязательном наделении детей долями в покупаемой квартире, не всегда исполняется родителями и не контролируется. Как говорится «у семи нянек дитя без глаза».
Причем, во время обычной сделки купли-продажи квартиры, доли родителей и детей можно выделить и указать в договоре купли продажи сразу, при регистрации права собственности. Однако зачастую этого не происходит. Некоторые просто ленятся оформлять дополнительные документы либо их обуревает жадность, они не хотят делиться. Другие имеют планы на скорейшую перепродажу недвижимости. Тогда продажа долей несовершеннолетних должна согласовываться с органами опеки и попечительства с обязательным наделением детей другой равноценной жилой недвижимостью…
Существующее законодательство позволяет после получения сертификата по материнскому капиталу не выделять детям доли, а написать нотариальное обязательство оформить жилье в долевую собственность супругов и детей в течение 6 месяцев с момента перечисления «материнских» денег из Пенсионного фонда. Ответственности за несоблюдение такого обязательства нет, а контроль за его исполнением отсутствует. Вот такой парадокс. Но на этом сюрпризы законодательства не заканчиваются.
В некоторых случаях у законопослушных родителей, использующих средства материнского капитала на улучшение жилищных условий, нет возможности оформить долевую собственность на детей.
Во-первых, при покупке «новостройки» по ДДУ (договору долевого участия). Собственность на квартиру, в этом случае ещё не оформлена, выделить долю этой собственности на несовершеннолетнего невозможно. Только после завершения строительства, приёма дома госкомиссией и введения в эксплуатацию можно получить Свидетельство о собственности на недвижимое имущество, наделить членов семьи и детей долями на квартиру.
Во-вторых, при покупке жилья с использованием ипотечного кредита (самый распространенный вариант использования материнского капитала — на погашение основного долга по кредиту). При покупке недвижимости с использованием заёмных средств собственность на квартиру оформляется на заёмщика (совершеннолетних членов семьи), но находится в залоге у банка. В случае невозможности заёмщика погасить долг, купленная недвижимость, являющаяся предметом залога, может быть продана кредитором. Если собственником доли в ипотечной квартире является несовершеннолетний, без предоставления иной жилой недвижимости и согласования этого с органами опеки, продать такую квартиру невозможно. Поэтому банки-кредиторы не выдают кредиты на покупку жилья с оформлением собственности на несовершеннолетних детей. Однако, деньги материнского капитала, в счет погашения ипотеки банки принимают…
Нет, конечно возможность поступить как велит закон все таки есть. В случае с новостройкой — по нотариальному обязательству дается 6 месяцев на наделение ребенка собственностью после сдачи дома в эксплуатацию. А в случае с ипотекой — нотариальное обязательство начинает шестимесячный отсчет только после снятия обременения, т.е. полного погашения кредита. Например погасили ипотеку за десять лет, и только после этого пошли и наделили ребенка долей в собственности. А если забудете? А если вам нужно продать квартиру не дожидаясь окончания ипотеки (об этом мы подробно писали тут)
Мы в заголовке говорили о рисках. Перейдем непосредственно к ним.
Риск возникает у того, кто покупает квартиру, за которую когда-то рассчитались материнским капиталом.
Если требования законодательства и/или обязательства перед Пенсионным фондом России, о наделении ребёнка долей в покупаемой квартире в свое время были не исполнены, такая сделка может быть признана недействительной или оспоримой. Обратиться в суд с иском о признании сделки недействительной могут: Пенсионный фонд РФ (на основании имеющегося у него Обязательства); органы опеки и попечительства; члены семьи, не получившие свои доли; дети не получившие свои доли.
Таким образом, новые собственники квартиры, купленной предыдущим собственником с использованием материнского капитала, вместе с квартирой фактически покупают для себя мину замедленного действия. Срок исковой давности по таким сделкам может быть очень длинным. Фактически с момента покупки жилья, до 3-х лет после достижения детьми их совершеннолетия (18 лет +3 года исковой давности).
Новый покупатель может лишиться и денег и квартиры. Сделка, признанная недействительной в силу закона (ничтожная сделка), или в силу решения суда (оспоримая сделка), предполагает реституцию (возврат всего полученного сторонами сделки). Со временем растут не только несовершеннолетние дети, но и цены на недвижимость. Поэтому, к тому моменту, когда дети станут совершеннолетними и смогут оспорить сделку купли-продажи квартиры, цена на неё может существенно измениться. Кроме этого продавец такой проблемной квартиры может оказаться без денег достаточных для возврата покупателю…
Самое интересное, что в большинстве агентств недвижимости в Екатеринбурге (да и по всей стране) сейчас никак не проверяют сделки на юридическую чистоту именно по этому пункту. Хотя сделать это можно.
Для того, чтобы выяснить использовался при покупке квартиры материнский капитал или нет нужно узнать следующее:
1. Сколько у продавца квартиры детей, в т.ч. рождённых после 1 января 2007 года;
2. Было ли у продавца право на использование материнским (семейным) капиталом, воспользовался он этим правом или нет;
3. Необходимо запросить у продавца жилой недвижимости дополнительный документ – справку из территориального отделения Пенсионного фонда РФ об остатке средств по материнскому капиталу. Если он равен размеру материнского капитала, установленному законодательством на момент заключения сделки купли-продажи, то продавец не реализовал свое право на использование средств материнского капитала. Покупать такую квартиру можно.
Если покупается жильё с историей, и материнский капитал использовался с нарушением законодательства не последним продавцом, а любым из предыдущих владельцев, то риск не уменьшается. При малейшем подозрении в нарушении законодательства по использованию материнского (семейного) капитала от сделки купли-продажи жилья лучше отказаться.
Либо, проверить всех собственников квартир и всю историю переходов права собственности до 2007 года включительно. Ресурсы, что это сделать есть далеко не во всех агентствах недвижимости. В нашем агентстве такого рода проверка — обязательная составляющая процедуры проверки сделки на «юридическую чистоту». Эта процедура, разумеется, содержит и множество других проверок, но об этом мы подробнее поговорим в других статьях 🙂
Надеемся, данная статья была для вас полезна. Если вы решили, что пришло и вам время обзавестись своим жильем — то приходите на нашу бесплатную консультацию. Мы проведем оценку ваших шансов на получение ипотечного кредита, посчитаем разные варианты ежемесячных платежей, сориентируем вас по ипотечным программам, дадим краткий экскурс в рынок купли-продажи и, конечно, расскажем чем мы сами можем вам помочь и в чем заключается наша работа по сопровождению вашей сделки. Просто напишите агенту, чтобы договориться о времени проведения бесплатной консультации 🙂
 |
