В статье рассмотрим, что можно сделать, если по ипотеке накопился большой долг. Узнаем, что такое программы реструктуризации и в каких случаях задолженность может быть списана. Мы расскажем, имеет ли банк право забрать квартиру и на чьей стороне будет суд.
Если вы оказались в ситуации, когда больше не можете вносить платежи по ипотеке, первым делом следует обратиться в банк с заявлением на проведение реструктуризации долга. Для изменения срока кредитования и снижения платежа можно попробовать оформить рефинансирование в другом банке, но данный вариант доступен только при отсутствии просрочек по действующему ипотечному договору.
При невозможности договориться с банком или рефинансировать ипотеку придется пытаться продать заложенное жилье либо дожидаться, пока это сделает банк. Но иногда даже после реализации залога долг остается, и если выплатить его не получается, вы можете объявить себя банкротом.
Реструктуризация — это изменение первоначального ипотечного договора, например, увеличение срока кредитования. Она направлена на снижение кредитной нагрузки, т. е. на уменьшение размера ежемесячного платежа.
В рамках реструктуризации доступно несколько программ:
В некоторых случаях банки соглашаются списать полностью или частично начисленные пени и штрафы. Но в результате данной процедуры ваша общая переплата по ипотеке увеличится.
Реструктуризация ипотеки проводится только при серьезном ухудшении финансового положения, вызванного независящими от вас причинами.
Рассмотрим, в каких случаях банки соглашаются чаще всего на реструктуризацию долга:
- потеря работы из-за сокращения штата, ликвидации предприятия;
- снижение зарплаты, например, перевод на сокращенный рабочий день по воле работодателя;
- длительная или тяжелая болезнь;
- инвалидность I или II группы (при отсутствии страхования жизни и здоровья);
- рождение ребенка.
Для проведения реструктуризации необходимо подать в банк заявление, приложив паспорт, копию трудовой книжки, справку о доходах 2-НДФЛ, а также документы, подтверждающие уважительную причину для проведения процедуры, например, выписку из приказа о сокращении, свидетельство о рождении ребенка, больничные листы и т. д.
Если договориться с банком не удается или вы даже в случае реструктуризации не сможете рассчитаться с долгом, лучше не дожидаться, пока залоговое жилье будет изъято, а самостоятельно заняться его продажей. В этом случае вы сможете найти покупателя, который заплатит реальную цену за квартиру (дом), а не будете вынуждены надеяться на удачный исход аукционных торгов.
Перед выставлением объекта залога на продажу нужно связаться с банком и получить согласие на проведение такой сделки, причем в письменном виде. Обычно банки не возражают, когда сами заемщики продают ипотечную недвижимость для покрытия долгов, но ситуации бывают разные.
Если вы решитесь на процедуру банкротства физического лица, это не избавит вас от потери ипотечной квартиры. Банк продаст ее с аукциона. Но иногда денег, вырученных с продажи залоговой квартиры, недостаточно для покрытия долга.
В ситуации, когда общий долг перед всеми кредиторами окажется больше 500 тысяч рублей, вы сможете подать иск в суд на банкротство и после реализации имущества добиться списания задолженности. А если вы не в состоянии выполнить обязательства по долгам и сможете доказать свою финансовую несостоятельность, то для начала процедуры банкротства хватит и меньшей суммы — 300 тыс. р.
Залоговая недвижимость выступает обеспечением по ипотечному кредиту, но банку совершенно невыгодно заниматься ее изъятием и выселением вас из квартиры. Он пойдет на такой шаг только в крайнем случае. Первоначально при образовании долга с вами будут взаимодействовать специалисты по работе с просроченной задолженностью. Именно на данном этапе можно договориться с банком о реструктуризации долга.
Если собственными силами банку не удается решить проблему с взысканием долга, он привлекает коллекторов. Они будут регулярно информировать вас о задолженности. Но когда банк полностью продаст долг, рассчитываться вам придется уже с коллекторским агентством.
В ситуации, когда добиться погашения долга собственными силами и с помощью коллекторов банку не удается, у него не остается другого выхода, кроме обращения в суд. В иске банк будет требовать погашения долга и обращения взыскания на предмет залога (квартиру, дом и т. д.).
