Сегодня портал MetrInfo.Ru поговорит о каждом из них поподробнее. И за основу мы возьмем уже вышеприведенный пример: мать хочет передать квартиру дочке.
Купля-продажа: муж станет сособственником дочери
Суть этой сделки понятна каждому – по договору купли-продажи продавец передает в собственность покупателя жилое помещение, а покупатель платит за приобретаемую недвижимость деньги. Поскольку сделка заключается между родственниками, то риелторы-посредники тут особенно не понадобятся, ведь вариантов жилья искать не придется. Можно провернуть сделку самим.
Организационные моменты. Договор купли-продажи должен быть составлен в простой письменной форме. Заверять его у нотариуса необязательно, но по желанию сторон возможно. К договору купли-продажи должен быть составлен акт передачи имущества. Договор и акт можно составить самостоятельно, но лучше все-таки обратиться к специалисту (к адвокату, нотариусу, в юридическую контору, Мосжилрегистрацию и т. д.).
Продавцу и покупателю необходимо посетить регистрационную палату, где процедуру государственной регистрации пройдет сам договор купли-продажи, а также будут зарегистрированы права покупателя.
По деньгам. Расценки по составлению договора и акта везде разные (цены варьируются от 2500 рублей и выше). Если стороны намерены заверить договор у нотариуса, то к этой сумме прибавляется государственная пошлина, размер которой предусмотрен ст. 333.24 Налогового кодекса.
За государственную регистрацию также взимается государственная пошлина, размер которой составляет: за регистрацию договора 1000 рублей, за регистрацию права собственности покупателя – 1000 рублей.
По срокам. Процедура государственной регистрации (договор и право собственности) занимает по времени 1 месяц. К этому сроку прибавляйте время, затраченное на сбор всех необходимых документов, составление договора, акта и т. д.
О чем надо помнить:
Чтобы не платить налог, многие умышленно занижают стоимость продаваемого жилья. Например, пишут в договоре, что продается жилье за 1 000 000 рублей. Но стоит помнить, что у налоговиков есть право провести соответствующую проверку.
И если сотрудники налоговой придут к выводу, что цена за квартиру отклоняется в сторону повышения или в сторону понижения более чем на 20 процентов от рыночной цены, то они могут вынести мотивированное решение о доначислении налога и пени, рассчитанных таким образом, как если бы результаты этой сделки были оценены исходя из применения рыночных цен на соответствующие товары.
2) Покупатель может не получить имущественного налогового вычета
Необходимо помнить, что воспользоваться таким вычетом не получится, если сделка совершается между взаимозависимыми физическими лицами. К ним относятся:
— лица, которые состоят в брачных отношениях, отношениях родства или свойства, усыновителя и усыновленного, а также попечителя и опекаемого;
— гражданин, который подчиняется другому физическому лицу по должностному положению.
3) По общему правилу, если у покупателя есть супруг, то приобретаемая квартира становится совместной собственностью. Например, мать продает квартиру дочери, которая замужем, а значит, квартира будет общим имуществом супругов.
В случае развода муж вправе претендовать на половину жилья. Избежать этого можно только, если между супругами составлен брачный договор, в котором будет определен режим собственности будущей покупки. Также супруги вправе после покупки квартиры составить соглашение о разделе имущества.
Дарение: муж уже не сможет покуситься
Суть сделки сводится к тому, что даритель передает в собственность одаряемого жилое помещение безвозмездно.
Организационные моменты: практически аналогичны сделке купли-продажи. Только между сторонами заключается договор дарения.
Договор дарения и переход права собственности должны пройти государственную регистрацию. Госпошлина составит: 1000 рублей за регистрацию договора, 1000 рублей за регистрацию права собственности. Срок регистрации 1 месяц.
О чем надо помнить:
1) При дарении собственность оформляется только на того, кто будет одаряемым.
То есть в вышеприведенном случае, если мать подарит квартиру дочери, то жилое помещение будет единоличной собственностью дочери. В соответствии со ст. 36 Семейного кодекса РФ имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар, является его собственностью. Если семье грозит развод, то квартира не подлежит разделу.
Хотя имеется все же одна маленькая лазейка в законе. Есть статья 37 в Семейном кодексе, в которой говорится, что если мужу удастся доказать, что в период брака он отремонтировал, отреставрировал подаренную жене квартиру так, что стоимость ее увеличилась, то она и может считаться совместным имуществом.
