Сегодня все больше россиян осознают, что кредитной историей важно дорожить и возвращать займ вовремя, даже если банк находится в процессе ликвидации. При оформлении долгосрочных кредитов, сложно предположить, какое будет финансовое состояние заемщика в течение 10-15 лет. При возникновении любых проблем с выплатой приходится идти на разговор с кредитором и договариваться о реструктуризации задолженности или рефинансирования ипотеки.
Процедура рефинансирования предусматривает погашение кредита в одном банке с помощью займа в другом банке. Залог остается прежним, а условия выплаты меняются. Целью рефинансирования ипотечных кредитов является снижение процентных ставок или изменение валюты. Например, в 2011 году европейцы, оформившие ипотеку в франках, массово меняли валюту на евро, курс который увеличивался не так быстро.
Другие заемщики переоформляли договора, чтобы уменьшить общую сумму долга. Для этого следует увеличить ежемесячные платежи и сократить срок действия договора.
Если у заемщика имеются другие кредиты, то средства от нового займа можно направить на погашение остальных задолженностей, а затем выплачивать один кредит.
Банки за счет рефинансирования ипотечного кредита привлекают новых клиентов. Получая информацию о предыдущих платежах, они могут быть уверены в платежеспособности клиента.
Переоформление договора выгодно при долгосрочном кредитовании больших сумм. Только в этом случае выигрыш от сделки будет выше накладных затрат.
Если у заемщика пять и более кредитов, то одним рефинансированием не обойтись, так как расходы придется заплатить по каждому договору отдельно. Банк, который рефинансирует ипотеку, просит у клиента на это разрешения. Финансовые учреждения предоставляют такую услугу только с оплатой комиссии. Договором могут быть предусмотрены пени и неустойки за досрочное погашение или вообще стоять мораторий на эту операцию.
Заемщику следует подготовить стандартный пакет документов и дополнительно получить справки по ссудным счетам. Если имелись просрочки платежей или ухудшилось финансовое состояние заемщика в рефинансировании ипотеки будет отказано.
Рефинансирование ипотеки выгодно оформлять в том случае, если ставка по первому кредиту выше. Такая ситуация возможна только со “старыми договорами”, которые плательщики уплачивают уже 4-6 лет. В 2012 году ставка по ипотечным кредитам была 14%, а сегодня уже 10%. Средняя сумма займа составляет 2 млн. руб. Таким образом, ежегодная экономия составит 80 тыс. руб. (2 000 000 * 0,04).
Если кредит был оформлен несколько месяцев назад, условия на рынке сильно не изменились (разница в 1-2 п.п.), то заниматься рефинансированием ипотеки не стоит. Все сэкономленные деньги будут направлены по переоценки жилья, страховку и прочие выплаты.
При использовании аннуитетной схемы оплаты большая часть ежемесячных платежей (60-70%) направляется на погашение процентов. Тело кредита уменьшается примерно со второй половины срока. Поэтому заниматься рефинансированием ипотеки следует в первой половине и при условии изменения рыночной ситуации.
Не каждый займ можно перекредитовать. К ипотечным кредитам выдвигаются такие требования:
- своевременное погашение обязательств в полном объеме в течение последнего года (хотя учитывается вся кредитная история);
- отсутствие текущей задолженности;
- срок действия договора более семи месяцев, то есть осуществление минимум 6 платежей;
- погашение 20-50% от первоначальной стоимости;
- до окончания договора осталось не менее одного квартала;
- кредит ранее не был рефинансирован.
К объекту залога предъявляются такие требования:
- у заемщика имеется другая собственность кроме залоговой, иначе ее не получится забрать за долги;
- в квартире не прописаны несовершеннолетние;
- недвижимость является ликвидной, то есть ее можно продать за большую стоимость;
- здание не аварийное;
- на объект оформлено право собственности;
- дом построен не ранее 1975 г.
