Здравствуйте Сергей! Банк в любом случае в процессе сделки будет отталкиваться от стоимости квартиры, которая указана в отчете об оценке. Если она меньше, то выхода фактически два. Первый – разницу между оценкой и фактически запрашиваемой продавцом ценой доплатить из собственных сбережений. Второй – отказаться от недвижимости.
Что касается указанного вами варианта в виде смены оценочной компании, то его, конечно, можно попробовать применить. Правда, положительный итог маловероятен. По двум взаимосвязанным причинам. Во-первых, оценку может производить только аккредитованная кредитной организацией компания. От сторонней банк не примет отчет. Во-вторых, у таких оценщиков практически идентичные стандарты оценки недвижимости. Поэтому на значительное отличие в итоговой цене надеяться не стоит.
В любом случае для поиска наиболее актуального варианта решения вашего вопроса стоит обратиться к менеджеру банка, в котором вы планируете оформлять ипотечный кредит. Подобные ситуации возникают достаточно часто. То есть для специалистов они не новы. Соответственно, могут быть предусмотрены варианты выхода из ситуации, не перечащие внутренним регламентам кредитной организации.
Сначала определения – правильно ли я понимаю.
Оценочная стоимость квартиры – это стоимость оценщика из оценочной компании.
Залоговая стоимость – это стоимость, исходя из которой банк рассчитывает ипотеку:
первоначальный взнос и сумму кредита.
Вопрос: может ли залоговая стоимость быть выше оценочной?
Если ДА, то от чего это зависит.
А где вы берете залоговую стоимость? Ее только банк для себя знает. В отчете оценщиков есть оценочная и ликвидационная цена. Ликвидационная естественно не может быть выше оценочной (возможно банк на нее опирается когда смотрит то что вы назвали залоговой. Но это не одно и то же). В практическом смысле , да чем выше оценочная (и следовательно ликвидационная) стоимость, тем лучше.
Доброго дня, Алексей. Спасибо за отклик.
Начну с того, как я поняла:
есть оценочная стоимость от оценщика (Цо), есть стоимость по Договору купли-продажи (Цдкп), и есть ипотечный кредит (ИК).
Пример, Цо = 2,5млн, Цдкп = 3,5млн, ИК=2,5млн — 20%*2,5млн = 2млн.
Чтобы заключить ДКП на сумму 3,5млн, покупатель должен получить 2млн по ипотечному кредиту, добавить первоначальный взнос 20%*2,5млн = 0,5млн и отдельно добавить 1млн при заключении ДКП.
Так или у меня полная каша?
В вашем примере оценка слишком сильно отличается от цены договора. Для простоты считайте что должно быть Цо= Цдкп (или чуть меньше) Это если нужно максимально заплатить кредитными деньгами. Если у вас есть свои 1,5 млн то все нормально. Но в этом случае первоначальный взнос при стоимости 3,5 млн будет ок 40%. Вы правы банк обычно дает кредит на уровне минус 15/20% к цене оценки
Спасибо, теперь я поняла
Доброе утро,
в продолжение темы об оценочной стоимости. Я — продавец. Оценочная стоимость моей квартиры очень маленькая. На практике — банк (конкретно, сбербанк) не подтверждает квартиру для покупателя-ипотечника, если Цдкп больше Цо.
Что можно предпринять? За наличные можно ждать покупателя годы. А квартира все-таки пользуется спросом.
вам надо конкретизировать вопрос.
если в теории, то ответ нет: банку, в случае неплатежей клиента, надо быстро и беспроблемно реализовать залоговый актив, и желательно еще и прибыль на этом получить. соответственно, как минимум два, а чаще все три фактора закладываются в залоговую стоимость и составляют разницу между оценочной и ей.
а если ваш вопрос носит практический характер, «могу ли я взять ипотеку на сумму больше стоимости квартиры» (например, на еще и ремонт) — то тут ответ может быть положительным. но для этого надо на свой страх и риск войти в неформальные договоренности с продавцом, какая цена будет указана в договоре, какая пойдет сбоку. это, как вы понимаете, достаточно рискованно.
Существуют ситуации, когда оценка рыночной стоимости Вашей квартиры необходима, одним из примеров может стать покупка квартиры в ипотеку. На основании проведенной оценки банк принимает решение относительно суммы выдаваемого ипотечного кредита, поэтому в большинстве случаев заемщику не выгодно занижение оценочной стоимости, поскольку в этом случае разницу между выданным кредитом и реальной стоимостью квартиры придется выплатить самостоятельно. В свою очередь из-за риска невыплаты кредита банк имеет заинтересованность в занижении стоимости, поскольку в случае неуплаты он сможет быстро продать квартиру и вернуть свои деньги.
Несмотря на то, что качество отчетов независимых оценщиков редко вызывает сомнения сегодня, все же периодически возникают ситуации, когда эксперты умышленно или случайно занижают рыночную стоимость. Ситуация с занижением стоимости может означать что выданного кредита просто не хватит на покупку квартиры.
Когда речь идет об оценке для ипотеки, почти все банки стараются принимать отчеты только от аккредитованных в этом банке оценщиков или оценочной компании. Т.е. фактически вам предлагается выбрать оценщика из списка партнёров банка.
К сожалению, оценка по ипотеке будет сделана с занижением в 99%, вопрос только в размере этого занижения, но суммы по оценке не хватит для покупки жилья и часть суммы вам все-таки придется внести самостоятельно.
Мы бесплатно проконсультируем Вас и возможно сможем помочь в сложившейся ситуации.
Очень трудно бороться с занижением стоимости, это своеобразная страховка банка на случай не выплаты кредита, банк старается выдать кредит такого размера, чтобы при необходимости он мог быстро реализовать квартиру. Если на пальцах, то представим что реальная стоимость квартиры 5,3 млн., при этом оценщик оценивает ее в 5 и банк выдает вам кредит. Если вы перестанете платить по кредиту, банк забирает квартиру и должен продать ее, чтобы вернуть свои деньги, но продавать ее за 5,3 млн. (реальную цену) можно и год, а банку это не выгодно, поэтому продавать он ее будет с дисконтом (например, за 5 млн). Это так называемая «ликвидационная стоимость), т.е. стоимость квартиры с учетом сжатого срока экспозиции.
Что касается ответственности оценщика за занижение оценки, то в данном случае ее не будет, т.к. оценщик изначально оценивает минимальный срок экспозиции (часто в отчете прямо просят указывать стоимость ликвидации или срок экспозиции). Кроме того, отчет составлен таким образом, что с точки зрения закона он нарушений не имеет. В свою очередь то, что реальный продавец хочет за квартиру большую сумму тоже никого не интересует, продавец не поставлен в условия необходимости быстрой реализации квартиры и может продавать ее сколько угодно долго и за любую сумму.
Обращаться в сторонние оценочные компании, без рекомендации банка, мы тоже не советуем – банки не доверяют таким отчетам, хотя формально могут их принимать и даже принимают, но всегда могут просто отказать в кредите, вы не сможете никому ничего доказать, а лишь зря потратите свои деньги на оценщика.
Увы, практика занижения оценки для целей ипотеки повсеместна, и бороться с ней непросто, если вы столкнулись с подобной ситуацией, вы можете обратиться к нам за консультацией и узнать о возможных путях решения проблемы.