На рынке ипотечного кредитования наблюдается настоящий бум. Выгодные ставки по ипотеке активно стимулируют граждан оформлять жилищные ссуды. Но почему ставки по ипотеке стали резко снижаться?
Согласно данным ЦБ РФ, в декабре 2017 года средняя ставка по ипотеке составила 9,8%. По такой низкой стоимости россиянам еще не приходилось оформлять ипотечные кредиты. Например, на 1 декабря 2009 года аналогичный показатель был чуть ниже 14%, в декабре 2011 года мы брали кредиты по ставке 11,4%. В 2015 году ставки подбирались к уровню в 15%, однако затем начали снижаться.
Все это подстегнуло уровень кредитования. В минувшем году россияне оформили более 1 млн ипотечных кредитов на сумму, которая превысила 2 трлн рублей. Рост объемов составил почти 40%.
Почему же ставки по ипотеке идут вниз? Главной причиной нужно назвать инфляцию. В минувшем году россияне впервые в новейшей истории страны узнали о том, что бывает рост цен в таком скромном размере, как 2,5%. Страна по этому показателю фактически смогли выйти на уровень развитых экономик мира.
Для Центробанка уровень инфляции является важнейшим ориентиром. Если инфляция находится под контролем, то регулятор охотнее и быстрее снижает ключевую ставку. На последнем заседании ЦБ вновь уменьшил ставку, которая теперь составляет 7,5%.
В свою очередь ключевая ставка играет большую роль в вопросе стоимости банковских кредитов. Чем она ниже, тем дешевле банкам достаются денежные средства. Соответственно, дешево их они могут предоставить и гражданам.
В конце 2014 года на фоне рыночных волнений ключевая ставка достигла небывалых высот, достигнув уровня в 17%. Банковские кредиты тогда обходились гражданам очень дорого. Но постепенная стабилизация экономической ситуации подталкивала регулятор к снижению ставки. Со снижением ставки и банковские кредиты стали доступнее.
Воспользоваться благоприятной ситуацией на рынке смогут не только заемщики, подумывающие об ипотеке, но и граждане, которые ранее оформили ипотеку по высоким ставкам. Обычно жилищный кредит берут на долгие годы, поэтому платить много лет, например, по ставке 14% достаточно обидно.
Поэтому таким гражданам можно посоветовать обратиться в свой банк с заявлением о снижении ставки. Если банк откажет, то можно подумать о рефинансировании в другом банке.
Финорганизации заинтересованы в качественных клиентах, поэтому охотно согласятся оформить перекредитование. Выплатив дорогой кредит, заемщик будет погашать текущий по приемлемой ставке.
Если смотреть статистику по уровню отказов в ипотеке, то выяснится, что по итогам минувшего года две трети граждан получили положительный ответ банка при подаче заявки на ипотеку. Это достаточно высокий уровень одобрения, который позволяет позитивно смотреть на ситуацию с ипотечным кредитованием.
Ипотечная ставка – это то, что интересует каждого, кто собираться взять или уже оформил кредит на квартиру. Для первых – это способ сэкономить на рефинансировании, а для вторых – попытка подгадать правильное время, чтобы процент был комфортным.
Эксперты дают обнадеживающие прогнозы! Они считают, что к концу года процент по ипотечной ставке снизится и достигнет своего исторического минимума, что, безусловно, оживит рынок недвижимости.
Все больше экспертов склоняются к мнению, что процент по ипотечной ставке снизится до 7-8%. Этому будет способствовать экономическая ситуация, которая прогнозируется в России.
Кроме прочих, о снижении процента по ипотечной ставке в 2019 году часто говорит в своих интервью президент Сбербанка Герман Греф. Он утверждает, что стоимость ипотеки во многом будет зависеть от Центробанка.
Уже сейчас Центробанк работает над этим вопросом – инфляция замедлилась и закрепилась на отметке в 4%.
Кроме того на снижение стоимости ипотеки будут влиять:
- Валютный курс;
- Нефтяные котировки;
- Экономическое развитие;
- Государственная программа субсидирования для семей, в которых родился 2-й и 3-й ребенок
Так же президент Сбербанка уверен, что экономика Российской Федерации уже преодолела кризис и переходит хоть и к небольшому, но росту, что станет дополнительной причиной для снижения ипотечной ставки.
