Стремительная девальвация рубля, нестабильная ситуация с ценами на нефть, повышение ключевой ставки Центральным Банком — все это стало серьезным поводом для ипотечных заемщиков задуматься о перспективе получения от кредитора письма, в котором будет сообщено о том, что проценты за пользование заемными денежными средствами стали больше. Возможна ли подобная ситуация и может ли банк изменить процентную ставку по ипотеке в текущих условиях экономики — давайте разбираться.
Действительно, увеличив размер ключевой ставки, регулятор существенно ограничил возможности банков по получению займов, что не могло не сказаться на ипотечном сегменте. Если до ноября 2014 она составляла 8% годовых, то конец года завершился на отметке 17%, в результате чего многими кредиторами был инициирован процесс приостановления выдачи ипотечных ссуд не только новым клиентам, но и тем, кто уже получил одобрение. При этом многие из тех, кому была одобрена ссуда, впоследствии столкнулись с тем, что банк был согласен кредитовать, но уже за другую «плату».
Итак, рассмотрим наиболее распространенные случаи, касающиеся регулирования отношений касательно размера ставки между кредитной организацией и ее клиентом.
Как говорит само название ставки — она фиксированная, а значит не подлежит изменению практически не при каких условиях. Сегодня условий, позволяющих банку изменить процентную ставку по ипотеке в сторону увеличения, всего два: первое связано с его недобросовестностью и применением в договоре с клиентом витиеватых формулировок, на основании которых кредитор имеет право поднять размер процентов, второе — возможно только при издании государственного нормативно-правового акта, в соответствии с которым все без исключения банки обяжут увеличить ставку всем без исключения заемщикам.
Если говорить о практической реализации этих двух случаев, то воплощение и того и другого в жизнь практически равно нулю. Если вы получали ипотеку в известном банке, то вы можете быть абсолютно уверены в том, что «мелкого шрифта» или других способов ввести клиента в заблуждение там нет: ни один крупный игрок на рынке жилищных ссуд не заинтересован в потере своей репутации, а потому не преследует цель обмануть заемщика, пользуясь его финансовой и юридической неосведомленностью. Единственный вариант для таких банков мы уже упомянули — сделать это не по своей воли, а по распоряжению государства. Принимая во внимание все вышесказанное можно сделать следующие выводы:
- при фиксированном проценте банк не имеет право увеличить ставку;
- до тех пор, пока государство не решит, что ставку нужно увеличить для всех заемщиков, ваш процент также не подлежит изменению.
Строго говоря, от желания банка здесь также мало что зависит, однако изменение не заставит себя ждать, если индекс, который был использован в качестве базы для расчета процентов, увеличится. Предположим, в начале 2012 года вы оформили ссуду по ставке Libor+3%. Представим с вами, что во втором квартале Libor возрастет на 5 пунктов, следовательно, банк-кредитор основываясь на ранее заключенном с вами договоре (в соответствии с ним вы договорились, что ваша ставка напрямую зависит от этого индекса и подлежит периодическому пересмотру) абсолютно правомерно увеличит плату за займ и ипотека для вас станет дороже. Точно также как и в первом описанном случае не исключен вариант «законодательного» увеличения, который нельзя полностью исключить, но вероятность возникновения которого практически отсутствует.
Итак, вы хотите взять ипотеку на квартиру, но переживаете из-за того, что банк может поменять процентную ставку. К сожалению, ваши опасения вполне оправданы. Поскольку никакого соглашения между вами и банком в данной ситуации не заключено, последний вправе увеличивать ставку, не взирая на ваши протесты. Даже в ситуации, когда вам одобрили один процент, а в день сделки вы узнали что он другой, принудить кредитора вернуть размер ставки вы не сможете: банк всегда оставляет за собой право отменить ранее принятое решение, в связи с чем вам не остается никаких путей для маневра — либо вы принимаете его измененное предложение, либо начинаете все заново и ищете другой банк.
На сегодняшний день ваши права к банку-кредитору определяются вашим статусом как заемщика и типом ставки, о которой вы изначально договорились. Если вы уже подписали соглашения и выбрали фиксированную ставку, то помешать вам ее оплачивать в одном и том же размере сможет лишь государство.
