Рассмотрены условия, при которых банк-кредитор имеет право изымать недвижимость у заемщика, а также условия, не позволяющие этого сделать. Предложены решения проблем ипотечной квартиры
Следует отметить, что содержание договора, оформленного кредитором и заемщиком ипотеки, также будет учтено при судебном разбирательстве. И в некоторых ситуациях именно текстовая часть ипотечного договора определяет решение суда. Поэтому изучение договорных условий ипотеки с участием опытного юриста по недвижимости крайне рекомендовано заемщику.
Право взыскания недвижимости, состоящей под ипотечным залогом, принадлежит банку-кредитору согласно статьи 50 закона за №306-ФЗ. Однако запускать процесс ареста и продажи квартиры для досрочного погашения задолженности перед банковской организацией возможно лишь на определенных данным законом условиях:
- заемщик не исполняет либо не надлежаще исполняет свои обязательства по выплатам (ст.50 п.1);
- заемщик утаил на момент регистрации договора наличие прав третьих лиц на ипотечную (залоговую) квартиру (ст.12);
- заемщик не обеспечивает должный образом сохранности состояния ипотечной квартиры (ст.35);
- заемщик подарил, продал, обменял или внес в форме имущественного вклада залоговую (ипотечную) квартиру без договоренности с банка-кредитором (ст.39);
- состоящая в ипотечном обременении квартира принудительно изъята госорганами с предоставлением другой недвижимости (она становится предметом залога) или финансовой компенсации (ст.41).
- задолженность заемщика по платежам (сумма неисполненного обязательства) менее 5% от стоимости квартиры (предмета ипотеки);
- срок просрочки выплат заемщика не превысил 3 месяцев.
Однако право требовать продажи залоговой квартиры возникает у ипотечного банка, если сроки внесения платежей нарушались за год чаще, чем три раза (ст.54.1, п.5). Пусть даже четыре или более случая просрочек являлись незначительными – лишь несколько дней.
По условиям пункта 1 статьи 446 гражданского кодекса РФ, взыскание к жилому помещению должника неприменимо, если оно – единственно пригодное для его проживания. Но данное условие не действует в отношении ипотечной квартиры, поскольку эта недвижимость имеет заведомое обременение, поскольку является предметом обеспечения кредита со стороны заемщика перед банковской организацией.
Т.е. при неоднократном (более трех) нарушении условий выплат банк вправе инициировать процедуры ареста и продажи ипотечной квартиры, даже если это единственное жилье заемщика.
Право собственности на залоговую недвижимость при ипотеке не распространяется на несовершеннолетних, поскольку они не могут нести ответственности по долгосрочному кредиту и не могут быть собственниками такой квартиры, либо дома.
Органы опеки не вправе влиять на ситуацию с жильем несовершеннолетних, собственник которого является заемщиком ипотечного кредита и, в силу каких-либо причин, не производит своевременных выплат банку. Т.е. по иску банка-кредитора суд примет его сторону, даже если ипотечное жилье – единственное для несовершеннолетних.
К примеру, заемщик ипотеки берет другой кредит (например, потребительский) под залог квартиры и не выполняет платежей в пользу нового кредитора. Последний обращается в суд, принимающий такую недвижимость для обеспечения требований нового кредитора – выносится запрет передачи прав собственности.
Договор ипотеки, как правило, заключается на многолетний срок. Планируя кредитные выплаты на момент оформления ипотечного займа, заемщик не может учесть будущих ситуаций (потеря работы, болезни, сокращение доходы и пр.), способных помешать внесению платежей по графику. Надеяться на чудо в ипотечном вопросе бессмысленно, следует искать решение трудной ситуации в переговорах с банковской организацией. Можно письменно известить ипотечного кредитора о необходимости:
Важно дождаться письменного одобрения банка-кредитора и, возможно, оформить дополнительное соглашение к ипотечному договору. Лишь затем возможно внесение платежей по иному графику, приемлемому для заемщика и согласованному с банком.
Заемщикам ипотечных кредитов, оказавшимся в непростой финансовой ситуации, важно понимать – большинство банковских организаций, предоставляющих услуги ипотеки, не заинтересованы в долгосрочных судебных процессах с залоговой недвижимостью. Банку не нужны квартиры клиентов – гораздо предпочтительнее деньги, ранее кредитованные заемщику и проценты по ним.
Поэтому решения ипотечных затруднений на ранней стадии развития ситуации всегда доступны и ими следует воспользоваться, пока проблема не стала трудноразрешимой. Реальную помощь заемщикам ипотеки способны оказать опытные юристы по недвижимости и риэлторы – обратитесь к ним.
Наличие собственного жилья – обязательное условие нормального существования любого человека, а тем более семьи. Однако из-за высокой стоимости многие россияне не могут собрать нужную сумму для приобретения жилища. Неслучайно покупка квартиры в ипотеку весьма распространена. По разным обстоятельствам некоторые граждане утрачивают платежеспособность и не могут выплачивать кредит, что влечет за собой арест ипотечной квартиры. Что делать в подобной ситуации?