Снижение процентной ставки по ипотеке, безусловно, приведет к повышению спроса на квартиры. Особенно это касается семей, которые попадают по различные государственные программы, например, материнский капитал.
Это утверждение подтверждается тем, что в 2017 году, когда Сбербанк, а за ним и другие банки снизили процентную ставку по ипотеки до 9-9,5%, люди стали покупать квартиры больше, средний процент увеличения сделок составил 20%.
Учитывая этот опыт, эксперты прогнозируют, что в конце 2018 года и начале 2019 года рынок недвижимости оживится, а доля сделок увеличится почти на 50%. Такая тенденция может быть выгодно не только потребителям, но и экономике России в целом.
Кроме информации о снижении процентной ставки, президент Сбербанка Герман Греф любит делиться примерным портретом покупателя, который, так или иначе, поменяется вместе с удешевлением ипотеки.
Средний возраст заемщика должен снизиться. Молодые люди перестанут так сильно бояться ипотеки, как это наблюдается сейчас.
Кроме того, к молодым семьям и людям, которые планируют покупку квартир для своих детей, к потенциальным покупателям прибавятся люди 23-25 лет. Особенно заметно это будет, если вместе с процентной ставкой по ипотеке уменьшится и первоначальный взнос, считает глава Сбербанка.
Военные и многодетные семьи так же могут рассчитывать на снижение процентной ставки по ипотеке в ближайший год.
Уже сейчас мы можем видеть положительные тенденции – для военнослужащих увеличили максимальную сумму, на которую они могут рассчитывать, а для использования материнского капитала стало больше возможностей.
Ипотека под 8% годовых будет доступна в России еще нескоро, уверены эксперты.
На прошлой неделе президент России Владимир Путин заявил, что ставки по ипотеке должны вновь начать снижаться. В последнее время они выросли с 9,56% до 11%. Рост ставок был связан с инфляционными ожиданиями на фоне повышения НДС. Сейчас негативный эффект от поднятия НДС исчерпан, и макроэкономика должна влиять на банковские ставки в положительном плане, отметил президент.
Ипотечные ставки, по его словам, должны вернуться к уровню 8%, а к 2024 году опуститься еще ниже. «Нужно людям помочь, чтобы они могли эффективнее работать с ипотечными кредитами», — отметил президент.
Ранее Путин поручил Центробанку и правительству заниматься последовательным снижением ставок. По мнению главы Сбербанка Германа Грефа, ставки по ипотеке в России пойдут вниз во втором полугодии 2019 года. Глава ВТБ Андрей Костин в свою очередь считает, что ипотечные ставки могут опуститься до 8% в перспективе пары лет, когда уровень инфляции снизится до 3-4%.
Настолько радикального снижения ставок ожидать сложно
Снижение ставок до 8% теоретически возможно, но в отдаленной перспективе, и при срабатывании нескольких факторов, считают эксперты. Для того, чтобы ипотека выдавалась под 8% годовых, уровень ключевой ставки должен снизиться до 6-7%. Для этого необходимо возвращение инфляции как минимум к целевому значению 4% и отсутствие внешних шоков, что в этом году маловероятно, рассказывает ведущий аналитик по банковским рейтингам «Эксперт РА» (RAEX) Екатерина Щурихина.
Чтобы ключевая ставка опустилась до 6%, необходимы серьезные изменения в экономической политике, которых пока не предвидится, соглашается управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE Мария Литинецкая. «К тому же банки ужесточают требования к заемщикам по программам без первоначального взноса, что, во-первых, ограничит доступ к жилищным кредитам молодых специалистов, во-вторых, приведет к росту среднего срока кредита», — отмечает она.
Например, в 2018 году средний срок ипотечного займа по России составил 16,7 лет. Для сравнения – по итогам 2014 года это значение было на уровне 14,8 лет.
Поэтому в среднесрочной перспективе вряд ли стоит рассчитывать на рост доступности кредитования населения, считает эксперт.
Снижение ипотечных ставок достижимо при условии отсутствия макроэкономических и геополитических шоков, добавляет гендиректор Рейтингового агентства строительного комплекса (РАСК) Николай Алексеенко. «Учитывая текущую сдержанную политику ЦБ с точки зрения влияния на ключевую ставку, при лучшем развитии событий, такая ставка достижима на горизонте 3-3,5 лет», — считает он.
