Расходы ипотечных заемщиков на страхование недвижимости составляют в среднем 0,3—1% от суммы кредита. При этом страховка уплачивается ежегодно, то есть договор страхования недвижимости продляется каждые 12 месяцев. Что касается автокредитов, обязательно страхуется только ущерб пострадавшему имуществу (ОСАГО), но зачастую условием кредита от банка становится страховка собственно автомобиля от ущерба/хищения/угона (каско). При автокредите, как и при ипотеке, требуется страхование автомобиля на весь срок займа.
При выдаче кредитной карты заемщику банк может попросить застраховать саму карту (от утери, кражи, уничтожения, мошенничества со стороны третьих лиц) или же застраховать жизнь и здоровье владельца карты, предложить страхование при выезде за рубеж, страхование от потери работы.
На практике договор страхования может заключаться как в момент подписания кредитного договора, так и после получения заемщиком денег — второй вариант применим в случае, если сначала нужно зарегистрировать имущество. На регистрацию имущества, которое поступает в залог банку, и оформление страховки на него заемщику дается как раз 30 дней. Страховка при ипотеке оформляется в зависимости от того, готовое или строящееся жилье покупается в кредит (строящееся страхуют после ввода в эксплуатацию). Если заемщик не оформил, не оплатил или аннулировал страховку в срок, банк вправе посчитать это невыполнением условий кредитного договора.
Банк вправе в одностороннем порядке повысить кредитную ставку не только при невыполнении заемщиком обязательств по страховке, напоминает начальник управления розничных продуктов Локо-Банка Светлана Повикалова. Другие триггеры (которые обязательно должны быть зафиксированы в кредитном договоре банка с указанием, в каком случае и на сколько увеличивается ставка по ссуде): если заемщик допускает просрочки по кредиту; если гражданин был зарплатным клиентом банка и ссуда была предоставлена ему на льготных условиях, а в течение срока действия кредитного договора гражданин перестал быть зарплатником; и прочее.
В связи с нестабильностью в экономике страны, все банки стали повышать ставки по кредитам, а некоторые даже по уже действующим кредитам. Рассмотрим, законно ли такое повышение.
Может ли банк повысить ставку по уже выданному кредиту? Банк не имеет права самостоятельно изменять процентную ставку по уже выданному кредиту в случае, если в договоре зафиксирована ставка на весь срок кредитования. Если же банк вдруг без согласия заемщика в одностороннем порядке увеличивает ставку, просто уведомляя его об этом, необходимо предпринимать определенные действия. Просто так, в одностороннем порядке банк не имеет права повышать ставку. Если банк, надеясь на финансовую и юридическую безграмотность заемщика, все-таки изменил процентную ставку по кредиту, следует написать ему о своем несогласии с такими изменениями условий кредитного договора.
Особо настойчивые кредиторы в таком случае могут попытаться потребовать полного досрочного погашения займа, однако такое требование будет незаконным. Поэтому если заемщик не нарушал условий своего кредитного договора, он может быть спокоен: вынужденное досрочное погашение займа из-за несогласия с изменением процентной ставки по уже выданному кредиту ему не грозит. При этом если заемщик дает свое согласие на изменение условий действующего кредитного договора, в частности по изменению процентной ставки, то соответствующее соглашение сторон должно быть заключено в письменной форме. В противном случае банк нарушает права потребителя.
Процедура изменения договора. Если банк решится изменить процедуру договора, ему придется делать это в судебном порядке. Для того, чтобы добиться положительного судебного решения кредитору придется доказать, что одновременно сложились следующие условия:
• на момент подписания договора было очевидно, что изменения обстоятельств не будет;
• изменение обстоятельств было вызвано непреодолимыми заинтересованной стороной причинами;
• продолжение следования условиям договора повлечет сильнейший ущерб для заинтересованной стороны;
• а также, если в договоре прямо не указано, что риск смены обстоятельств лежит на заинтересованной стороне.
Уговорить заемщика добровольно согласиться с повышением ставки по кредиту банк может только предложив ему подписать дополнительное соглашение. Но оно подписывается исключительно с согласия заемщика. То есть, если заемщик отказался его подписать, то у банка нет возможности принудить его к подписанию.
Что делать, если банк повысил ставку? Самое первое — необходимо письменно уведомить банк о своем несогласии. Есть прецеденты, когда настойчивые кредиторы пытаются уговорить заемщика полностью досрочно погасить кредит, но такое требование также не является законным. Поэтому, если заемщик не нарушал условий договора, он можете просто продолжать платить дальше по первоначальному графику платежей. Любой суд будет на стороне заемщика. В случае же, если банк продолжает настаивать на повышении ставки можно, кроме суда, подать жалобы в Роспотребнадзор или прокуратуру.
