Банк не имеет права устанавливать комиссионный взнос при досрочном погашении основного займа (в соответствии с изменениями от 2011 года, внесенными в ГК РФ ст. 809—810 ч.2).
Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-46-18 . Это быстро и бесплатно !
Причины и основания увеличения ставки при досрочном погашении ипотечного кредита делятся на:
- Комиссии при получении кредита, указанные в договоре.
- Штрафы (иногда банки прописывают в договоре штрафы, хоть их наличие оспоримо в суде).
- Минимальная установленная сумма (при внесении на счет клиента меньшего объема денежных средств, указанных в документах, списание производится только при накоплении нужной суммы. Заемщик может при этом увидеть значительную переплату).
- Перерасчет графика платежей.
Размер увеличения процентной ставки в основном зависит от перерасчета графика платежей. Изменения могут происходить как в сторону уменьшения срока выплат, так и в сторону снижения суммы ежемесячного платежа.
Первый вариант выгоднее для заемщика, так как при таком варианте развития событий происходит уменьшение процентов за услуги банка. Банку же сподручнее как можно продолжительнее сотрудничать с клиентом. Поэтому если клиент захочет снизить сумму ежемесячных выплат, а продолжительность ипотеки не изменится, то процентная ставка увеличится в размере.
Клиент переводит на счет необходимую денежную сумму, которой планирует покрыть часть займа. Автоматически в день уплаты долга производится перерасчет процентной ставки.
Чаще всего люди используют ипотечное кредитование с аннуитетным типом платежа. При этом способе выплат досрочное внесение средств покрывает проценты за услуги банка. Если заемщику при этом требуется снизить размер ежемесячного платежа или уменьшить срок ипотеки, то необходимо написание заявление и личное присутствие клиента в банке.
Заемщик в состоянии оценить свое финансовое благосостояние и возможность своевременной свободы от ипотечных выплат. Если выплаты банку составляют 50% и более от ежемесячного заработка клиента, то решительно надо убавлять сумму ежемесячного платежа для минимизации своих рисков. Если же расходы ниже 30%, то выгоднее принять решение в пользу снижения срока займа.
Перерасчет процентной ставки производит банк, с которым клиент подписал договор. При дифференциальном способе платежа основной долг можно погасить любым известным способом, перенаправив средства на погашение займа. Списание денежных средств будет осуществляться в дату оплаты, установленную графиком. Подписание каких-либо дополнительных документов не предполагается.
Для аннуитетного способа платежа существует схема:
- На счет, с которого планируется списание средств в счет уплаты долга, клиент переводит необходимое количество денег.
- В дату платежа по графику подписывается новый график погашения.
Чтобы перерасчитать сумму ссуды, банк пользуется специальными формулами, для которых важны такие показатели:
- месяц и год взятия ипотечного кредита;
- сумма долга;
- процентная ставка;
- срок кредита;
- тип платежа;
- сумма досрочного погашения;
- дата досрочного погашения.
Есть пример формулы для аннуитетного типа платежа:
- А — количество месяцев, за которые выплачивается кредит.
- Б — процентная ставка по ипотеке в месяц.
Если имеется годовая процентная ставка, нужно разделить ее на 12. При годовой ставке 12% формула имеет вид:
Данная формула распространена повсеместно и используется такими банками, как ВТБ 24, Сбербанк, Дельтакредитбанк (специализируется на ипотечном кредитовании).
В формуле используются расчеты за каждый месяц отдельно, учитывая протяженность конкретного временного промежутка.
Расчет без посредников вполне осуществим. Необходимо лишь подставить свои значения в описанную формулу.
С целью расчета выплат при досрочном погашении займа клиенту для большего удобства предлагается калькулятор в режиме онлайн. Нужно только ввести свои параметры.
Аннуитетный тип выплат используется гораздо чаще, поэтому наглядно разберем пример. Человек 1.09.11 взял кредит суммой в 1 млн рублей на 60 месяцев с процентной ставкой 12%.
Подставим значения примера в формулу:
10191.78- сумма, которая пойдет в счет уплаты долга ежемесячно.
Произведем расчет суммы в погашение тела займа:
22244.45 — 10191.78 = 12052.67.
Затем рассчитаем сумму основного долга после оплаты первого взноса по ипотеке.
1000000 — 12052.67 = 987947.33.
Теперь проценты будут начисляться на данную сумму.
При расчетах получим, что на 1. 09.12 сумма долга составит 831206.27 рублей.
Затем представим, что заемщик погасил 100000 рублей 08.12 года. Тип погашения приводит к уменьшению основной суммы займа. Т.е срок останется тем же, а ежемесячные выплаты уменьшатся.
Если взять во внимание досрочное внесение денежных средств на счет, то можно высчитать итоговую сумму ссуды, которую необходимо будет вернуть.
Из остальных параметров формулы изменился размер займа, который в августе станет равен:
831206.27 — 100000 = 731206.27.
Данная сумма является итоговой после внесения досрочного платежа.
При этом срок ипотеки тоже снизится. Отнимая от всего срока кредита число месяцев, прошедших до досрочного погашения, получаем:
Срок кредита = 60—13 = 47.
Подставим эту сумму в формулу аннуитетного платежа и получим платеж по займу.
(1 + 0.01)^47 =1,596263443.
1,596 — 1 = 0,596263443.
731209.72 * 0.01 * 1,596263443/ 0,596263443 = 19575,20374.
Таким способом можно без посредников считать суммы ежемесячных выплат и следить за их изменением.
Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.
Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:
+7 (499) 938-46-18 (Москва)
Это быстро и бесплатно !