- Как избежать мошенничества при продаже квартиры через ипотеку
- Как получить деньги при продаже квартиры
- Как купить квартиру в новостройке
Схемы обмана при покупке или продаже квартиры на рынке новостроек и вторичного жилья с помощью ипотеки с каждым годом совершенствуются. В недвижимости могут быть прописаны несовершеннолетние дети, недееспособные граждане, неправоспособные лица. Мошенники могут продать и арендованную квартиру по поддельным документам или объект, на который наложен арест. На первичном рынке больше всего пострадавших, подписавших договор на жилье, находящееся на стадии строительства.
Продавцы тоже часто страдают от неправомерных действий покупателей. Большинство мошеннических действий происходит в момент передачи денег.
Защитить себя покупателю можно, если уделить внимание двум главным факторам:
- состоянию отчуждаемого объекта;
- правоустанавливающей документации.
До заключения договора собственник должен предоставить справки о задолженностях по коммунальным платежам, доказать отсутствие прописанных лиц, в том числе несовершеннолетних. Самостоятельно или с помощью риелтора получите справку из ЕГРП, в которой указаны точные сведения о том, кто является собственником, не наложено ли ареста на объект.
Несмотря на то что со стороны банка, выдающего ипотеку, тоже проверяется юридическая чистота квартиры, можно столкнуться с многократной продажей недвижимости и подделкой документов. Особенно такие ситуации распространены, если сделка проводится напрямую с собственником. Дополнительным гарантом правомерности совершаемых действий может стать обращение за помощью в агентство по недвижимости. Единственное требование: заключить с ними договор до решения финансовых вопросов, в котором будут прописаны обязательства и гарантии, предоставляемые АН.
Посетите сайты разных застройщиков, внимательно изучите отзывы. По последним можно сделать вывод о добросовестности компании. Популярные схемы мошеннических действий:
- подписание соглашения без заключения ДДУ;
- участие в сделки посредников, позволяющих переложить ответственность на третью сторону;
- участие в ЖСК.
Из-за последнего придется вносить крупные взносы, длительное время ожидать возможность въезда в квартиру.
Если многоквартирный дом уже построен, то проверьте: соответствуют ли характеристики объекта тем, что указаны в договоре. Вам пригодятся уставные документы продавца и разрешение на проведение строительных работ по указанному адресу.
При ипотечном кредитовании часто часть суммы за объект вносится не банком, а непосредственно покупателем. При работе с наличкой внимательно проверяйте деньги. Самое простое – совершать все операции через сотрудника банка, который автоматически проверяет купюры на подлинность.
При заключении сделки указывайте реальную стоимость квартиры. Мошенники могут попросить указать меньшую сумму для снижения оплаты по налогам. При расторжении договора через суд вы сможете вернуть только то количество средств, которое было указано в договоре.
Осторожным нужно быть и с задатком. Нельзя расслабляться, если оба договора остаются на руках у продавца. Аферисты могут заплатить часть средств, сказав, что остальное внесут не с помощью ипотеки. За время между сделками они могут обратиться к нотариусу, попросить у него копию договора, зарегистрировать сделку в БТИ.
Одним из классических способов обмана является использование банковской ячейки, куда покупатель перед подписание договора помещает нужную сумму. Схема работает так: сначала в ячейке находится полная сумма. Когда происходит передача средств в МФЦ, приостанавливают регистрацию, по истечении месяца забирают свои финансы из сейфа. Защитить себя от таких ситуаций можно, если внимательно читать договор. Если собственник не обратил внимание на то, что подписано в доверенности и других документов, вернуть квартиру нельзя, а забрать средства не получается.
В банке никогда не требуют предоставить справку из психоневрологического диспансера о том, что продавец является дееспособным. В дальнейшем это может привести к тому, что прошлый хозяин вернет себе квартиру через суд, а выплачиваться деньги могут годами. Поэтому обязательно требуйте такой документ.
