Но есть у происходящего и светлая сторона. Она состоит в том, что со всеми описанными проблемами сталкиваются потенциальные клиенты – те, кто только собирается брать ипотеку. А вот положение граждан, уже являющихся заемщиками, стабильнее: они платят строго в соответствии со своим кредитным договором. Грозит ли что-нибудь им – с этим вопросом мы и решили разобраться.
Мнения экспертов
Алексей Новиков, руководитель ипотечного центра компании Est-a-Tet:
Согласно закону, любое повышение ставки в одностороннем порядке незаконно, и в своей практике подобных случаев я не встречал. Единственный возможный вариант развития событий, когда по обоюдному согласию с заемщиком банк повышает ставку в случае просрочки платежей. Как правило, если заемщик временно не может выплачивать кредит или может делать выплаты только частично, вместе с клиентом банк ищет решение, одним из них может стать увеличение процентной ставки в счет отсрочки платежей.
— Здравствуйте. В прошлом году взял ипотеку на покупку двухкомнатной квартиры в рублях. Хотел бы проконсультироваться – имеет ли право банк поднять процентную ставку в связи со сложившейся ситуацией в стране?
Комментирует Татьяна Ядрышникова, ведущий эксперт Центра ипотечного кредитования Центрального Агентства Недвижимости.
— В кредитном договоре оговариваются все условия предоставления кредита, в том числе и порядок каких-либо изменений, ведь, как правило, ипотечный кредит берется на длительный период времени. Есть кредитные договоры, в которых оговаривается, что процентная ставка может быть изменена только в сторону уменьшения. Есть кредитные договоры, где прописано, что банк имеет право в одностороннем порядке изменить процентную ставку в сторону повышения. Если это, действительно, происходит, банк обязан направить уведомление клиенту о планируемых изменениях. Поскольку кредитный договор есть договор двусторонний, при любых изменениях в условиях кредитования к нему составляется дополнительное соглашение, в котором определяется новая процентная ставка, прописывается ежемесячный платеж. В случае если клиент добровольно пришел и подписал допсоглашение, соответственно, у него меняется процентная ставка. Если клиент не хочет подписывать такое соглашение, скорее всего, в данном случае банк будет требовать от клиента досрочного погашения кредита и может обратиться с этим требованием в суд. Клиент в свою очередь, считая повышение процентной ставки и досрочное погашение кредита необоснованными, также может отстаивать свои права в суде. То есть у обеих сторон кредитного договора есть право обращения в суд по любым вопросам, по которым не достигнуто мирового соглашения, и суд как высшая инстанция будет выносить свое решение.
Сегодня в Новосибирске прецедентов по повышению процентных ставок по действующим кредитным договорам нет. Многие банки не меняют условий даже при сегодняшней ситуации, осознавая свои риски получить неплатежеспособного клиента. Если повышение процентной ставки изначально не было прописано в кредитном договоре, банк не имеет право изменять условия договора.
Однако не стоит забывать о наличии тех кредитных договоров, в которых предусмотрена плавающая процентная ставка. В составе плавающей процентной ставки есть постоянная составляющая и ставка, рассчитанная по индексам MOSPRIME, LIBOR. Плавающий показатель формируется каждый квартал по индексу MOSPRIME (это кредиты в рублях), и в последнее время имеет очень большую тенденцию к возрастанию, что связано с экономической ситуацией в стране. В подобных кредитных договорах повышение процентной ставки прописано, и сам по себе процесс повышения даже не обсуждается. По этим договорам процентная ставка сегодня поднимается достаточно высок
Согласно правовым актам, кредитная организация в одностороннем порядке имеет право изменить постоянную процентную ставку только в меньшую сторону, а увеличить ее не может. Существует несколько случаев, когда банк может изменить размер процентов по ипотеке в большую сторону:
- Изменение ставки по предварительному согласованию с заемщиком ипотеки
- Изменение процентной ставки по решению суда
- Увеличение процентов в связи с отказом заемщика от страхования при условии, что это обязательство прописано в ипотечном договоре
- Изменения, вызванные форс-мажорными обстоятельствами (дефолт или сильная девальвация валюты)
- В случае плавающей и комбинированной процентной ставки, если изменяется какая-либо составляющая величина ставки.
Часто возможность изменения процентной ставки по ипотеке в одностороннем порядке пописывается в договоре ипотеки. Для финансово грамотных граждан, наличие подобных пунктов в договоре вызывает справедливое недоумение, однако большинство заемщиков соглашаются с данным условием, которое выдвигает банк, желая получить долгожданный ипотечный кредит. Тем не менее, есть ряд законодательных актов, защищающих даже таких неосмотрительных граждан от хитростей финансовых учреждений.
С другой стороны, банк может спокойно проигнорировать положения законов и в одностороннем порядке повысить ставку по ипотеке. В этом случае заемщику придется выплачивать кредит по совершенно новым условиям, нежели изначально были указаны в договоре, в противном случае банк может начислить штрафы, пени и вводить прочие санкции. Тогда единственным способом заставить кредитную организацию действовать, согласно закону, является решение суда. Заемщик может обратиться в суд, если новые условия ипотеки являются неприемлемыми для него.
В ипотечном договоре, обе стороны — банк и заемщик, оговаривают все условия предоставления займа, в том числе и порядок каких-либо изменений, ведь ипотека берется на длительное время. Существуют кредитные соглашения, в которых, согласно законодательству, прописывается, что процентная ставка по ипотеке может быть изменена исключительно в сторону уменьшения. А есть такие кредитные договоры, где оговаривается, что банк имеет право в одностороннем порядке изменить ставку в сторону повышения.
Статья 451 Гражданского кодекса РФ гласит следующее:
Данное положение многие кредитные организации используют в качестве основания для пересмотра процентов. И если изменение процентных ставок действительно происходит, то банк обязан направить заемщику уведомление о планируемых изменениях. А поскольку ипотечный договор — это двустороннее соглашение, то при изменении любых его условий заключается дополнительный договор, в котором определяется новая процентная ставка и прописывается размер и дата внесения ежемесячных платежей по ипотеке. 
Что делать, если банк изменил процентную ставку по ипотеке? Если заемщик добровольно подписал дополнительное соглашение, то ставка по ипотеке, соответственно, меняется. Если же клиент отказывается подписывать такое соглашение, то в данном случае банк, скорее всего, потребует от заемщика, чтобы тот досрочно погасил ипотечный кредит, а если клиент откажется, то финансовое учреждение может обратиться в суд. Впрочем, если заемщик не согласен с повышением ставки по ипотеке, то он тоже может отстаивать свои права, обратившись в суд.
А вот какие именно это исключения, предусмотренные федеральным законом, нормативно-правовые акты не определяют, а значит, таковых пока что нет.
Поэтому заемщик может в суде отстаивать свои права, выражая несогласие с действиями банка, относительно изменения процентной ставки по ипотеке. Главное, не подписывать никаких дополнительных соглашений о повышении ставки и написать финансовому учреждению заявление о несогласии с повышением.
А в итоге ответ на вопрос будет таким: Банк не имеет права изменять процентную ставку по ипотеке, если это не прописано в договоре и не согласовано с заемщиком.