Банк не имеет права устанавливать комиссионный взнос при досрочном погашении основного займа (в соответствии с изменениями от 2011 года, внесенными в ГК РФ ст. 809—810 ч.2).
Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-46-18 . Это быстро и бесплатно !
Причины и основания увеличения ставки при досрочном погашении ипотечного кредита делятся на:
- Комиссии при получении кредита, указанные в договоре.
- Штрафы (иногда банки прописывают в договоре штрафы, хоть их наличие оспоримо в суде).
- Минимальная установленная сумма (при внесении на счет клиента меньшего объема денежных средств, указанных в документах, списание производится только при накоплении нужной суммы. Заемщик может при этом увидеть значительную переплату).
- Перерасчет графика платежей.
Размер увеличения процентной ставки в основном зависит от перерасчета графика платежей. Изменения могут происходить как в сторону уменьшения срока выплат, так и в сторону снижения суммы ежемесячного платежа.
Первый вариант выгоднее для заемщика, так как при таком варианте развития событий происходит уменьшение процентов за услуги банка. Банку же сподручнее как можно продолжительнее сотрудничать с клиентом. Поэтому если клиент захочет снизить сумму ежемесячных выплат, а продолжительность ипотеки не изменится, то процентная ставка увеличится в размере.
Клиент переводит на счет необходимую денежную сумму, которой планирует покрыть часть займа. Автоматически в день уплаты долга производится перерасчет процентной ставки.
Чаще всего люди используют ипотечное кредитование с аннуитетным типом платежа. При этом способе выплат досрочное внесение средств покрывает проценты за услуги банка. Если заемщику при этом требуется снизить размер ежемесячного платежа или уменьшить срок ипотеки, то необходимо написание заявление и личное присутствие клиента в банке.
Заемщик в состоянии оценить свое финансовое благосостояние и возможность своевременной свободы от ипотечных выплат. Если выплаты банку составляют 50% и более от ежемесячного заработка клиента, то решительно надо убавлять сумму ежемесячного платежа для минимизации своих рисков. Если же расходы ниже 30%, то выгоднее принять решение в пользу снижения срока займа.
Перерасчет процентной ставки производит банк, с которым клиент подписал договор. При дифференциальном способе платежа основной долг можно погасить любым известным способом, перенаправив средства на погашение займа. Списание денежных средств будет осуществляться в дату оплаты, установленную графиком. Подписание каких-либо дополнительных документов не предполагается.
Для аннуитетного способа платежа существует схема:
- На счет, с которого планируется списание средств в счет уплаты долга, клиент переводит необходимое количество денег.
- В дату платежа по графику подписывается новый график погашения.
Чтобы перерасчитать сумму ссуды, банк пользуется специальными формулами, для которых важны такие показатели:
- месяц и год взятия ипотечного кредита;
- сумма долга;
- процентная ставка;
- срок кредита;
- тип платежа;
- сумма досрочного погашения;
- дата досрочного погашения.
Есть пример формулы для аннуитетного типа платежа:
- А — количество месяцев, за которые выплачивается кредит.
- Б — процентная ставка по ипотеке в месяц.
Если имеется годовая процентная ставка, нужно разделить ее на 12. При годовой ставке 12% формула имеет вид:
Данная формула распространена повсеместно и используется такими банками, как ВТБ 24, Сбербанк, Дельтакредитбанк (специализируется на ипотечном кредитовании).
В формуле используются расчеты за каждый месяц отдельно, учитывая протяженность конкретного временного промежутка.
Расчет без посредников вполне осуществим. Необходимо лишь подставить свои значения в описанную формулу.
С целью расчета выплат при досрочном погашении займа клиенту для большего удобства предлагается калькулятор в режиме онлайн. Нужно только ввести свои параметры.
Аннуитетный тип выплат используется гораздо чаще, поэтому наглядно разберем пример. Человек 1.09.11 взял кредит суммой в 1 млн рублей на 60 месяцев с процентной ставкой 12%.
Подставим значения примера в формулу:
10191.78- сумма, которая пойдет в счет уплаты долга ежемесячно.
Произведем расчет суммы в погашение тела займа:
22244.45 — 10191.78 = 12052.67.
