Не успел ещё заёмщик выплатить ипотеку как дом, в котором находится квартира, признают аварийным и предписывают снести. С такой необычной проблемой в редакцию Сравни.ру обратился один из наших читателей. Получить взамен другое жильё в новостройке по муниципальной программе переселения ему мешают спор с банком и застройщиком. Как не оказаться на улице в такой ситуации, читайте в материале.
В 2005 году наш герой Станислав оформил в Национальном резервном банке (НРБ) ипотеку на покупку квартиры стоимостью $30 тыс. в городе Чехов Московской области, имея для первоначального взноса – 7 тысяч (196 тыс. рублей по среднему курсу за 2005 год).
Дом под снос
Рассмотрим, как ухудшалась ситуация Станислава по мере изменения обстоятельств:
Изначальный бюджет Станислава в начале 2015 года:
- зарплата – 70 000 рублей;
- платёж по ипотеке – 19 700 рублей;
- свободные средства – 50 300 рублей.
Бюджет Станислава при аренде другой квартиры с сентября 2015 года:
- зарплата – 70 000 рублей;
- платёж по ипотеке – 19 700 рублей;
- аренда квартиры – 30 000 рублей;
- свободные средства – 20 300 рублей.
Бюджет Станислава после сокращения доходов в ноябре 2015 года:
- зарплата – 54 000 рублей;
- платёж по ипотеке – 19 700 рублей;
- аренда квартиры – 30 000 рублей;
- свободные средства – 4 300 рублей (при минимальном прожиточном минимуме в 5 965 рублей).
Неудивительно, что в итоге герой нашей истории прекратил платить по ипотеке до разрешения ситуации. А ситуация заключается в следующем: 19 июня 2015 года дом признали аварийным, в августе в нём отключили все коммуникации и переселили жильцов в новостройку (администрация Чеховского муниципального района заключила договор с застройщиком, который предоставил жителям сносимого дома новые квартиры по договору мены). Но Станислав заключить договор мены с застройщиком не смог, ему отказывают – пока банк не даст разрешение и не снимет обременение с залоговой квартиры. При этом в росреестре обременение до сих пор оформлено в пользу первого кредитора – Национального резервного банка.
Новый дом, в котором Станиславу должны дать квартиру
Парадокс этой ситуации в том, что и банк, и застройщик правы, но Станислав до сих пор без новой квартиры. А между тем 19 декабря 2015 года уже пройдут шесть месяцев с момента вынесения постановления об аварийности дома. Здесь стоит отметить, что жильцам дома даётся как раз полгода, чтобы обжаловать решение о сносе, по истечении это срока их выгоняют из старой квартиры. То есть в любой момент после наступления 19 декабря дом могут снести и тогда квартира, которая подлежала мене, физически перестанет существовать.
Какие шаги может предпринять заёмщик в такой ситуации?
По словам Игоря Зиневича Станиславу следует сделать следующее:
- если застройщик отказывается заключать договор мены до изменения в ЕГРП информации о залогодержателе, то заёмщику необходимо потребовать от него документы, подтверждающие, что взамен старой квартиры Станиславу действительно предлагается новая;
- направить в банк документы, подтверждающие возможность совершения мены, и просьбу о внесении изменений в реестр;
- если банк всё равно откажет, то можно подать в суд иск о прекращении ипотеки.
В следующем материале Сравни.ру расскажет, что делать ипотечным заёмщикам, которые столкнулись с нехваткой денег по такой же или любой другой причине.
Законодательство защищает права переселенцев, тем более, собственников. Так, статья 32 Жилищного кодекса говорит о том, что при выселении собственник жилья может претендовать на следующие варианты:
- предоставление нового жилого помещения;
- денежное возмещение за утраченное жилье.
Вариант возмещения за утрачиваемое жилое помещение определяется соглашением об изъятии, заключаемым с собственником. Выбирает собственник, администрация не может его принудить.
Если планируется снос хрущевок, собственникам квартир в таких домах должно быть направлено письменное уведомление. Причем оно должно быть получено вами не позднее чем за год до предстоящего изъятия. Именно получено вами, а не отправлено вам. Массовое уведомление в СМИ не считается.
Собственник вправе получить деньги за утраченное по настоянию государства жилье. На эти деньги он может купить другое жилье, в любом месте. В т.ч. жилье большей площади, доплатив, например, разницу за свой счет. Кстати, на покупку дополнительной площади можно взять ипотечный кредит . Если вы его еще не взяли.
Собственник может ничего не покупать, просто оставив деньги. Может, ему есть где жить и так. Это его право.
В сумму денежного возмещения по закону включаются:
- рыночная стоимость квартиры,
- рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме (у каждого собственника еще есть доля в праве общей собственности),
- убытки, причиненные собственнику изъятием квартиры, например, расходы, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием другой квартирой (до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения, оформлением права собственности на другое жилое помещение.
Если планируется снос хрущевок, при этом собственник не хочет получать деньги и искать новое жилье, а жилье ему нужно, то ему должны предложить другое, равнозначное. Как правило, таковым считается жилое помещение равной площади и с тем же количеством комнат.
. А еще можно взять жилье поменьше, но с денежной компенсацией. Кстати, слово “поменьше” касается только жилой площади, а вот общая может быть даже больше. Компенсацию все-равно получите.
