Какие риски при покупке квартиры, если ее собственник — несовершеннолетний ребенок
В квартире в числе собственников — несовершеннолетний ребенок. Происходит покупка квартиры с ребенком в числе собственников. Какие есть риски?
14 октября 2016 г.
С Вами я, Дмитрий Овсянников, и сегодня мы продолжаем разбирать вопросы по ипотеке и недвижимости, которые приходят на форум портала.
Пишет девушка под ником Svet (я так понимаю Светлана).
«Планирую ипотеку. Присмотрела квартиру. В числе собственников несовершеннолетний. Владельцы планируют покупку бОльшей жилплощади.
Есть какие-то угрозы для меня?»
Ну угрозы при любой сделке есть. Угрозы связанные с тем, что квартира, которую приобретаете, может оказаться «юридически не чистой».
В случае с несовершеннолетним ребенком угрозы увеличиваются.
Потому что две сделки оказываются связанными между собой. Ребенок может продать долю, которая ему причитается, только с согласия органов опеки и попечительства.
Органы опеки и попечительства разрешат сделку по продаже доли квартиры, принадлежащей ребенку, только при условии, что взамен ребегнок получит долю площади, которая и по стоимости, да и вообще по площади, будет больше, чем то, что ребенку сейчас принадлежит (ну, как минимум, не меньше). Только в этом случае.
Соответственно, Вам нужно проверить не только ту квартиру, которую которую Вы приобретаете, но и не нужную Вам, ту квартиру, которую приобретают продавцы Вашей квартиры. Две сделки оказываются связаны между собой решением органов опеки и попечительства.
Что Вам нужно отследить?
Вам нужно отследить, что ребенок стал собственником той квартиры (или доли площади в той квартире) которая указана в решении органов опеки и попечительства.
Иногда бывает, что родители ребенка берут согласие органов опеки и попечительства на приобретение одной квартиры, а вместо этого приобретают какую-то другую. И получается, что формально, не смотря на то, что ребенок получил долю собственности, решение органов опеки не выполнено. И в этом случае, сделка по продаже ребенком своей доли может быть достаточно легко оспорена.
Иногда родители не наделяют детей собственностью в приобретаемой квартире. В этом случае, опять же, решение органов опеки и попечительства оказывается не выполненным: ребенок остался без доли квартиры, а в новой квартире у него доли не появилось. И опять это является основанием для расторжения сделки, которую Вы совершаете.
То есть, Вам нужно:
Первое: проверить и одну квартиру, и вторую, чтобы убедиться, что нет оснований для расторжения сделки, и второе, что Вам нужно: убедиться и на чем нужно настаивать, чтобы родители приобрели именно ту квартиру, которая указана в решении органов опеки и попечительства. И чтобы в той квартире, которая приобретается, доля ребенка была не меньше, чем та, которая указана в решении органов опеки и попечительства.
Иногда родители будут говорить: «Какое Вам дело? Почему Вы лезете в нашу сделку, которая Вас, формально, не касается?»
Касается и еще как!
Если решение органов опеки и попечительства не будет исполнено — в этом случае, Вы рискуете остаться без квартиры.
Несовершеннолетний ребенок, владеющий долей ипотечной квартиры — не распространённое явление в России. Банки практически всегда отказывают в выдаче ипотеки, потому что при отсутствии платежей придется получить согласие опекунского совета на продажу доли несовершеннолетнего, а это невозможно сделать по законам РФ. Законы России строго защищают права несовершеннолетних детей от всевозможных афер. Если говорить о недвижимости, то этот момент контролируется Гражданским кодексом. Именно этот документ лежит в основе всех сделок купли-продажи недвижимости с участием детей.
Наибольшую проблему в такой сделке создает то, что закон прописан общими фразами, а на органы опеки ложится огромная ответственность за ребёнка. Как к делу относятся органы опеки? Дело в том, что при продаже квартиры, собственником которой является несовершеннолетний гражданин РФ, необходимо получить соответствующее разрешение. В стране нет единой нормативной базы, регулирующий этот вопрос, поэтому органы опираются на внутренние стандарты, понять которые порой очень сложно.
Основная роль органов опеки в сделке — защитить права ребенка, осуществляя строгий контроль. При этом нужно различать ситуации, когда несовершеннолетний просто прописан в квартире, а когда имеет долю в ней. Первая ситуация не приносит проблем, потому что у органов опеки нет полномочий в этой сфере. Сделки с недвижимостью дети заключать могут, но их действия ограничиваются законом. Так, необходимо иметь письменное согласие законных представителей несовершеннолетнего.
Предположим, что молодая семья планирует улучшить свои жилищные условия. Наиболее частый способ — ипотека, где залогом будет выступать жилье семьи. Статистически, это наиболее частые вводные, которые имеют представители банка. Чтобы лучше понять процесс, необходимо представить ситуацию стратегически: ипотека является долгосрочным займом, значит, во время выплаты может произойти множество неприятных вещей, к примеру, развод или потеря работы.