После принятия судом решения у вас будет немного времени на его добровольное исполнение. Далее банк передаст исполнительные листы судебным приставам, и они начнут процедуру принудительного исполнения судебного решения.
В большинстве случаев банки выигрывают по искам в отношении ипотечных долгов, несмотря на попытки должника оправдать ситуацию с платежами, например, приводя в доказательство потерю работы. Не влияет на судебное решение и наличие у должника несовершеннолетних детей.
Иногда должникам, которые не являются злостными неплательщиками и пытались решить проблему с банком в досудебном порядке, все же удается сохранить ипотечную квартиру. Но таких случаев крайне мало.
Если банк все же обратился в суд, и по иску было принято решение не в вашу пользу, то отсрочить начало процедуры взыскания можно с помощью апелляционной и других видов жалоб. Но большого эффекта это не даст, даже в лучшем случае вы сможете получить дополнительно только 2 — 3 месяца.
Гораздо эффективней обратиться с заявлением в суд с просьбой о предоставлении отсрочки или рассрочки по уплате долга. Это и имеет смысл делать, если вы уверены, что финансовые трудности носят лишь временный характер или они уже решены.
Объем выданных ипотечных кредитов растет год от года.
Для многих ипотека — это единственный шанс приобрести собственную жилплощадь. Кроме того, жилищные займы привлекательны низкими ставками и долгим сроком кредитования.
Однако ипотека — один из самых рискованных видов кредита. Как правило, кредит выдается на длительный срок — от 10 до 30 лет. За это время может произойти многое — развод, появление детей, потеря работы, серьезная болезнь и т.д.
Такие причины могут спровоцировать образование задолженности. Как рассчитаться с долгом по ипотеке? Расскажем далее.
Первая ошибка — принятие скоропалительного решения о получении кредита. Рекомендуем не спешить, а внимательно изучить предложения рынка.
Узнайте в банке, на какие субсидии и льготы вы можете рассчитывать. Также важно реально оценить свои возможности — не станет ли ипотека непосильным бременем для вашей семьи?
Исследуйте предложения по ипотеке и затем оформляйте заём.
Вторая ошибка — поверхностное изучение кредитного договора. Многие заемщики обращают внимание только на сумму кредита и процентную ставку. К чтению других пунктов они прибегают, только при возникновении конфликта с банком. Например, образование задолженности.
Внимательно прочитайте условия договора. Лучше покажите его юристу. Он с легкостью найдет все невыгодные для вас условия.
Тщательно изучите кредитный договор перед подписанием.
Третья ошибка — доверчивость. Зачастую риэлторы специально создают ажиотаж и подгоняют клиентов, не давая возможности просчитать все варианты. Не стоит надеяться на их профессионализм.
Задача риэлторов — быстро завершить сделку. Они не предложат вам выгодные условия и не оградят от возможных рисков.
Принимайте решение об ипотеке взвешенно и не торопясь.
Причин образования задолженности множество. Перечислим наиболее распространенные:
Сыграть против человека может банальная забывчивость. Если вы не успели внести очередной платеж или забыли это сделать, переведите деньги после первого же звонка из банка.
Не каждый реально оценивает свои финансовые возможности. Поэтому можно столкнуться с ситуацией, когда после ипотеки не остается средств для нормального существования. Мириться с отсутствием покупок бытовой техники, одежды и прочих вещей готовы не все. В результате возникают просрочки.
Лишиться работы может любой человек. Неважно, сократили ли вас на предприятии или вы ушли из-за плохого руководства. Выплачивать долг по ипотеке все равно нужно.
Нередко необходимость внесения платежей за ипотеку уходит на второй план. Например, в случае развода, когда один из супругов полагает, что платить будет второй. Так бывает и при серьезной болезни, когда все деньги уходят на дорогостоящее лечение и медикаменты.
Основные причины долга по ипотеке — ухудшение материального положения и забывчивость.
Лучше всего заранее сообщить в банк о своих трудностях и вместе попытаться решить проблему. Вам могут предложить несколько вариантов:
Если в ближайшее время вы не сможете платить по кредиту, то этот способ вам подходит. Банк увеличит срок кредитования. Соответственно, ежемесячные платежи станут меньше. Но учтите, что переплата по ипотеке вырастет.