Проверяйте все документы на квартиру, паспорт. Проще всего это сделать через агентство недвижимости. Если продавец имеет супруга/супругу, потребуется разрешение этого человека на приобретение или отчуждение объекта.
Если продавец действует по доверенности, проверьте подлинность документа. Оптимальный вариант – встретиться с настоящим собственником. Дополнительно уточните у нотариуса: имеет ли юридическую силу бланк на момент предъявления. Доверенность прекращает свое действие после истечения срока давности, отмены доверенности, в случае смерти собственника квартиры и в некоторых других случаях.
Таким образом, при продаже квартиры через ипотеку необходимо внимательно изучить документы покупателя. Интересы последнего частично соблюдаются благодаря самому финансовому учреждению, которое проверяют юридическую чистоту объекта.
Ипотека — одно из самых крупных финансовых решений в жизни семьи. Поэтому так важно выбрать лучший вариант. В данной статье я расскажу, как не совершать ошибок, которые будут стоить вашей семье миллионы рублей.
Непрочные отношения могут распасться, а ипотека никуда не денется. Даже после развода вы будете платить по ипотеке за квартиру или дом, который будет вам уже не мил или в котором вы не будете к тому времени жить. Хуже того, вы, как супруг, будете ответственным по ипотеке, т.к. скорее всего в момент подписания банк потребует ваше согласие и впишет вас в договор созаемщиком. В тему: Список самых частых причин семейных ссор и разводов.
Решение купить более дорогую квартиру, чтобы казаться богаче, выглядеть круче среди друзей, или потому-что у кого-то из ваших коллег лучшая квартира — будет стоить вам невероятных денег. Имейте смелость быть самим собой и думать только о своей семье, а не о том, как вы будете выглядеть в чьих-то глазах. В тему: 16 привычек бедных.
Конечно, сложно загадывать на годы вперед, но если вы или члены вашей семьи (дети, супруг) все-таки планируете уезжать из города в поисках лучшей жизни – подумайте много раз, прежде чем брать ипотеку. Продать квартиру, заложенную в банке под ипотеку может быть крайне сложно, долго или вообще невозможно (если цены на вашу квартиру упадут, суммы от продажи не хватит чтобы погасить кредит).
Жилье в таких районах и домах будет со временем падать в цене. Через какое-то время вам захочется переехать в лучшие условия (рождение ребенка, улучшение финансового положения, смена места работы), а сделать это может быть крайне сложно, т.к. суммы от продажи может не хватить на возврат кредита банку.
Называться такая страховка может как угодно — суть ее в том, что в случае вашей смерти или потери трудоспособности ваш кредит погасит страховая компания, в полном объеме! У вашего супруга, особенно если он не работает, будет достаточно забот в случае несчастья. Подумайте о том, как он или она будет оплачивать долги, где будут жить ваши дети, если банк выкинет вашу семью на улицу? В тему: Какие страховки бывают и какие нужны вам?
Инвестируйте деньги и время в то, чтобы повысить свой уровень и квалификацию, овладеть новой профессией. Вы должны быть уверены на 100%, что сможете стабильно зарабатывать на платежи по ипотеке. Особенно это касается семей с одним работающим супругом. В тему: 20 проверенных способов добиться успеха на работе.
Банк будет вам говорить, что нормальным считается 40%, но по практике, более разумная величина — это 25%. Связано это с тем, что в жизни бывают разные обстоятельства, в т.ч. чрезвычайные, и ваш чистый денежный поток (после налогов) может резко уменьшиться в какие-то моменты времени.
Если доход вашей семьи (после налогов), составляет 100,000 руб (или
$1,500), платежи по всем кредитам, включая ипотеку, не должны превышать 25,000 руб в месяц.
Посчитать расходы по ипотеке можно на Кредитном Калькуляторе здесь.
Те, кто хоть раз в жизни делал ремонт, знают – умножай на два все свои сметы! Ремонт квартиры в 60 кв.м. обойдется при среднем качестве в 300-500 тыс. рублей за работы. Материалы, для среднего ремонта, могут стоить 300-500 тыс. руб. Также будут расходы по сделке, которые могут составить 300-500 тыс рублей.