1) если это предусмотрено федеральным законом
2) если это предусмотрено договором с клиентом.
1. Есть ли СЕЙЧАС федеральный закон, разрешающий банку повысить процентную ставку в одностороннем порядке, если это НЕ прописано в договоре? Спрашиваю, потому что законодательство в нашей стране меняется быстро, и ответы, данные на этом сайте несколько лет назад, уже не могут мне ничего гарантировать.
2. Я буду внимательно читать договор, в том числе звёздочки и мелкий шрифт. Но у меня нет ни юридического, ни экономического образования. Понятно, что, если там будет чёрным по белому написано «банк имеет возможность повысить процентную ставку в одностороннем порядке», я такое не подпишу. Но может ли этот пункт быть сформулирован как-то завуалированно, чтобы я этого не заметил? Например, с использованием каких-то специальных терминов, мне, как «человеку с улицы», не известных? Каких формулировок следует опасаться?
3. Какие ещё в договоре могут быть подводные камни, из-за которых я буду иметь неожиданные для себя обязательства перед банком? Понятно, что все возможные проблемы не перечислить, но если есть самые распространённые ловушки, хотелось бы увидеть их список.
Ответы юристов ( 5 )
- 9,9 рейтинг
- 1273 отзыва
Уточните, пожалуйста, кредит под ипотеку брали в личных целях? Или как предприниматель?
Можете выложить договор?
Кредитная организация не имеет права в одностороннем порядке изменять процентные ставки по кредитам и (или) порядок их определения, процентные ставки по вкладам (депозитам), комиссионное вознаграждение и сроки действия этих договоров с клиентами — индивидуальными предпринимателями и юридическими лицами, за исключением случаев, предусмотренных федеральным законом или договором с клиентом.
2. В договоре также может быть прописано право банка согласно ст.854 ГК РФ самостоятельно снимать денежные средства с любых имеющихся у вас счетов в счет погашения кредита, что тоже не позитивный момент. Кроме того, скорее всего банк будет пробовать навязать вам страхование жизни. В принципе сейчас это не страшно, можете страховку вернуть в течение 14 дней, главное смотрите, чтобы в договоре не было прописано, что случае расторжения договора ставка увеличивается.
Указание Банка России от 20 ноября 2015 г. N 3854-У «О минимальных (стандартных) требованиях к условиям и порядку осуществления отдельных видов добровольного страхования
1. При осуществлении добровольного страхования (за исключением случаев осуществления добровольного страхования, предусмотренных пунктом 4 настоящего Указания) страховщик должен предусмотреть условие о возврате страхователю уплаченной страховой премии в порядке, установленном настоящим Указанием, в случае отказа страхователя от договора добровольного страхования в течение четырнадцати календарных дней со дня его заключения независимо от момента уплаты страховой премии, при отсутствии в данном периоде событий, имеющих признаки страхового случая.Система
Относительно иных случаев — может быть прописано ваше заранее согласие на переуступку права требования кредита, согласие на передачу ваших контактных данных третьим лицам.
И обязательно смотрите на Полную стоимость кредита, чтобы точно узнать, сколько вы берете в займ, потому что часто денежные средства еще уходят в счет различных комиссий и страховок.
Добрый вечер, Анатолий,
1) Если договор заключен с физическим лицом, банк не имеет права предусматривать увеличение по соглашению в договоре с клиентом:
По кредитному договору, заключенному с заемщиком-гражданином, кредитная организация не может в одностороннем порядке сократить срок действия этого договора, увеличить размер процентов и (или) изменить порядок их определения, увеличить или установить комиссионное вознаграждение по операциям, за исключением случаев, предусмотренных федеральным законом.
3) При приобретении жилья за счет кредитных средств в отношении этого жилого помещения возникает залог в силу закона, к которому применяются все правила об ипотеке в силу договора, если иное не предусмотрено письменным соглашением между залогодателем (заемщиком) и залогодержателем (банком) (п. 2 ст. 1, п. 1 ст. 77 Закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ).
При этом заключаются два самостоятельных договора — кредитный договор с банком и договор купли-продажи с использованием кредитных средств между продавцом и покупателем недвижимости, в которых содержится условие об ипотеке приобретаемого объекта.