2) Дарителю не надо будет платить НДФЛ, так как дарение — сделка безвозмездная, а значит, он и не получил никакого дохода. А вот с одаряемым сложнее – если он подарок получил не от родственника, то налог придется заплатить, а если от близкого родственника – то от налога он освобождается. Близкими родственниками считаются супруги, родители и дети, в том числе усыновители и усыновленные, дедушки, бабушки и внуки, полнородные и неполнородные (имеющие общих отца или мать) братья и сестры (подп. 18.1. п. 1 ст. 217 НК РФ).
Таким образом, если в нашем случае мать подарит квартиру своей дочери, то дочь не будет платить НДФЛ от полученного подарка.
Завещание: осторожнее с обременениями
Еще один вариант оформить жилое помещение на родственника – это передать квартиру по завещанию.
Организационные моменты: оформляется завещание у нотариуса, то есть завещание должно быть нотариально удостоверено. (Хотя в некоторых случаях закон приравнивает к нотариально удостоверенным завещаниям последнюю волю наследодателя удостоверенную далеко не нотариусом (например, главный врач дома престарелых, начальник мест лишения свободы и т. д.).
Итак, собственник квартиры должен посетить нотариуса и составить завещание. Больше от него ничего не требуется.
Наследник сможет оформить (зарегистрировать) право собственности на квартиру только после смерти наследодателя. В соответствии с п. 4 ст. 1154 ГК РФ принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства (день смерти наследодателя) независимо от времени, когда оно фактически принято, а также независимо от момента государственной регистрации права наследника.
Для того чтобы принять наследство, необходимо обратиться к нотариусу и подать заявление о выдаче свидетельства о праве на наследство. Наследство может быть принято в течение 6 месяцев со дня открытия. Свидетельство о праве на наследство выдается наследникам в любое время по истечении шести месяцев со дня открытия наследства.
По деньгам. От наследодателя — в соответствии с Налоговым кодексом РФ государственная пошлина за удостоверение завещания составляет 100 рублей. Но, как правило, окончательная сумма за процесс составления завещания может быть гораздо больше. Дело в том, что помимо государственной пошлины в нотариальных конторах берут плату и за так называемую техническую работу: напечатать текст завещания, распечатать документ, прошить необходимые документы и т. д.
От наследника — необходимо будет оплатить государственную пошлину за выдачу свидетельства о праве на наследство:
— детям, в том числе усыновленным, супругу, родителям, полнородным братьям и сестрам наследодателя — 0,3 процента стоимости наследуемого имущества, но не более 100 000 рублей;
— другим наследникам — 0,6 процента стоимости наследуемого имущества, но не более 1 000 000 рублей. Как видите, сумма немаленькая – зато в РФ нет налога на наследство!
После того как наследник получит свидетельство о праве на наследство, он может обратиться в регистрационную службу, где ему зарегистрируют право собственности.
Государственная пошлина за регистрацию права собственности с 29 января 2010 года составляет 1000 рублей.
— Завещатель вправе отменить или изменить составленное им завещание в любое время, не указывая при этом причины его отмены или изменения;
— наследодатель в завещании вправе установить завещательный отказ. То есть в завещании будет указана обязанность наследника выполнить за счет наследства какую-либо обязанность имущественного характера в пользу одного или нескольких лиц (отказополучателей), которые приобретают право требовать исполнения этой обязанности (завещательный отказ).
Так, на наследника, к которому переходит жилой дом, квартира или иное жилое помещение, завещатель может возложить обязанность предоставить другому лицу на период жизни этого лица или на иной срок право пользования этим помещением или его определенной частью.
При этом необходимо знать, что даже дальнейшая продажа квартиры не лишит такого отказополучателя права проживать в данном жилом помещении. То есть это будет своего рода обременение жилого помещения. Отказополучателя можно будет выселить, только если он сам даст на это свое согласие.
- Может ли мать продать дочери долю в квартире? Или только подарить?
- Может ли мать продать две доли в квартире принадлежащей ее дочере которой 16 лет.
- Может ли мать (собственник) продать квартиру своей совершеннолетней дочери. Спасибо.
- Может ли мать продать свою квартиру своей дочери эа материнский капитал.