Оценка квартиры будет стоить $100-200 (коттедж / дом – до $500). Банки могут брать различные комиссии, такие как комиссия за выдачу кредита, за рассмотрение документов, открытие ссудного счета, за обслуживание ссудного счета — размер по данным комиссиям может доходить до 3-4% от суммы займа. Расходы на страхование жизни и потери трудоспособности могут составить до 2%. Могут быть расходы по аренде банковской ячейки или за аккредитив, услуги нотариусов, госпошлины и услуги риэлтора (3-5% от стоимости жилья). При сумме ипотеки в 5 млн. рублей, расходы по сделке могут составить 300-500 тыс. рублей.
Есть два золотых правила, которым вы должны следовать, когда наступает кризис: 1) максимально быстро избавляйтесь от долгов всеми доступными способами и 2) увеличивать подушку безопасности. В кризис цены на недвижимость идут вниз, люди теряют работу, всё сжимается. Вы купите квартиру, например, за 5,000,000 рублей, а через год она будет стоить 3,500,000 (30%-ное падение в кризис вполне возможно), но вы будете продолжать платить ипотеку из расчета стоимости квартиры в 5 млн. руб.!
Когда наступят лучшие времена, вам нужна будет возможность перезанять деньги у другого банка под более маленький процент. Это сэкономит вам гигантские деньги.
Разница в 1%, при 10-летнем займе в 5,000,000 руб сэкономит вам до 35,000 руб в год. Если вы, например, рефинансируете (перезаймете дешевле) ипотеку на 3-м году, за оставшиеся 7 лет вы сэкономите своей семье около 250,000 руб.
Разница в 1%, при 10-летнем займе в 5,000,000 руб, будет вам стоить до 35,000 руб в год. Например, средние ставки в 2009 году поднялись до 15%, тогда как в 2011 году они упали до 11%. Потери заемщиков с плавающей ставкой, во время ее роста, выражались сотнями тысяч рублей в год.
По статистике, более 90% заемщиков не гасят ипотеку быстрее, даже когда у них появляются лишние деньги, т.к. на лишние деньги тут же появляются новые планы – обновить машину, сделать ремонт, съездить в отпуск, приодеться и т.д. К тому же, более длинная ипотека позволит вам занять больше денег и, в итоге, вы купите жилье, которое не можете себе позволить.
Банк с радостью будет вам предлагать ипотеку на 15, 20 или даже 30 лет. Чем длиннее будет срок, тем меньше будет ежемесячный платеж. И это правда. Только нужно смотреть не на то, сколько вы платите в месяц, а на то, сколько вы переплатите за квартиру в целом.
Предположим, вы покупаете квартиру стоимостью 5,000,000 рублей и берете в кредит 4,500,000 руб., на 20 лет, по ставке 12% годовых. В результате, вы заплатите банку 148% (или 7.4 млн.руб.) от стоимости квартиры, в качестве процентов, т.е. в общей сложности, вы заплатите за нее 2.5 цены! Потратьте лучше эти миллионы на свою семью и на свое будущее, а не на обогащение банкиров.
Не имеет никакого значения, зарабатываете вы сейчас в валюте или нет. Сегодня у вас есть работа — а завтра ее может не быть. Стоимость жилья, например, в России, привязана к рублю. А рубль — очень изменчивая валюта. Даже если вы сможете платить по валютной ипотеке, стоимость квартиры в долларах, из-за падения рубля, может снизится в 2 и более раз (как это произошло, например, в 2014 году), а платить вы будете продолжать, исходя из долларовой стоимости, которая была на момент покупки.
Это как ездить без запасного колеса или ремня безопасности. Неразумно. По статистике страховых компаний, в каждой семье, раз в 10-15 лет, случается одно большое негативное событие, такое как: потеря близкого человека, проблемы со здоровьем, развод, потеря работы или активов, дорожные происшествия и т.д. Когда случается нечто подобное, вам понадобиться очень много денег на решение таких проблем. У вас должна быть уверенная денежная подушка безопасности. Банку на ваши проблемы наплевать, а вам, помимо чрезвычайных проблем, не хватало только просрочек по ипотеке.