Право взыскивать недвижимость, находящуюся в ипотечном залоге, банками-кредиторами регламентируется ст. 50 №306-ФЗ. Указанное право может быть реализовано только после вынесения соответствующего решения судом. Законодательством предусмотрен ряд обстоятельств, которые могут стать причиной ареста квартиры в ипотечном залоге:
- неисполнение либо ненадлежащее исполнение владельцем обязательств по уплате кредита;
- утаивание при регистрации договора информации о том, что на жилой объект, приобретенный в ипотеку, имеют права третьи лица;
- не соблюдение условий, обеспечивающих сохранность залогового имущества;
- продажа, дарение, обмен, внесение в качестве имущественного вклада без ведома кредитора.
Чем это чревато для должников? Сплошными неприятностями! При невозможности оплачивать кредит оперативная продажа — единственный приемлемый вариант разрешения проблемы. Но продавать недвижимость на торгах крайне невыгодно для ее владельцев.
Неслучайно банковские оценки стоимости залоговой недвижимости зачастую необъективны. Как правило, результаты продажи жилых объектов через аукционы плачевны для владельцев, которые утрачивают не только жилища, но и финансовые средства, внесенные по ипотеке. Известны случаи, когда продавцы, чьи квартиры были проданы на торгах по инициативе банков-кредиторов, остались перед последними должниками.
Ни в коем случае нельзя допустить ареста ипотечной квартиры. Это событие не происходит внезапно — предварительно банки пытаются взыскать задолженность другими способами. Но если владелец понимает, что вот-вот случится беда, выход можно найти, немедленно продав квартиру. Самостоятельно это сделать практически невозможно. Известно, что быстро реализовать дорогостоящую недвижимость в принципе сложно, а обремененную ипотекой — архисложно, так как потенциальные покупатели неохотно соглашаются на проблемные сделки.
- профессионализмом и опытностью сотрудников;
- наличием актуальной базы данных, что значительно ускоряет поиск потенциальных покупателей;
- оперативностью проведения сделки;
- срочным выкупом залогового жилья самим агентством;
- честной оценкой жилого объекта.
Звоните по телефону +7 (495) 744-33-77, оставляйте заявку или приезжайте в офис Чистопрудный бульвар, д5. Метро Чистые пруды, Москва
______________________
Если у вас появились вопросы по статье, вы можете задать их нам по телефону +7 (495) 744-33-77, либо заполнить форму заявки. Наш специалист ответит на все ваши вопросы.
Россияне, имеющие долговые обязательства перед государством, банковскими или кредитными организациями, часто задаются этим вопросом. Он до сих пор остается открытым. Новый законопроект предусматривает арест недвижимости — даже, если у гражданина это единственное жилье. Пока закон не утвердили.
Рассмотрим, возможно ли взыскание имущества за долги.
Содержание статьи:
Арест на определенного рода недвижимость представляет собой правовое ограничение, в связи с которым гражданин, собственник не имеет никаких прав распоряжаться им.
Но, заметьте — проживать в квартире или доме, на котором наложен арест, он может.
Наложением ареста занимаются судебные приставы-исполнители. Никто другой больше не имеет такого права.
Они будут действовать на основании Постановления, Решения судебного органа или нотариуса. Такой документ имеет весомую силу и обязательно должен иметь соответствующие подписи судьи, секретаря — либо должен быть заверен нотариусом.
Важно: вы можете обратиться в правоохранительные органы, если представители коллекторских агентств, банковских организаций угрожают вам, вашим близким и пугают тем, что арестуют жилье, выгонят на улицу. Эти действия неправомочны, и часто просто представляют собой способ запугивания, чтобы гражданин быстрее выплатил долг.
Изначально пристав накладывает арест на денежные средства, карты должника, а лишь затем — если имеющихся общих средств не хватает на погашение долгов — накладывает арест на недвижимость.
Исключение составляет квартира, взятая в ипотеку. Ее могут арестовать сразу же, несмотря на денежные вклады и состояние банковского счета.
Арест на недвижимость возможен при таких условиях:
- Если у должника еще есть в собственности объект недвижимости, другое жилье. Это может быть даже комната или доля в коммунальной квартире.
- Размер суммы, которую не выплатил гражданин, незначительно меньше общей стоимости квартиры.
- Имеется постановление судебных органов или нотариуса.
Запрет накладывается на действия с квартирой, которое может совершать собственник — например, продавать, дарить, завещать.
Пристав-исполнитель может наложить арест, чтобы владелец не мог распорядиться жильем. Других целей для ареста недвижимости не предусмотрено.
Рассмотрим обстоятельства, при которых могут арестовать или забрать квартиру за неисполнение долговых обязательств:
Это — самый распространенный случай, когда жилье забирают.
Так как банковская организация предоставляет гражданину недвижимое имущество за определенную плату — но собственником он еще не является, так как не исполнил полностью своих обязательств — то арестовать квартиру могут.
Не влияет на судебное решение и то, что квартира, взятая в ипотеку, является единственным имуществом.
- Общая сумма долга составляет более 5% от стоимости квартиры, то есть ипотеки.
