Как подобрать идеальный кредит не потратив на это и 10 минут?
Большинство ипотечных сделок сопровождается оформлением закладной – именной ценной бумаги, удостоверяющей права банка на залог имущества и на исполнение денежного обязательства. Для заёмщиков продажа этого документа становится неожиданностью и поводом для беспокойства. Разберёмся, почему банки продают закладные и чем это грозит должнику.
Продажа банком закладных – распространённая практика. Формально новым залогодателем может выступать любое лицо, но обычно ценные бумаги передаются:
- специализированной организации;
- другому банку.
В первом случае это может быть ипотечный агент, который после покупки закладных выпускает облигации, обеспеченные этими ценными бумагами, привлекая для банка деньги на выдачу новых кредитов. Во втором случае речь идёт о продаже бумаг более крупному банку.
Причина продажи банком закладных – нехватка денег на выдачу новых займов.
Ипотечные сделки предполагают длительный срок исполнения обязательств, а кредитная организация продолжает заключать новые договоры, которые требуют наличия свободных активов. Другими словами, это способ пополнить оборотные средства.
Новому кредитору выгодна такая сделка, так как это приобретение готового кредита – оформленного и исправно выплачиваемого (что на момент одобрения ипотеки ещё не известно). К тому же не нужно тратить средства на рекламу и зарплату сотрудникам, которые консультируют и привлекают клиентов.
Для многих клиентов банка продажа закладной становится неприятным сюрпризом, к которому они не готовы. Связано это с незнанием последствий такой сделки. Поэтому сразу обозначим главное – передача закладной ничего не меняет в кредитном обязательстве: сумма долга и ставка остаются прежними.
Стоит учитывать, что банк не обязан спрашивать разрешения продать закладную, поэтому нет смысла пытаться оспорить эту сделку.
Это право прописывается в кредитном договоре (такое условие встречается во всех соглашениях). У банка есть такое полномочие и в соответствии с гражданским законодательством, которое разрешает кредитору уступку права требования без согласия должника, если договором между ними не установлено иное. Теоретически клиент может потребовать внести в договор пункт, запрещающий продажу закладной, но обычно банки не меняют типовые соглашения, которые изначально разрабатываются с учётом интересов кредитной организации.
Кредитор должен уведомить о смене залогодержателя – в противном случае банк отвечает за просрочки в исполнении обязательства.
Речь идёт о случаях, когда сменились реквизиты платежей, но заёмщику вовремя не сообщили об этом. Если старый банк остаётся посредником, то ничего не меняется – деньги перечисляются по прежним реквизитам и затем направляются новому залогодержателю. Но за это может быть установлена комиссия, поэтому заранее уточните этот момент. Иногда выгоднее открыть счёт в новом банке. Также стоит учитывать, что платежи, перечисляемые через посредника, будут идти дольше, то есть при внесении денег в последний момент можно получить техническую просрочку и соответствующее начисление пени.
О том, что закладная передана другому кредитору, банк должен уведомить заемщика. Иногда заемщик продолжает вносить платежи на прежний счет, а банк, где изначально был оформлен кредит, самостоятельно пересылает их новому кредитору. Иногда же клиента предупреждают о необходимости вносить платежи на счет другого банка.
Что касается снятия обременения в дальнейшем, то проблем быть не должно. Теоретически, конечно, возможны сложности, связанные с длительными сроками получения оригинала закладной. Так как она может оказаться абсолютно в любом месте (как в РФ, так и за ее пределами). Но в целом, когда речь идет о передаче закладной другому кредитору, это не должно внушать заемщику никаких опасений.
