Здравствуйте. У меня вопрос по процентной ставке по ипотечному кредиту. Ипотека оформлена в июле 2017 г. под 11,7%. 2 месяца назад банк изменил ставку, причем сначала на 12,136%, а затем на 12%. Имеет ли он право так сделать?
Ответы юристов (1)
Здравствуйте Алина! Скорее всего одностороннее изменение банком процентной ставки прописано в самом кредитном договоре. Вам нужно прочитать кредитный договор где вероятно указано такое право банка с указанием предельной величины изменения ставки процента. Закон «О банках и банковской деятельности» статья 29, также предусматривает такую возможность по соглашению сторон (как правило такая договорённость (условие) и закреплена в кредитном договоре).
Статья 29. Процентные ставки по кредитам, вкладам (депозитам) и комиссионное вознаграждение по операциям кредитной организации
Процентные ставки по кредитам и (или) порядок их определения, в том числе определение величины процентной ставки по кредиту в зависимости от изменения условий, предусмотренных в кредитном договоре, процентные ставки по вкладам (депозитам) и комиссионное вознаграждение по операциям устанавливаются кредитной организацией по соглашению с клиентами, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Кредитная организация не имеет права в одностороннем порядке изменять процентные ставки по кредитам и (или) порядок их определения, процентные ставки по вкладам (депозитам), комиссионное вознаграждение и сроки действия этих договоров с клиентами — индивидуальными предпринимателями и юридическими лицами,за исключением случаев, предусмотренных федеральным законом или договором с клиентом.
В последнее время банки все чаще стали пытаться изменить ставки по уже выданным ипотечным кредитам в одностороннем порядке. Мотивацией для повешения процентной ставки служит повышение ключевой ставки Центробанком. Однако согласно закону «О банках и банковской деятельности», финансовое учреждение не имеет права в одностороннем порядке изменять порядок определения и саму процентную ставку по уже выданным займам, за исключением случаев, предусмотренных федеральным законом или договором с клиентом. 
Может ли банк в одностороннем порядке изменить ипотечную ставку в сторону повышения?
Согласно правовым актам, кредитная организация в одностороннем порядке имеет право изменить постоянную процентную ставку только в меньшую сторону, а увеличить ее не может. Существует несколько случаев, когда банк может изменить размер процентов по ипотеке в большую сторону:
- Изменение ставки по предварительному согласованию с заемщиком ипотеки
- Изменение процентной ставки по решению суда
- Увеличение процентов в связи с отказом заемщика от страхования при условии, что это обязательство прописано в ипотечном договоре
- Изменения, вызванные форс-мажорными обстоятельствами (дефолт или сильная девальвация валюты)
- В случае плавающей и комбинированной процентной ставки, если изменяется какая-либо составляющая величина ставки.
Часто возможность изменения процентной ставки по ипотеке в одностороннем порядке пописывается в договоре ипотеки. Для финансово грамотных граждан, наличие подобных пунктов в договоре вызывает справедливое недоумение, однако большинство заемщиков соглашаются с данным условием, которое выдвигает банк, желая получить долгожданный ипотечный кредит. Тем не менее, есть ряд законодательных актов, защищающих даже таких неосмотрительных граждан от хитростей финансовых учреждений.
С другой стороны, банк может спокойно проигнорировать положения законов и в одностороннем порядке повысить ставку по ипотеке. В этом случае заемщику придется выплачивать кредит по совершенно новым условиям, нежели изначально были указаны в договоре, в противном случае банк может начислить штрафы, пени и вводить прочие санкции. Тогда единственным способом заставить кредитную организацию действовать, согласно закону, является решение суда. Заемщик может обратиться в суд, если новые условия ипотеки являются неприемлемыми для него.
В ипотечном договоре, обе стороны — банк и заемщик, оговаривают все условия предоставления займа, в том числе и порядок каких-либо изменений, ведь ипотека берется на длительное время. Существуют кредитные соглашения, в которых, согласно законодательству, прописывается, что процентная ставка по ипотеке может быть изменена исключительно в сторону уменьшения. А есть такие кредитные договоры, где оговаривается, что банк имеет право в одностороннем порядке изменить ставку в сторону повышения.