Перед заключением договора заемщик имеет право получить полную информацию об условиях предоставления, использования и возврата ипотечного кредита. Такая информация должна размещаться в местах оказания услуг (местах приема заявлений о предоставлении кредита, в том числе в сети Интернет) (ст. 9.1 Закона N 102-ФЗ; ч. 4 ст. 5, п. 3 ч. 2 ст. 6.1 Закона от 21.12.2013 N 353-ФЗ).
При заключении договора заемщику предоставляется график платежей с информацией о суммах и датах платежей по кредитному договору с указанием в каждом платеже отдельно сумм, направляемых на погашение основного долга, и сумм, направляемых на погашение процентов (п. 4 ч. 2 ст. 6.1, ч. 15 ст. 7 Закона N 353-ФЗ).
В кредитном договоре должна быть определена полная стоимость кредита, обеспеченного ипотекой (как в процентах, так и в денежном выражении), а также примерный размер среднемесячного платежа, рассчитанный исходя из суммы всех осуществленных заемщиком платежей. Эта информация должна располагаться в квадратных рамках в правом верхнем углу на первой странице кредитного договора (ч. 1 ст. 6, ч. 1, 4 ст. 6.1 Закона N 353-ФЗ; п. 1 Указания Банка России от 15.05.2018 N 4795-У).
Размер неустойки (штрафа, пени) за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по возврату кредита или по уплате процентов за пользование им не может превышать (ч. 5 ст. 6.1 Закона N 353-ФЗ):
— ключевую ставку Банка России на день заключения кредитного договора, если по условиям договора начисляются проценты за период нарушения исполнения обязательств;
— 0,06% от суммы просроченной задолженности за каждый день нарушения исполнения обязательств, если по условиям кредитного договора не начисляются проценты за пользование кредитом за период нарушения обязательств.
В кредитном договоре может быть предусмотрено безакцептное, то есть без распоряжения заемщика, списание задолженности только со счета, открытого непосредственно для обслуживания кредита (Постановление Верховного Суда РФ от 14.10.2016 N 309-АД16-8799).
Договором может быть предусмотрена выдача закладной, то есть ценной бумаги, удостоверяющей, в частности, право ее законного владельца на получение исполнения по денежным обязательствам, обеспеченным ипотекой, без представления других доказательств существования этих обязательств. Закладная может быть выдана в документарной или бездокументарной (электронной) форме (п. п. 1, 2, 3 ст. 13 Закона N 102-ФЗ).
При этом запрещено взимание кредитором вознаграждения за исполнение обязанностей, возложенных на него законодательством, за услуги, оказывая которые, он действует исключительно в собственных интересах и в результате предоставления которых не создается отдельное имущественное благо для заемщика, а также за осуществление операций по банковскому счету заемщика, если предусмотрено его открытие. Однако договором могут быть предусмотрены иные платежи, в том числе связанные с предоставлением кредита (п. 1 ст. 819 ГК РФ; п. п. 2, 5 ч. 2, ч. 3 ст. 6.1 Закона N 353-ФЗ).
Уважаемые клиенты, в последнее время стало появляться множество мошенников, которые вымогают деньги от нашего имени под предлогом предоплаты за различные услуги.
Обратите внимание: мы никогда, ни при каких условиях не берем деньги до оказания услуги. Никогда! Например: у вас попросили перевести средства, чтобы узнать кредитную историю, в целом — любые виды взимания денег до выполнения услуги — это мошенники.
Если вы столкнулись с данной проблемой или уже стали жертвой мошенников: просьба связаться с нами по почте zhaloba@mbk-credit.ru
Ваше сообщение получено.
HR-менеджер свяжется с вами в течение дня.
Благодарим за отклик
| Услуга | Стоимость |
| Экспресс кредиты до 800000 руб. | от 5% * |
| Деньги наличными до 3 млн | от 4% * |
| Кредит под залог недвижимости | от 3% * |
| Ипотека | от 3% * |
| Рефинансирование | от 3% * |
| Кредитование бизнеса | от 2% * |
| Продажа недвижимости | от 3% ** |
* от суммы кредита по факту получения денег
** от продажной стоимости недвижимости после завершения сделки
Ваша заявка принята.
Наш специалист свяжется с Вами в самое ближайшее время!