1. Может ли мать продать дочери долю в квартире? Или только подарить?
1.1. Может и продать, может и подарить, может завещать — ограничений нет.
1.2. Добрый день!
Собственник квартиры вправе распорядиться квартирой как посчитает нужным: продать, подарить, завещать, сдать в аренду.
2. Может ли мать продать две доли в квартире принадлежащей ее дочере которой 16 лет.
2.1. с согласия органов опеки и попечительства с обязательством купить равноценные доли
3. Может ли мать (собственник) продать квартиру своей совершеннолетней дочери. Спасибо.
3.1. никто ей этого не запрещает. пусть продает
4. Может ли мать продать свою квартиру своей дочери эа материнский капитал.
4.1. Может, в этом плане нет ограничений.
5. Дочь при разводе с мужем осталась в квартире с двумя детьми. Квартира куплена на ипотеку с вложением мат. капитала. Ипотека была погашена досрочно. Развод был в 2014. Определены доли на всех четверых. После развода бывший супруг выписался и женился и живёт с другой семьёй. Пять лет ходит и не даёт спокойно жить моей дочери. Может ли она отсудить у него долю на основании ст.38 п.7 СК РФ, и продать квартиру чтобы уехать в другой город?
5.1. Лишить права собственности его невозможно, пока он сам не согласится ее продать, подарить и пр. Если не дает спокойно жить (в чем это выражается), можно обратиться в полицию. Оснований для раздела совместно нажитого имущества по ст. 38 СК РФ не имеется.
6. Дочь отказалась при приватизации квартиры в пользу отца через 15 лет он умер мать вступила в наследство и хочет продать квартиру с прописаными дочерью и ее двумя несовершеннолетними детьми. Может ли она выписать их из квартиры по суду и продать ее? На чьей стороне будет суд?
6.1. Дочь, поскольку отказалась от приватизации, сохраняет пожизненное право проживания. Ее дети также не будут выписаны по суду, поскольку вселены на законных основаниях. Продать квартиру собственник может.
7. Может ли мать продать, приватизированную на нее, квартиру дочери, которая не участвовала в приватизации, но прописана в этой квартире и получит ли дочь 13% возврат?
7.1. Если она собственник (ст.209 ГК РФ) и других нет, то может согласно ст.549 ГК РФ. Дочь не получит возврат — это прямо запрещено п.5 ст.220 НК РФ.
7.2. Продать сможет заключив договор купли-продажи ст. 454 ГК РФ, а вот получить налоговый вычет дочь не сможет так как сделка совершена между близкими родственниками.
НК РФ Статья 220. Имущественные налоговые вычеты
5. Имущественные налоговые вычеты, предусмотренные подпунктами 3 и 4 пункта 1 настоящей статьи, не предоставляются в части расходов налогоплательщика на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них, покрываемых за счет средств работодателей или иных лиц, средств материнского (семейного) капитала, направляемых на обеспечение реализации дополнительных мер государственной поддержки семей, имеющих детей, за счет выплат, предоставленных из средств бюджетов бюджетной системы Российской Федерации, а также в случаях, если сделка купли-продажи жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них совершается между физическими лицами, являющимися взаимозависимыми в соответствии со статьей 105.1 настоящего Кодекса.
НК РФ Статья 105.1. Взаимозависимые лица
1. Если особенности отношений между лицами могут оказывать влияние на условия и (или) результаты сделок, совершаемых этими лицами, и (или) экономические результаты деятельности этих лиц или деятельности представляемых ими лиц, указанные в настоящем пункте лица признаются взаимозависимыми для целей налогообложения (далее — взаимозависимые лица).
Для признания взаимной зависимости лиц учитывается влияние, которое может оказываться в силу участия одного лица в капитале других лиц, в соответствии с заключенным между ними соглашением либо при наличии иной возможности одного лица определять решения, принимаемые другими лицами. При этом такое влияние учитывается независимо от того, может ли оно оказываться одним лицом непосредственно и самостоятельно или совместно с его взаимозависимыми лицами, признаваемыми таковыми в соответствии с настоящей статьей.
2. С учетом пункта 1 настоящей статьи в целях настоящего Кодекса взаимозависимыми лицами признаются:
11) физическое лицо, его супруг (супруга), родители (в том числе усыновители), дети (в том числе усыновленные), полнородные и неполнородные братья и сестры, опекун (попечитель) и подопечный.