Настолько радикального снижения ставок в экономике ожидать сложно, считает замгедиректора группы рейтингов финансовых институтов АКРА Валерий Пивень. «Однако, широкое применение могут найти различные способы субсидирования ставки. В частности, предоставление гарантий по кредитам определенным группам населения, повышение возможности использования налоговых вычетов», — поясняет он.
Сами ставки по ипотеке в 8% наиболее оптимальны для населения, и могли бы существенно подстегнуть спрос, говорят эксперты. Сейчас большинство россиян не спешат обременять себя ипотечными узами. Так, по оценкам компании «Бон Тон», свыше 60% потенциальных заемщиков откажутся от покупки квартиры, если ставка по ипотеке вернется к 11%.
Как показал опыт снижения ставок в последние два года и последующая реакция спроса, уменьшение ставок по ипотеке до 8% поможет повысить спрос на жилье примерно на 50-55%, полагает глава РАСК.
При снижении ипотечных ставок до 8%, спрос на жилье может вырасти на 40-50%, как этой было, когда ставки уменьшились с 11% до 9,5%, соглашается Мария Литинецкая. «Однако даже ставку 8% годовых вряд ли можно назвать доступной. Поэтому взрывного роста покупательской активности ждать все же не стоит», — говорит она.
Сделает ли эскроу ипотеку дешевле
Кроме этого, не стоит забывать о предстоящих изменениях кредитования долевого строительства, отмечает замгендиректора группы рейтингов финансовых институтов АКРА. Происходящие изменения могут сильно повлиять на цену недвижимости. Вполне вероятно, что этот фактор будет сильнее влиять на спрос, чем ставка, говорит он.
Ранее председатель комитета Госдумы по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям Николай Николаев заявил, что ипотечные ставки с переходом на новую систему могут снизиться. Такую возможность не исключили и в Сбербанке.
Поэтому в данном случае логичнее говорить о проектных продуктах, когда ипотека выдается в том же банке, где и открыт эскроу-счет на объект, отмечает Николай Алексеенко. Сегодня ряд крупных банков как раз разрабатывают такие продукты, в которых возможны различные варианты: либо низкая ставка по ипотеке (к примеру, 9%) и высокая по проектному финансированию (12%), либо наоборот (10,6% и 6% соответственно), либо усредненная модель (9,8% и 9% соответственно). Такие варианты будут интересны ряду застройщиков: позволит им иметь различные маркетинговые и финансовые стратегии, поясняет глава РАСК.
По заявлению банков, переход на эскроу-счета не отразится на ипотечных ставках, отмечает Литинецкая. В то же время кредиторы будут заинтересованы в стабильных продажах проектов, по которым было выдано проектное финансирование. Поэтому не исключено, что покупатели смогут рассчитывать на льготные ставки.
Переход на эксроу вряд ли сделает ипотеку дешевле, возражает Валерий Пивень. Ставку по кредиту определяет общий уровень ставок в экономике и риск заемщика. В случае с эскроу-счетом принципиального изменения платежеспособности изменения не произойдет.
Пока однозначно оценить влияние эскроу-счета на ипотечный рынок трудно, резюмирует Екатерина Щурихина. С одной стороны, данный механизм повысит доверие к долевому строительству, что в сочетании с постепенным устареванием вторичного жилищного фонда будет поддерживать спрос населения на первичку. С другой – из-за увеличения затрат на строительство цена кв м в новостройках вырастет, что будет ограничивающим фактором для рынка.
Пока предпосылок к снижению ставок по ипотеке эксперты не видят. По прогнозам «Эксперт РА», уже по итогам первого квартала средневзвешенная ставка по ипотеке превысит 10% и закрепится на этом уровне до середины года. Возможности снижения ипотечных ставок могут появиться во втором полугодии, если Банк России снизит ключевую ставку, отмечает Екатерина Щурихина.
Аналогичный прогноз озвучили в РАСК. «В случае отсутствия геополитических шоков, средневзвешенная ставка по ипотеке в 2019 году прогнозно будет находиться в диапазоне 10,3-10,8%», — считает Николай Алексеенко.
Мария Литинецкая считает, что ипотека в этом году продолжит дорожать. Например, лидер ипотечного кредитования Сбербанк дважды увеличил ставки. Эта тенденция, вероятнее всего, сохранится.