Спрос на рефинансирование ипотеки в России только увеличивается. Тем более, что крупнейшие банки страны предлагают выгодные программы.
С ее помощью можно:
- уменьшить кредитную нагрузку;
- снизить размер платежей;
- собрать все займы в одном банке, оформленный на выгодных условиях;
- получить наличные деньги под низкий процент на любые цели.
После погашения первого договора с заемщика снимается обременение, а недвижимость поступает в собственность банку. Далее клиент может оформить рефинансирование ипотеки, как отдельно, так и вместе с консолидацией всех кредитов, в том числе по картам, или получением средств на личные цели.
Финансовое учреждение перекредитовывает:
займ на капитальный ремонт или реконструкцию жилья;
до 5 кредитов, выданных иными банковскими учреждениями;
займы Сбербанка, при условии, что хотя бы один из них — ипотечный.
Базовая ставка рефинансирования ипотеки составляет 10,9% годовых. Она увеличивается по мере добавления других договоров. К ней применяются надбавки по 1% за отказ от страховки и прочих услуг.
Финансовое учреждение осуществляет:
- Рефинансирование ипотеки, выданной иным банком;
- консолидацию потребительских кредитов;
- перекредитование ипотеки с предоставлением части средств на потребительские цели.
Базовая ставка составляет 11% (в случае погашения 20-50% первого кредита) и 11,5% (в случае погашения 51% кредита).
Дополнительно применяются надбавки:
- +0,5% — для “не зарплатных” клиентов;
- +1% — до предоставления документов о недвижимости.
Потенциальные заемщики должны соответствовать таким критериям:
- граждане РФ в возрасте 22 — 55 (60) лет для мужчин и женщин;
- рефинансирование ипотеки могут оформить пенсионеры в возрасте до 60 (65) лет соответственно;
- стаж работы на последнем месте минимум 6 месяцев.
Финансовое учреждение занимается не только рефинансированием ипотеки, но и консолидацией кредитов. В рамках программы клиент может изменить ежемесячный платеж, процентную ставку, порядок погашения платежей, валюту договора.
Условия рефинансирования ипотеки подбираются индивидуально и зависят от прежних условий, размера кредита, его сроков, финансового состояния клиента. Базовая ставка составляет 11,25%. Если заемщик отказывается застраховать свою жизнь и имущество, то она увеличивается на 1%.
Финансовое учреждение принимает заявки на рефинансирование ипотеки в офисе и через сайт. Дополнительно потенциальному клиенту нужно предоставить справку о состоянии долга. Все документы рассматриваются в течение 3-5 рабочих дней. В случае принятия положительного решения комиссия за оформление сделки не взимается.
Финансовое учреждение предлагает интересные программы рефинансирования ипотеки. Они будут недоступны для клиентов Банка Москвы, Лето и Транскредитбанка. Новые договора заключаются по ставке 11,95%. В случае отказа от подписания договора страхования, ставка увеличивается на 1%. Рефинансирование ипотеки оформляется иностранным гражданам, работающим на территории РФ, даже если место регистрации не совпадает с местом нахождения жилья.
Прежде чем принимать решение, следует произвести расчеты, чтобы определить как изменится суммы ежемесячного платежа, срок выплат, сумма переплаты.
Специалисты советуют заниматься перекредитованием после снижения ставки на 1.5 процентных пункта. Нет смысла принимать решение после просмотра предложений 1-2 банков. Если нет времени самостоятельно изучать все предложения на рынке, то лучше воспользоваться услугами кредитных брокеров. Специалисты не только подберут самое оптимальное предложение, но и будут сопровождать на всех этапах сделки. Через брокеров есть реальный шанс получить кредит на выгодных условиях.
Рефинансирование ипотеки позволяет банку увеличить клиентскую базу. Но в целом эта услуга не выгодна, так как приходится формировать резервы под долги. Финансовые учреждения не обязаны пересматривать форс-мажорные условия клиентов. Ни один закон не обязует банк заниматься перекредитованием.
