- ГК РФ (ст. 130, 334);
- ГПК РФ (ст. 446);
- ФЗ № 229 от 02.10.2007 года (ст. 107);
- ФЗ № 102 от 16.07.1998 года (ст. 5, 13, 40, 50, 54, 54.1, 55, 56, 78);
- Судебное решение № 2-3556/2011 от 30.11.2011 года;
- Определение Конституционного Суда РФ № 246 от 17.02.2015 года .
Ипотека для многих российских граждан является единственной возможностью приобрести жилье. Делая крупную покупку, хочется быть уверенным, что недвижимости вас никто не лишит. Нестабильная экономическая ситуация, заставляет владельцев интересоваться вопросом: могут ли выселить из квартиры за долги перед банком.
- Сведения о должнике и залогодержателе;
- Данные о денежных обязательствах и обремененном имуществе;
- Условия залога и выплат.
В случае невыполнения кредитополучателем обязательств, банк в судебном порядке (если иное не предусмотрено договором) может взыскать заложенное имущество с последующей продажей на торгах.
Обратите внимание, что собственником имущества будете являться вы, а не кредитор. Без государственной регистрации права, вам не имеют права выдавать ипотеку. Недвижимость лишь находится в залоге у банка, как гарантия возвращения кредита.
Причина, по которой вас могут принудить покинуть жилое помещение — смена собственника. Банк, выдавший кредит, может выставить залоговое имущество на торги только после положительно решения суда. При этом, должнику компенсируются осуществленные ранее выплаты.
Требование о выселении из ипотечной квартиры будет законно только с момента подписания договора купли-продажи с новым владельцем. Существует перечень нарушений договора, в соответствии с которым банк может взыскать заложенное имущество:
- Сдача жилого помещения в аренду без согласия залогодержателя;
- Самостоятельное предоставление недвижимости в безвозмездное пользование третьим лицам;
- Тайный залог имущества другому кредитору;
- Невыполнение платежных обязательств сроком более 6 месяцев.
Иногда, в условиях договора прописывается обязательство передачи имущества банку при несоблюдении закладной. В этом случае залогодержателю переходит право собственности во внесудебном порядке. Чаще всего такие контракты заключаются с юридическими лицами или индивидуальными предпринимателями.
По закону, до того, как подать иск в суд, залогодержатель может помочь должнику, списав часть неустойки или предоставив кредитные каникулы. Банки не спешат выселять заемщиков — отчуждение квартиры и ее продажа требуют денежных расходов.
Уведомление о выселении отправляется по почте по месту прописки заемщика банком до подачи судебного заявления, в ином случае ему могут отказать в возбуждении дела. Эта претензия будет доказательством того, что кредитор пытался сделать все возможное, чтобы помочь должнику.
В российском законодательстве право на жилье является конституционным. По ст. 446 Гражданского Процессуального Кодекса РФ, нельзя отобрать недвижимость, которая является единственной пригодной для проживания для владельца и его семьи. Но данное правило не распространяется на обремененное ипотекой имущество.
Тем не менее, суд может отказать в иске банку, если
- Нарушение незначительно;
- Истец требует несоразмерную неустойку;
- Сумма задолженности менее 5% от стоимости жилья;
- Платежи просрочены меньше, чем на 3 месяца.
При наличии уважительных причин, например, если залогодатель подавал прошения в банк о кредитных каникулах, не отказывался от обязательств и пытался урегулировать спор, он имеет право отсрочить реализацию заложенного имущества на период до 12 месяцев.
За это время должник может выплатить кредитору накопившуюся сумму и суд отменит решение о выставлении квартиры на торги. Но если осталась задолженность по ипотеке, то вас могут выселить.
Например, по делу № 2-3556/2011 судом был отклонен иск, в виду того, что взыскиваемая банком неустойка была несоразмерной последствиям нарушения обязательств.
Наличие у ответчика несовершеннолетних детей не может стать причиной отказа в выполнении требований банков. Все члены семьи должника после прекращения права собственности обязаны покинуть жилое помещение.
Тем не менее, суд учтет этот факт в принятии решения, и, возможно, отсрочит взыскание банком квартиры. Участие в разбирательстве несовершеннолетних предполагает вмешательство органов опеки. В судебной практике известны случаи, когда подача иска на выселение из ипотечной квартиры с детьми проходила с нарушениями и процесс затягивался, но не прекращался.
Конституционный суд в 2015 году принял Определение № 246, которое подтвердило возможность изъятия жилья за просроченные взносы по ипотеке, даже если у должника есть несовершеннолетние дети.
Чтобы не лишиться собственности, внимательно читайте условия закладной. Если возникнут вопросы — обращайтесь к банку за разъяснениями. В случае трудной финансовой ситуации подавайте прошение о кредитных каникулах или реструктуризации, т. е. уменьшении платежей с увеличением срока выплат.