Затем рассчитаем сумму основного долга после оплаты первого взноса по ипотеке.
1000000 — 12052.67 = 987947.33.
Теперь проценты будут начисляться на данную сумму.
При расчетах получим, что на 1. 09.12 сумма долга составит 831206.27 рублей.
Затем представим, что заемщик погасил 100000 рублей 08.12 года. Тип погашения приводит к уменьшению основной суммы займа. Т.е срок останется тем же, а ежемесячные выплаты уменьшатся.
Если взять во внимание досрочное внесение денежных средств на счет, то можно высчитать итоговую сумму ссуды, которую необходимо будет вернуть.
Из остальных параметров формулы изменился размер займа, который в августе станет равен:
831206.27 — 100000 = 731206.27.
Данная сумма является итоговой после внесения досрочного платежа.
При этом срок ипотеки тоже снизится. Отнимая от всего срока кредита число месяцев, прошедших до досрочного погашения, получаем:
Срок кредита = 60—13 = 47.
Подставим эту сумму в формулу аннуитетного платежа и получим платеж по займу.
(1 + 0.01)^47 =1,596263443.
1,596 — 1 = 0,596263443.
731209.72 * 0.01 * 1,596263443/ 0,596263443 = 19575,20374.
Таким способом можно без посредников считать суммы ежемесячных выплат и следить за их изменением.
Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.
Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:
+7 (499) 938-46-18 (Москва)
Это быстро и бесплатно !
Сумма кредита — 6 000 000 руб.
Срок — 30 лет.
Ставка — 14% годовых.
Ежемесячный платеж при аннуитетном (см. примечания внизу страницы) платеже — 71 118 руб., из них 69 041 руб. приходится на проценты; при дифференцированном платеже — 85 708 руб., из них 16 667 руб. — основной долг (тело кредита) остальное составляют проценты.
1. Настаивайте на дифференцированном графике погашения кредита — это выгоднее
При погашении кредита в соответствии с графиком по дифференцированным платежам переплата по кредиту составит 12 млн. 642 тыс., по аннуитетным платежам — 15 млн. 374 тыс. Дифференцированные платежи на первом этапе кажутся более тяжелыми за счет того, что сначала платишь много, потом мало. Но они убывают каждый месяц и, в результате, платеж по дифференцированным платежам станет ниже, чем по аннуитету. В нашем примере уже через 4 года платеж выравнивается с аннуитетным и будет равен 70 658 руб. Затем он продолжит уменьшаться и, к примеру, последний, 360-й платеж, составит 17 032 руб. вместе с процентами. В итоге, экономия за 30 лет составит 2 млн 732 тыс. руб.
2. Занимайтесь страхованием предмета залога самостоятельно
Как правило, при оформлении кредита, банк предлагает одну — две страховых компании, с которыми у него самые теплые отношения. Но в действительности у него их как минимум 10-12. Тарифы в страховых компаниях могут отличаться до 40%. Таким образом, при условии того, что комплексное страхование достигает 2% от суммы кредита, вы можете сэкономить до 0,8% на страховании или до 48 000 руб. ежегодно или 1 440 000 руб. за 30 лет, если выберете сами наиболее выгодную страховую компанию.
3. Для снижения общей долговой нагрузки оформляйте кредит на более долгий срок
Простое правило — чем дольше срок, тем ниже платеж — никто не отменял. Если оформить ипотеку на 20 лет, то ежемесячный платеж будет равен 73 642. На 30 лет, напомним, платеж составляет 71 118 руб. Даже с учетом более низкой процентной ставки при кредите на 20 лет ежемесячно вы теряете 2 564 руб.
4. Планируйте ежемесячный взнос с запасом для выплат
Когда берете кредит, то закладывайте меньшую сумму ежемесячных платежей, которые вам по силам отдавать банку. К примеру, если вы понимаете, что можете платить 100-150 тыс. каждый месяц и взять кредит на 15 вместо 30 лет, то лучше понизить эту планку и оформить кредит на максимальный срок с минимальными выплатами. Это позволит вам не загонять себя в угол при наступлении финансового коллапса (мало ли что может случиться за 30 лет!). Как правило, каждый банк позволяет досрочное погашение уже через 3-6 месяца. При этом по истечении этого срока допускается и полное погашение кредита. Гораздо лучше вносить платежи, превышающие ваш график, если вы понимаете, что можете это себе позволить. При этом вы можете каждый месяц «редактировать» ваш бюджет (сегодня заплатить 100 тыс. вместо обещанных 70 тыс., в следующем месяце — 150 тыс. и т.д.). К примеру, если в нашем примере вносить ежемесячные платежи в размере 142 200 руб., т.е. в два раза превышающие ваш платеж, итоговая переплата составит 7 млн 687 тыс. руб. вместо 15 374 млн. Кроме того, сократится и срок на 15 лет.