Заемщики теряют возможность делать выплаты, а банку необходимо вернуть вложенные средства, то есть продать залог. Тут в дело вступает несовершеннолетний: вернуть деньги не представляется возможным, так как нельзя лишить его имущества. Отсюда появляется частое требование банков, чтобы в доле залога не было несовершеннолетних лиц. Таким образом, взять ипотеку, если частью залога является имущество ребенка, практически невозможно. Если же он имеет только прописку, то никаких проблем не возникнет.
Существует несколько вариантов продажи квартиры или другого объекта недвижимости, одним из собственников которого является ребенок. Если не получается осуществить самостоятельно ни один вариант, то выходом может стать обращение в ипотечное агентство, которое помогает в получении ипотечного кредита. Но поскольку услуги агентства требует определенных финансовых затрат, рекомендуется сначала испробовать один из 4 вариантов решения проблемы.
Чтобы беспроблемно продать квартиру в будущем, необходимо заранее подумать о выделении долей детям. Если приватизация квартиры еще не произошла, то самое очевидное решение — не давать ребенку долю в имуществе. Да, государство обязывает при приватизации давать долю детям, но этого можно легко избежать, например, выписать ребёнка из квартиры на время приватизации, прописав его, к примеру, у бабушки с дедушкой или у любых других родственников, а когда сделка пройдёт — прописать его обратно.
Ситуация обостряется, если ребенок является собственником жилья, которое оформляется в ипотеку. Чтобы другие собственники смогли беспрепятственно осуществить сделку, потребуется купить несовершеннолетнему равнозначную (или большую) долю недвижимости. На помощь могут прийти ближайшие родственники (бабушки, дедушки, тети, дяди), которые согласятся участвовать в такой сделке. При этом заемщику необходимо проследить, чтобы ребенок стал собственником именно той квартиры, которая указана в решении органов опеки и попечительства. Если этого не сделать, может сложиться неприятная ситуация, выраженная в покупке незаявленной жилплощади. В этом случае сделку по продаже доли несовершеннолетнего можно очень легко оспорить в суде (основание — невыполнение условий органов опеки).
Наиболее труднореализуемый план. Его суть состоит в том, чтобы произвести обмен квартиры на более дешёвый вариант. Предположим, что в собственности есть двухкомнатная квартира. Можно продать её, часть полученных денег потратить на покупку однокомнатной квартиры, которая уйдет в собственность ребенку. Другую часть суммы использовать в качестве первого ипотечного платежа. Этот вариант исключает сложности с органами опеки, но времени, нервов и денег расходуется немало.
Наиболее простой способ — постараться найти банк, который согласится работать при таких обстоятельствах. Сделки с участием несовершеннолетних — дело рискованное, поэтому процент ипотеки может оказаться выше, чем у популярных банков, таких как «Сбербанк» или «ВТБ 24». Конкуренция на рынке растет, банкам не хватает клиентов, поэтому некоторые из них готовы работать даже с обремененными людьми. Поэтому найти такой банк можно в любом регионе страны.
Взять ипотеку при участии несовершеннолетнего лица возможно, но ситуация требует знаний норм действующего законодательства, серьезной проблемой станет отсутствие опыта в подобных сделках. Поэтому рекомендуется обратиться за помощью к проверенным и опытным юристам или же договориться с каким-либо ипотечным агентством. Они помогут составить все необходимые документы, отправят их в нужные инстанции и в целом помогут во всех правовых аспектах.
Детям до 18 лет запрещено многое – водить машину, брать кредиты, посещать ночные клубы, но при этом наравне со взрослыми несовершеннолетние могут быть полноправными собственниками жилья, с которыми необходимо считаться при любых манипуляциях с жилплощадью.
Право на собственность
Согласно закону несовершеннолетний ребенок, как и любой взрослый человек, может быть полноправным собственником жилья, рассказывает заместитель управляющего директора по правовым вопросам «Миэль — Сеть офисов недвижимости» Ирина Шугурова. Закон никак не ограничивает покупку или дарение в собственность ребенку жилой площади. Хочешь подарить подростку квартиру, доставшуюся в наследство от бабушки, пожалуйста.
Дети могут стать собственниками недвижимости и другим путем: закон обязывает включать в число владельцев приватизируемой квартиры всех несовершеннолетних граждан, прописанных в ней на момент приватизации.
Но самостоятельно распоряжаться своим имуществом несовершеннолетние не имеют права, в силу неполной дееспособности и малого жизненного опыта. Дети в возрасте от 14 до 18 лет совершают сделки с недвижимостью только с письменного согласия своих законных представителей – родителей, усыновителей или попечителя. А малолетние дети, не достигшие 14 лет, и вовсе не допускаются до участия в сделках. От их имени любые манипуляции с жильем совершают родители (усыновители или опекуны).
Но и в том, и в другом случае, самовольство родителей ограничено законом. Согласно законодательству РФ, на сегодняшний день любые сделки с имуществом несовершеннолетнего, непременно осуществляются только с предварительного согласия органов опеки и попечительства.
При продаже квартиры ребенком необходимо получить:
— письменное согласие на совершение сделки от законных представителей несовершеннолетнего — родителей, усыновителей или попечителя. При этом договор купли-продажи будет действителен так же в случае, если одобрение от родителей, усыновителей или попечителей было получено в письменной форме уже после совершения сделки;
— предварительное разрешение органов опеки и попечительства на дачу согласия попечителем, родителями совершения купли-продажи несовершеннолетним.