Как? Читайте здесь .
Кстати, руководитель комитета Госдумы по жилищной политике и ЖКХ Галина Хованская факт возможности получения жилья большей площади подтверждает – “Даже если по жилью будет тот же метраж, то по общей площади все равно будет больше”. А мэр Москвы Сергей Собянин в социальных сетях пообещал, что жилье выселяемым собственникам будет предоставлено в том же районе.
Купили квартиру в хрущевке в ипотеку, и ваша квартира находится в залоге у банка. А вы в программе Реновация хрущевок. Что делать?
Вообще, при утрате жилого помещения банк может потребовать возврата кредита. А ведь при сносе дома вы утрачиваете прежний предмет залога.
На самом деле не нужно этого бояться!
Есть 2 варианта, зависящие от того, каким способом вы решили получить компенсацию.
Если вы решили получить деньги, то с действующим ипотечным кредитом можно поступить так. Получаете деньги от государства, часть денег направляете на погашение ипотечного кредита, часть остается у вас. Если вам не нужно другое жилье, просто оставляете деньги себе. Если вы нуждаетесь в новом жилье, то оставляете эти деньги на первоначальный взнос и идете за новой ипотекой. Лучше в тот же самый банк. Кстати, сейчас условия более лояльные, чем были 1-2 года назад, например. Может быть, вам повезет, и вы получите более интересную ипотеку.
Вы решили не морочиться с деньгами и покупкой нового жилья, а взять то, которое дает государство взамен старого.
Как правило, в кредитных договорах прописано условие, что залогодатель в случаях изъятия объекта недвижимости для нужд государства должен передать в залог банку новое жилое помещение, если таковое государством предоставляется.
А согласно статьи 41 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ “Об ипотеке (залоге недвижимости)”, если право собственности залогодателя прекращается по основаниям, предусмотренным федеральным законом в связи с изъятием для госнужд, ему предоставляется другое имущество и ипотека автоматически будет распространяться на новую квартиру. Т.е. при регистрации права собственности на новое жилое помещение одновременно возникнет ипотека. Как правило, такая сделка оформляется договором мены. Реновация хрущевок не будет помехой для замены предмета ипотеки.
Первый дом по программе Реновация уже заселяется.
При оформлении ипотечного договора вы должны были оформить договор и со страховой компанией. Несмотря на то что страхование вашей ипотеки насильно навязать вам никто не имеет права, реальная практика доказывает обратное. Практически всегда оформление договора со страховой компанией является негласным, но обязательным условием для оформления ипотеки.
Итак, скорее всего, у вас есть договор со страховой компанией. Именно в этом документе вам и нужно искать перечень страховых случаев. Изучите его очень внимательно, ведь нередко в перечне присутствует такой страховой случай, как снос дома. То, что многоэтажка новая, еще ни о чем не говорит: ипотека – вещь долгосрочная, и за этот период с жильем может случиться все, что угодно. Если в перечне страховых случаев есть пункт «снос дома», то долг за квартиру (оставшуюся сумму) банку будет погашать страховщик.
В тех случаях когда снос дома не указывается в качестве страхового случая или у вас вообще нет договора страхования вашего кредита, придется искать варианты досрочного погашения долга по ипотеке. Погасите долг за ипотеку в доме, который снесут, а вам дадут жилье в другом доме (равноценное).
Еще возможен вариант договориться с банком о замене предмета залога. Поскольку ваш ипотечный кредит должен иметь залог (на данный момент этим залогом является квартира в сносимом доме), то попробуйте договориться с банком на предмет изменения предмета залога. Новым залогом может стать квартира, которую вам выдадут взамен той, которая останется в доме под снос.
На данный момент у вас есть как минимум 3 варианта разворачивания событий, поэтому выбрать есть из чего. Мне неизвестны все обстоятельства дела, поэтому ответить наверняка, что вам делать в данной ситуации, я не могу.
Если первые 2 варианта (со страховщиком и досрочным погашением долга по ипотеке) вам не подходят, то придется уговаривать банк изменить предмет залога. Легкость этой процедуры зависит от того, с каким банком-кредитором вы имеете дело. Некоторые кредиторы охотно идут на такие операции по смене предмета залога, некоторые боятся их как огня.
В любом случае Гражданский кодекс РФ (ст. 345 гл. 23) разрешает вам заменить или восстановить предмет залога, если на это согласен банк, а ипотечный договор не предусматривает иное. Этот же документ разрешает вам в разумные сроки заменять или восстанавливать предмет залога другим равноценным имуществом, если прежний предмет залога повреждается или уничтожается.
Поскольку согласие банка на эту процедуру обязательно, то придется искать подходы в ведении диалогов с руководством. Отказать «на первых порах» банк может, если до этого вы неисправно выплачивали свой кредит или предлагаемая взамен квартира не соответствует требования кредитора. Например, у вас есть другая жилплощадь, которую вы (или ваши родители) могут предоставить банку в качестве залогового имущества под ипотеку. Банк сперва оценит предлагаемое жилье, а потом вынесет решение о возможности замены. Если у вас нет такой квартиры, то вы можете предоставить в залог квартиру, которую вам выдадут взамен той, которую заберут под снос. Она должна быть равноценной, поэтому банк, скорее всего, на счет замены предмета залога возражать не станет.