C 22 октября Сбербанк изменил ставки по ипотеке. Они выросли на 0,4 п.п. практически по всем продуктам банка, за исключением некоторых видов ипотеки.
При этом единый дисконт в размере 0,3 процентных пункта установлен для зарплатных клиентов банка. Ранее он составлял 0,3-0,5 п.п.
Также уменьшена надбавка за оформление ипотеки по двум документам до 0,3 п.п.
В банке уточняют, что повышение имеет отношение только к вновь подаваемым заявкам, действующих программ оно не коснется.
Как пояснили в Сбербанке, изменение процентных ставок связано с адаптацией к нынешним рыночным условиям после сентябрьского повышения ключевой ставки Банка России до 7,5% годовых, а также общими макроэкономическими изменениями.
Напомним, на заседании совета директоров в сентябре Центробанк принял решение повысить ключевую ставку на 0,25 процентного пункта, до 7,5% годовых.
Повышение ключевой ставки произошло впервые с декабря 2014 года. На принятие этого решения Центробанка повлияло несколько факторов, основной из них — опасения по поводу роста цен под давлением внешних факторов.
В частности, кредитное учреждение увеличивало ставки по вкладам 24 августа на 0,2-0,4 процентных пункта и 12 октября на 0,15-0,5 процентных пункта.
Таким образом, общее повышение таких ставок было 0,35-0,9 процентных пункта, а вслед за этим ставки по ипотечным кредитам корректируются на 0,4 процентных пункта.
Согласно данным Центробанка на 1 сентября, средневзвешенным ипотечным кредитам в рублях, выданным с начала года, составила 9,42% (данные по первичному рынку).
Месяцем ранее ставка составляла 9,57%, а в начале года — 9,79%.
При этом, судя по статистике, россияне в последнее время активно брали ипотеку, пользуясь благоприятной ситуацией.
«Судя по имеющимся прямым и косвенным признакам в следующем году не будет не только продолжения ипотечного бума, но и, скорей всего, последует определенное снижение объемов выдачи ипотеки. Рынок ипотечного кредитования оказался достаточно сильно перегрет за последнее время.
При этом к охлаждению ипотечного рынка приведет не только рост ставок по ипотеке, но и прогнозируемое увеличение стоимости жилья из-за перехода на проектное финансирование с долевого строительства, а также продолжающееся падение реальных располагаемых доходов населения, резюмирует аналитик.
В частности, согласно данным Росстата, падение реальных располагаемых доходов населения, в августе составило 0,9%. В сентябре спад ускорился до1,5% и стал рекордным с июля прошлого года, следует из опубликованных данных статистического ведомства.
Согласно правовым актам, кредитная организация в одностороннем порядке имеет право изменить постоянную процентную ставку только в меньшую сторону, а увеличить ее не может. Существует несколько случаев, когда банк может изменить размер процентов по ипотеке в большую сторону:
- Изменение ставки по предварительному согласованию с заемщиком ипотеки
- Изменение процентной ставки по решению суда
- Увеличение процентов в связи с отказом заемщика от страхования при условии, что это обязательство прописано в ипотечном договоре
- Изменения, вызванные форс-мажорными обстоятельствами (дефолт или сильная девальвация валюты)
- В случае плавающей и комбинированной процентной ставки, если изменяется какая-либо составляющая величина ставки.
Часто возможность изменения процентной ставки по ипотеке в одностороннем порядке пописывается в договоре ипотеки. Для финансово грамотных граждан, наличие подобных пунктов в договоре вызывает справедливое недоумение, однако большинство заемщиков соглашаются с данным условием, которое выдвигает банк, желая получить долгожданный ипотечный кредит. Тем не менее, есть ряд законодательных актов, защищающих даже таких неосмотрительных граждан от хитростей финансовых учреждений.
С другой стороны, банк может спокойно проигнорировать положения законов и в одностороннем порядке повысить ставку по ипотеке. В этом случае заемщику придется выплачивать кредит по совершенно новым условиям, нежели изначально были указаны в договоре, в противном случае банк может начислить штрафы, пени и вводить прочие санкции. Тогда единственным способом заставить кредитную организацию действовать, согласно закону, является решение суда. Заемщик может обратиться в суд, если новые условия ипотеки являются неприемлемыми для него.
В ипотечном договоре, обе стороны — банк и заемщик, оговаривают все условия предоставления займа, в том числе и порядок каких-либо изменений, ведь ипотека берется на длительное время. Существуют кредитные соглашения, в которых, согласно законодательству, прописывается, что процентная ставка по ипотеке может быть изменена исключительно в сторону уменьшения. А есть такие кредитные договоры, где оговаривается, что банк имеет право в одностороннем порядке изменить ставку в сторону повышения.