Что взамен?
Но прежде, чем начинать сбор документов, в первую очередь необходимо проанализировать планируемую сделку и дальнейший переезд, советует юрист офиса «Академическое» компании «Инком-Недвижимость» Наталья Киселева. Дело в том, что взамен продаваемой квартиры, детям необходимо приобрести собственность, не меньшей площади, чем они располагали до сделки.
К приобретаемой квартире предъявляются особые требования. Доля ребенка в новом жилье — по площади и стоимости – должна быть не меньше, чем в продаваемой квартире. Например, если в двухкомнатной квартире площадью 50 квадратных метров и стоимостью по оценке БТИ 1 миллион рублей, у ребенка в собственности находится ровно половина, то в приобретаемой квартире ему должно принадлежать не менее 25 квадратных метров стоимостью 500 тысяч рублей. Если взамен «двушки» покупают однокомнатную квартиру, то доля ребенка в ней соответственно составит почти целую часть.
Месторасположение квартиры тоже учитывается. Негативно органы опеки могут отнестись к варианту, когда взамен квартиры в Москве ребенку покупается жилая площадь в области. Для такого переезда должны быть веские причины.
Также несовершеннолетний в результате сделки не может остаться без жилья. Поэтому если вы продаете жилье без планов на покупку нового, ребенка в любом случае придется наделить соответствующей долей в другой квартире, например, принадлежащей родителям.
Если в цене продаваемой и приобретаемой квартир имеется небольшая разница, то орган опеки может разрешить совершение сделки, но только с обязательством перечислить разницу на банковский счет юного собственника. Счет будет заблокирован до достижения ребенком совершеннолетия.
Также следует помнить, что купить квартиру у несовершеннолетнего не могут сами родители, попечители, супруги родителя (попечителя), а также их близкие родственники.
Когда возникают сомнения, что права ребенка, в результате сделки не будут ущемлены, следует обратиться в орган опеки по месту регистрации несовершеннолетнего собственника для предварительной консультации, советует эксперт «Инком-Недвижимость».
Собираем документы
После одобрения сделки, можно приступить к сбору пакета документов. В органы опеки необходимо предоставить:
— заявление от обоих родителей, опекунов или попечителей с просьбой о разрешении совершения сделки,
— согласие несовершеннолетнего старше 14 лет проживать на жилой площади, приобретенной для него в результате сделки (при этом органы опеки и попечительства в некоторых районах требуют согласие несовершеннолетних с 10 лет),
— копии финансовых лицевых счетов отдельно с места продажи и места покупки жилых помещений,
— свидетельства о собственности на жилое помещение и документ — основание права собственности — отдельно с места продажи и с места покупки,
— справки из налоговой инспекции, подтверждающие отсутствие задолженности по уплате налога на недвижимость по двум адресам (требуются не везде),
— справки из БТИ, удостоверяющие балансовую стоимость жилых помещений на момент обращения (по двум адресам),
— поэтажный план и экспликация (по двум адресам),
— кадастровые паспорта, а в Московской области еще и технические паспорта на обе квартиры,
— выписки из домовых книг (по двум адресам),
— справки об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам,
— свидетельство о рождении несовершеннолетнего и паспорта представителей.
Все документы предоставляются в оригиналах и ксерокопиях. Начать сбор документов лучше заранее, так как некоторые справки готовятся не за один день, рекомендует Киселева. Продавца приобретаемой квартиры тоже следует предупредить, чтобы он своевременно собрал требующиеся документы.
Предварительное разрешение на совершение сделки представляет собой постановление (распоряжение) органа местного самоуправления по месту жительства несовершеннолетнего. Постановление, как правило, выдает руководитель муниципалитета, то есть префект, уточняет Шугурова.
Будьте готовы к тому, что органы опеки установят срок предоставления зарегистрированных документов, в том числе выписки из домовой книги с отметкой о постановке несовершеннолетнего на постоянный регистрационный учет по новому месту жительства. Срок устанавливается соразмерно сделке: 1 месяц в случае продажи и одновременного приобретения жилого помещения, порядка 2 и более месяцев при условии последующего приобретения, например, в новостройке после регистрации права собственности.
Защита собственности
В целом процесс купли-продажи жилья, собственниками которого являются несовершеннолетние дети, отягощен дополнительными требованиями органов опеки и попечительства и, как следствие, бумажной волокитой. Но все это позволяет эффективно защищать имущество детей от сторонних посягательств.
Вместе с тем, как советуют эксперты, несовершеннолетних лучше не делать единоличными собственниками. Если ребенок владеет жилплощадью на 100%, могут возникнуть сложности с продажей квадратных метров и коммунальными платежами. Гораздо более удобной является схема собственности «взрослый плюс ребенок», говорит управляющий директор агентства эксклюзивной недвижимости «Усадьба» Наталья Кац. В таком случае совместное право собственности защитит уже совершеннолетнего молодого собственника от непродуманных поступков и их последствий.