- Просрочка по платежам составляет больше 3 месяцев.
Арест не накладывается сразу же, когда платежи перестали поступать. Гражданин может пойти на переговоры с банковским представителем и решить проблему, опираясь на то, что материальное положение ухудшилось.
Например, из-за потери работы, уменьшении размера заработной платы, других важных причин.
Все имущество должников-родителей подлежит аресту.
Судебный пристав-исполнитель вправе арестовать недвижимость должника и взыскать деньги с ее продажи, если тот, в свою очередь, уклоняется от выплаты алиментов.
Заметьте, сумма долга при этом должна практически равняться стоимости квартиры.
Гражданин Иванов не выплачивал алименты в течение 12 лет. За это время у него набежало 960 тысяч рублей. Иванов получил по наследству вторую квартиру от родственника.
Судебный пристав на основании постановления наложил арест на всю недвижимость Иванова и направил уведомление в ФРС.
Стоимость одной из квартир приравнивалась сумме долга, поэтому судебные органы вправе принудить Иванова продать одну из квартир и исполнить долговые обязательства.
Да, за долги по причине неоплаты коммунальных платежей имущество могут арестовать, а его собственника принудить продать.
- Гражданин владеет несколькими помещениями, предназначенными для жилья.
- Сумма долга равна или немного меньше цена недвижимого имущества. Пример: за долг в 15 тысяч рублей, когда цена квартиры минимум 1 миллион рублей, вас никто не заставит продать имущество.
Помните, на арест также влияет оплата долга. Если гражданин вносил платежи частично, или оплачивает долги по ЖКХ в рассрочку, то его никто не принудит к продаже.
В том случае, когда гражданин имеет несколько объектов недвижимости в своей собственности, и один из объектов является долевым, то определенная доля может быть арестована и продана судебным приставом-исполнителем.
Решение об аресте и продаже выносится после рассмотрения вопроса в судебной инстанции.
После судебного Постановления пристав оформляет документы на арест и последующую продажу недвижимого имущества.
На основании нового законопроекта — который, кстати, еще не был принят — суд вправе решить, что арест и продажа единственной квартиры возможна.
При этом учитывается — верно ли, что исполнить долговые обязательства больше никакими способами невозможно.
Пока не принят законопроект, такие действия судебных органов будут незаконными. Поэтому беспокоиться должникам пока что не о чем.
Вопрос о принятии законопроекта остается открытым. Многие председатели Госдумы выступают против его утверждения. Но, если все-таки закон начнет действовать, то должник, имеющий в собственности один объект недвижимости, будет возмещать долги через арест и продажу единственного жилья.
Процедура ареста и продажи — обычная. Занимается документацией судебный пристав-исполнитель. Прежде чем оформлять арест на недвижимость, он должен будет получить постановление судебной инстанции.
- Суд может вынести решение арестовать и обязать продать недвижимость, установив при этом минимальную сумму, которую должник должен будет получить в целях приобретения нового имущества.
- Новая недвижимость должна будет соответствовать требованиям и нормам, установленным региональным законодательством.
- Гражданина не имеют право выселить на улицу.
- Определять стоимость квартиры будет эксперт.
- Учитывается, есть ли другие члены семьи, которым также необходимо жилье.
- Кредитор вправе приобрести недвижимость в течение 7 дней.
- По истечении 10 дней объект могут выставить на торги. Стоимость будет такой же. Повторные торги, без уменьшения начальной стоимости возможны. Они проводятся спустя 1 месяц.
- После продажи жилья, освободить его необходимо в течение 2 недель.
Пока новый закон не принят, действует статья 446 ЖК РФ. На нее и нужно опираться при рассмотрении данного вопроса.
Помните, что землю или излишки недвижимости тоже пока не могут взыскивать за долги, так как это не утверждено ни в одном российском законе.
Наложение ареста с последующей продажей недвижимого имущества, в котором прописан не только должник, но и несовершеннолетний гражданин, возможно только с согласия органов опеки и попечительства.
1) На судебное разбирательство приглашается представитель опеки.
2) Он рассматривает всю ситуацию, выносит свое письменное решение, в котором определяет, может ли быть продано жилье, где живет и прописан несовершеннолетний.
Помните: как только квартира будет продана, несовершеннолетний потеряет какие-либо права на нее.
3) Суд выносит постановление.
4) Судебный пристав-исполнитель накладывает арест и занимается продажей квартиры.
5) После сделки купли-продажи у должника, а также других членов его семьи, есть 2 недели на то, чтобы покинуть недвижимость.
- Есть ли у родителей ребенка другое жилье, где сможет проживать несовершеннолетний.
- Какова сумма долга и стоимости квартиры. Может она будет намного больше.
Теперь вы знаете, в каких случаях могут отобрать недвижимость за долги.
Отстаивайте свои права — и помните: закон, который разрешает забирать единственное жилье за неисполнение долговых обязательств, еще не принят. А значит все действия, предпринимаемые для отъёма квартиры за долги, незаконны.
Остались вопросы? Просто позвоните нам: