При оформлении договора банки нередко требуют привлечь поручителя по ипотеке. Наличие поручителя или созаемщика способствует увеличению шансов получить положительное решение. Чем отличается поручитель от созаемщика при ипотеке, и зачем они нужны?
Целью деятельности любого банковского учреждения является получение прибыли. Не представляет из себя и ипотечный договор, проценты по которому заемщик выплачивает в течение многих лет.
Исходя из вышесказанного, неудивительно, что перед одобрением заявки банк тщательно изучает потенциального заемщика на предмет его платежеспособности. При этом роль играет не только размер зарплаты и других видов доходов в последние месяцы, но и место работы, и время, в течение которого заявитель работает на данной должности. Чтобы увеличить шансы на одобрение заявки и размер предоставляемой ипотеки, банк может предложить (точнее – настоятельно порекомендовать) привлечь созаемщиков или поручителей.
Созаемщик – это физическое (гораздо реже – юридическое) лицо, которое отвечает перед кредитом за возврат оформленной ссуды наравне с заявителем.
Поручитель – это физическое или юридическое лицо, которое гарантирует, что должник будет исправно вносить платежи и выполнять прочие обязательства по оформленной ссуде.
Каждый банк устанавливает свои требования к потенциальным поручителям. Как правило, требования к нему практически такие же, как и к заемщику:
- возрастной ценз. Поручитель должен быть совершеннолетним (чаще всего достигшим 21 года), но не достичь пенсионного возраста;
- иметь определенный уровень дохода, размер которого определяется в индивидуальном порядке;
- иметь хорошую кредитную историю.
Поручителем может быть как физическое, так и юридическое лицо. Если им выступает работодатель заемщика, то шансы получить разрешение на его выдачу гораздо выше, так как в таком случае банк уверен в стабильности заработной платы и в том, что заявитель не будет уволен.
Требования к созаемщику точно такие же, как и к основному заявителю, так как он на абсолютно равных условиях участвует в выплате взятого кредита. Чаще всего созаемщиком в обязательном порядке выступает супруг (супруга) заявителя.
Если ипотечный кредит оформляет несколько заемщиков, то они несут солидарную ответственность, то есть банк имеет право потребовать исполнения обязательств как у всех созаемщиков одновременно, так и у любого из них по отдельности. Если кредитор выдвинул требования лишь к одному созаемщику, то он имеет право регрессного требования к остальным сторонам.
В случае с поручителем возможны два вида ответственности: солидарная (чаще всего банки предпочитают ее) и субсидиарная. Во втором случае банк может обратиться за взысканием долга, когда будет доказана неплатежеспособность заемщика.
Если поручителей несколько, то они несут солидарную ответственность, если в договоре не было предусмотрено иное.
Так как созаемщики несут обязательство оплачивать по ссуде все вместе, то и все обязанности прекращаются в момент выплаты кредита. Получить согласие на вывод из числа созаемщиков крайне проблематично и возможно лишь в исключительных случаях. Чтобы банк дал разрешение на вывод созаемщика, желательно предоставить другого кандидата, на которого перейдут все права и обязанности выводимой стороны. При этом платежеспособность кандидата будет анализироваться на общих основаниях.
Основания прекращения поручительства такие же, но есть еще одно основание. Если ипотека переводится на другого заемщика, то поручитель освобождается от выполнения обязательств, если он не подтвердит свое согласие оставаться им.
Согласно статье 367 Гражданского кодекса Российской Федерации смерть должника не является основанием для прекращения поручительства.
Говоря о том,как расторгнуть договор поручительства по ипотеке, то заинтересованной стороне следует обратиться в банковскую организацию, которая выдала кредит, и написать письменное заявление с указанием причин расторжения договора. Если банк сочтет их уважительными, то договор поручительства может быть расторгнут.
Так как ипотека оформляется на много лет вперед, то потенциальных поручителей интересует вопрос, смогут ли они сами впоследствии оформить ипотечный кредит на себя.
Законодательно никаких ограничений нет, но банки придерживаются несколько иного мнения. При рассмотрении заявки банки просят указать, является ли заявитель поручителем. Если да, то оценивается, хватит ли дохода заявителя на оплату своей ипотеки и исполнения обязательства по договору, в котором он выступает в качестве гаранта. Соответственно, шансы получить ипотеку и размер ссуды существенно уменьшаются, так как далеко не у каждого человека есть доход, позволяющий в случае необходимости оплачивать сразу два ипотечных кредита.
Итак, сравнив, чем отличается созаемщик от поручителя по ипотеке, можно определить ряд принципиальных отличий:
- доходы созаемщиков суммируются между собой, что увеличивает размер ипотеки, который банк готов предоставить. Поручительство не влияет на итоговый размер выдаваемого кредита;
- все созаемщики подписывают кредитный договор и имеют равные права и обязанности. Они могут быть совладельцами приобретенной недвижимости. Поручитель после выплаты займа не имеет никаких прав на приобретенный объект. Понесенные затраты поручитель может истребовать от должника, но только в судебном порядке;
- созаемщики обязаны выплачивать суммы по займу согласно договору. В случае же поручительства, как правило, заём выплачивает заемщик, а если он оказывается неплатежеспособным, то поручитель должен исполнить обязательства.