Статья 451 Гражданского кодекса РФ гласит следующее:
«Существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях».
Данное положение многие кредитные организации используют в качестве основания для пересмотра процентов. И если изменение процентных ставок действительно происходит, то банк обязан направить заемщику уведомление о планируемых изменениях. А поскольку ипотечный договор — это двустороннее соглашение, то при изменении любых его условий заключается дополнительный договор, в котором определяется новая процентная ставка и прописывается размер и дата внесения ежемесячных платежей по ипотеке. 
Что делать, если банк изменил процентную ставку по ипотеке? Если заемщик добровольно подписал дополнительное соглашение, то ставка по ипотеке, соответственно, меняется. Если же клиент отказывается подписывать такое соглашение, то в данном случае банк, скорее всего, потребует от заемщика, чтобы тот досрочно погасил ипотечный кредит, а если клиент откажется, то финансовое учреждение может обратиться в суд. Впрочем, если заемщик не согласен с повышением ставки по ипотеке, то он тоже может отстаивать свои права, обратившись в суд.
Итак, по условиям договора, подписанного заемщиком и банком, кредитор может повысить процентную ставку. Однако само наличие в договоре пункта, предполагающего изменение процентов, уже является незаконным согласно положению закона «О банках и банковской деятельности». Статья 29 утверждает следующее:
«…Кредитная организация не может в одностороннем порядке сократить срок действия этого договора, увеличить размер процентов и (или) изменить порядок их определения, увеличить или установить комиссионное вознаграждение по операциям, за исключением случаев, предусмотренных федеральным законом».
А вот какие именно это исключения, предусмотренные федеральным законом, нормативно-правовые акты не определяют, а значит, таковых пока что нет.
А вот упоминание в кредитном договоре «плавающей» процентной ставки, напротив, является полным соблюдением 29 статьи закона «О банках и банковской деятельности», поскольку ставка изначально не являлась фиксированной, что обуславливает изменение в любой момент и любое количество раз. При этом, данная процентная ставка, согласно договору, может быть привязанной к курсу иностранной валюты, или к иным событиям и показателям, что делает договор ипотеки полностью законным, а повышение процентной ставки — вполне обоснованным.
Если же в договоре ипотеки отсутствуют указания на возможные изменения его условий, то этот факт не является для банка достаточным и законным основанием для повышения ставки. Это подтверждается статьей № 16 «Недействительность условий договора, ущемляющих права потребителя» закона «О защите прав потребителей». Первый пункт данной статьи гласит:
«Условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными».
Поэтому заемщик может в суде отстаивать свои права, выражая несогласие с действиями банка, относительно изменения процентной ставки по ипотеке. Главное, не подписывать никаких дополнительных соглашений о повышении ставки и написать финансовому учреждению заявление о несогласии с повышением.
А в итоге ответ на вопрос будет таким: Банк не имеет права изменять процентную ставку по ипотеке, если это не прописано в договоре и не согласовано с заемщиком.
После повышение Центробанком ключевой ставки вопросом, вырастут ли ставки по ипотеке, озаботились как нынешние, так будущие заемщики. Есть опасения, что поднимутся не только ставки по новым, но и по уже выданным кредитам. Вправе ли банк в одностороннем порядке изменить процентную ставку по ипотеке — в нашем обзоре.
Резкое повышение Банком России ключевой ставки — сразу на 6,5 процентных пункта, с 10,5% до 17% — не может не сказаться на ипотечном рынке. В том, что вырастут ставки по новым кредитам, нет сомнений. В 2015 году ипотечная ставка превысит 20%, считает министр строительства и ЖКХ Михаил Мень. А в уходящем году, по его словам, средняя ставка по ипотеке составит 12,3%.
По данным Агентства по ипотечному жилищному кредитованию, на 1 октября 2014 года средневзвешенная ставка по выданным ипотечным жилищным кредитам в рублях составляла (накопленным итогом с начала года) 12,2% годовых, по ипотечным кредитам в валюте — 9,4% годовых. При этом средневзвешенная ставка по кредитам, выданным в течение сентября, была на уровне 12,5%. В декабре 2014 года месячная ставка по ипотеке, по прогнозам АИЖК, должна была вырасти до 13–13,5%. Однако многие банки после увеличения ключевой ставки ЦБ уже заявили о росте ставок по ипотечным займам.