7.3. Здравствуйте, моть может заключить с дочерью договор купли продажи ГК РФ ст. 549, однако, налоговый вычет дочери не предоставят, это прямо запрещено нормами НК РФ Статья 220. Имущественные налоговые вычеты
.
5. Имущественные налоговые вычеты, предусмотренные подпунктами 3 и 4 пункта 1 настоящей статьи, не предоставляются в части расходов налогоплательщика на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них, покрываемых за счет средств работодателей или иных лиц, средств материнского (семейного) капитала, направляемых на обеспечение реализации дополнительных мер государственной поддержки семей, имеющих детей, за счет выплат, предоставленных из средств бюджетов бюджетной системы Российской Федерации, а также в случаях, если сделка купли-продажи жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них совершается между физическими лицами, являющимися взаимозависимыми в соответствии со статьей 105.1 настоящего Кодекса. Близкие родственники являются взаимозависимыми лицами.
8. Ситуация такая. Я в разводе. Дочь живёт с матерью. Ей 16 лет. На дочь оформлена комната в квартире в собственность. Сейчас её мать собирается продать её комнату а от меня просит письменное соглашение на продажу. Предварительно скорее всего дочери ничего не достанется. Я против. Как можно поступить, можно ли продать но деньги в обязательном порядке чтобы перешли на счёт дочери? Возможно ли так. Как уберечь деньги от её матери? Может ли она продать без моего согласия?
8.1. Нет, не сможет продать без вашего согласия. Кроме того, еще необходимо согласие органов опеки.
8.2. Если это так как Вы пишете, обращайтесь в опеку и сообщите о своих опасениях.
9. У квартиры 2 собственника — мать и дочь. Дочь сидит в тюрьме и просидит еще 14 лет. Дочь прописана в квартире и является единственным ребёнком (ей 40 лет). Мать хочет продать квартиру. Что нужно сделать, чтобы не было потом претензий у дочери к нам? Будут ли проблемы при продажи квартиры? Что надо сделать, чтобы не было проблем с продажей? Берем в рассрочку квартиру, может ли быть такое, что например после смерти, доля принадлежащая матери перейдет по наследству ее дочери?
9.1. Добрый день. Нужно получить согласие дочери и доверенность от нее на совершение сделки и на другие полномочия. Можно сразу на дочь долю приобрести в другой квартире, можно и завещание, все зависит от ее желаний.
10. Мы живем в 3 комнатной квартире 2/3 которой принадлежит моей маме и 1/3 моей дочери. Прописаны в квартире я и моя дочь. Мне принадлежит 1/2 2 х комнатной квартиры где на данный момент прописана моя мать. Моя мама решила продать квартиру. Может ли она осуществить эту сделку если я против. И может ли она меня выписать без моего согласия.
10.1. Доброго вам дня, если ваша дочь ещё несовершеннолетний гражданин, то вашей маме нужно обязательно ваше согласие и согласие опеки.
Доброго времени суток!
У нас имеется такая проблема: У меня была сестра. После свадьбы, они с мужем взяли ипотеку и купили квартиру. Ирина заемщик, Максим созаемщик. Спустя какое то время, они разошлись и заключили брачный контракт. Согласно брачного контракта, муж отказался от квартиры. И ипотеку гасила Ирина. Год назад Ирина умерла. В наследство, по квартире, вступила мать Ирины. И с момента смерти, она продолжала гасить ипотеку. Теперь родители решили продать квартиру. Но, как сказали в банке, она не взяла на себя обязательство по погашению ипотеки. И чтобы переоформить ипотеку, на наследника, надо вывести созаемщика.
Итак, у нас несколько вопросов, касающихся данной ситуации:
1. Погасив оставшуюся задолженность, сможем ли мы забрать справку о снятии обременения и продать квартиру?
2. Бывший муж Ирины, как созаемщик, не плативший по кредитным обязательствам, какие имеет права на данную квартиру(он просит определенную сумму, за вывод его из созаемщиков)
3. И есть ли какие либо еще варианты выхода из данной ситуации
Ответы юристов ( 3 )
- 10,0 рейтинг
- 2638 отзывов
Владимир, здравствуйте!
1. Погасив оставшуюся задолженность, сможем ли мы забрать справку о снятии обременения и продать квартиру?