Поручительство используется банками для снижения рисков кредитования. Требования по наличию такого вида обеспечения выдвигают при оформлении крупных и долгосрочных займов, таких как ипотека. Привлечение лиц, которые готовы выступить поручителями, вызывает затруднения. Поэтому некоторые банки пошли на упрощение процедуры кредитования.
Так нужен ли поручитель для ипотеки, можно ли от него отказаться?
Перед выдачей кредитов банки тщательно проверяют заемщика, его платежеспособность. Хотя сделка и подразумевает предоставление приобретаемой недвижимости в залог, кредиторы пытаются снизить риски, требуя поручительство, как дополнительное обеспечение.
Кто такой поручитель в ипотеке? Это лицо, которое берет на себя определенные обязанности. В случае ненадлежащего выполнения обязательств заемщиком банк вправе требовать с него погашение задолженности.
Поручительство используется также в случае, если доходов заемщика недостаточно для получения необходимой суммы для покупки квартиры. Хотя доходы поручителя не учитываются при расчете максимального кредита, его наличие снижает риски, повышает вероятность получения положительного решения.
При оформлении ипотечного кредита может привлекаться и созаемщик. Многие ошибочно считают, что это то же понятие, что и поручитель. Главное отличие для заемщика в том, что условия кредитования банка могут подразумевать обязательное привлечение поручителя, в противном случае в выдаче будет отказано. Созаемщик же привлекается на добровольных началах, это дает возможность увеличить сумму и повысить вероятность получения положительного решения.
С точки зрения погашения кредита поручителем быть выгоднее. Созаемщики несут солидарную ответственность – они берут на себя обязательства по кредитному договору и банк вправе требовать погашение задолженности ими в случае задержек платежей со стороны заемщика. Поручитель же несет субсидиарную ответственность – право на получение долга с него банк может получить лишь по решению суда.
Банку выгоднее привлекать созаемщиков. Обычно в их качестве выступают родные и близкие, которые не боятся брать на себя ответственность. Но обязать заемщика найти человека, который решился бы на такой шаг, они не могут. Также привлечение созаемщика не является обеспечением.
Сегодня одни банки предлагают возможность оформить ипотеку без поручительства, другие требуют обязательное его наличие. Третьи предлагают заемщику самому решать, нужно ли оно или нет. Чтобы сделать правильный выбор, нужно учесть особенности ипотеки без поручительства:
- Проценты по таким ипотечным программам выше, так как они учитывают риски. Срок рассмотрения заявки также больше, а сумма меньше, чем по ипотеке с поручительством. В некоторых случаях выше сумма страховки.
- Проверка заемщика проводится более тщательно. Банк требует дополнительные документы, подтверждающие платежеспособность, отсутствие задолженности по квартплате и другие документы на свое усмотрение.
- К приобретаемому жилью предъявляются дополнительные требования. Банки требуют, чтобы оно было достроенным, свободным, жилым и готовым к заселению.
- Повышается риск отказа со стороны банка.
Все это говорит о том, что условия кредитования при отсутствии гарантов хуже. Поэтому целесообразно рассмотреть возможность оформления поручительства.
Можно ли взять ипотеку без поручителей? Да, сегодня некоторые банки предлагают такие кредитные программы. Несмотря на это, в некоторых обстоятельствах оформить ее без поручительства невозможно:
- платежеспособность заемщика вызывает сомнения (недостаточный стаж на последнем месте работы, сезонная деятельность работодателя и т.д.);
- юный возраст заемщика (обычно 23-25), хотя он и соответствует минимальным требованиям;
- ипотеку оформляет мужчина призывного возраста;
- ипотеку оформляет внешний клиент, у которого нет истории сотрудничества с данным банком;
- приобретаемая недвижимость еще строится или не готова к эксплуатации;
- приобретение земельного участка, так как оформление права собственности на него обычно занимает много времени.
Чаще требования по обязательному оформлению поручительства при ипотечном кредите встречаются в небольших или недавно созданных банках, у которых скромная база клиентов. Им сложнее оценить риски при выдаче ипотеки. В крупные же банки чаще обращаются внутренние клиенты, которые получают на карточки зарплату, пенсию, разместили вклад или оформляли кредит.
Кредитование такой категории клиентов сопровождается невысокими рисками, так как у банка есть информация об их доходах, дисциплине погашения в прошлом. Поэтому для них предлагают кредитование без поручительства.
Поручитель не несет солидарной ответственности, но он выступает гарантом исполнения обязательств заемщиком. Это значит, что кредитор может предъявить к нему требования по погашению в случае нарушения заемщиком своих обязательств. Обычно суд такие требования удовлетворяет.