Есть свои особенности в договорах, касающихся обслуживания кредитных карт. Иногда можно встретиться с такой точкой зрения, что как только заемщик погасил свою задолженность по карте, у него сразу возникает новый кредит, по которому банк уже вправе изменить ставку. Дело в том, что действительно с момента погашения задолженности по карте заемщика у него на самом деле возникает новый кредит.
Хоть закон и запрещает односторонне повышать ставки по уже действующим кредиткам, но в договоре могут быть оговорены так называемые специальные индивидуальные условия, по которым банк может законно повысить ставки по картам, если бывший заемщик после погашения задолженности снова начинает тратить лимит. Поэтому необходимо изучить текст договора в поисках этого пункта.
Когда банк может изменить ставку? Такое возможно в нескольких случаях:
• если в договоре указана плавающая процентная ставка;
• если банк получил от заемщика письменное согласие на внесение изменений в условия договора;
• если в договоре внесен пункт о возможности внесения изменений в условия кредитования.
Но последний пункт легко оспорить в суде, как недействительный. Чтобы уберечься от подобных сюрпризов, достаточно внимательно читать условия договора при подписании, не оформлять кредиты в валюте, не соглашаться на плавающую ставку и отказываться от подписания дополнительных соглашений. Если в кредитном договоре отсутствует пункт о возможном изменении его условий, то это еще не дает банку оснований повышать процентную ставку по уже выданному займу.
Некоторые банки при изменении условий кредитного договора могут сослаться на ст. 451 ГК РФ, в которой говорится о том, что существенное изменение обстоятельств (как со стороны заемщика, так и со стороны кредитора) может стать поводом для изменения или расторжения любого договора, включая кредитный. Поскольку если бы стороны предвидели это существенное изменение обстоятельств, то договор был бы заключен сторонами на других условиях или не был бы подписан вовсе. Однако и здесь есть, с чем поспорить. Во-первых, потребитель, то есть заемщик, априори является экономически слабой стороной и нуждается в особой защите своих прав.
Стоит отметить, что незаконным будет повышение ставки лишь в отношении физических лиц. Если же кредит оформлен на юридическое лицо или ИП, то запрет не действует.
Крупные банки начали сообщать о повышении ставок по ипотечным кредитам. Теперь они будут в районе 10%. Центробанк зафиксировал средневзвешенную ставку по жилищным кредитам на 1 декабря 2018 года на уровне 9,5%. В предыдущем месяце она составляла 9,41%.
Кроме того, для кредитов с первоначальным взносом менее 20% вводится надбавка к ставке в размере 0,5 п.п., за исключением кредитов, выданных с использованием средств материнского капитала, и в рамках программы для военнослужащих. Условия по одобренным до 1 января 2019 года заявкам не меняются.
Так или иначе, но тенденция набирает обороты с прошлого года. Это связано с тем, что Банк России дважды повышал ключевую ставку. В сентябре 2018 года ключевая ставка была увеличена с 7,25% до 7,5%, в декабре — до 7,75%.
Напомним, что с 1 января 2019 года НДС вырос с 18% до 20%, кроме того, повысились акцизы на бензин и другие подакцизные товары. На волне инфляционных ожиданий, цены в России ускорили свой рост в конце прошлого года. Росстат зафиксировал инфляцию в декабре на уровне 4,3%. Это выше целевого уровня ЦБ в 4%.
Регулятор ждет в марте-апреле 2019 года скачка инфляции до 5,5-6%. По итогам года, она может составить 5-5,5%, прогнозирует ЦБ.
На рынок в перспективе двух-трех месяцев рост ставок может оказать положительный эффект, что выльется в рост количества ипотечных сделок.
По его словам, в перспективе трех лет цены на квартиры вырастут на 30-40%. Ранее эксперты спрогнозировали рост цен в новостройках в этом году на уровне около 15%.
Такой расклад ставит под сомнение и достижение в этом году ориентира в 8% по ипотечным кредитам, поставленного президентом России Владимиром Путиным. По мнению экспертов, под угрозой и рост объемов строительства жилья в стране.
«Из-за повышения налогов и ослабления рубля ускоряется инфляция. Центробанк пытается сдержать этот процесс ужесточением кредитно-денежной политики, что приводит к дальнейшему ограничению экономического роста и снижению доходов населения.
По ее словам, удорожание кредита приведет к снижению спроса на жилье, так как сейчас более половины сделок с новостройками проходят с привлечением банковского займа. Если ставки повысятся до 10,5-11%,то число ипотечных сделок может снизиться примерно на 30-40%.