ДА, поскольку, Вы указали, что она вступила в наследство, а муж по брачному контракту отказался от квартиры.
Согласно ст.1112 ГК РФ в состав наследства входят принадлежавшие наследодателю на день открытия наследства вещи, иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности.
Т.е. поскольку сестра была созаемщиком, Вы фактически приняли обязательства по оплате кредита.
Уточните, когда она вступала в наследство нотариус какие документы выдал на квартиру?
Обычно при ипотеке заемщик становится собственником, при этом квартира находится в залоге у банка, или в этой ипотеке собственником является банк?
2. Бывший муж Ирины, как созаемщик, не плативший по кредитным обязательствам, какие имеет права на данную квартиру(он просит определенную сумму, за вывод его из созаемщиков)
Нужно указать ему на брачный контракт. Можно быть созаемщиком, но не являться собственником.
Направьте запрос в Росреестр и посмотрите кто является собственником квартиры.
3. И есть ли какие либо еще варианты выхода из данной ситуации
Давайте определимся сначала кто является собственником квартиры.
На мой взгляд, что если собственником являлась сестра, то никаких проблем, нет. Нужно обратиться в банк, предоставить документы о вступлении в наследство.
Новый залогодатель может быть освобожден от какой-либо из этих обязанностей лишь по соглашению с залогодержателем. Такое соглашение необязательно для последующих приобретателей закладной, если не осуществлена его государственная регистрация и не соблюдены правила статьи 15 настоящего Федерального закона.
Лицо, которое приобрело заложенное по договору об ипотеке имущество и стало на место залогодателя, т.е. вашей умершей дочери, это мать Ирины.
Погасив оставшуюся задолженность, сможем ли мы забрать справку о снятии обременения и продать квартиру?
Да, может. После погашения ипотеки ей вернут закладную и обременение в силу закона будет снято.
Бывший муж Ирины, как созаемщик, не плативший по кредитным обязательствам, какие имеет права на данную квартиру(он просит определенную сумму, за вывод его из созаемщиков)
Никаких прав он не имеет. Но таковым он должен быть признан в судебном порядке по иску о признании права собственности на долю созаёмщика, не участвующего в погашении кредитных обязательств. Это несмотря на то, что согласно брачного контракта он отказался от квартиры. Он как созаёмщик теперь. Таким образом никакой определённой суммы он от матери Ирины не получит.
И есть ли какие либо еще варианты выхода из данной ситуации
Добровольный выход Максима из числа созаёмщиков без определённой платы за это.
- 9,6 рейтинг
- 8900 отзывов эксперт
Присоединяясь к позиции коллег, хотелось бы отметить, что поскольку по брачному договору квартира принадлежит наследодателю, после расторжения брака каких-то иных прав у бывшего мужа на квартиру нет. Зато у него есть обязанности, вытекающие из договора займа, по которому он является созаемщиком. Если конечно в брачном договоре данное обстоятельство не было как-то дополнительно оговорено.
Согласно п.2 ст. 325 ГК РФ если иное не вытекает из отношений между солидарными должниками, то должник, исполнивший солидарную обязанность, имеет право регрессного требования к остальным должникам в равных долях за вычетом доли, падающей на него самого.
То есть при отсутствии в брачном договоре указания на то, что бывшая супруга добровольно принимает на себя обязательства по самостоятельному погашению ипотечного кредита и не будет предъявлять к бывшему мужу какие-либо претензии, связанные с его погашением, обязанность созаемщика сохранилась до момента полной выплаты кредита, и даже после него поскольку будучи созаемщиком бывший муж не выплачивал никаких сумм в оплату полученного кредита.
2. Бывший муж Ирины, как созаемщик, не плативший по кредитным обязательствам, какие имеет права на данную квартиру(он просит определенную сумму, за вывод его из созаемщиков)
Не совсем понятно зачем выводить его из созаемщиков (да еще и что-то ему за это платить), если наследник имеет намерение погасить кредит полностью. Ведь при погашении кредита все обременения будут и так сняты.
Если же бывший муж будет каким-то образом препятствовать или требовать денег, при отсутствии упоминания в брачном договоре о судьбе кредитного договора, можно напомнить ему, что созаемщик, погасивший кредит вправе предъявить излишне оплаченные им суммы другому созаемщику.