Игорь Смуров, региональный директор Уральского филиала Росбанка:
— Чаще всего портфели закладных продают банки, для которых ипотечное кредитование по каким-то причинам перестает являться приоритетным видом бизнеса: в этом случае продать портфель закладных выгодней, чем содержать его. У Росбанка нет такой необходимости: ипотека является одним из ключевых наших продуктов, поэтому мы работаем с ипотечным портфелем самостоятельно. Что касается заемщика, то здесь для него нет никакой опасности: ведь ценовые условия по кредиту не меняются. Соответственно, заемщик будет платить после передачи портфеля закладных на баланс другой финансовой организации такой же ежемесячный платеж и по такой же схеме, как и при взаимодействии с первичным кредитором. Естественно, компания-держатель закладных и банк-продавец обязаны проинформировать заемщика о смене бенефициара кредита и всех возможных способах его оплаты.
Здравствуйте коллеги! Вопрос: как оценить риски при выкупе закладной у банка. Собственник квартиры брал кредит под залог квартиры, сейчас продает ее, банк не в Москве,офиса тоже нет, есть только представитель. . Если пойти через погашение кредита, то ждать закладную и справку от банка нужно 3-4 недели, банк предложил ускорение за счет выкупа закладной, по такой схеме не работала, и оценить все риски не могу, а как бы вы решали этот вопрос?.
Банк может снять обременение и без закладной ! Обременение снимается по совместному заявлению — Вашему и Банка . Если в Москве есть представитель, значит, у него есть полномочия, в том числе, выдать справку Банка о погашении кредита, с доверенностью присутствует в одном из МФЦ (по записи) и с Вами подает заявление на снятие обременения . В наш -то век цифровых технологий «ждать у моря погоды». Фактически выкуп закладной является выкупом права на получение ежемесячных выплат по кредиту. А у Вас есть право заниматься такой деятельностью? Что за бред!
Может они не совсем правильно Вам объяснили. Целесообразнее купить объект с обременением и после покупки погасить кредит.Этот способ выкупа из под кредита дольше ,но более безопасен для покупателя
Андрей, где Вы увидели спеца?)) то, что задающий назвал себя коллегой, ничего не значит. это Аноним, как многие другие, задающие вопрос.
Антонина.Насколько я знаю «про» и «участник»,это уже ваш коллега.
Андрей, считаю, чтобы как минимум быть коллегой, нужно не скрывать своё ФИО)
Вот Татьяну Михайловну, Галину- можно называть/считать коллегами, а так это непонятно кто.
Ну так это вы так считаете,для меня аноним со всеми привелегиями-риэлтор. Разве не риэлтор будет тут себя коллегой обозначать.
Антонина, я уже здесь где-то писала,что сайт так странно устроен,что зайти можно по двум аккаунтам дмировскому и циановскому. На дмировских есть имена,а на циановских пока свои парпортные данные с физиономией в одной плоскости не выставишь — имя не присваивают..Так что Андрей прав,Вполне могут задать вопрос и с такого аккаунта. И люди не скрывают имя. Просто не пройти эту дурацкую идентификацию..
а выкупать на чье имя собираетесь? покупая закладную, вы как минимум блокируете все сделки с квартирой, продавец становится должником нового держателя закладной, считаю что это безопаснее чем просто дать собственнику денег, для того чтобы он погасил кредит, а потом возможно продал квартиру
Действия:
1) определите сумму долга (с процентами и штрафами)
2) узнайте за какую сумму банк готов продать закладную
3) проверьте правильность оформления закладной (да-да банки косячат в заполнении закладной, росреестр тоже не особо парится, в среднем 1-3% закладных оформлены с ошибками)
п.с. если не тайна какой банк?
Всем спасибо за информацию, банк не снимает обременение пока продавец не погасит долг(нашими деньгами рисковать не хотим), поэтому хотели через выкуп закладной, справку присылает только вместе с закладной, но за 10% от долга может ускорить процесс, перевод долга тоже отказались делать, что меня совсем смутило, ну и дкп закладной в глаза не видела(кроме интернета), закладные всегда проверяю, действительно ошибаются, Банк за Уралом. Решили отказаться от покупки. Не поняла почему нельзя физ лицу выкупить закладную, читала решения ВС, что это можно делать. И да. не смогла зарегистрироваться по нормальному, зовут Валерия.