Налоговый вычет при покупке жилья предоставляется лишь один раз в жизни, зато его получение может длиться десятки лет. Это в том случае, если речь идет о покупке жилья с использованием кредита. Согласно ст. 220 Налогового кодекса, имущественный налоговый вычет распространяется не только на сумму покупки жилья, но и на сумму, заплаченную в виде процентов по ипотечному кредиту, пошедшему на покупку этого жилья. Если, например, кредит погашается в течение 30 лет, то все это время заемщик может получать налоговый вычет.
Мы уже достаточно подробно осветили вопрос получения налогового вычета при покупке жилья в ипотеку. Напомним, человек купивший жилье, может вернуть себе из бюджета 13% (сумма подоходного налога) от стоимости покупки. Этот возврат называется имущественным налоговым вычетом. Есть ограничение – человеку вернут не более 260 тыс. руб. (13% от 2 млн руб.). Правда если при покупке жилья использовался кредит, сумма возврата может быть больше. Поимо 260 тыс. за покупку самой квартиры человеку вернут 13% от суммы, которую человек заплатил в виде процентов по кредиту.
Например, некий житель Екатеринбурга купил жилье за 6 млн. руб. Три миллиона заплатил сам, а еще 3 млн. руб. взял в кредит под 12%, на 20 лет. За саму покупку человеку вернут из бюджета стандартные 260 тыс. (13% от 2 млн.). Плюс к тому наш герой сможет оформить вычет на сумму, уплаченную им в счет процентных платежей по кредиту.
В рассматриваемом нами случае платежи по процентам (без учета погашения тела кредита) за 20 лет составят 4,928 млн руб. С этой суммы в рамках налогового вычета бюджет вернет человеку 640 тыс. руб. Правда, эти деньги бюджет отдаст не сразу, а в течение 20 лет, пока заемщик платит проценты по кредиту. Итого, значит, бюджет вернет человеку, купившему жилье 900 тыс. руб. (260 000+640 000= 900 000). Правда, это при условии, что человек не будет погашать кредит досрочно. При досрочном погашении сумма выплаченных процентов снижается, следовательно уменьшится и размер вычета.
В конце лета и в начале этой осени появилось несколько официальных писем Минфина РФ, в которых разъясняются спорные моменты, иногда возникающие при оформлении вычета при покупке жилья в ипотеку.
Если процент по кредиту очень мал
Согласно п. 2 ст. 212 Налогового кодекса, заемщик, получивший рублевый кредит, под процент ниже, чем две трети ставки рефинансирования Центробанка, должен заплатить подоходный налог с разницы между процентом, равным 2/3 ставки рефинансирования, и процентом, под который был взят кредит. Допустим, вы взяли 1 млн руб. в кредит на 10 лет под 0% годовых (пока не будем выяснять, кто дает такие кредиты, ну мало ли…). Сегодня ставка рефинансирования равна 8,25%. Соответственно 2/3 ставки – 5,5%. Что на 5,5% выше ставки по вашему кредиту. Следовательно, вам надо будет заплатить подоходный налог от суммы процентов по кредиту из расчета 5,5% годовых. Сумма процентов по такому кредиту (1 млн на 10 лет под 5,5%) составит около 302 тыс. руб. С этой суммы в виде налога придется заплатить 39 тыс. руб.
Еще более существенным налог может быть при получении валютного кредита. В этом случае налог надо платить с разницы между 9% годовых и процентом, под который был взят кредит (для валютных кредитов нет привязки к ставке рефинансирования). Допустим, взяли вы в долларах сумму, эквивалентную 1 млн руб. на 10 лет под 0%. В принципе такое возможно, если это заем на предприятии. Как и в прошлом примере, в ходе погашения займа вам придется заплатить налог со всей суммы, которую вы НЕ заплатили в качестве процентов по займу. Сумма неоплаченных процентов составит 520 тыс. руб. а налог с нее, соответственно – 68 тыс. руб. (13% от 520 тыс.).
А теперь самое интересное: если вы брали кредит (заем) под низкую ставку для покупки жилья, забудьте все, о чем я вам только что рассказал. Потому что в этом случае никакой налог платить не надо. Согласно Письму Минфина РФ от 26 июля 2011 г. N 03-04-05/6-534, если кредит под низкую ставку использован для покупки жилья и заемщик оформил налоговый вычет на эту покупку, то его материальная выгода от низкой процентной ставки налогом не облагается.
На всякий случай, подчеркну – налоговый вычет распространяется на кредит (заем) только если это целевой кредит (заем), взятый специально для покупки (постройки) жилья. Это должно быть отражено в кредитном договоре. Если цель кредитования в договоре не обозначена – вычет на сумму процентов не предоставляется.
Проценты в той же пропорции, что и сам вычет