Заемщик может обратиться в любой банк за рефинансированием ипотеки. Новый кредит могут не предоставить, если он противоречит правилам старого.
Рефинансирование ипотеки — это возможность для заёмщика получить кредит на более выгодных условиях. Финансовое учреждение будет долго проверять документы и тянуть с ответом. Оно имеет на это право. Поэтому нужно быть готовым ждать ответа.
Для рефинансирования ипотеки в своем банке достаточно написать заявление. На новом месте придется оплачивать все расходы по страхованию и оценке заново. Есть вероятность получить отказ по стандартным причинам: смена места работы, уменьшение доходов (платеж не должен превышать 40-60% дохода) и т. д. Нужно понимать, что банк все равно будет проверять залоговый объект: его состояние, срок постройки и т. д. Если он расположен в аварийном доме или заемщик ранее нарушал сроки внесения платежей, то это может стать основанием для отказа в рефинансировании ипотеки. Поэтому лучше обращаться за услугой перекредитования в свой банк.
Перекредитование эффективно в трех случаях:
- Ставка по новому займу ниже на 2-3 пункта и более.
- Возрастает срок ипотечного кредита, что снижает финансовую нагрузку на бюджет заемщика.
- Замена валюты кредитования. Это актуально на фоне текущей инфляции.
К плюсам стоит отнести:
Рассматривая плюсы и минусы рефинансирования ипотеки, стоит изучить отзывы людей, которые на личном опыте убедились в актуальности или неэффективности услуги. Ниже выделим недостатки услуги на базе практического опыта банковских клиентов.
- Дополнительные расходы. Оформление перекредитования требует новых затрат, связанных с получением кредита — оплата услуг нотариуса, оценка недвижимости, плата за предоставление справок и так далее. Рассчитывая, выгодно ли перекредитование, стоит брать во внимание эту статью затрат.
- Жесткие требования. Минусы рефинансирования ипотеки в Сбербанке или другом финансовом учреждении включают требования к клиентам, которые отличаются большей жесткостью. Банк глубоко изучает потенциального заемщика на факт наличия долгов, проверяет платежеспособность и трудоустройство. Если заемщик не устраивает кредитора по любому параметру, услуга не предоставляется. Несмотря на конкуренцию, банки тщательно изучают потенциальных клиентов.
- Низкий уровень развития рефинансирования. Перекредитование востребовано в Европе, а граждане РФ плохо знакомы с услугой. Да и сам процесс оформления кажется запутанным и сложным. В итого люди бояться потерять время и деньги. Кроме того, рефинансирование не всегда выгодно, что требует внимательного подхода при выборе предложения.
- Дополнительные условия. Часто для рефинансирования кредита клиент банка вынужден вести поручителя, предъявлять залог или нести дополнительные бумаги, подтверждающие платежеспособность и наличие работы.
- Штраф за погашение. Некоторые банки устанавливают штрафы и комиссии за преждевременную выплату долга. Чтобы избежать расходов, стоит заранее обратиться в старый банк и определить возможность выплаты.
Зная плюсы и минусы рефинансирования ипотеке в Сбербанке и другом финансовом учреждении страны, проще сделать выбор в пользу подходящего варианта и определить, выгодно перекредитование для конкретной ситуации или нет.
Основные минусы рефинансирования в том, что процедура рефинансирования абсолютно не отлажена. В результате, рефинансирование кредита затягивается на несколько недель и требует немало дополнительных денежных затрат от заёмщика.
Цель рефинансирования кредита — понятна: понизить процентную ставку или, каким-либо иным образом улучшить условия кредитования.
Но что для банка есть рефинансирование кредита?
Выдача нового кредита.
Чтобы банк выдал кредит, нужно оценить платежеспособность заемщика, так?