В частности, ВТБ24 с 18 декабря поднял минимальную ставку по ипотеке до 14,95%. Банк «Возрождение» — до 17,5%, МДМ Банк — до 17%, Связь-банк — до 25%. Сбербанк повысил ставки по ипотеке с 14,5% до 16% годовых в рублях. То есть крупные банки будут выдавать ипотечные кредиты даже себе в убыток (занимаю средства у ЦБ под 17%, кредитуя покупку жилья населением под меньшую ставку). «Наша прибыль нам это позволяет», — пояснила зампред правления Сбербанка Белла Златкис. Однако ставки по ипотеке у коммерческих банков могут вырасти куда более существеннее. А некоторым небольшим банкам вообще придется закрыть данное направление, при небольшом спросе со стороны населения и больших рисках невозврата.
По данным ЦБ РФ на 1 ноября 2014 года, доля кредитов населению с просрочкой свыше 90 дней достигла 7,9% (869,9 млрд рублей от общей задолженности в 10,8 трлн рублей). Таким образом, показатель вернулся на уровень 2011 года (когда власти ранее заявляли, что российская экономика вышла из кризиса). И хотя сейчас просрочка по ипотеке не превышает уровня в 2%, аналитики не исключают, что показатель в ближайшее время будет расти. Ставки увеличатся, обслуживание кредитов станет неподъемным, а это приведет к росту невозвратов.
Все это касается новых ипотечных кредитов, а что станет с уже выданными займами на покупку жилья? Имеют ли банки право повышать ставки по ним? Очевидно, что если банк выдал в 2014 года ипотечный кредит под 12-13% годовых в рублях, а стоимость заимствований выросла до 17%, у банка возникнут убытки по итогам года. А компенсировать их могут за счет повышения ставок.
В Федеральном законе «О банках и банковской деятельности» прямо прописан запрет банкам увеличивать процентную ставку (статья 29: «По кредитному договору, заключенному с заемщиком-гражданином, кредитная организация не может в одностороннем порядке сократить срок действия этого договора, увеличить размер процентов и (или) изменить порядок их определения, увеличить или установить комиссионное вознаграждение по операциям, за исключением случаев, предусмотренных федеральным законом»). Но банки прибегают к такой мере, если:
- возможность повышения ставки по кредиту может быть прописана в вашем кредитном договоре с банком. Такие ставки еще называют «плавающими», так как они не фиксированы, а привязаны к определенному показателю. Например, к ставке рефинансирования ли к ключевой ставке ЦБ. И когда эти показатели повышаются, то и ваша ставка по кредиту растет. Такие не очень выгодные условия договора нужно проверять перед его подписанием. Но даже после у заемщика есть шанс их оспорить. Юристы советуют обращаться в суд, если банк повышает ставку по уже выданному кредиту, ссылаясь на условия договора. Суды чаще всего встают в таких спорах на сторону гражданина, так как ухудшение условий договора для заемщика не допускается;
- со ссылкой на форс-мажор. Есть понятия, которые не зависят от кредитной организации, но могут влиять на ее деятельность. Например, ухудшение финансовой ситуации в стране. И если банк в суде докажет, что есть такие форс-мажорные обстоятельства, то заемщику придется подчиниться новым условиям по договору.
Хотя последний законность последнего пункта уже поставил под сомнение министр строительства и ЖКХ Михаил Мень. Он заявил, что некоторые банки РФ пытаются в одностороннем порядке повысить ипотечные ставки по ранее выданным кредитам, выдавая повышение ключевой ставки ЦБ как некое форс-мажорное обстоятельство. «Людям уже стали приходить соответствующие sms-сообщения о том, что в связи с форс-мажорными обстоятельствами банк будет пересматривать ставку по ипотечному кредиту. Это незаконно», — отметил министр.
По его словам, банки не имеют права в одностороннем порядке увеличивать процентную ставку по кредиту. «Если люди имеют ипотечный кредит и соответствующий договор, никакой банк не вправе изменить эту ставку, если в договоре у вас не прописана так называемая плавающая ставка», — заявил Мень.