Что выгоднее: ипoтeка или apeнда? Стоит ли брать ипoтeку или лучше копить? Какую ипoтeку брать? Смотрите ответы на все эти и другие вопросы, а также скачайте самый полный и комплексный Чек-лист по ипотеке + опросник для банков + кредитный калькулятор — здесь. Всё бесплатно!
Свой дом или своя квартира — мечта каждой семьи. Купить жилье на свои деньги – лучшее решение и оно более чем реально (читайте реальные истории реальных людей). Однако если вы решили покупать жилье на заемные деньги, нужно учесть так много деталей и проанализировать так много информации! Не дайте дому или квартире вашей мечты превратиться в финансовую тюрьму и непосильное бремя на годы.
Список всех подкастов здесь.
Спасибо, что смотрите, читаете и слушаете MoneyPapa!
Если Вам понравилась данная статья, то, пожалуйста, поддержите проект MoneyPapa и сделайте один или несколько следующих шагов:
Так я буду знать, что Вам нравится то, что я делаю и я буду создавать полезные материалы еще! Заранее большое спасибо!
А я желаю Вам благополучия в финансах, семье и по жизни!
С Вами был Тимур Мазаев, он же MoneyPapa
Схема обмана продавца предполагает его согласие на внесение ложной информации в договор в надежде на быструю продажу.
Каждая ипотечная сделка предполагает внесение первого взноса как демонстрации серьезных намерений покупателя и готовности к частичному финансированию покупки за счет личных сбережений. Часто оказывается, что у человека нет средств, а с нулевым первым взносом банки давно не работают. На этом этапе возникает соблазн изменить сумму в договоре на большее значение, чтобы заставить банк профинансировать покупку жилья полностью.
Величина кредитной линии окончательно определяется, когда человек сообщает, что готов оплатить некоторую часть от стоимости недвижимости из личных сбережений, и банк вычитает эту сумму из цены жилья. Сумма жилищного займа будет равна стоимости объекта за вычетом первого взноса. Если все участники честны, в дальнейшем проблем не возникает. Но если покупатель сообщает, что не имеет нужной суммы сбережений и предлагает указать в договоре цену повыше, продавец серьезно рискует, соглашаясь на обман.
Чтобы состоялась продажа, продавец подписывает расписку в получении первой суммы, и ждет получения остатка средств от кредитора. Однако этого может не произойти, а сделка срывается. Стороны остаются каждый при своем, но на руках у покупателя остается расписка в получении собственником жилья первого взноса. С этого момента продавец рискует оказаться должником покупателя, который при разрыве договоренности требует возврата якобы переданной по расписке суммы.
Налицо обычное мошенничество, связанное с легкомыслием и доверчивостью продавца, который хотел быстро и выгодно продать недвижимость. Дальнейшее обращение в суд со стороны покупателя с требованием вернуть деньги по расписке приведет к большим неприятностям. Вместо денег за проданную квартиру человек получит солидный долг и обязательство его погасить.
Попытки доказать неправоту покупателей могут только усугубить ситуацию, ведь когда заемщик сообщал банку о получении первого взноса, он также участвовал в обмане.
Чтобы не попасть в руки мошенников, не стоит соглашаться на изменения договора. Если у покупателя нет средств даже на первый взнос и готов на обман кредитора, вряд ли имеет смысл надеяться на его порядочность и честность. Есть масса других вариантов получения денег для первого взноса, и при желании серьезный покупатель найдет выход из положения, не вовлекая в мошенничество других.
Ипотечная сделка менее рискованна, поскольку банк заинтересован в соблюдении законности и юридической чистоты. Главное, чтобы сам продавец понимал важность каждого нюанса сделок с недвижимостью и не соглашался на участие в подозрительных мошеннических схемах.