5. Откладывайте средства на депозитном счете
Досрочно рассчитаться с банком можно и другим путем. Каждый аннуитетный платеж гасится через депозитный счет. Это значит, что заемщик вносит деньги на счет, и банк потом списывает с него платеж. Депозит — прекрасный инструмент для экономии денег, потому как откладывать средства лучше на депозите, чтобы эти деньги не потратить. Если на протяжении года вносить на депозит по 100 000 руб., из которых по 71 118 руб. пойдут в погашение кредита, остальное — на депозитный счет (то есть в вашу копилку), то за год у вас образуется 343 000 руб. экономии на депозитном счету, из которых 283 725 пойдут в погашение основного долга. После этого ваш ежемесячный платеж составит 67 725 и позволит экономить 3 393 руб. в месяц. Но при досрочном частичном погашении кредита обязательно пересчитывайте график платежей. Он должен уменьшаться.
Разница между первым и вторым способом досрочного погашения кредита в том, что это процесс трудоемкий, занимает 40-50 минут чистого времени в офисе банка, не считая дороги. Поэтому мы рекомендуем вносить досрочные погашения крупными, а не мелкими суммами.
7. Оформляйте налоговый вычет
С каждого потраченного 1 млн руб. можно вернуть 130 000 руб. По закону сумма, с которой идет возврат, не должна превышать 2 млн руб. Таким образом, в нашем случае мы можем вернуть себе 260 000 руб. и направить их на погашение кредита.
8. Оформляйте налоговый вычет за выплаченные банку проценты по ипотеке
После выплаты процентов банку за каждый год, вы можете вернуть себе 13% от этой суммы. За 30 лет возвращенная сумма составит 1 998 620 руб.
9. Используйте материнский капитал
Если в вашей семье родился второй ребенок, вы можете использовать материнский капитал в размере 365 тысяч на погашение ипотеки. Если внести эту сумму в счет погашения основного долга, то благодаря этому ваш ежемесячный платеж по аннуитету снизится на 3923 руб. в месяц, по дифференцированному платежу платеж снизится на 5214 руб. За 30 лет экономия составит 1 412 млн. руб. вашего бюджета по аннуитету и 1 млн 871 тыс. руб. по дифференцированному платежу. Но это не чистая экономия, а ваши свободные средства на протяжении 30 лет, т.к. ежемесячно надо будет отдавать банку меньше именно на эту сумму.
10. Если купленная квартира в ипотеку — не единственное ваше жилье, сдавайте его в аренду
Наверняка банк пропишет в договоре, что это запрещено или для этого требуется разрешение. Однако, если вы исправно исполняете условия, своевременно вносите платежи, предоставляете страховой полис, банк и не вздумает проверять вашу квартиру. Ставки арендной платы в Москве составляют от 30 000 руб. в месяц. Даже по самым скромным подсчетам в год можно сэкономить до 360 000 руб. Внеся досрочное погашение в счет погашения основного долга в сумме 360 000 руб., мы сможем уменьшить ежемесячный платеж на сумму 3812 руб. в месяц.
Комментарий
Директор департамента частного и корпоративного кредитования компании Penny Lane Realty Роман Строилов: «Банкиры вводят различные моратории и ограничения для того, чтобы мы пользовались ипотекой как можно дольше. Но, как правило, даже в самом худшем случае этот срок не превышает 1 года. Нам же, клиентам, выгоднее как можно скорее рассчитаться с ипотекой полностью — чем раньше мы погасим кредит, тем меньше будет итоговая переплата. То есть когда банк оформляет кредит, он не знает, сколько в итоге заработает, знает лишь минимум, из расчета моратория на досрочное погашение. Для того чтобы скорее рассчитаться с ипотекой, мы и предлагаем следовать нашим советам».