Это перерыв в выплате кредита. В течение определенного времени вы можете платить только проценты, а выплату основного долга оставить на потом. Или напротив, отсрочить выплату процентов и погашать только тело кредита.
Предоставление реструктуризации или отсрочки — это право банка, а не обязанность.
Чтобы воспользоваться одной из услуг, следуйте инструкции:
- изучите кредитный договор на предмет предоставления реструктуризации или отсрочки;
- если такой информации в соглашении нет, позвоните в банк и уточните, на что вы можете рассчитывать;
- подайте заявление в кредитную организацию, указав причины для предоставления реструктуризации или каникул.
О возникновении форс-мажора важно подумать заранее. Чтобы обезопасить себя и свою семью, можно застраховать свою жизнь. Тогда в случае потери трудоспособности страховая выплатит вам компенсацию.
Главное в прошении к банку — подтвердить уважительность причины просрочки.
- До заключения договора
Если ваша заявка уже одобрена, но договор не подписан, вы ничего не должны банку.
Если соглашение подписано, но деньги еще не перечислены, подайте заявление в кредитное учреждение об отказе от ипотеки. Помните, что такие случаи негативно отражаются на кредитной истории.
- До использования средств
Если деньги уже перечислены, начинается отсчет срока их фактического пользования. Даже если вы не снимали средства со счета и не потратили ни копейки, вам придется заплатить проценты за прошедшие дни.
- Досрочное погашение ипотеки
Вы вправе досрочно выплатить долг банку. Кроме того, вы можете с согласия банка продать квартиру и закрыть ипотеку. Многие так и поступают — продают жилье, погашают кредит, а на оставшиеся деньги покупают недорогую квартиру.
Иногда ипотека становится непосильным бременем для семьи. Вы можете рефинансировать ипотечный кредит — перевести ипотеку в другой банк. Важно найти учреждение с более выгодным предложением.
Если ни один из вариантов вам не подходит, остается единственный выход — готовиться к суду. Лучше привлечь к делу опытного юриста, который возьмет на себя переговоры с кредитором.
Банк вправе отобрать квартиру при наступлении просрочки по ипотеке.
Взыскание долга по ипотеке проводится только в судебном порядке. Помните, что банк постарается взыскать не только основную часть задолженности, но также проценты, пени и штрафы.
Приготовьтесь к дополнительным расходам. Вам придется не только погасить долг, но и оплатить судебные расходы, которые понес банк. Учитывая цену иска, они могут составить значительную сумму.
Не обманывайте себя — суд встанет на сторону банка. Долговые обязательства никто не отменял. Максимум, что вы можете сделать — снизить размер неустойки.
Лучше продайте ипотечную квартиру до суда по рыночной цене.
Если вы не исполните решение суда, за дело возьмутся судебные приставы. Они вправе наложить арест на ваши счета, запретить выезжать за рубеж, водить машину, удерживать из зарплаты до 50%. Но худшее — это продажа ипотечного жилья на торгах. Уйти с молотка квартира может по очень низким ценам. В таком случае вы не только не рассчитаетесь по ипотечному кредиту, но еще останетесь без денег и жилья.
Оформляя ипотечный кредит, заемщик обычно планирует возвращать соответствующий долг по всем правилам банка. Но часто случается так, что после получения средств должник забывает о тех или иных условиях. Последствием безответственного отношения к погашению жилищного кредита становятся действия банка, направленные на досрочный возврат представленных средств.
По закону РФ финансовая организация, предоставившая денежный займ на покупку жилья, имеет право потребовать его единовременного возврата. Основанием для выставления требования может стать любое нарушение должником условий действующего договора. Причем каждый банк самостоятельно решает, когда просто применить штрафные санкции, а когда прекратить действие кредитной сделки.
Поэтому нередко заемщикам приходится возвращать ипотеку досрочно даже после одного, более или менее значительного нарушения. Если должник считает, что банк незаконно требует выплаты всех средств раньше окончания действия договора, то он имеет право обратиться в суд. Но прежде чем обвинить кредитора, стоит внимательно прочитать главный документ сделки денежного заимствования. Ведь все, что касается погашения долга, в том числе и требований о его преждевременной выплате, содержится в кредитном соглашении.