Если договор поручительства подписан, его можно аннулировать. Как отказаться от поручительства по ипотеке без согласия должника? Законодательство РФ предусматривает следующие основания:
- В случае смерти заемщика поручительство признается недействительным. Обязательства по погашению переходят третьим лицам (наследникам), ручаться за которых гарант не обязан.
- В кредитный договор внесены изменения, что привело к изменению суммы кредитования, а значит – увеличению ответственности. Договор переподписывается при реструктуризации. Если условия кредитования изменились, гарант не обязан давать на это свое согласие.
- Ипотека была переоформлена на другое лицо. Гарант не обязан за него ручаться, соответственно договор будет расторгнут.
Да, для этого необходимо найти замену – другого человека, который готов взять на себя обязательства, соответствует требованиям банка и полностью его удовлетворяет. Заемщик и поручитель пишут кредитору соответствующее заявление, которое он рассматривает. При его согласии договор расторгается, о чем уведомляются соответствующим образом все лица, участвующие в сделке.
Если поручителю были предъявлены требования погасить задолженность и он оплатил кредит, у него появляется право требовать от должника возмещение выплаченной суммы и компенсации ущерба, который он при этом понес.
Несмотря на то, что сегодня банки ужесточили требования к заемщикам, многие из них отказываются от необходимости привлечения поручителей при оформлении ипотечного кредита. Связано это с высокой конкуренцией на рынке кредитования, которая стимулирует бороться за каждого клиента. Риски при этом растут, но кредиторы научились их компенсировать другими методами. Например, повышение требований к минимальному доходу, покупаемой недвижимости, увеличение процентной ставки, страхование и т.д.
Привлечь поручителя при оформлении ипотеки сегодня сложно, так как это – ответственность. Перед этим нужно изучить права и обязанности поручителя, чтобы понять степень ответственности. Отказаться от поручительства сложно, так как банки редко идут на такой шаг. Сделать это можно лишь через суд. Поэтому поручителя найти непросто и большинство заемщиков ищут возможность оформить ипотеку без поручителей, даже если в этом случае условия будут менее выгодными.
- Как отказаться от поручительства
- Как расторгнуть договор о поручительстве
- Как вернуть деньги поручителю
- Поручительство. О чем нужно знать, чтобы не попасть в сложную ситуацию
- — договор о поручительстве
- — копия кредитного договора
- — справка НДФЛ
- — копия российского паспорта
При оформлении специального банковского договора поручитель отвечает перед банком за возврат займа также, как и кредитополучатель. При солидарной ответственности человек должен погасить не только тело кредита, но и проценты, штрафы и судебные издержки. Если человек стал поручителем по кредитному договору, а заемщик не спешит погашать задолженность, можно попробовать разные варианты, прежде чем возвращать чужой долг.
Сначала следует изучить кредитный договор. Обратите внимание на порядок предъявления требований. Если банк сразу выставляет счет, выплачивать долг придется. Если требуется предварительное получение решение суда, то до получения его копии вы можете не платить.
Существует несколько моментов, о которых часто забывают:
- истечение срока действия договора;
- прекращение поручительства из-за смерти должника;
- отсутствие основного обязательства;
- ликвидация должника или банкротство;
- признание договора поручительства недействительным.
Договор всегда содержит информацию о сроке окончания его действия. Обычно дата приходится на число окончания действия кредитного договора. Если банк в течение 12 месяцев со дня наступления срока исполнения не обратился к поручителю, то в дальнейшем долг можно не выплачивать.
В том случае, если в официальной бумаге даты не указаны, то ее действие прекращается, если кредитор в течение 24 месяцев не обратился с иском. Это действует как в отношении коммерческих или государственных банков, так и при взаимодействии с МФО.
Сам по себе этот факт не является причиной для прекращения обязательств поручителя, но может стать поводом для обращения в суд для расторжения договора. Для получения положительного результата в процессе подписания бумаг не следует соглашаться нести ответственность за потенциальных наследников.
Схожая ситуация происходит и при смерти поручителя. Этот факт не несет автоматического расторжения соглашения. Если кредитополучатель в такой ситуации перестает выплачивать долг, то он ложиться на плечи поручителей. Единственная возможность избежать этого – обратиться в суд.
Вы можете не платить по чужим долгам, если уговорите заёмщика стать банкротом. Когда основное обязательство прощено, поручительство считается автоматически исполненным. Платить по такому договору не придется, но при этом нужно добиться полного списания долга в банке или расторгнуть договор в судебном порядке. Так же следует поступить, если речь идет о ликвидации юридического лица.
Воспользоваться таким шансом можно только в том случае, если основной кредитный контракт был делан с нарушениями. Например, он может быть подписан сотрудниками банка, не имеющими на это полномочий, нет письменного согласия супруга, дополнительно брались комиссии.
Таким образом, избежать уплаты по договору поручительства можно, но делать это придется через подачу заявления в суд. Для получения положительного решения придется хорошо подготовиться или обратиться за помощью к специалистам.