Причем, то, что прежний банк-кредитор уже оценивал платежеспособность заемщика, впрочем, как и то, что заемщик регулярно и в срок расплачивается по своему кредиту, для нового банка-кредитора — не показатель.
То есть, банк проверяет потенциального заемщика так, как будто заемщик просто обратился за получением кредита. Положительная кредитная история в другом банке — не в счет: она проверку новым банком-кредитором не отменяет.
Недвижимость, являющуюся предметом залога, тоже нужно проверить.
То, что прежний банк-кредитор уже проверял данную недвижимость и давал под ее залог кредит, для нового банка-кредитора ничего не значит: он ее все-равно будет проверять.
И по результатам проверки, новый банк-кредитор может отказать в выдаче кредита.
В этом случае, деньги, потраченные заемщиком за рассмотрение кредитной заявки, заемщику банком не возвращаются. (Если, конечно, такая комиссия предусмотрена правилами банка).
Также заемщику никто не вернет стоимось проведения оценки недвижимости: оценка — проведена, оценщик — работу проделал, его работа должна быть оплачена, не зависимо от того: дает банк кредит или нет.
То есть, у заемщика при рефинансировании кредита есть риск того, что он в банк документы предоставит, а ему в выдаче кредита откажут: и кредит не дали, и деньги пришлось заплатить. О-о-обидно-о-о!
Но сразу же оговорюсь, что обычно, оценка квартиры стоит в пределах 4 — 5 тысяч рублей, а комиссия банка за рассмотрение кредитной заявки — примерно 1 000 — 2 500 рублей (и берется далеко не всеми банками). Поэтому, денежные потери заемщика, в случае отказа в выдаче банком кредита — не слишком велики. Они, правда, могут быть больше, если речь идет о рефинансировании кредита под залог жилого дома, за счет того, что оценка дома — дороже, чем оценка квартиры.
Но допустим, кредит заемщику готовы выдать.
- Заемщик должен подать документы
- Если в банке предусмотрена комиссия за рассмотрения кредитной заявки — оплатить эту комиссию.
- Если в банке предусмотрена комиссия за выдачу кредита — заемщик должен оплатить и эту комиссию, даже если он оплачивал аналогичную комиссию своему прежнему банку-кредитору.
- Снятие залога — денег стоит.
- Новый залог — тоже потеря денег: и гос. регистрация залога, и оплата подготовки документов
- Кстати, чтобы заложить квартиру, нужно собрать пакет документов: справки из БТИ, выписку из Домовой книги и прочие. Некоторые справки — не бесплатны, за них нужно заплатить, да и в очередях придется время потерять.
- Также квартиру (или другую недвижимость), являющуюся предметом залога, нужно оценить. Оценка — и денег стоит и какое-то время требует.
Таким образом, рефинансирование кредита сопряжено с определенными издержками для заемщика.
Поэтому, когда Вы просчитываете: выгодно ли Вам рефинансировать кредит или нет, мало посчитать только разницу в процентах, нужно посчитать и все накладные расходы, которые возникают при рефинансировании.
Теперь мы знаем, что рефинансирование кредита в новом банке, потребует дополнительных расходов.
Как быть, чтобы и процентную ставку уменьшить, и доп. расходов избежать?
Раскрываю маленький секрет:
- Вы надумали рефинансировать кредит, и все просчитав, решили, что будете это делать не зависимо от того: понизит Вам процентную ставку Ваш банк или придется брать кредит в другом банке.
- После этого подаете документы и получаете решение кредитного комитета нового банка.
- А вот это важно: с решением крединого комитета нового банка-кредитора Вы идете в свой банк и разговариваете на предмет снижения процентной ставки.
- И, о чудо! Банк, который прежде отказывался понизить Вам процентную ставку даже на один процент, может запросто согласиться на понижение процентной ставки.
Заметьте: я не утверждаю однозначно, что процентную ставку Вам понизят, но вероятность — достаточно высока.
Почему так происходит?