Примечания
Аннуитетный платеж предполагает, что сначала заемщик должен выплатить банку проценты на всю сумму кредита, а уже потом само тело кредита. Такой платеж равен одной сумме на протяжении всего срока пользования, т.е. первый и последний платеж одинаковы. При этом в общей сумме платежа 80% от суммы составляют проценты по кредиту, спустя половину срока ситуация меняется.
Дифференцированный платеж позволяет гасить долг по основному телу кредита одновременно с процентами, которые начисляются на оставшуюся сумму основного долга. В результате, чем больше вы гасите тело кредита, тем меньше у вас проценты, таким образом, платежи убывают. По такому виду платежа первые 4-5 лет, как правило, вы платите чуть больше чем по аннуитету, но платите основной долг равными и честными долями. Затем платежи уменьшаются.
Причиной регулярного роста цифры, указанной в графе выплат, могут являться различные факторы. Наиболее часто это:
- сбой программного обеспечения — такие случаи уже фиксировались;
- плановое начисление процентов — в течение месяца оно периодически происходит;
- отсутствует интернет-соединение, данные не обновлялись после внесения платежа.
Если самостоятельные попытки выяснения причины проблем не дают результатов, стоит обратиться за разъяснениями в банк и получить сведения у его сотрудников.
Как узнать, почему увеличивается сумма ипотеки в онлайн Сбербанке в конкретном случае? Для начала, стоит изучить все сведения, указанные в кредитном договоре, особенно обращая внимание на то, какая именно форма погашения выбрана. Если речь идет о дифференцированных платежах, они будут отображать ежедневное увеличение процентов весь период между выплатами, и только в день внесения средств будет демонстрироваться реальное положение дел.
Для большей наглядности в расчетах, сервисы банка демонстрируют клиентам не только сведения по базовым составляющим ипотечного кредита — тело, общая сумма процентов, но и детальную статистику, позволяющую в реальном времени следить, как именно происходит начисление, равными ли частями. В первые месяцы и даже годы изменения оказываются очень заметны, ведь львиную долю платежа составляют проценты, а сам долг практически не выплачивается. Соответственно, с течением времени можно будет обнаружить уменьшение колебаний в размерах выплат.
Как узнать, почему в Сбербанк онлайн сумма ипотеки растет ежемесячно или ежедневно? На самом деле, при использовании дифференцированной системы платежей, когда сначала погашению подлежит основная часть процентов и лишь потом погашается тело займа, изменения можно наблюдать ежедневно. При аннуитетных (равных) платежах такое тоже происходит. Связано это с особенностями процессов, в рамках которых автоматически начисляются проценты. Чем выше размеры долгов по ипотеке, тем большая сумма будет прибывать.
Если выписка заказывается раз в месяц, отклонений от заранее рассчитанных показателей быть не должно — суммы будут полностью совпадать с расчетными значениями. Так что, прежде чем бить тревогу, стоит дождаться окончания расчетного периода. Тогда и расхождения в цифрах легко встанут на свои места.
Когда происходят изменения, пугающие заемщиков? В течение месяца, в зависимости от даты погашения — от дня следующего за выплатой до внесения платежа. Информация по такой статистике нужна тем, кто хочет отдельно вносить часть средств для досрочного закрытия основного тела долга или желает единовременно внести всю его сумму.
Если рост суммы в окне погашения внезапно принял более глобальные масштабы, сильно изменился в ту или иную сторону — это уже может являться поводом для беспокойства. Лучшим решением проблемы станет обращение в службу клиентской поддержки. Именно здесь специалисты могут предоставить информацию об актуальном состоянии счетов, размерах долговых обязательств и некоторых других значимых моментах. При обращении к сотрудникам лично или через горячую линию стоит приготовить паспорт, вспомнить кодовое слово (оно понадобится при совершении звонка).
Своевременная подача сигнала о любых подобных изменениях — полезная практика для любого заемщика. Ведь незамеченный вовремя сбой или просроченный платеж, который не был своевременно зачислен, вполне способны существенно осложнить взаимоотношения с банком.