1. Нецелевое использование средств
По условиям любой ипотеки полученные средства заемщик может потратить на реализацию только одной определенной цели – на покупку недвижимости. Подписывая соответствующий договор, заемщик обязуется использовать кредит строго по назначению. И если он нарушает это условие, то банк имеет право прекратить действие уже заключенной сделки денежного заимствования.
2. Доход должника не соответствует кредитной нагрузке.
Выдавая займ на покупку жилья, банки всегда обращают особое внимание на финансовые возможности заявителя. Заявка одобряется только при условии, что размер ежемесячной прибыли соискателя соответствует сумме оформляемой ипотеки. Если во время выплаты долга доход заемщика резко сокращается, то банк может потребовать единовременного возврата всех средств. Ведь в таком случае увеличивается риск образования задолженности и других проблем, связанных со снижением кредитоспособности должника.
3. Предоставление заведомо ложной информации
Некоторые заемщики для повышения своих шансов на получение ипотечного кредита указывают в заявке сведения, которые частично или полностью не соответствуют действительности. Проще говоря, обманывают будущего кредитора. Банки не всегда сразу обнаруживают, что предоставленная информация ложная, и выдают кредиты мошенникам. Но если после выдачи целевых средств обман раскрывается, то финансовая организация выставляет требование о полной досрочной выплате жилищного кредита.
4. Просроченный кредит
Если ипотечный заемщик перестает ежемесячно погашать долг, то банк может расторгнуть соответствующий договор. А за этим, разумеется, следует возврат всех, уже использованных средств. Тоже самое касается и задержек платежей в счет выплаты займа – при постоянных просрочках кредитор, как правило, прекращает отношения с клиентом.
5. Запрещенная реализация залоговой недвижимости
Каждая программа ипотеки содержит условия, касающиеся использования жилья, купленного в кредит. В частности, должник ни при каких обстоятельствах не имеет права продать недвижимость, под залог которой оформлен целевой займ. Если заемщик совершит какие-либо сделки по ее отчуждению – отдаст в дар или предоставит в качестве обеспечения по другому кредиту, то его ждет расторжение договора. А значит, ему придется досрочно выплатить долг.
Если банк требует погасить жилищный кредит раньше даты его окончания, то на это у него, скорее всего, есть веские причины. Однако во многих случаях можно уладить конфликт. Основные способы решения проблемы:
- замена кредитора с помощью рефинансирования;
- оформление отсрочки по ипотеке;
- реструктуризация кредита;
Когда вынужденное досрочное погашение ипотеки является последствием задолженности, можно попросить банк о предоставлении кредитных каникул. Этот вариант подходит и в случае, если кредитор хочет прекратить действие сделки из-за резкого снижения дохода должника.
Во время отсрочки заемщик решает финансовые проблемы и повышает свою кредитоспособность. Кроме того, кредитор может согласиться на реструктуризацию долга и изменить те или иные условия выплаты ипотеки. В частности, такой вариант предполагает уменьшение размера ежемесячного взноса в результате пролонгации срока займа.
Если банк отказывает в отсрочке и изменении договора, то есть еще один способ – перекредитование жилищного кредита. Рефинансировав проблемный займ, можно не только поменять кредитора, но и улучшить условия погашения долга. Однако перекредитование осуществляется только с согласия первоначального банка. Финансовые организации обычно без проблем отпускают заемщиков, поскольку рефинансирование представляет собой тоже самое досрочное погашение.
Чтобы не допустить преждевременного расторжения договора ипотеки, следует ответственно подходить к вопросу выплаты соответствующего долга. Правильное погашение кредита на жилье включает в себя следующее:
- внесение ежемесячных платежей строго по установленной схеме;
- использование ипотечной недвижимости только с согласия кредитора;
- поддерживание того уровня платежеспособности, который был при получении целевых средств;
- оповещение кредитора о значительном ухудшении финансового положения;
Соблюдая эти правила, можно избежать многих проблем при возврате ипотечного долга, в том числе прекращения действия кредитной сделки.