Статья 451 Гражданского кодекса РФ гласит следующее:
Данное положение многие кредитные организации используют в качестве основания для пересмотра процентов. И если изменение процентных ставок действительно происходит, то банк обязан направить заемщику уведомление о планируемых изменениях. А поскольку ипотечный договор — это двустороннее соглашение, то при изменении любых его условий заключается дополнительный договор, в котором определяется новая процентная ставка и прописывается размер и дата внесения ежемесячных платежей по ипотеке. 
Что делать, если банк изменил процентную ставку по ипотеке? Если заемщик добровольно подписал дополнительное соглашение, то ставка по ипотеке, соответственно, меняется. Если же клиент отказывается подписывать такое соглашение, то в данном случае банк, скорее всего, потребует от заемщика, чтобы тот досрочно погасил ипотечный кредит, а если клиент откажется, то финансовое учреждение может обратиться в суд. Впрочем, если заемщик не согласен с повышением ставки по ипотеке, то он тоже может отстаивать свои права, обратившись в суд.
А вот какие именно это исключения, предусмотренные федеральным законом, нормативно-правовые акты не определяют, а значит, таковых пока что нет.
Поэтому заемщик может в суде отстаивать свои права, выражая несогласие с действиями банка, относительно изменения процентной ставки по ипотеке. Главное, не подписывать никаких дополнительных соглашений о повышении ставки и написать финансовому учреждению заявление о несогласии с повышением.
А в итоге ответ на вопрос будет таким: Банк не имеет права изменять процентную ставку по ипотеке, если это не прописано в договоре и не согласовано с заемщиком.
В настоящий момент мы наблюдаем две, казалось бы, противоположные по отношению к ипотечному рынку тенденции: оживление сегмента кредитования и рост ставок по ипотечным кредитам. Однако ничего страшного именно для этого сегмента я не вижу.
Для полного понимания происходящих изменений на ипотечном рынке, важно оценить интересы и возможности участников этого рынка и сопоставить это с происходящими изменениями.
По-крупному, участниками ипотечного рынка будем считать государство, банки и заёмщиков.
Государство
Государству выгодно наращивать объёмы ипотечного кредитования – это делает покупку недвижимости более доступной, ведёт к росту количества сделок на рынке недвижимости и повышает спрос на новостройки. Это напрямую положительно влияет на сектор жилищного строительства и косвенно стимулирует экономику смежных отраслей. В настоящий момент государство стимулирует развитие ипотеки через ряд специальных программ (ипотека с господдержкой, военная ипотека). Мы видим, что не смотря на повышения ставок в целом, эти продукты сохранили свои ключевые параметры.
Банки
Для банков ипотека – один из самых надёжных видов кредитования. Изменение ставок на этом сегменте кредитования напрямую зависит от макроэкономических показателей экономики и в первую очередь инфляции. В продолжительное время инфляция стабильно снижалась, что позволило снизить ставки по ипотеке до исторических минимумов. Банки снизили ставки и уже достигли предела доходности. В настоящий момент мы наблюдаем перелом, однако, на мой взгляд, куда более важной в этой ситуации оказывается психологическая составляющая.
Заёмщики
Увеличение процентных ставок в целом отрицательно сказывается на решении всё-таки взять ипотечный кредит. Однако, хочу заметить, что в целом в последнее время около половины всех выдаваемых кредитов было выдано по программам перекредитовок. С повышением ставок именно эта часть рынка пострадала наибольшим образом, т.к. для потребителей исчезла экономическая выгода от использование этих программ. Тем не менее, качественные предложения от застройщиков стимулируют спрос, что не может не сказаться на повышении интереса именно к новостройкам со стороны заёмщиков. Но выгодно ли вкладываться в новостройки?
Объём кредитования под залог имеющихся квартир для финансирования текущих нужд традиционно занимает около 5-10%. Увеличение ставок по ипотеке, безусловно, будет уменьшать спрос на этот продукт, что скажется на снижении роста доли таких кредитов в портфелях банков. Как правило эти кредиты рассматриваются заемщиками как альтернатива потребительскому кредитованию или кредитам на развитие бизнеса.
Цена квадратного метра недвижимости на мой взгляд будет расти. Этому способствует не столько ипотека и рост ипотечных ставок, сколько макроэкономическая ситуация. Кроме того, необходимо отметить, что цена определяется спросом, а все участники рынка заинтересованы в увеличении спроса, а значит способствуют росту цен.
На общие цены может оказать влияние стоимость квадратного метра в новостройках, здесь перспектива повышения цен наиболее выражена, так как цена за квадратный метр складывается из затрат и прибыли застройщиков, а мы видим рост цен на бензин, стройматериалы и услуги. Поскольку у застройщиков уже давно нет сверхприбылей и норму прибыли снижать уже некуда, стоимость квадратного метра, на мой взгляд, хоть и не быстро, но уверенно пойдёт вверх. Остаётся, правда, механизм государственного регулированию, однако, на мой взгляд, регулировать тут особо нечего – рынок растёт сбалансированно.